【導(dǎo)讀】（以上經(jīng)營范圍不含法律、行政法規(guī)、國務(wù)院決定禁止或限。制的項目，涉及資質(zhì)證的憑資質(zhì)證經(jīng)營）。綱》和《2021年農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目摘要》。踐，與成都自然環(huán)境條件和歷史文化傳承高度契合。城市”戰(zhàn)略部署。項目建設(shè)的指導(dǎo)思想是打造中國老年人養(yǎng)老生活的樂園。適應(yīng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展要求，塑造田園城市典范。地12021畝土地規(guī)模不變前提下，通過積極的自主投資和合作開發(fā)，住、休閑度假、旅游觀光、會議接待為一體的生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)。畝，水產(chǎn)養(yǎng)殖園占200畝。項目申請貸款50000萬元，占投資總額的％。告認(rèn)為該項目切實可行。發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的取向和路徑完全一致。

　　

【正文】 。 公司主題建設(shè)費用（共計： 28520 萬元） 辦公大樓 按上述建設(shè)內(nèi)容要求， 辦公大樓建筑面積 5000 平米 ，按 1200元 /平米 計算，共計 600 萬元 ， 道路及停車場建筑面積 2021 平米 ，按 200 元 /平米 計算，共計 40 萬元 ，辦公大樓建設(shè)共計 640 萬元； 員工生活區(qū) 按上述建設(shè)內(nèi)容要求， 員工宿舍建筑面積 4000 平米 ，按 1200元 /平米 計算，共計 480 萬元 ； 居民安置區(qū) 按上述建設(shè)內(nèi)容要求， 安置房建筑面積 75000 平米 ，按 1200 元/平米 計算，共計 9000 萬元 ，學(xué)校及醫(yī)療配套設(shè)施建筑面積 10000平米，按 1200 元 /平米 計算，共計 1200 萬元 ， 道路硬地建筑面積 20000 平米 ，按 200 元 /平米 計算，共計 400 萬元 ，綠化面積 20210平米， 按 200 元 /平米 計算，共計 400 萬元 ，居民安置區(qū)建設(shè)共計 11000 萬元； 五星級酒店 按上述建設(shè)內(nèi)容要求， 酒店建筑面積 40000 平米 ，按 4000 元 /平米 （ 土建 2021 元 /平米，裝修 2021 元 /平米 ） 計算，共計 16000萬元 ，停車場及 道路建筑面積 10000 平米 ，按 200 元 /平米 計算，共計 200 萬元 ，綠化面積 10000 平米， 按 200 元 /平米 計算，共計 200 萬元 ，居民安置區(qū)建設(shè)共計 16400 萬元。 水上樂園建設(shè)費用（共計： 25150 萬元） 人工湖 按上述建設(shè)內(nèi)容要求， 人工湖建設(shè)挖方量 100 萬立方米 ，按 30元 /立方米 計算，共計 3000 萬元 ，湖邊改造建設(shè) 5 公里，按 200萬元 /公里計算，共計 1000 萬元，主壩 1 座和副壩 3 座建設(shè) 2400萬元 ，人工湖建設(shè)共計 6400 萬元； 配套設(shè)施 按上述建設(shè)內(nèi)容要求，引水渠建設(shè) 4 公里，按 300 萬元 /公里計算，共計 1200 萬元，攔水壩 1 座 2400 萬元，循環(huán)抽水站 1 座 300 萬元，水體凈化池 1 做 600 萬元，湖邊綠化、亮化工程 2500 萬元，配套設(shè)施建設(shè)共計 7000 萬元； 湖中島 按上述建設(shè)內(nèi)容要求，湖邊改造建設(shè) 2 公里，按 300 萬元 /公里計算，共計 600 萬元，島內(nèi)綠化 5 萬平米，按 200 元 /平米計算，共計 1000 萬元，湖中島建設(shè)共計 1600 萬元； 水上游樂設(shè)施 按上述建設(shè)內(nèi)容要求，各類設(shè)備共計 3000 萬元； 特大音樂噴泉 按上述建設(shè)內(nèi)容要求，噴泉建筑面積 1000 平米，按 500 元 /平米計算，共計 50 萬元，音樂噴泉設(shè)備 2021 萬元，特大音樂噴泉建設(shè)共計 2050 萬元； 湖岸療養(yǎng)度假休閑園區(qū) 按上述建設(shè)內(nèi)容要求，別墅建筑面積為 30000 平米，按 1500 元 /平米計算，共計 4500 萬元，道路及停車場面積 10000 平米， 按 200 元 /平米計算，共計 200 萬元，綠化面積 20210 平米，按 200 元 /平米計算，共計 400 萬元， 湖岸療養(yǎng)度假休閑園區(qū) 建設(shè)共計 5100 萬元。 種養(yǎng)植和 旅游接待區(qū)建設(shè)費用（共計： 122700 萬元） 世界特色觀光景點 按上述建設(shè)內(nèi)容要求， 建設(shè)費用共計 8000 萬元； 休閑、接待、娛樂服務(wù)中心 按上述建設(shè)內(nèi)容要求， 建筑面積為 50000 平米，按 2200 元 /平米（ 土建 1200 元 /平米，裝修 1000 元 /平米 ）計算，共計 11000 萬元； 航天科技游樂園 按上述建設(shè)內(nèi)容要求， 建設(shè)費用共計 95000 萬元； 中草藥養(yǎng)生、御膳園 按上述建設(shè)內(nèi)容要求， 種植面積為 1000 畝，共計 3000 萬元； 果園 按上述建設(shè)內(nèi)容要求， 種植面積為 1060 畝，共計 2021 萬元； 野生動物養(yǎng) 殖園 按上述建設(shè)內(nèi)容要求， 養(yǎng)殖面積為 220 畝，共計 500 萬元； 動植物培育中心 按上述建設(shè)內(nèi)容要求， 培育中心面積為 1000 畝，共計 2021 萬元； 花草苗木栽培供養(yǎng)中心 按上述建設(shè)內(nèi)容要求， 種植面積為 1000 畝，共計 1000 萬元； 水產(chǎn)養(yǎng)殖園 按上述建設(shè)內(nèi)容要求， 養(yǎng)殖面積為 200 畝，共計 200 萬元； 預(yù)備費 按 上述 4 項中的建筑安裝費用的 3％計算，共計 萬元； 建設(shè)期貸款利息 建設(shè)期 2 年，按需貸款額 50000 萬元計算貸款利息，貸款利息按年利率 7％計算，共計 7000 萬元。 （ 四） 資金籌措 序號 項目 單位 數(shù)量 占總投資的比例 一 自有資本金 萬元 % 二 銀行貸款 50000 % 三 總投資 % 備注：自有資本金來源由三部分構(gòu)成，資本金、部分引資、國際國內(nèi)養(yǎng)老基金支持。 第九章 財務(wù)效益評價 根據(jù)國家計委、建設(shè)部一九九三年四月七日以計投資〔 1993〕 503號文件發(fā)布《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)的通知》及國家有關(guān)文件規(guī)定精神，本可行性研究報告對項目進(jìn)行財務(wù)評價，從 而論證本項目的經(jīng)濟(jì)合理性，為項目決策和審批提供可靠依據(jù)。 一、項目財務(wù)預(yù)測 項目計算期 本項目建設(shè)期為 24 個月，本報告以報告編制時間作為項目起始日期（既把 2021 年、 2021 年作為項目的建設(shè)期），經(jīng)營期 10 年，項目計算期為 12 年。 營業(yè)收入 根據(jù)上述項目收入分析，該項目經(jīng)營期收入如下表所示：經(jīng)營期共計收入 600000 萬元，年均經(jīng)營收入 60000 萬元。 銷售收入計算表 2021 2021 2021 2021 2021 2017 2018 2019 2020 2021 觀光度假收入 42021 42021 42021 42021 42021 42021 42021 42021 42021 42021 長期租房收入 1500 1500 1500 1500 1500 1500 1500 1500 1500 1500 農(nóng)產(chǎn)品銷售收入 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 科技游樂園收入 12021 12021 12021 12021 12021 12021 12021 12021 12021 12021 會議接待收入 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 總經(jīng)營收入 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 稅金及附加 （ 1）營業(yè)稅： 60000 萬元 5％＝ 3000 萬元 （ 2） 城建稅： 3000 萬元 7％＝ 210 萬元 （ 3）教育費附加 ： 3000 萬元 3％＝ 90 萬元 經(jīng)營期年均應(yīng)交稅金及附加為 3300 萬元，經(jīng)營期共計為 33000萬元。 經(jīng)營期間 成本費用： 經(jīng)營期間年均成本費用為 27448 萬元，經(jīng)營期共計 274480 萬 元，其中： ① 工資及福利費：按人員 1000 人，按月平均 1200 元計算工資及福利費，年均為 1440 萬元，經(jīng)營期共計 14400 萬元； ② 折舊費：按項目建筑安裝費的 5%計算，年均 4479 萬元，經(jīng)營期共計 44790 萬元； ③ 維修費：按項目建筑安裝費的 5%計算，年均 4479 萬元，經(jīng)營期共計 44790 萬元； ④ 觀光度假經(jīng)營成本（含動力費、原材料費等）：按觀光度假經(jīng)營收入的 30%計算，年均為 12600 萬元，經(jīng)營期共計 126000 萬元； ⑤ 農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營成本（ 含動力費、種子、化肥、農(nóng)藥費 等）：按農(nóng)產(chǎn)品銷售收入的 60%計算，年均 為 2400 萬元，經(jīng)營期共計 24000 萬元； ⑥ 長期租房經(jīng)營成本（含動力費、原材料費等）：按長期租房經(jīng)營收入的 60%計算，年均為 900 萬元，經(jīng)營期共計 9000 萬元； ⑦ 會議經(jīng)營成本：按會議經(jīng)營收入的 20%計算，年均為 100 萬元， 經(jīng)營期共計 1000 萬元； ⑧ 財務(wù)費用： 銀行貸款年利率按 7%計算，年均為 1050 萬元，經(jīng)營期共計 10500 萬元。 利潤總額 經(jīng)營期年均利潤總額＝年均營業(yè)收入－年均經(jīng)營成本費用－年均應(yīng)交稅金及附加＝ 29252 萬元，經(jīng)營期共計 292520 萬元。 所得稅 該項目享受所得稅優(yōu)惠政策，經(jīng)營 期前三年免交所得稅，經(jīng)營期第四、第五年減半繳納所得稅，從第六年起所得稅率按 25％計算，經(jīng)營期年均為 萬元，共計 萬元 凈利潤 年均凈利潤＝年均利潤總額－年均所得稅＝ 萬元，經(jīng)營期共計 萬元。 貸款償還期 7 年； 本項目向金融機(jī)構(gòu)申請貸款 50000 萬，項目建成后以未分配利潤及折舊費 償還銀行貸款，還款計劃為貸款期第三年還本 10000 萬元、貸款期第四年還本 10000 萬元、貸款期第五年還本 10000 萬元 、 貸款期第 六 年還本 10000 萬元 、 貸款期第 七 年還本 10000 萬元 。 抵押物設(shè)置 在建工程。 可供還款資金來源：共計 156092 萬元 2021 年 ~2021 年未分配利潤和折舊費累計為 156092 萬元； 二、項目經(jīng)濟(jì)效益評價 靜態(tài)財務(wù)效益指標(biāo)： 年均投資利潤率為 ％；年均投資利稅率為 ％；年均資本金利潤率為 ％； 投資回收期：投資回收期靜態(tài) 年（含建設(shè)期），投資回收期動態(tài) 年（含建設(shè)期）。 動態(tài)財務(wù)效益指標(biāo)：財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元（折現(xiàn)率 7%），財務(wù)內(nèi)部收益率 ％（所得稅后），項目獲利能力較好。 敏感性分析（見下表）： 敏感性分析表 項目 變化率 財務(wù)內(nèi)部收益率 （％） 財務(wù)凈現(xiàn)值 （萬元） 投資回收期動態(tài) 基本方案 % 總成本費用 5% % 5% % 經(jīng)營收入 5% % 5% % 從上述指標(biāo)分析看，該項目財務(wù)收益率大于行業(yè)平均收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值 0，因此，該項目的經(jīng)濟(jì)效益是好的 ，從經(jīng)濟(jì)效益評價角度考慮，是可行的。 第十章 社會效益分析 項目建成后具有良好的社會效益，具體表現(xiàn)在以下幾個方面： 一、 促進(jìn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。 項目建成后，當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式會發(fā)生重要轉(zhuǎn)變，由單一的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榧r(nóng)業(yè)、旅游、休閑、養(yǎng)老為一體的觀光園區(qū)，形成復(fù)合農(nóng)業(yè)模式，在 12021 畝的大片農(nóng)田上建成歐洲模式的農(nóng)莊，延長產(chǎn)業(yè)鏈，樹造農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型的典范。 二、促進(jìn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村產(chǎn)值快速增加。 原來的農(nóng)村產(chǎn)值十分低下，每畝地產(chǎn)值在 1000 元以下，項目建成以后，每畝地產(chǎn)值會提升至 4000 元以上，而且綜合經(jīng)濟(jì)效益會達(dá)到年收入近 5 億元，促進(jìn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村產(chǎn)值快速增加，并且獲得長期穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益，同時大量游人在當(dāng)?shù)氐南M對拉動消費產(chǎn)品的銷售起到推動，對支持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大作用。 三、增加就業(yè)。 項目建成后，可以在當(dāng)?shù)卣惺辙r(nóng)業(yè)工人及服務(wù)人員近 1000 人，為解決社會就業(yè)問題創(chuàng)造條件，對當(dāng)?shù)剞r(nóng)村人口增加收入，促進(jìn)農(nóng)村富裕起到具大作用。 四、改善農(nóng)村居住條件。 建設(shè)安置房，使當(dāng)?shù)剞r(nóng)村居民集中居住，可以統(tǒng)一搞好基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)，實現(xiàn)九通一平，徹底改善農(nóng)村居民的居住條件，讓他們過上與 城市居民一樣的生活，改善衛(wèi)生條件，從而改變生活方式。 五、有利 于發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)。 養(yǎng)老問題是全社會急待解決的大問題，國家一直沒有找到很好的解決辦法，由國家出資解決會增加國家的財政負(fù)擔(dān)，不是發(fā)展的方向，國家支持企業(yè)出資辦養(yǎng)老事業(yè)，支持有社會投入，基金支持發(fā)展的模式，項目建成以后，可以為社會投入養(yǎng)老事業(yè)樹立一個樣板，找到一條道路。 六、增加當(dāng)?shù)卣愂铡? 項目建成后每年可以為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造各種稅收約 7000 萬元。 顯然，項目具有良好的社會效益，政府應(yīng)大力給予支持，盡快建設(shè)，以便使其盡快發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 序號 項 目 名 稱 單位 數(shù)量 備 注 占地面積 畝 12021 總建筑面積 平方米 項目計算期 年 12 一 總投資 萬元 1 九通一平兩智能建設(shè) 萬元 16, 2 公司主體建設(shè) 萬元 28, 3 水上樂園建設(shè) 萬元 25, 4 種養(yǎng)植和旅游接待區(qū)建 設(shè) 萬元 122, 5 建設(shè)期財務(wù)費用 萬元 7, 2 年 6 預(yù)備費用 萬元 二 營