【正文】 素的影響，所以所選指標要求必須系統(tǒng)、全面，具有層次性。針對性是指所選的指標要有代表性，并不是說所有相關(guān)指標一概納入，而是要選擇重要的指標，盡可能地避免各指標之間的重復(fù)。選取的指標之間如果存在交叉和相關(guān)性，則會影響其判斷的準確性和評估效率，從而降低商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸風險分析預(yù)測的可信度。 （2）數(shù)據(jù)統(tǒng)計上的可操作性和準確性原則 在建立商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險評價指標體系時，所選指標數(shù)據(jù)資料易于獲取，易于計算，表達方式簡單易懂，而且數(shù)據(jù)真實可靠、準確。構(gòu)建的房地產(chǎn)信貸風險評價指標體系應(yīng)在實際運用中具備可行性，以便銀行信貸管理者進行操作和應(yīng)用。 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險評價指標體系構(gòu)建 （一）構(gòu)建商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險的定性指標 參考國內(nèi)外評級機構(gòu)所選各項指標的基礎(chǔ)上，并結(jié)合我國目前商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸風險評價的現(xiàn)狀，通過對某商業(yè)銀行的實際考察，本文從以下 7 個方面構(gòu)建商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險的定性指標，更加全面地對房地產(chǎn)行信貸風險進行控制。 （1）宏觀分析。在很大程度上房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和盈利能力受到宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)、稅收及政策的影響，商業(yè)銀行在評價企業(yè)的償債能力時，對企業(yè)貸款未來償還期內(nèi)經(jīng)濟的運行情況及其對企業(yè)的影響必須作出科學、合理的預(yù)測分析。由于我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不均衡，各地區(qū)各個方面存在很大的差別，地區(qū)的差異性會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風險。 （2）行業(yè)風險。商業(yè)銀行針對房地產(chǎn)行業(yè)風險進行具體的分析，應(yīng)該從產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)生命周期、供求關(guān)系、競爭狀態(tài)和行業(yè)地位等五個方面進行全面的評價。 （3）企業(yè)素質(zhì)。重點考核房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)等級、土地儲備、市場地位、員工素質(zhì)和納稅情況。特別是土地儲備，它是房地產(chǎn)企業(yè)所獨具的，也是作為考察其房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展能力的一個重要因素。 （4）企業(yè)經(jīng)營管理能力。房地產(chǎn)行業(yè)是一個高投入高風險的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于典型的資源整合型項目，它的風險不僅體現(xiàn)在風險的程度高，而且風險面比較廣，應(yīng)該從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式、信用記錄和領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)三個指標來考核。 （5）房地產(chǎn)開發(fā)項目基本情況的評價。商業(yè)銀行主要從四證落實情況、自有資金占總投資比率、資金落實情況、地理與交通位置、基礎(chǔ)設(shè)施落實情況、項目品質(zhì)等六個方面指標進行考核。比如調(diào)查開發(fā)項目是否獲得政府有關(guān)部門的批復(fù)，明確土地使用權(quán)的獲取方式和使用年限等，并審核房地產(chǎn)企業(yè)自有資金占項目總投資比的 30%；考察開發(fā)項目動遷安置計劃，施工期間動力、原材料、水等條件的保障程度；項目建設(shè)及達到投入使用后，所需的水、電、煤氣、供熱等條件是否落實情況，是否享有優(yōu)惠政策。 （6）開發(fā)項目市場分析。商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)投資環(huán)境、項目市場定位、供需形勢和房地產(chǎn)經(jīng)營方式、項目的市場競爭能力、銷售前景等六個指標的考核。 （7）擔保方式評價。房地產(chǎn)企業(yè)的擔保方式主要有保證、抵押和質(zhì)押。 以上大多數(shù)指標很難做到準確地加以定量分析，必須由評估人員定性的評價，通過專家意見法來確定指標的權(quán)數(shù)。 （二）構(gòu)建商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險定量指標 從國外銀行對信貸風險評價的總體經(jīng)驗來看，對借款人財務(wù)的分析是獲得初始信用評價的關(guān)鍵。由于有關(guān)房地產(chǎn)相關(guān)的定性指標的具體數(shù)據(jù)獲取比較困難，因此本文研究的重點是定量分析方法構(gòu)建商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險指標評價體系。 本文在參考國內(nèi)外關(guān)于商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)信貸風險實證研究中普遍采用的指標，結(jié)合我國目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險評價現(xiàn)狀及房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況的基礎(chǔ)上，對影響商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險的定量化指標歸納為六個方面，分別是房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力、盈利能力、營運能力、發(fā)展能力、現(xiàn)金流量狀況以及資本結(jié)構(gòu)和企業(yè)規(guī)模，結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)貸款數(shù)目大，周期長等特點，初步擬選定26個指標。（1）償債能力指標 償債能力是指企業(yè)償還到期債務(wù)的能力，是衡量房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的重要指標。房地產(chǎn)行業(yè)是高投入高收益高風險的行業(yè)，一般情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比較少，大部分資金來源于商業(yè)銀行，從銀行獲得的信貸資金往往用于投資回報率高的開發(fā)項目賺的高額利潤，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資的項目周期長，房地產(chǎn)資金回籠慢，商業(yè)銀行作為債權(quán)人，必須考察房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，保證貸款資金能夠按時收回。 ①流動比率，是流動資產(chǎn)比流動負債的比值，反映企業(yè)償還短期債務(wù)的能力。 流動比率=流動資產(chǎn)/流動負債100％ 流動資產(chǎn)主要包括貨幣現(xiàn)金、有價證劵、應(yīng)收賬款、存貨、待攤費用等，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差，其流動比率比其他行業(yè)大。商業(yè)銀行授信時要考察企業(yè)在短期債務(wù)到期時流動資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還債務(wù)的能力。 ②速動比率，是流動資產(chǎn)扣除存貨后與流動負債的百分比，它比流動比率更能體現(xiàn)企業(yè)的償還短期債務(wù)的能力。 速動比率=（流動資產(chǎn)存貨）/流動負債100％ 房地產(chǎn)業(yè)中存貨變現(xiàn)速度慢，要經(jīng)過銷售和收賬兩個過程，特別是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房由于受到價格下跌、損壞、不易銷售等因素的影響很可能發(fā)生積壓，其流動性不強，因此，該指標以衡量房地產(chǎn)企業(yè)或項目流動資產(chǎn)扣除流動性差的存貨的變現(xiàn)能力或短期償債的能力。 ③資產(chǎn)負債率，該指標反映房地產(chǎn)企業(yè)長期償債能力。 資產(chǎn)負債率=負債總額/資產(chǎn)總額100％ 資產(chǎn)負債率高，則企業(yè)或是項目的資本金不足，對負債的依賴性強，在經(jīng)濟萎縮或信貸政策有所改變時，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負債率低則企業(yè)或項目的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟活動，且普遍使用較高的財務(wù)杠桿，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目的資產(chǎn)負債率一般較高。站在商業(yè)銀行的角度，希望資產(chǎn)負債比率越低越好，房地產(chǎn)企業(yè)有充足的資本金償還貸款，這樣銀行房地產(chǎn)信貸風險就不大。 ④利息保障倍數(shù)，是指企業(yè)支付負債利息費用的能力。 利息保障倍數(shù)=稅息前利潤/利息費用 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投入的大部分資金來源于銀行貸款，利息保障倍數(shù)越大，說明企業(yè)支付的能力越強。因此，對債權(quán)人商業(yè)銀行來說，要分析利息保障倍數(shù)指標，以此來衡量債權(quán)的安全程度。 ⑤款預(yù)收賬款總資產(chǎn)比率，是指預(yù)收賬款除以總資產(chǎn)。 預(yù)收賬款總資產(chǎn)比率=預(yù)收賬款/總資產(chǎn) 目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要依靠自有資金、定金及房屋預(yù)售和銀行貸款，預(yù)收賬款從側(cè)面反映了房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋的快慢，企業(yè)資金回籠的情況，商業(yè)銀行通過預(yù)收賬款占總資產(chǎn)的比值衡量企業(yè)償還債務(wù)的能力。 （2）盈利能力指標 房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，就是房地產(chǎn)企業(yè)賺得利潤的能力。它是房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力、獲取現(xiàn)金能力、降低成本能力以及回避風險能力的綜合體現(xiàn)，商業(yè)銀行決定是否貸款，通常考察房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目賺取利潤的能力，能夠保障信貸資金的安全性。 ①凈資產(chǎn)收益率，是凈利潤與所有者權(quán)益余額之間的百分比關(guān)系，反映了所有者權(quán)益投入企業(yè)的資金的收益水平，用以衡量房地產(chǎn)企業(yè)運用自有資本的效率。 凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/所有者權(quán)益余額100% ②銷售毛利率，是指主營業(yè)務(wù)收入減去主營業(yè)務(wù)收入占主營業(yè)務(wù)收入的百分比率。反映企業(yè)某一主要產(chǎn)品或主要業(yè)務(wù)的盈利狀況。 銷售毛利率=（主營業(yè)務(wù)營業(yè)收入主營業(yè)務(wù)成本）/主營業(yè)務(wù)收入100%。 房地產(chǎn)企業(yè)銷售毛利率能夠真實反映企業(yè)的盈利水平，商業(yè)銀行在考察房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力時，可以通過銷售毛利率判斷企業(yè)核心競爭力的變化趨勢，有助于發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)為獲得貸款而隱瞞銷售收入或者虛報銷售成本。 ③總資產(chǎn)報酬率，是企業(yè)息稅前利潤與企業(yè)平均資產(chǎn)總額之間的比率，又稱總資產(chǎn)回報率，用以評價企業(yè)運用全部資產(chǎn)的總體獲利能力，是評價企業(yè)資產(chǎn)運營效益的重要指標。該指標的高低反映了企業(yè)投入產(chǎn)出水平的高低。 總資產(chǎn)報酬率=息稅前利潤/平均資產(chǎn)總額 ④成本費用利潤率，是指企業(yè)在一定期間內(nèi)的利潤總額與成本費用之間的比率。該指標越高，說明企業(yè)獲得利潤就越大，反映企業(yè)的經(jīng)濟效益越好，銀行信貸風險就越低。 成本費用利潤率=利潤總額/（主營業(yè)成本+期間費用） （3）營運能力指標 房地產(chǎn)企業(yè)的營運能力，是指評價房地產(chǎn)企業(yè)資金的利用效率以及資金周轉(zhuǎn)使用情況，即房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中運用各項資產(chǎn)獲取利潤的能力。一般情況下，企業(yè)的營運能力越好，資金的流動性就越高，企業(yè)的償債能力越強，資產(chǎn)獲取利潤的速度就越快，銀行信貸風險越低。 ①總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，反映了企業(yè)全部資產(chǎn)的使用效率，它直接影響企業(yè)經(jīng)營的盈利能力。一般來說，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，周轉(zhuǎn)速度越快，會相對節(jié)約資產(chǎn)；資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越低，則說明企業(yè)利用全部資產(chǎn)進行經(jīng)營活動的效果較差。 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)收入/平均資產(chǎn)總額 反映了房地產(chǎn)企業(yè)全部資產(chǎn)的使用效率，該項指標越大，說明房地產(chǎn)企業(yè)利用全部資產(chǎn)經(jīng)營的效果就越好，商業(yè)銀行信貸風險就越低。 ②存貨周轉(zhuǎn)率，是企業(yè)一定時期內(nèi)營業(yè)成本占平均存貨余額的比率，衡量房地產(chǎn)企業(yè)的銷售能力及存貨量是否合理，存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，表明其變現(xiàn)或變?yōu)閼?yīng)收賬款的速度越快，資金利用效率越高，銀行信貸的風險就會較小。 存貨周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)成本/平均存貨余額 ③流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，是指一定期間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入占平均流動資產(chǎn)總額的比率，是評價企業(yè)資產(chǎn)利用效率又一顯著性指標。 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入/平均流動資產(chǎn)總額 房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入作為流動性最強的資產(chǎn)，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款時，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快，說明房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率越高，信貸風險就會降低。 ④預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率，該指標為了企業(yè)提供了現(xiàn)金流保障，確保了企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定。 預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)收入/平均預(yù)收賬款余額 （4）成長能力指標 ①營業(yè)收入增長率，是指企業(yè)本期營業(yè)增長額與上期營業(yè)額之間的比率，是衡量企業(yè)經(jīng)營狀況和市場占有能力、預(yù)測企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)拓展趨勢的重要標志。 營業(yè)收入增長率=（本年營業(yè)收入總額上年營業(yè)收入總額）/上年營業(yè)收入總額 該指標為正數(shù)，表明企業(yè)本期營業(yè)收入較上期相比有所增長，該指標越高，則表明房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入的增長速度越快，企業(yè)市場前景越好。若該指標為負，則說明存在樓房滯銷、質(zhì)次價高等方面問題，市場份額萎縮。 ②總資產(chǎn)增長率，是指企業(yè)本期總資產(chǎn)增長額占年初資產(chǎn)總額的比值，反映了企業(yè)本期資產(chǎn)規(guī)模的變化狀況該指標的高低，表明在一定時期內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模擴張速度的快慢。 總資產(chǎn)增長率=（本年總資產(chǎn)總額上年總資產(chǎn)總額）/上年總資產(chǎn)總額 ③資本積累增長率，是指企業(yè)本年所有者權(quán)益增長額除以年初所有者權(quán)益。該指標反映的是企業(yè)本期資本的積累能力，該指標的高低，表明企業(yè)的資本積累程度高低。 資本累計率=（本年所有者權(quán)益總額上年所有者權(quán)益總額）/上年所有者權(quán)益總額 ④凈利潤增長率，指的是本年凈利潤額除以上年凈利潤。該指標越高，反映了企業(yè)盈利能力就越強。 凈利潤增長率=（本年凈利潤總額上年凈利潤總額）/上年凈利潤總額 ⑤現(xiàn)金流量增長率，是指本年經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量增長額與上年經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量的比率。指標反映了經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的增長能力，該指標越高越好。 現(xiàn)金流量增長率=（本年經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量上年經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量）/上年經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量 （5）現(xiàn)金流量指標 對于企業(yè)是否能償還債務(wù)最直接的反映就是現(xiàn)金，反映企業(yè)獲得現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的能力，反映了企業(yè)的償債能力。 ①現(xiàn)金流動負債比，反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量償還短期債務(wù)的能力，該比率越高說明償債能力越強。 現(xiàn)金流動負債比=經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量/流動負債 ②現(xiàn)金流量債務(wù)比，是指經(jīng)營活動現(xiàn)金流量與債務(wù)總額的比率。這個比率越大，說明企業(yè)獲得現(xiàn)金用來償還全部債務(wù)的能力越強，同時，這個比率也體現(xiàn)了企業(yè)的最大付息能力。 現(xiàn)金流量債務(wù)比=經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量/債務(wù)總額 ③銷售現(xiàn)金比率是指企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額與主營業(yè)務(wù)收入的比值。該數(shù)值越大越好，表明房地產(chǎn)企業(yè)的收入質(zhì)量越好，資金利用效果越好。 銷售現(xiàn)金比率=經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量/主營業(yè)務(wù)收入 ④現(xiàn)金獲利指數(shù)，是指凈利潤與經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量之比，預(yù)測未來獲取現(xiàn)金凈流量的能力。 現(xiàn)金獲利指數(shù)=本年凈利潤/經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量 （6）資本結(jié)構(gòu)和企業(yè)規(guī)模除了對以上幾個方面的考查外，房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和規(guī)模大小也會對房地產(chǎn)企業(yè)是否按期償還貸款產(chǎn)生影響。營運資金與長期債務(wù)比越高，房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風險就越低，資產(chǎn)留存收益率越高，房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風險就越低。而企業(yè)的規(guī)模主要用總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)來反映，總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)指標值越高，其信貸風險就越低。 ①營運資金與長期債務(wù)比，該指標不僅反映了企業(yè)的結(jié)構(gòu)比率，而且反映了企業(yè)的短期償債能力，一般情況下，營運資金與長期債務(wù)比大于1，長期債務(wù)會隨著時間的推進不斷轉(zhuǎn)化為流動負債，這需要動用流動資產(chǎn)來償還。該比率越高，表明企業(yè)的短期償債能力越強，而且預(yù)示著企業(yè)未來償還長期債務(wù)的保障程度也越強。 營運資金與長期債務(wù)比=營運資金/長期債務(wù) ②資產(chǎn)留存收益率，是以留存收益余額除以資產(chǎn)總額，是考察企業(yè)總資產(chǎn)的收益的盈余能力，同時也反映了企業(yè)的償債能力。該比率越高，說明企業(yè)的的償債能力越強。 資產(chǎn)留存收益率=留存收益/總資產(chǎn) ③ln(總資產(chǎn))，總資產(chǎn)體現(xiàn)了企業(yè)在一定時期內(nèi)有效使用、持有或者處置、可以從中獲得經(jīng)濟利益的全部資產(chǎn)。資產(chǎn)是企業(yè)用于取得收入的資源，也是企業(yè)償還債務(wù)的保障。該指標越高，其商業(yè)銀行的信貸風險就越低。 ④ln(凈資產(chǎn))，所有者權(quán)益是投資者投入企業(yè)的資本，企業(yè)自有資本等于所有者權(quán)益，自有資本越多，說明企業(yè)體質(zhì)越健全。該指標越高，其商業(yè)銀行的信貸風險就越低。 模型構(gòu)建及實證分析 Logistic 模型原理 在定量分析的研究中，當因變量是連續(xù)變量時，常采用線性回歸模型；當因變量是分類變量時，就常用對數(shù)線性模型，而Logistic 模型是對數(shù)線性模型中的特殊形式，它是以二分類變量為因變量，并且二分類變量是一系列自變量的函數(shù)。 Logistic 模型估計的假設(shè)條件有：一是模型所需數(shù)據(jù)必須來自隨機樣本；二是因變量被假定為 n 個自變量的函數(shù)，因變量與自變量之間是非線性關(guān)系，并且自變量之間不存在多重共線性；三是因變量是二分類變量，這個變量只能取值為 0或1，不是連續(xù)的，其誤差的分布是二項分布不是正態(tài)分布，因此Logistic回歸系數(shù)的估計要用極大似法，而不是最小二乘法，系數(shù)及模型的檢驗用似然比檢驗和Wald