【正文】 產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 137,239 億元，比上年增長(zhǎng)%。 . 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 1 總用地面積 ㎡ 20, 2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 65, 其中： 住宅 建筑面積 ㎡ 47, 其中： 12層 商 鋪 建筑面積 ㎡ 其中： 地下停車場(chǎng) 建筑面積 ㎡ 10842 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠地率 % 6 項(xiàng)目總投資 萬元 11, 7 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3, XXX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 8 頁 共 54 頁 8 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 9 靜態(tài)投資回收期 年 10 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 . 問題與建議 項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。 主要建設(shè) 條件 XXXX 建設(shè)項(xiàng)目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，該 項(xiàng)目 分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部門進(jìn)行，項(xiàng)目 以建筑、自然與人和諧為理念，XXX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 7 頁 共 54 頁 旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。 XXXX 項(xiàng)目符合 衡陽 城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “ 3+5”城市群建設(shè) 的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義 。 正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有資產(chǎn) 億，其中已擁有土地使用權(quán)面積為 238 畝，按每畝 70 萬元估價(jià)（已完成征地拆遷）近 億，另外風(fēng)光帶建設(shè)投資7521 萬元。 期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠(yuǎn)及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥 華最大的華人居住小區(qū)。為提高衡陽人民的生活質(zhì)量、提升衡陽的城市品位貢獻(xiàn)力量。 XXX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 5 頁 共 54 頁 項(xiàng)目提出的理由 ① 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 當(dāng)前 ， 我國(guó)國(guó) 民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期 ， 為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展 ， 必然要求擴(kuò)大內(nèi)需 ， 優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu) ， 把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 衡陽作為 “3+5”新型城市群 建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對(duì)全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在 以長(zhǎng)株潭為中心的“ 3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽市委市政府提出要突出衡陽城市形象建筑，提高衡陽城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)。 據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó) GDP 每增長(zhǎng) 1 個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供 80 多萬個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動(dòng) GDP增長(zhǎng) ，則可提供 40多萬個(gè)就業(yè)崗位。將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目。 衡陽 市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成 本。商品房 竣工面積 58,236 萬平方米，增長(zhǎng) %。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升， 2021 年二產(chǎn)業(yè)占 GDP的比重達(dá)到 %，比 2021 年上升 個(gè)百分點(diǎn)。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比年初上升 個(gè)百分點(diǎn)，其中 ,服務(wù)價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)。 城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。其中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù) 萬人，參加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù) 萬人，其中職工數(shù) 人，離退休人員 萬人；參加企業(yè)改制保險(xiǎn)的單位 155 家，參XXX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 11 頁 共 54 頁 加失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù) 萬人；基本醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù)達(dá) 人，新增 萬人，其中職工 萬人，離退休人員 萬人。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長(zhǎng)。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽XXX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 12 頁 共 54 頁 市民購(gòu)房 置業(yè)的首選區(qū)域。 2021 年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng)，而 2021 年將這種熱潮推向了頂峰。 ③ 商品房 供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。 3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。公司從 1964 年開始研制卷取機(jī)卷筒，經(jīng)過四十多年的發(fā)展，成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開卷機(jī)、卷取機(jī)。 ④ 四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員 珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。 銷售 計(jì)劃 鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目 前市場(chǎng)情況，制定以下銷售計(jì)劃。 ⑥ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士 “居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼 光投入到市區(qū)，對(duì)湘水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。 該企業(yè)有超過十年未建設(shè)過單位住房，員工及家屬近 3萬人，該部分客戶將會(huì)成為湘水明珠購(gòu)買主力客戶群，預(yù)計(jì)可購(gòu)房 8001000套。 . 銷售預(yù)測(cè) 項(xiàng)目 需求分析 本項(xiàng)目所在地珠暉區(qū)是衡陽市最大的一個(gè)區(qū) ,人口眾多 ,交通發(fā)達(dá) ,但湘江以東尚沒有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū) ,在這里工作和經(jīng)商的人很多 ,火車站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。 衡陽 房地產(chǎn)供求分析 1）供給分析 01002003004005002021 2021 2021 2021商品房施工面積(萬平方米) 其中新開工面積(萬平方米) 年 份 2021 2021 2021 2021 商品房施工面積（萬平方米） 其中新開工面積（萬平方米） 新開工面積增幅 % % % % 2021 年， 不管是施工總面積和新開工面積都增加了 100 萬平方米以上，尤其是新開工面積增幅達(dá) %,與市場(chǎng)投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系， 2021 年可以算是一個(gè)不折不扣的衡陽房地產(chǎn)開發(fā)年。 主要特征：片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤，價(jià)格相對(duì)比較低。峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。城市居民人均生活消費(fèi) 7608元，比上年增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民消費(fèi) 3554 元，增長(zhǎng) %，實(shí)際增長(zhǎng) %。安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故 864起，同比下降 ％；死亡 242 人，同比下降 ％；億元 GDP生產(chǎn)安 全事故死亡率為 ，道路交通萬車死亡率 ；煤炭百萬噸事故死亡率 ；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率 ，四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。年末就業(yè)勞動(dòng)力 萬人，新增就業(yè)人員 萬 人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 萬人。 項(xiàng)目 開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素 2021 年，衡陽市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算） 億元，增長(zhǎng) %。第一產(chǎn)業(yè)增 加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 ?！耙迅闹破髽I(yè)原則上 按改制拍賣價(jià)取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機(jī)廠）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā) ，市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。 預(yù)期 目標(biāo) XXXX 項(xiàng)目 擬 在占地面積 20, 平方米 的土地上，建設(shè) 總 容積率為 ， 建設(shè)密度為 %,總建筑面積為 65, 的 3棟 (13號(hào)樓 )高層電梯住宅房 （其中住宅面積 47,， 12層 商 鋪 面積 平方米， 地下停車場(chǎng) 面積 10,842平方米）。同時(shí)，隨著 衡陽 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)XXX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 6 頁 共 54 頁 居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使 衡陽 城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng) 2021 年達(dá)到人均建筑面積 35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。通過考察一致認(rèn)為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有實(shí)力，具備項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū)?，F(xiàn)年 43歲，自 2021 年3 月在加拿大定居， 1986 年 7 月畢業(yè)于長(zhǎng)沙鐵道學(xué)院，獲學(xué)士學(xué)位； 1986 年分配到廣州廣鐵集團(tuán)任職； 1989 年調(diào)任廣州市團(tuán)委工作； 1990 年調(diào)任廣州市花都開發(fā)區(qū)任副主任； 1992 年起從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽光倚翠閣、陽光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，多次獲得花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家稱號(hào)。 建設(shè)單位簡(jiǎn)介 ： 衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽市政府在 2021 年中國(guó)中西部招商會(huì)中引資過來 的加拿大獨(dú)資企業(yè)，并經(jīng)衡陽市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè) ，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員 26 人，其中高級(jí)職稱 1 人，中級(jí)職稱 7 人，XXX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 4 頁 共 54 頁 公司人員大都 是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，年開發(fā)能力為 50 萬多平方米。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，