【正文】 人才培訓服務收入l 創(chuàng)業(yè)投資的投資收益l 企業(yè)增值服務收入此外，根據各級政府部門出臺的優(yōu)惠政策，科技園開發(fā)運營企業(yè)可以獲得一定的稅收返還。將科技園自身及其入駐企業(yè)創(chuàng)造的稅收地方留成部分，用于支持科技園運營主體的擴張和發(fā)展。 運營模式分析由本項目建設單位通過下設園區(qū)管理服務中心來管理整個中盟科技園的辦公寫字樓、綜合服務樓等所有物業(yè)，并聯合中國科技網成立信息技術管理公司，來運營管理科技園的技術支撐服務平臺、網絡數據中心以及多語種公共呼叫中心。外包人才培訓平臺由廣西思維教育有限公司負責運營。外包企業(yè)創(chuàng)業(yè)投資及融資服務平臺由廣西中盟世紀創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司負責運營。為了提升中盟科技園的運營管理水平，可與國內外著名園區(qū)建立合作關系，引進其先進的管理經驗。泛北公司目前已經與大連軟件園、北京清華科技園、蘇州高新區(qū)、馬來西亞超級多媒體走廊建立了初步合作關系。 業(yè)務工作流程分析這里主要介紹中盟科技園園區(qū)服務中心的招商工作流程。圖六：園區(qū)服務中心招商工作流程圖示全面調查軟件和信息服務業(yè)現狀發(fā)展及趨勢（結合東盟貿易發(fā)展情況）確定市場機會點，明確基地定位，擬定運營方式組合初擬項目規(guī)劃方案基地租金標準、招商條件、投資回報分析擬定主力點及客戶名單財務試算和項目整體財務評估各備選及目標企業(yè)初步訪談篩選主力企業(yè)，并進行詳談確立招商規(guī)劃的設計方案與高新區(qū)、物管協調統一租金、管理費及基地日后商業(yè)管理流程模式租金、管理費、宣傳基金的研談擬定 擬定相關契約、意向書及招商過程中需要用到的管理性文本制作宣傳品及開發(fā)計劃書繪制招商平面圖擬定招商工作小組人員架構擬定工作進度計劃租賃簽約、協調進場安排及裝修展開全面招商作業(yè)運營后的維護業(yè)務跟進管理至開幕 項目運營措施為保障中國東盟國際軟件與信息服務外包產業(yè)合作基地的有效運行，南寧泛北城市信息技術有限公司從資金支撐、招商工作、政府支持上采取以下措施。 資金支撐措施為配套中盟科技園的建設，廣西中盟世紀創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司，發(fā)起設立了廣西區(qū)內首支創(chuàng)業(yè)投資基金——中盟基金1號。中盟基金1號的基金總額目前為3000萬元。中盟創(chuàng)投還將從廣西區(qū)政府、南寧市政府、高新區(qū)政府和東盟國家政府以及中國和東盟大型投資集團募集風險基金。目前中盟創(chuàng)投與馬來西亞國家風險投資公司已達成初步合作意向。通過豐富的資金渠道為基地中小企業(yè)提供融資服務，為科技園內中小企業(yè)的快速成長提供資金保障。 招商措施中盟科技園的2號樓建成后，南寧泛北城市信息技術有限公司、廣西南博國際信息有限公司、廣西中盟世紀創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司、南寧思維教育有限公司、信息技術管理公司、中盟世紀軟件股份有限公司、龍山軟件南方呼叫中心等企業(yè)將率先遷入科技園辦公、營業(yè)。通過與中國—東盟博覽會秘書處合作，在中盟科技園建立中國—東盟博覽會信息中心，中國—東盟國際電子商務中心，中國—東盟物流信息中心、中國—東盟國際數字證書中心、中國—東盟電子支付中心，并吸引廣西電子口岸中心入駐基地，將科技園打造成為中國和東盟電子商務的中心。建立了與東盟國家高新區(qū)的合作關系，吸引他們的企業(yè)落戶，進入中國市場。與擁有無線流媒體技術的馬來西亞MSC移網通公司、擁有智能交通軟件技術的馬來西亞B’SMART公司、從事呼叫業(yè)務外包的馬來西亞上市公司SCICOM公司等一批技術領先的高技術公司的合作，在中盟科技園內設立公司或辦事處，從而把科技園打造成為東盟企業(yè)進入中國市場的銷售中心和支持中心。泛北公司在北京、上海等地篩選了部分成長性很好的軟件與信息服務外包企業(yè)，并將它們引入中盟科技園。這些企業(yè)可以發(fā)展成為科技園的重點企業(yè)，包括擁有第二代股東卡技術的北京志久科技有限公司，擁有光纖傳感器技術的北京聯科光電科技有限公司，及擁有物流軟件知識產權的一家湖南物流軟件公司，將科技園公司打造成為中國企業(yè)進入東盟市場的銷售中心和支持中心。與西門子公司、南寧市信息辦合作，建立中國—東盟區(qū)域性中心城市信息化平臺，為數字南寧的建設提供信息化基礎設施；同時正在與IBM公司、微軟公司、思科公司、聯想公司商談合作建立實驗室和研發(fā)機構，將科技園打造成為國際IT公司區(qū)域研發(fā)中心。并且，通過引進國內和東盟等技術領先的孵化項目，將中盟科技園打造成為中國—東盟軟件和信息服務孵化基地。第6章 項目建設環(huán)境安全 環(huán)境保護中國東盟國際軟件與信息服務外包產業(yè)合作基地項目的入駐企業(yè)均屬信息產業(yè)企業(yè)，進行信息化方面的業(yè)務，屬無污染工程。機房的網絡、計算機、通信等設備會產生一些電磁波，但經過測試表明對人類沒有危害，對環(huán)境沒有任何影響，所以該項目對人類和環(huán)境都不會造成不良影響。同時，在建設運行過程中均不會產生有害廢氣、廢水、廢渣等物質，不會污染環(huán)境。 勞動安全中國東盟國際軟件與信息服務外包產業(yè)合作基地項目的入駐企業(yè)的管理人員、開發(fā)人員和運行維護人員工作在具有恒溫恒濕的機房內工作，經常使用的計算機設備輻射很小，經過測試不會對技術人員的身體健康有影響，工作環(huán)境不存在其他勞動安全問題。辦公室和機房安裝了避雷系統，網絡系統安裝了防雷系統，辦公室和機房都安裝了消防系統，故機房和辦公場地都是比較安全的。 消防措施和設施方案建議基地的辦公樓群消防設施配置齊全，已配有水消防系統和自動報警裝置。項目建設將嚴格按國家消防規(guī)范執(zhí)行，遵循“預防為主，消防結合”的方針，嚴格貫徹執(zhí)行國家《建筑設計防火規(guī)范》和《高層民用建筑設計防火規(guī)范》，采取以下措施：（1）設有火災自動報警系統和緊急廣播系統，各工作間設置了溫感或煙感探測裝置。（2）根據需要，在建筑內分別設有氣體和水消防系統，配置適量手提式滅火器。（3）空調送回風管采用非燃保溫材料。（4）隔墻、吊頂、活動地板及其他裝飾材料選用了非燃或難燃材料。（5）在計算機房內配置適量手提式二氧化碳氣體滅火器。第7章 項目組織與實施管理中國東盟國際軟件與信息服務外包產業(yè)合作基地項目由南寧泛北城市信息技術有限公司負責實施，公司主要領導擔任項目總負責人，組織成立園區(qū)服務中心負責項目進度、考察調研、過程監(jiān)控、項目投資管理和文檔管理。組織模式為：由本項目建設單位通過下設園區(qū)管理服務中心來管理整個中盟科技園的辦公寫字樓、綜合服務樓等所有物業(yè)，并聯合中國科技網成立信息技術管理公司，來運營管理科技園的技術支撐服務平臺、網絡數據中心以及多語種公共呼叫中心。外包人才培訓平臺由廣西思維教育有限公司負責運營。外包企業(yè)創(chuàng)業(yè)投資及融資服務平臺由廣西中盟世紀創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司負責運營。第8章 投資估算與資金籌措 項目建設投資估算項目建設投資20649萬元，其中園區(qū)基礎設施物業(yè)10799萬元，軟件與信息服務外包公共支撐平臺9850萬元。詳見下表所示：建設內容投資用途投資（萬元）園區(qū)基礎設施10799土地征用4601號樓建設17392號樓建設18593號樓建設22504號樓建設17315號樓建設2360連廊、停車場及其它配套設施400軟件與信息服務外包公共支撐平臺9850共性技術支撐服務平臺5650外包人才培訓服務平臺500外包企業(yè)創(chuàng)業(yè)投資及融資服務平臺3100市場推廣宣傳平臺200專業(yè)化增值服務平臺400合計20649 園區(qū)基礎設施投資估算建設項目建設內容、規(guī)模投資（萬元）土地征用23畝，每畝20萬元4601號樓6層的綜合服務樓，建筑面積5693平方米，每平方米2000元；服務設施設備600萬元17392號樓廠房辦公樓，建筑面積8279平方米，每平方米2100元，設施設備120萬元18593號樓13層5A級標準辦公寫字樓，建筑面積7500平方米，每平方米3000元22504號樓9層5A級標準辦公寫字樓，建筑面積5770平方米，每平方米3000元17315號樓12層5A級標準辦公寫字樓，建筑面積7864平方米，每平方米3000元2360連廊、停車場、其它配套設施400合計10799 軟件與信息服務外包公共支撐平臺投資估算軟件與信息服務外包公共支撐平臺投資9850萬元。其中，共性技術支撐服務平臺5650萬元，外包人才培訓服務平臺500萬元，外包企業(yè)創(chuàng)業(yè)投資及融資服務平臺3100萬元，市場推廣宣傳平臺200萬元，專業(yè)化增值服務平臺400萬元。分項估算如下。 共性技術支撐服務平臺投資估算共性技術支撐服務平臺投資5650萬元，其中：軟件與信息服務外包技術平臺2000萬元，網絡數據中心2450萬元，公共呼叫中心1200萬元。分項詳細測算例子參見附表7：網絡數據中心建設費用估算表。建設項目建設內容、規(guī)模投資（萬元）軟件與信息服務外包技術平臺包括網絡協作平臺、軟件開發(fā)平臺、軟件測試平臺、軟件中間件/構件庫、軟件管理工具庫等?？梢灾С?0個企業(yè)開展軟件與信息服務外包服務。2000網絡數據中心網絡數據中心總面積達1633m2，可實際安放42U標準機柜300個，總共可以安放服務器30004500臺。／平方米的建設費用。2450公共呼叫中心支持300個中心座席（含遠程座席）；含呼叫中心軟硬件設備、坐席、應用軟件系統等。平均每個座席投資4萬元。1200合計5650 外包人才培訓服務平臺外包人才培訓服務平臺建設投資500萬元。其中，教室及設備350萬元，師資隊伍建設100萬元，資質辦理等50萬元。建設項目建設內容、規(guī)模投資（萬元）教室及設備6間教室，共1500平方米，可以容納180人350師資隊伍建設引進20名專職教師100資質辦理等50合計500 外包企業(yè)創(chuàng)業(yè)投資及融資服務平臺投資估算外包企業(yè)創(chuàng)業(yè)投資及融資服務平臺建設投資3100萬元，其中，設立信息產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金3000萬元，公司開辦費用100萬元。 市場推廣宣傳平臺投資估算市場推廣宣傳平臺建設投資200萬元，其中網站建設150萬元，宣傳窗口建設50萬元。建設項目建設內容、規(guī)模投資（萬元）網站建設中盟科技園網站；南寧軟件與信息服務外包基地網站；國家軟件與信息服務外包公共支撐平臺網站南寧地方子網站150宣傳窗口建設基地品牌標識物、外包企業(yè)宣傳產品集中展示廳50合計200 專業(yè)化增值服務平臺投資估算專業(yè)化增值服務平臺建設投資400萬元，用于成立或者引入相關的服務機構。 流動資金流動資金需要1830萬元，主要包括基地員工工資支付，物業(yè)外包費用，相關行政證件辦理等支出所需的流動資金。鋪底流動資金占流動資金的30％計，約為551萬元。 建設期利息向銀行貸款10000萬元，年利率按6％計，三年的利息為1800萬元。 項目總投資項目總投資23000萬元。其中，項目建設投資20649萬元，建設期利息1800萬元，鋪底流動資金551萬元。 分年投資計劃項目建設期為3年， 需要累計完成建設投資20649萬元。根據項目的工期安排，確定項目的建設投資分年投資計劃如下：工程建設期完成投資（萬元）第1年2700第2年7500第3年10449合計20649 資金籌措項目總投資23000萬元，資金籌措途徑計劃為：公司自籌資金8200萬元；銀行貸款10000萬元，申請政府貼息1800萬元，申請國家、省、市、區(qū)各級政府部門資助3000萬元。第9章 財務評價 財務分析依據及參數設定（1） 項目計算期為20年，其中建設期3年，運營期17年。（2） 基準收益率ic=12%。（3） 營業(yè)稅金及附加率＝11％。（4） 所得稅率＝25％。 營業(yè)收入估算對應本項目的贏利模式，本項目建設單位的營業(yè)收入主要包括：物業(yè)租賃服務收入、共性技術支撐服務收入、外包人才培訓服務收入、創(chuàng)業(yè)投資的投資收益、企業(yè)增值服務收入等5個方面。由于科技園區(qū)的建設、管理和服務企業(yè)的收入，與入駐園區(qū)的企業(yè)的數量、每個企業(yè)的產值密切相關。園區(qū)所有企業(yè)的總產值、上繳利稅也是衡量一個科技園區(qū)辦得是否成功的重要經濟指標。因此，首先對園區(qū)所有企業(yè)的總產值進行測算。 園區(qū)企業(yè)總產值測算2009年計劃引進10個企業(yè)，平均每個企業(yè)年營業(yè)額年為500萬元，以后年增長率按20％計算。測算結果如下表所示：單位合計建設期運營期年度12345……20企業(yè)數量個1040808080……80每個企業(yè)年營業(yè)額萬元500 600 720 864 1037 ……15974 全部企業(yè)年營業(yè)額萬元74085205000 24000 57600 69120 82944 ……1277920 從預測結果看，項目建設完成時，中盟科技園入駐企業(yè)80家，云運營期第1年的平均每個企業(yè)年營業(yè)額達到864萬元，整個園區(qū)的總產值為69120萬元。20年內企業(yè)園區(qū)的總產值達到740億元。 物業(yè)租賃收入科技園區(qū)主要以租金收入為主。物業(yè)租賃的年收入按照每年可供出租面積、出租率、租賃價格計算。第1年（2009年）價格為：每天每平方米1元。隨著南寧高新區(qū)的綜合發(fā)展情況以及基地服務質量與品牌的提升，綜合考慮南寧市房地產市場的走勢，租價還有提升的空間，所以需考慮到租價的持續(xù)上漲因素。租賃價格年增長率按10％計。其中前5年的計算結果如下表所示：單位\年度12345建筑面積平方米827921913351063510635106出租率百分比40%50%50