金融學(xué)本科-房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析及反思-資料下載頁
2024-12-06 03:01本頁面
【導(dǎo)讀】 螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂
【正文】 理的二三線城市房地產(chǎn)信貸市場。減少對供過于求區(qū)域市場的貸款投放，堅決退出房價高企、投機(jī)濃厚區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 (五 ) 禁止房地產(chǎn)信貸資金挪移他用 首先，要明確項目資本金審核等要求，確保企業(yè)自有資金和前期銷售收入全部到位，6 并加強(qiáng)與城建、房管、土地等政府部門橫向交流溝通，及時獲取最新項目信息。其次，貸款發(fā)放要掌握好節(jié)奏，要根據(jù)項目的銷售情況、工程進(jìn)度情況、施工合同中約定的付款進(jìn)度，合理安排貸款發(fā)放。再 次，要做好資金使用監(jiān)管。全面介入整個項目建設(shè)銷售過程，消除信息不對稱給銀行帶來的風(fēng)險。要根據(jù)房地產(chǎn)項目已經(jīng)實現(xiàn)銷售收入情況及企業(yè)現(xiàn)金流情況，督促開發(fā)商按銷售收入比例及時還貸。 (六 ) 建立多元化貸款渠道，分散投資風(fēng)險，而非追求短期利潤最大化 根據(jù) 2021年 5月 1日的最新消息，前十名利潤最高的企業(yè)，銀行占七名。因為商業(yè)銀行帶有商業(yè)性質(zhì)，以追求利潤最大化為運(yùn)作目標(biāo)無可厚非，但必須要杜絕跟風(fēng)、短淺的利潤最大化目的。一般來說，中國人做事喜歡跟風(fēng)，喜歡一窩蜂，以房地產(chǎn)為例，覺得當(dāng)前利潤可觀的情況下，很多銀行跟風(fēng)進(jìn)入，但很多銀 行從業(yè)人員，并未評估整個大環(huán)境及企業(yè)的未來數(shù)年發(fā)展?fàn)顟B(tài)，這 樣情況下，非常容易形成中國的次貸危機(jī)。另外，具備長遠(yuǎn)的眼光前題下 ，還需要建立多元化投資渠道，而非“自古華山一條路”，通過多元化投資渠道，分散分險，達(dá)至整體利潤及風(fēng)險均衡性。 (七 ) 加強(qiáng)風(fēng)險管理 一是要加強(qiáng)對全行業(yè)、各重點地區(qū)、重點城市的房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警，建立房價、空置率、投資額、銷售面積等關(guān)鍵指標(biāo)體系，及時分析掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢和區(qū)域特點，為規(guī)避行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險、區(qū)域性房地產(chǎn)信貸風(fēng)險提供依據(jù)。二是加強(qiáng)對房地產(chǎn)項目的監(jiān)控和項目貸款的現(xiàn)場檢查。對房地產(chǎn)貸款要強(qiáng)化跟 蹤管理，通過監(jiān)測開發(fā)企業(yè)的資金狀況、項目建設(shè)和銷售進(jìn)展等，及時預(yù)警和處置貸款風(fēng)險。要明確貸后檢查人員的崗位責(zé)任，加強(qiáng)監(jiān)督管理，切實杜絕貸后檢查流于形式等不良作風(fēng)。三是盤活風(fēng)險貸款，積極化解項目風(fēng)險。對因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現(xiàn)停工甚至存在爛尾風(fēng)險的項目，要借助銀行的信息優(yōu)勢和客戶優(yōu)勢，幫助企業(yè)尋求新的投資人，通過出售資產(chǎn)、重組等多種方式積極化解風(fēng)險。 (八 ) 重視個人貸款前審查 個人貸款 雖然 單次 貸款額 不高， 但 總 量很大，因此，我們也應(yīng)該重視個人貸款的審查 ?，F(xiàn)在很多商業(yè)銀行都需要個人提供存款金額、收入證明 。但一般來說，收入證明以現(xiàn)在的情況看， 造 假率非常高，基本上已經(jīng)成為了行業(yè)潛規(guī)則，因此收入證明根本無法評估個人的還款能力；除此之外，存款金額亦無法有效評估個人還款能力，中國人有句俗話“在家靠親戚、出外靠朋友”，很多人的存款是借親朋戚友的錢存進(jìn)去的，貸款完成后，就取出來，因此存款金額也無法作準(zhǔn)；另外，我們現(xiàn)在也缺少對個人支出的審查，有很多人收入雖然高，但支出亦很多，可支配自由收入現(xiàn)金流 不 大 ，此類人群對銀行來說風(fēng)險一般很高 。 綜上所述 ，貸7 款前審查應(yīng)從多角度去均衡審查 ，我們應(yīng)該盡可能從不同角度對個人貸款者進(jìn)行審查，才 能避免個人貸款違約情況發(fā)生。 (九 ) 時刻注意更新風(fēng)險評估公式 銀行一般依靠一定的風(fēng)險評估公式對房地產(chǎn)公司及個人進(jìn)行評估，很多銀行從業(yè)人員，把該公式定義為公理。但公式一般只是有定特定的條件，特定的環(huán)境下才能適用，當(dāng)整體宏觀環(huán)境有改變時，公式亦會跟著變更， 美國次貸危機(jī)，很大程度上是因為對抵壓品評估公式的錯誤引致的， 作為銀行從業(yè)人 員，應(yīng)該抱著主動懷疑的心態(tài)去使用公式，而不是自上而下的公式使用。 (十 ) 加強(qiáng)抵押品管理 加強(qiáng)押品的管理，首先先要對抵押品評估公司資質(zhì)進(jìn)行審查，商業(yè)銀行應(yīng)該從大量案例去審查該評估公司的評估成果，判斷其 評估的可信度及質(zhì)量；其次 ，我們必須加強(qiáng)動態(tài)抵押品審查， 對房價變動較大的城市，對開發(fā)貸款押品價值進(jìn)行全面重新評估，將銷售面積超過50%以上的項目作為抵押品價值重評的重點 ；最后，我們必須要對抵押品的用途進(jìn)行嚴(yán)格評估，對于價值高但無法快速轉(zhuǎn)手的抵押品，我們應(yīng)重視并審核是否可以做為抵押用途，避免違約人抵押品無法處理。 總之，我們應(yīng)該通過各種多元化手段，保證房地產(chǎn)信貸的良性實施。 參考文獻(xiàn) [1]中行出臺房地產(chǎn)信貸管理四大措施 .證券時報網(wǎng) ,. [2]羅莉 .房價變動對我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險 影響的研究 .金融與經(jīng)濟(jì) . [3] 財經(jīng)界 . 對我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險及其防范的思考 . 2021 [4] 周京奎 . 金融支持過度與房地產(chǎn)泡沫 — 理論與實證研究 [M].北京大學(xué)出版社， 2021. [5] 羅勇 .快速擴(kuò)張下的隱憂 —— 我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張風(fēng)險性研究 . 2021 [6] 殷閩華 .論房地產(chǎn)信貸風(fēng)險及防范 . [7] 易憲容 .房地產(chǎn)信貸風(fēng)險是銀行業(yè)面臨最大問題
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