【導(dǎo)讀】膃蒂蒀螅膂膁蚅蟻膁芄蒈羀膀莆蚃袆艿蒈蒆螂艿膈螞蚈羋芀蒄肆芇蒃螀芆薅薃袈芅芅螈螄袂莇薁蝕袁葿螆罿羀腿蕿裊罿芁螅螁羈莄薈螇羇薆莀肅羇芅蚆羈羆莈葿袇羅蒀蚄螃羄膀蕆蠆肅節(jié)螞羈肂莄蒅襖肁蕆蟻袀肁芆蒄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羈肈膁螇袇肇芃薀螂膆蒞螆蚈膅蒈薈羇膅膇莁羃膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膁蚅蟻膁芄蒈羀膀莆蚃袆艿蒈蒆螂艿膈螞蚈羋芀蒄肆芇蒃螀芆薅薃袈芅芅螈螄袂莇薁蝕袁葿螆罿羀腿蕿裊罿芁螅螁羈莄薈螇羇薆莀肅羇芅蚆羈羆莈葿袇羅蒀蚄螃羄膀蕆蠆肅節(jié)螞羈肂莄蒅襖肁蕆蟻袀肁芆蒄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羈肈膁螇袇肇芃薀螂膆蒞螆蚈膅蒈薈羇膅膇莁羃膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膁蚅蟻膁芄蒈羀膀莆蚃袆艿蒈蒆螂艿膈螞蚈羋芀蒄肆芇蒃螀芆薅薃袈芅芅螈螄袂莇薁蝕袁葿螆罿羀腿蕿裊罿芁螅螁羈莄薈螇羇薆莀肅羇芅

　　

【正文】 1 年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動，而 2021 年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。 從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下： 年 份 2021 2021 2021 2021 房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 增長幅度 % % % % 上表中很明顯， 202 2021 年是衡陽房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于衡陽房地產(chǎn)市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是 2021 年就開始興建的項目，只經(jīng)過 12 年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。 衡陽 房地產(chǎn)供求分析 1）供給分析 01002003004005002021 2021 2021 2021商品房施工面積(萬平方米) 其中新開工面積(萬平方米) 年 份 2021 2021 2021 2021 商品房施工面積（萬平方米） 其中新開工面積（萬平方米） 新開工面積增幅 % % % % 2021 年， 不管是施工總面積和新開工面積都增加了 100 萬平方米以上，尤其是新開工面積增幅達(dá) %,與市場投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系， 2021 年可以算是一個不折不扣的衡陽房地產(chǎn)開發(fā)年。 2）需求分析 XXX 項目可行性研究報告 第 14 頁 共 54 頁 20212021商品房銷售面積一覽表0501001502021 2021 2021商品房銷售面積(萬平方米) 年 份 2021 2021 2021 商品房施工面積（萬平方米） 增幅 14． 08% 24． 90% 12． 12% 20212021商品房銷售總額一覽表051015202021 2021 2021商品房銷售總金額(億元) 年 份 2021 2021 2021 商品房施工面積（萬平方米） 增幅 16． 04% 39． 46% 29． 04% 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著 較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。 衡陽房地產(chǎn)市場特征分析： 綜上所述， 我們 可以 對近幾年衡陽房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下： ① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。 ② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。 ③ 商品房 供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。 ④ 產(chǎn)品建筑設(shè) 計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。 XXX 項目可行性研究報告 第 15 頁 共 54 頁 2021 年衡陽樓市分析 ① 衡陽房地產(chǎn)市場走勢 隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實，衡陽 2021 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計將 呈現(xiàn)以下特點： 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。 當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強轉(zhuǎn)弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投資增速。 2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國家調(diào)控政策的要求， 套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型 住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。 3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會保持增長，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 ② 2021年衡陽樓市走勢 對衡陽房價的走勢，目前受到宏觀調(diào)控政策、 CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至 3000 點以下等情況的 影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2021 年樓市房價依然有一定的上漲空間。 . 銷售預(yù)測 項目 需求分析 本項目所在地珠暉區(qū)是衡陽市最大的一個區(qū) ,人口眾多 ,交通發(fā)達(dá) ,但湘江以東尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū) ,在這里工作和經(jīng)商的人很多 ,火車站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目 地 處 衡陽市湘江東岸南段， 西與 風(fēng)景優(yōu)美 的沿江風(fēng)光帶唇齒相依， 南至望江路與著名的東洲島隔河相XXX 項目可行性研究報告 第 16 頁 共 54 頁 望 ， 項目將 利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽 珠暉區(qū) 打造出一個人文共生的 生態(tài)示范小區(qū) ， 以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房， 使得沿河而居成為 衡陽人民追求 新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。 項目銷售目標(biāo)群定位 本項目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo) 客戶 群定位如下： ① 一類客戶：企事業(yè)單位職工 本項目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路部門職工等等。 1） 中鋼衡重企業(yè)職工 衡陽中鋼衡重設(shè)備有限公司（原湖南金陽機(jī)電設(shè)備制造有限公司）是集科研、設(shè)計、制造開卷機(jī)、卷取機(jī)及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從 1964 年開始研制卷取機(jī)卷筒，經(jīng)過四十多年的發(fā)展，成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開卷機(jī)、卷取機(jī)。產(chǎn)品遍布全國板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。公司占地面積 26000 平方米，固定資產(chǎn) 1億元。年產(chǎn)值達(dá) 億元。 該企業(yè)有超過十年未建設(shè)過單位住房，員工及家屬近 3萬人，該部分客戶將會成為湘水明珠購買主力客戶群，預(yù)計可購房 8001000套。 2） 衡陽鐵路部門職工 衡陽鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局員工及家屬近 5萬人，目前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會成為湘水明珠的購買主力客戶群。 ② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主 項目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。 ③ 三類客戶：周邊學(xué)校老師 珠 暉區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如珠暉區(qū)實驗小學(xué)、衡陽師范學(xué)院、XXX 項目可行性研究報告 第 17 頁 共 54 頁 衡陽工業(yè)大學(xué)、衡陽機(jī)械技術(shù)學(xué)校、衡陽財政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強的購買能力。 ④ 四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員 珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。 ⑤ 五類客戶：衡陽在外地成功人士 目前湘江邊乃至整個衡陽，大型規(guī)模的社 區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的衡陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對項目內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。 衡陽人具有很強烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。 ⑥ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士 “居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼 光投入到市區(qū)，對湘水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。 ⑦ 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士 衡陽房價目前在全國來講都偏低， 2021 年全國地級市房地產(chǎn)銷售平均價格 2700元 /㎡ ,衡陽現(xiàn)在的水平還不到 2300 元 /㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。 本 項目暫時未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近 500 批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購買到湘水明珠的房屋。 銷售部計劃在項目開盤前進(jìn)行為期 3個月的蓄客期，計劃儲備客戶 3000 批以上。 銷售 計劃 鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目 前市場情況，制定以下銷售計劃。 ① 銷售量 一期工程 1 至 3 號樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅 372 套，總建面積 ㎡，可銷售額約 2.XXX 項目可行性研究報告 第 18 頁 共 54 頁 億； ② 銷售進(jìn)度 本 項目預(yù)計 2021 年 10月初開盤 ： ? 開盤后一個月內(nèi)，即至 2021 年 11月底，完成總銷售任務(wù)的 50%，約 186套住 宅，銷售金額約 9000 萬； ? 開盤后三個月內(nèi)，即至 2021 年 1月底，完成總銷售任務(wù)的 70%，約 260套住宅，銷售金額約 億； ? 開盤后六個月內(nèi)，即至 2021 年 4月底，完成總銷售任務(wù)的 80%，約 298套住宅，銷售金額約 億； ? 開盤后 九個月內(nèi)，即至 2021 年 7月底，完成總銷售任務(wù)的 90%，約 335套住宅，銷售金額約 億； ? 開盤后十二個月，即至 2021 年 10月底，完成總銷售任務(wù)的 100%，約 372 套，銷售金額約 2億。 銷售