【正文】 素的影響，所以所選指標(biāo)要求必須系統(tǒng)、全面，具有層次性。針對(duì)性是指所選的指標(biāo)要有代表性，并不是說所有相關(guān)指標(biāo)一概納入，而是要選擇重要的指標(biāo)，盡可能地避免各指標(biāo)之間的重復(fù)。選取的指標(biāo)之間如果存在交叉和相關(guān)性，則會(huì)影響其判斷的準(zhǔn)確性和評(píng)估效率，從而降低商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析預(yù)測(cè)的可信度。 （2）數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上的可操作性和準(zhǔn)確性原則 在建立商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系時(shí)，所選指標(biāo)數(shù)據(jù)資料易于獲取，易于計(jì)算，表達(dá)方式簡(jiǎn)單易懂，而且數(shù)據(jù)真實(shí)可靠、準(zhǔn)確。構(gòu)建的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)在實(shí)際運(yùn)用中具備可行性，以便銀行信貸管理者進(jìn)行操作和應(yīng)用。 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建 （一）構(gòu)建商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的定性指標(biāo) 參考國(guó)內(nèi)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)所選各項(xiàng)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，并結(jié)合我國(guó)目前商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的現(xiàn)狀，通過對(duì)某商業(yè)銀行的實(shí)際考察，本文從以下 7 個(gè)方面構(gòu)建商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的定性指標(biāo)，更加全面地對(duì)房地產(chǎn)行信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。 （1）宏觀分析。在很大程度上房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和盈利能力受到宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)、稅收及政策的影響，商業(yè)銀行在評(píng)價(jià)企業(yè)的償債能力時(shí)，對(duì)企業(yè)貸款未來償還期內(nèi)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況及其對(duì)企業(yè)的影響必須作出科學(xué)、合理的預(yù)測(cè)分析。由于我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，各地區(qū)各個(gè)方面存在很大的差別，地區(qū)的差異性會(huì)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。 （2）行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行具體的分析，應(yīng)該從產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)生命周期、供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)和行業(yè)地位等五個(gè)方面進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)。 （3）企業(yè)素質(zhì)。重點(diǎn)考核房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、土地儲(chǔ)備、市場(chǎng)地位、員工素質(zhì)和納稅情況。特別是土地儲(chǔ)備，它是房地產(chǎn)企業(yè)所獨(dú)具的，也是作為考察其房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展能力的一個(gè)重要因素。 （4）企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高投入高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目屬于典型的資源整合型項(xiàng)目，它的風(fēng)險(xiǎn)不僅體現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)的程度高，而且風(fēng)險(xiǎn)面比較廣，應(yīng)該從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、信用記錄和領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)三個(gè)指標(biāo)來考核。 （5）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本情況的評(píng)價(jià)。商業(yè)銀行主要從四證落實(shí)情況、自有資金占總投資比率、資金落實(shí)情況、地理與交通位置、基礎(chǔ)設(shè)施落實(shí)情況、項(xiàng)目品質(zhì)等六個(gè)方面指標(biāo)進(jìn)行考核。比如調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目是否獲得政府有關(guān)部門的批復(fù)，明確土地使用權(quán)的獲取方式和使用年限等，并審核房地產(chǎn)企業(yè)自有資金占項(xiàng)目總投資比的 30%；考察開發(fā)項(xiàng)目動(dòng)遷安置計(jì)劃，施工期間動(dòng)力、原材料、水等條件的保障程度；項(xiàng)目建設(shè)及達(dá)到投入使用后，所需的水、電、煤氣、供熱等條件是否落實(shí)情況，是否享有優(yōu)惠政策。 （6）開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)分析。商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資環(huán)境、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、供需形勢(shì)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式、項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、銷售前景等六個(gè)指標(biāo)的考核。 （7）擔(dān)保方式評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)的擔(dān)保方式主要有保證、抵押和質(zhì)押。 以上大多數(shù)指標(biāo)很難做到準(zhǔn)確地加以定量分析，必須由評(píng)估人員定性的評(píng)價(jià)，通過專家意見法來確定指標(biāo)的權(quán)數(shù)。 （二）構(gòu)建商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)定量指標(biāo) 從國(guó)外銀行對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的總體經(jīng)驗(yàn)來看，對(duì)借款人財(cái)務(wù)的分析是獲得初始信用評(píng)價(jià)的關(guān)鍵。由于有關(guān)房地產(chǎn)相關(guān)的定性指標(biāo)的具體數(shù)據(jù)獲取比較困難，因此本文研究的重點(diǎn)是定量分析方法構(gòu)建商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系。 本文在參考國(guó)內(nèi)外關(guān)于商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證研究中普遍采用的指標(biāo)，結(jié)合我國(guó)目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)現(xiàn)狀及房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，對(duì)影響商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的定量化指標(biāo)歸納為六個(gè)方面，分別是房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力、盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、發(fā)展能力、現(xiàn)金流量狀況以及資本結(jié)構(gòu)和企業(yè)規(guī)模，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)貸款數(shù)目大，周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，初步擬選定26個(gè)指標(biāo)。（1）償債能力指標(biāo) 償債能力是指企業(yè)償還到期債務(wù)的能力，是衡量房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)是高投入高收益高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，一般情況下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比較少，大部分資金來源于商業(yè)銀行，從銀行獲得的信貸資金往往用于投資回報(bào)率高的開發(fā)項(xiàng)目賺的高額利潤(rùn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資的項(xiàng)目周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)資金回籠慢，商業(yè)銀行作為債權(quán)人，必須考察房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，保證貸款資金能夠按時(shí)收回。 ①流動(dòng)比率，是流動(dòng)資產(chǎn)比流動(dòng)負(fù)債的比值，反映企業(yè)償還短期債務(wù)的能力。 流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債100％ 流動(dòng)資產(chǎn)主要包括貨幣現(xiàn)金、有價(jià)證劵、應(yīng)收賬款、存貨、待攤費(fèi)用等，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差，其流動(dòng)比率比其他行業(yè)大。商業(yè)銀行授信時(shí)要考察企業(yè)在短期債務(wù)到期時(shí)流動(dòng)資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還債務(wù)的能力。 ②速動(dòng)比率，是流動(dòng)資產(chǎn)扣除存貨后與流動(dòng)負(fù)債的百分比，它比流動(dòng)比率更能體現(xiàn)企業(yè)的償還短期債務(wù)的能力。 速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)存貨）/流動(dòng)負(fù)債100％ 房地產(chǎn)業(yè)中存貨變現(xiàn)速度慢，要經(jīng)過銷售和收賬兩個(gè)過程，特別是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房由于受到價(jià)格下跌、損壞、不易銷售等因素的影響很可能發(fā)生積壓，其流動(dòng)性不強(qiáng)，因此，該指標(biāo)以衡量房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)扣除流動(dòng)性差的存貨的變現(xiàn)能力或短期償債的能力。 ③資產(chǎn)負(fù)債率，該指標(biāo)反映房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期償債能力。 資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額100％ 資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)或是項(xiàng)目的資本金不足，對(duì)負(fù)債的依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時(shí)，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負(fù)債率低則企業(yè)或項(xiàng)目的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，且普遍使用較高的財(cái)務(wù)杠桿，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。站在商業(yè)銀行的角度，希望資產(chǎn)負(fù)債比率越低越好，房地產(chǎn)企業(yè)有充足的資本金償還貸款，這樣銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)就不大。 ④利息保障倍數(shù)，是指企業(yè)支付負(fù)債利息費(fèi)用的能力。 利息保障倍數(shù)=稅息前利潤(rùn)/利息費(fèi)用 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投入的大部分資金來源于銀行貸款，利息保障倍數(shù)越大，說明企業(yè)支付的能力越強(qiáng)。因此，對(duì)債權(quán)人商業(yè)銀行來說，要分析利息保障倍數(shù)指標(biāo)，以此來衡量債權(quán)的安全程度。 ⑤款預(yù)收賬款總資產(chǎn)比率，是指預(yù)收賬款除以總資產(chǎn)。 預(yù)收賬款總資產(chǎn)比率=預(yù)收賬款/總資產(chǎn) 目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要依靠自有資金、定金及房屋預(yù)售和銀行貸款，預(yù)收賬款從側(cè)面反映了房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋的快慢，企業(yè)資金回籠的情況，商業(yè)銀行通過預(yù)收賬款占總資產(chǎn)的比值衡量企業(yè)償還債務(wù)的能力。 （2）盈利能力指標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，就是房地產(chǎn)企業(yè)賺得利潤(rùn)的能力。它是房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力、獲取現(xiàn)金能力、降低成本能力以及回避風(fēng)險(xiǎn)能力的綜合體現(xiàn)，商業(yè)銀行決定是否貸款，通?？疾旆康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目賺取利潤(rùn)的能力，能夠保障信貸資金的安全性。 ①凈資產(chǎn)收益率，是凈利潤(rùn)與所有者權(quán)益余額之間的百分比關(guān)系，反映了所有者權(quán)益投入企業(yè)的資金的收益水平，用以衡量房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用自有資本的效率。 凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/所有者權(quán)益余額100% ②銷售毛利率，是指主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的百分比率。反映企業(yè)某一主要產(chǎn)品或主要業(yè)務(wù)的盈利狀況。 銷售毛利率=（主營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本）/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入100%。 房地產(chǎn)企業(yè)銷售毛利率能夠真實(shí)反映企業(yè)的盈利水平，商業(yè)銀行在考察房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力時(shí)，可以通過銷售毛利率判斷企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的變化趨勢(shì)，有助于發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)為獲得貸款而隱瞞銷售收入或者虛報(bào)銷售成本。 ③總資產(chǎn)報(bào)酬率，是企業(yè)息稅前利潤(rùn)與企業(yè)平均資產(chǎn)總額之間的比率，又稱總資產(chǎn)回報(bào)率，用以評(píng)價(jià)企業(yè)運(yùn)用全部資產(chǎn)的總體獲利能力，是評(píng)價(jià)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益的重要指標(biāo)。該指標(biāo)的高低反映了企業(yè)投入產(chǎn)出水平的高低。 總資產(chǎn)報(bào)酬率=息稅前利潤(rùn)/平均資產(chǎn)總額 ④成本費(fèi)用利潤(rùn)率，是指企業(yè)在一定期間內(nèi)的利潤(rùn)總額與成本費(fèi)用之間的比率。該指標(biāo)越高，說明企業(yè)獲得利潤(rùn)就越大，反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益越好，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)就越低。 成本費(fèi)用利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/（主營(yíng)業(yè)成本+期間費(fèi)用） （3）營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力，是指評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)資金的利用效率以及資金周轉(zhuǎn)使用情況，即房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中運(yùn)用各項(xiàng)資產(chǎn)獲取利潤(rùn)的能力。一般情況下，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力越好，資金的流動(dòng)性就越高，企業(yè)的償債能力越強(qiáng)，資產(chǎn)獲取利潤(rùn)的速度就越快，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)越低。 ①總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，反映了企業(yè)全部資產(chǎn)的使用效率，它直接影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)的盈利能力。一般來說，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，周轉(zhuǎn)速度越快，會(huì)相對(duì)節(jié)約資產(chǎn)；資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越低，則說明企業(yè)利用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的效果較差。 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)收入/平均資產(chǎn)總額 反映了房地產(chǎn)企業(yè)全部資產(chǎn)的使用效率，該項(xiàng)指標(biāo)越大，說明房地產(chǎn)企業(yè)利用全部資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的效果就越好，商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)就越低。 ②存貨周轉(zhuǎn)率，是企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)營(yíng)業(yè)成本占平均存貨余額的比率，衡量房地產(chǎn)企業(yè)的銷售能力及存貨量是否合理，存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，表明其變現(xiàn)或變?yōu)閼?yīng)收賬款的速度越快，資金利用效率越高，銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)較小。 存貨周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)成本/平均存貨余額 ③流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，是指一定期間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占平均流動(dòng)資產(chǎn)總額的比率，是評(píng)價(jià)企業(yè)資產(chǎn)利用效率又一顯著性指標(biāo)。 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/平均流動(dòng)資產(chǎn)總額 房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入作為流動(dòng)性最強(qiáng)的資產(chǎn)，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款時(shí)，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快，說明房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率越高，信貸風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低。 ④預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率，該指標(biāo)為了企業(yè)提供了現(xiàn)金流保障，確保了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定。 預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)收入/平均預(yù)收賬款余額 （4）成長(zhǎng)能力指標(biāo) ①營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率，是指企業(yè)本期營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)額與上期營(yíng)業(yè)額之間的比率，是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)占有能力、預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)拓展趨勢(shì)的重要標(biāo)志。 營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率=（本年?duì)I業(yè)收入總額上年?duì)I業(yè)收入總額）/上年?duì)I業(yè)收入總額 該指標(biāo)為正數(shù)，表明企業(yè)本期營(yíng)業(yè)收入較上期相比有所增長(zhǎng)，該指標(biāo)越高，則表明房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)速度越快，企業(yè)市場(chǎng)前景越好。若該指標(biāo)為負(fù)，則說明存在樓房滯銷、質(zhì)次價(jià)高等方面問題，市場(chǎng)份額萎縮。 ②總資產(chǎn)增長(zhǎng)率，是指企業(yè)本期總資產(chǎn)增長(zhǎng)額占年初資產(chǎn)總額的比值，反映了企業(yè)本期資產(chǎn)規(guī)模的變化狀況該指標(biāo)的高低，表明在一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張速度的快慢。 總資產(chǎn)增長(zhǎng)率=（本年總資產(chǎn)總額上年總資產(chǎn)總額）/上年總資產(chǎn)總額 ③資本積累增長(zhǎng)率，是指企業(yè)本年所有者權(quán)益增長(zhǎng)額除以年初所有者權(quán)益。該指標(biāo)反映的是企業(yè)本期資本的積累能力，該指標(biāo)的高低，表明企業(yè)的資本積累程度高低。 資本累計(jì)率=（本年所有者權(quán)益總額上年所有者權(quán)益總額）/上年所有者權(quán)益總額 ④凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率，指的是本年凈利潤(rùn)額除以上年凈利潤(rùn)。該指標(biāo)越高，反映了企業(yè)盈利能力就越強(qiáng)。 凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率=（本年凈利潤(rùn)總額上年凈利潤(rùn)總額）/上年凈利潤(rùn)總額 ⑤現(xiàn)金流量增長(zhǎng)率，是指本年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量增長(zhǎng)額與上年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量的比率。指標(biāo)反映了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量的增長(zhǎng)能力，該指標(biāo)越高越好。 現(xiàn)金流量增長(zhǎng)率=（本年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量上年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量）/上年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量 （5）現(xiàn)金流量指標(biāo) 對(duì)于企業(yè)是否能償還債務(wù)最直接的反映就是現(xiàn)金，反映企業(yè)獲得現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的能力，反映了企業(yè)的償債能力。 ①現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比，反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量?jī)斶€短期債務(wù)的能力，該比率越高說明償債能力越強(qiáng)。 現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量/流動(dòng)負(fù)債 ②現(xiàn)金流量債務(wù)比，是指經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量與債務(wù)總額的比率。這個(gè)比率越大，說明企業(yè)獲得現(xiàn)金用來償還全部債務(wù)的能力越強(qiáng)，同時(shí)，這個(gè)比率也體現(xiàn)了企業(yè)的最大付息能力。 現(xiàn)金流量債務(wù)比=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量/債務(wù)總額 ③銷售現(xiàn)金比率是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比值。該數(shù)值越大越好，表明房地產(chǎn)企業(yè)的收入質(zhì)量越好，資金利用效果越好。 銷售現(xiàn)金比率=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ④現(xiàn)金獲利指數(shù)，是指凈利潤(rùn)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量之比，預(yù)測(cè)未來獲取現(xiàn)金凈流量的能力。 現(xiàn)金獲利指數(shù)=本年凈利潤(rùn)/經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量 （6）資本結(jié)構(gòu)和企業(yè)規(guī)模除了對(duì)以上幾個(gè)方面的考查外，房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和規(guī)模大小也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是否按期償還貸款產(chǎn)生影響。營(yíng)運(yùn)資金與長(zhǎng)期債務(wù)比越高，房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)就越低，資產(chǎn)留存收益率越高，房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)就越低。而企業(yè)的規(guī)模主要用總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)來反映，總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)指標(biāo)值越高，其信貸風(fēng)險(xiǎn)就越低。 ①營(yíng)運(yùn)資金與長(zhǎng)期債務(wù)比，該指標(biāo)不僅反映了企業(yè)的結(jié)構(gòu)比率，而且反映了企業(yè)的短期償債能力，一般情況下，營(yíng)運(yùn)資金與長(zhǎng)期債務(wù)比大于1，長(zhǎng)期債務(wù)會(huì)隨著時(shí)間的推進(jìn)不斷轉(zhuǎn)化為流動(dòng)負(fù)債，這需要?jiǎng)佑昧鲃?dòng)資產(chǎn)來償還。該比率越高，表明企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng)，而且預(yù)示著企業(yè)未來償還長(zhǎng)期債務(wù)的保障程度也越強(qiáng)。 營(yíng)運(yùn)資金與長(zhǎng)期債務(wù)比=營(yíng)運(yùn)資金/長(zhǎng)期債務(wù) ②資產(chǎn)留存收益率，是以留存收益余額除以資產(chǎn)總額，是考察企業(yè)總資產(chǎn)的收益的盈余能力，同時(shí)也反映了企業(yè)的償債能力。該比率越高，說明企業(yè)的的償債能力越強(qiáng)。 資產(chǎn)留存收益率=留存收益/總資產(chǎn) ③ln(總資產(chǎn))，總資產(chǎn)體現(xiàn)了企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)有效使用、持有或者處置、可以從中獲得經(jīng)濟(jì)利益的全部資產(chǎn)。資產(chǎn)是企業(yè)用于取得收入的資源，也是企業(yè)償還債務(wù)的保障。該指標(biāo)越高，其商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)就越低。 ④ln(凈資產(chǎn))，所有者權(quán)益是投資者投入企業(yè)的資本，企業(yè)自有資本等于所有者權(quán)益，自有資本越多，說明企業(yè)體質(zhì)越健全。該指標(biāo)越高，其商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)就越低。 模型構(gòu)建及實(shí)證分析 Logistic 模型原理 在定量分析的研究中，當(dāng)因變量是連續(xù)變量時(shí)，常采用線性回歸模型；當(dāng)因變量是分類變量時(shí)，就常用對(duì)數(shù)線性模型，而Logistic 模型是對(duì)數(shù)線性模型中的特殊形式，它是以二分類變量為因變量，并且二分類變量是一系列自變量的函數(shù)。 Logistic 模型估計(jì)的假設(shè)條件有：一是模型所需數(shù)據(jù)必須來自隨機(jī)樣本；二是因變量被假定為 n 個(gè)自變量的函數(shù)，因變量與自變量之間是非線性關(guān)系，并且自變量之間不存在多重共線性；三是因變量是二分類變量，這個(gè)變量只能取值為 0或1，不是連續(xù)的，其誤差的分布是二項(xiàng)分布不是正態(tài)分布，因此Logistic回歸系數(shù)的估計(jì)要用極大似法，而不是最小二乘法，系數(shù)及模型的檢驗(yàn)用似然比檢驗(yàn)和Wald