【正文】 字樓土地增值稅的增值額時(shí)，準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額共計(jì)（）萬元。 （4）該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅（）萬元。 ～2013年2月開發(fā)某住宅項(xiàng)目，發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下：（1）2010年1月通過競拍獲得一宗國有土地使用權(quán)，合同記載的總價(jià)款為600萬元，繳納契稅30萬元。因逾期開發(fā)，被政府相關(guān)部門按照規(guī)定征收60萬元的土地閑置費(fèi)。（2）支付開發(fā)間接費(fèi)用50萬元、支付建筑企業(yè)工程款800萬元（合同規(guī)定工程總價(jià)款1000萬元，當(dāng)期實(shí)際支付總價(jià)款的80%，剩余的20%作為質(zhì)量保證金留存1年，建筑企業(yè)沒有就質(zhì)量保證金開具發(fā)票）；（3）發(fā)生管理費(fèi)用200萬元、銷售費(fèi)用300萬元、利息費(fèi)用400萬元（不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明）。（4）2012年11月開始銷售，可售建筑面積共計(jì)30000平方米，截止2012年12月底共銷售可售建筑面積的80%，取得收入4200萬元；剩余的建筑面積當(dāng)年尚未銷售，企業(yè)按照規(guī)定辦理了土地增值稅清算手續(xù)。（5）2013年2月房地產(chǎn)開發(fā)公司將剩余的20%房屋打包銷售，取得收入1050萬元。（6）其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%。要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題。（1）2012年12月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為（）萬元。 （2）2012年12月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為（）萬元。 （3）2012年12月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬元。 （4）2013年2月房地產(chǎn)開發(fā)公司打包銷售剩余20%房屋時(shí)應(yīng)繳納土地增值稅（）萬元。 參考答案及解析一、單項(xiàng)選擇題 1.【答案】C 【解析】我國的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。2.【答案】D 【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房，允許按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除。3.【答案】C 【解析】扣除項(xiàng)目金額=200+10+（700200）5%（1+7%+3%）+700‰=（萬元）； 增值額==（萬元）；增值率=247。100%=%，適用稅率50%，速算扣除系數(shù)15%； 應(yīng)納土地增值稅=50%15%=（萬元）。4.【答案】A 【解析】對(duì)于超過貸款期限的利息和加罰的利息不允許扣除；該企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（1002030）+（100+120）4%=（萬元）。5.【答案】C 【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。6.【答案】A 【解析】（1）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=1900+19008%+25005%（1+7%+3%）+2500%=（萬元）；（2）增值額==（萬元）；（3）增值率=247。100%=%；（4）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，予以免稅；超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。所以該公司應(yīng)繳納的土地增值稅為0。7.【答案】D 【解析】對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅，相應(yīng)地，在 計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。8.【答案】B 【解析】房地產(chǎn)開發(fā)公司以外的納稅人應(yīng)自簽訂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅的納稅申報(bào)。9.【答案】D 【解析】自然人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住地不在同一地的，應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地 的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。10.【答案】C 【解析】對(duì)于符合土地增值稅清算條件的項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要清算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。11.【答案】D 【解析】（1）可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=20001／2=1000（萬元）；（2）可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=26001／2=1300（萬元）；（3）可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=80/2+（1000+1300）4%=132（萬元）；（4）可以扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=45005%（1+5%+3%）=243（萬元）；（5）加計(jì)扣除=（1000+1300）20%=460（萬元）；（6）允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+1300+132+243+460=3135（萬元）。12.【答案】C 【解析】（1）可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=500060%=3000（萬元）；（2）可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=4000（萬元）；（3）可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=150+（3000+4000）5%=500（萬元）；（4）可以扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=200005%（1+7%+3%）=1100（萬元）；（5）加計(jì)扣除=（3000+4000）20%=1400（萬元）；（6）允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=3000+4000+500+1100+1400=10000（萬元）。13.【答案】C 【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)?？鄢?xiàng)目金額合計(jì)=100（1+5%2）+3+（300100）5%（1+5%+3%）+300‰=（萬元）；增值額==（萬元）；增值率=247。100%=%，適用稅率50%，速算扣除系數(shù)為15%；應(yīng)納土地增值稅=50%15%=（萬元）。14.【答案】D 【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除?？梢钥鄢姆康禺a(chǎn)開發(fā)成 本=（80+50+800）（70%+20%）=837（萬元）。15.【答案】C 【解析】扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=60050%+5005%（1+7%+3%）+500‰=（萬元）；增值額==（萬元）；增值率=247。100%=%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)為5%；應(yīng)納土地增值稅=40%5%=（萬元）。16.【答案】D 【解析】選項(xiàng)AB：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，予以免稅；超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅，度假村和別墅均不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不適用此規(guī)定，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅；選項(xiàng)C：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。17.【答案】C 【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計(jì)扣除5%。18.【答案】A 【解析】計(jì)算土地增值稅時(shí)，納稅人如果不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。19.【答案】A 【解析】選項(xiàng)A：對(duì)于利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)扣除。二、多項(xiàng)選擇題 1.【答案】ABCE 【解析】選項(xiàng)D：土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率。2.【答案】ABC 【解析】選項(xiàng)DE：沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅征收范圍。3.【答案】ADE 【解析】選項(xiàng)B：耕地占用稅計(jì)入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”項(xiàng)目中扣除；選項(xiàng)C：契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)支付的金額”項(xiàng)目中扣除。4.【答案】ACD 【解析】納稅人有下列情況之一的，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目的金額：（1）出售舊房及建筑物的；（2）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（3）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。5.【答案】BCD 【解析】選項(xiàng)ABDE：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，予以免稅；超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。選項(xiàng)C：企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。6.【答案】ABDE 【解析】對(duì)符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。7.【答案】ADE 【解析】選項(xiàng)B：申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)才核定征收土地增值稅；選項(xiàng)C：符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，才實(shí)行核定征收。8.【答案】ABE 【解析】選項(xiàng)CD：屬于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，應(yīng)按照規(guī)定的比例扣除，不得據(jù)實(shí)扣除。9.【答案】ABCE 【解析】選項(xiàng)D：財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房，對(duì)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不適用。10.【答案】ADE 【解析】選項(xiàng)BC：適用于新建房的轉(zhuǎn)讓。11.【答案】BCDE 【解析】選項(xiàng)A：適用于新建房的轉(zhuǎn)讓。12.【答案】ABDE 【解析】選項(xiàng)C：納稅人提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格扣除。13.【答案】ABDE 【解析】選項(xiàng)C：與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用，計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。14.【答案】BE 【解析】選項(xiàng)A：房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅征收范圍；選項(xiàng)C：土地使用權(quán)的所有人并沒有取得轉(zhuǎn)讓收入，不屬于土地增值稅征收范圍；選項(xiàng)D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅征 收范圍。15.【答案】ABC 【解析】選項(xiàng)D：%；選項(xiàng)E：西部地區(qū)省份不得低于1%。16.【答案】BCDE 【解析】選項(xiàng)A：房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不繳納土地增值稅。17.【答案】AE 【解析】選項(xiàng)AB：納稅人受讓土地使用權(quán)支付的契稅，應(yīng)計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”項(xiàng)目中扣除；選項(xiàng)C：納稅人占用耕地而繳納的耕地占用稅，應(yīng)計(jì)入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”項(xiàng)目中扣除；選項(xiàng)DE：納稅人轉(zhuǎn)讓存量房，不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，其購房時(shí)繳納的契稅，如能提供契稅完稅憑證，則應(yīng)計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項(xiàng)目中扣除。18.【答案】ACDE 【解析】選項(xiàng)B：沒有取得收入，不屬于土地增值稅征收范圍。19.【答案】ABC 【解析】選項(xiàng)DE：納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)應(yīng)計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額。三、綜合題 1.（1）【答案】D 【解析】計(jì)算轉(zhuǎn)讓舊辦公樓土地增值稅的增值額時(shí)，準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額=500（1+45%）+（2000500）5%（1+7%+3%）+2000‰+15=（萬元）。（2）【答案】A 【解析】增值額==（萬元）增值率=247。100%=%，適用稅率50%、速算扣除系數(shù)15% 應(yīng)納土地增值稅=50%15%=（萬元）。（3）【答案】C 【解析】計(jì)算銷售寫字樓土地增值稅的增值額時(shí)，準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額： ①允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=300060%40%=720（萬元）②允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=420040%=1680（萬元）③允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=50040%+（720+1680）4%=296（萬元）④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=190005%（1+7%+3%）=1045（萬元）⑤加計(jì)扣除項(xiàng)目=（720+1680）20%=480（萬元）準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=720+1680+296+1045+480=4221（萬元）。（4）【答案】B 【解析】增值額=190004221=14779（萬元）增值率=14779247。4221100%=%，適用稅率60%，速算扣除系數(shù)35% 應(yīng)納土地增值稅=1477960%422135%=（萬元）。2.（1）【答案】B 【解析】可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=（600+30）80%=504（萬元）可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=（50+800）80%=680（萬元）2012年12月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（504+680）10%=（萬元）。（2）【答案】D 【解析】與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=42005%（1+7%+3%）=231（萬元）加計(jì)扣除=（504+680）20%=（萬元）2012年12月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=504+680++231+=（萬元）。（3）【答案】A 【解析】增值額==（萬元）增值率=247。100%=%，適用稅率50%，速算扣除系數(shù)為15% 應(yīng)納土地增值稅=50%15%=（萬元）。（4）【答案】A 【解析】單位建筑面積成本費(fèi)用=247。（3000080%）=（萬元）扣除項(xiàng)目金額=3000020%=420（萬元）增值額=1050420=630（萬元）增值率=630247。420100%=150%，適用稅率50%，速算扣除系數(shù)15% 應(yīng)納土地增值稅=63050%42015%=252（萬元）。