【正文】 這種特色是自然性的，還是人文的。 本項目的特點正是兼具了自然和人文的特色，并且還將現代的服務管理模式引進來，使得游客在享受海南自然人文特色的同時享受到優(yōu)質的服務。第三，項目產業(yè)鏈問題。如果項目位于旅游線上，那么它就能進入旅游產品系列，為整個旅游業(yè)服務。如果是一般性的農莊項目，其生產功能則依然非常重要。因為僅僅利用觀光方式很難讓休閑農莊贏利。因此，如廣東省惠東的永記生態(tài)園，所生產的農業(yè)產品都是出口到國外的，這一部分利潤就能夠基本維持整個園區(qū)的運作。當然，很多休閑農莊以良好的區(qū)位和生態(tài)環(huán)境自然向房地產開發(fā)轉移，如中山的“海上莊園”營造了上千畝的荷塘，深圳的“青青世界”則通過旅游向房地產業(yè)發(fā)展，以收回龐大的投資。這就是通過旅游主題作為區(qū)域發(fā)展引擎，走向了為城市服務的另一產業(yè)鏈。本項目將建成數百畝“國家菜籃子儲備基地”之一，成為穩(wěn)定的盈利來源；依靠優(yōu)質的旅游酒店式服務，增加游客休閑度假需求，農莊的住宿娛樂項目收入將成為主要盈利來源。第四，關于概念設計。對于休閑農莊的策劃來說，最重要的是設計概念。現在看來，休閑農莊的設計應該追求一種自然主義的風格，美國著名的景觀設計學創(chuàng)始人西蒙茲（）提出的社區(qū)規(guī)劃的新倫理概念十分適合休閑農莊的規(guī)劃： 一、保護最佳的自然和歷史風貌； 　　二、保存、限制使用互為聯系的開放空間架構； 　　三、開發(fā)選出的高地區(qū)域，依地勢建房。 　　農業(yè)休閑項目設計就必須從下意識里喚起人們對鄉(xiāng)村生活的回憶。這包括周邊的環(huán)境以及對時間、空間的感覺，對鄰里關系的理解。因此這還不僅僅是對區(qū)域貼上各種標簽，而是要強調一種自然的相融性，對人文精神共存共融的思路。農業(yè)休閑項目設計的自然主義設計思想應為自然協調、文化包容、合理尺寸、地方精神、舒適方便和充滿趣味幾個核心要素。本項目的建設將嚴格秉承這樣的設計原則進行設計。　　第五，市場運作問題。農業(yè)休閑項目對過慣了城市忙碌生活的人來說，時間一長，就有單調乏味感。這對項目市場經營是最大的挑戰(zhàn)。因此，必須在項目運作中不時注入一些新的概念，即根據游客的特點設計，如對于短程的家庭性游客，可以設計成旅游超市的概念，把兒童、婦女和家庭喜歡的旅游項目做成一個常常更新的區(qū)域，增加生活的情趣。還可以設計一些運動性的概念，如網球、高爾夫球。對于目的地的夜間生活模式，也要從規(guī)劃上事先考慮。還可以用一些會議旅游和拓展訓練基地打破固有模式的影響。另外，還可以借鑒分時度假酒店的模式，將酒店淡季的時權銷售出去。還可以借鑒網絡上開心農場的游戲思路將農場做成開心農場的模式，租給體驗生活的城市消費群?！　≈袊箨憙刃枋袌龃?，隨著國民收入上升，休閑產業(yè)將是下波的新興產業(yè)，經營利潤可期。6投資估算及財務評價休閑農莊總投資10000萬元，其中擬建村委會暨農莊服務大樓4000㎡，每平方建造1000元，共計：400萬元；裝修及設施共計：180萬元；合計580萬元。擬建風情農舍10000㎡，單價800元/平方，共計800萬元；裝修及設施、床上用品、電器等共計300萬元；合計1100萬元。建設農家餐廳500㎡，每平方建造1000元，共計：50萬元。裝修及設施共計：30萬元；合計80萬元。建設農事展覽及產品銷售廳500㎡，每平方建造1000元，共計：50萬元。裝修及設施共計：30萬元；合計80萬元。改造千畝荒地，建設各種果園、耕作園、橡膠園，預計投資500萬元。各園區(qū)主題休閑公園，預計投資200萬元。莊園內及村內道路、基礎設施建設共計1000萬元。土地及地上物補償費預計600萬元。4140項目運作資金5000萬元。機動資金860萬元。該項目自2010年5月開工建設，預計2011年10月全部竣工并交復使用。自2011年11月正式對外營業(yè)，到2013年年底前應全部收回投資，經營期限定位30年。餐廳預測每天營業(yè)額3000元，即每月9萬元全年108萬元，按50%毛利計，凈收益54萬元。休閑農莊客房收入，500間客房按年平均入住率60%計，每間房每晚150元，運營成本按照收入30%計算，客房的年凈經營收益可達1134萬。餐廳加客房全年凈收入1188萬元。根據2007年3月16日通過的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》企業(yè)所得稅稅率按25%計。經計算得出本項目年平均利潤總額為1188萬元，年平均所得稅297萬元，年均凈利潤為891萬元，按照和農村集體的收益分配比例，20%歸集體所有。%。項目投資財務內部收益率 %財務凈現值（ic=8%） 6541萬元投資回收期 通過對項目進行財務經濟分析計算，財務凈現值大于零，財務內部收益率大于基準收益率。項目具有較好的盈利能力、較強的償債能力，項目的經濟效益較穩(wěn)定。綜合上述分析可以看出，本項目在技術上先進，經濟上合理，操作上可靠，投資回收期較短且風險小，項目可行。7 社會評價本項目集休閑娛樂、觀光旅游、采摘體驗、科學教育、居住度假于一體，計劃接待規(guī)模可滿足每日500人入住、200人會議、上千人觀光就餐，將需要大量的工作人員，屆時不僅年輕人、壯勞力可以就地就業(yè)，甚至老年人也可以找到合適的工作崗位。 增加農民收入本項目進入以后，不光可以實現當地農民通過就業(yè)增收，同時，大量的農副產品需求，當地的農家樂或家庭旅館也會由于大量的不同層次的客源的進入而受益。通過本項目的規(guī)劃和帶動，農民將徹底改變傳統(tǒng)的耕作方式，實現科學種田、設施種田、無公害種田、根據市場需求種田，樹立農民的現代經營意識，從而實現農民自身的城鎮(zhèn)化革命。發(fā)展循環(huán)經濟，進行高度集約的庭院經濟模式。農戶通過庭院的種養(yǎng)殖發(fā)展生態(tài)環(huán)保低碳無污染的庭院有機農業(yè)。為本項目提供健康的農產品貨源，并帶動周圍農村發(fā)展。通過本項目的發(fā)展帶動文明生態(tài)村的建設，本項目將為農民爭取和提供村內基礎設施的建設投資，徹底改變村容村貌。將建設大型中型和小型各類沼氣設施設備，利用沼氣發(fā)電、提供燃氣，實現生態(tài)環(huán)保低碳目標，發(fā)展循環(huán)經濟。我們將從海南大學聘請旅游、地產、農業(yè)等方面專家做臨時咨詢或長期顧問，把他們最先進的思想轉變成現實，實現各方面的創(chuàng)新，爭取成為海南乃至全國農村的發(fā)展的標兵。城市化過程中，無論是大量農民工“候鳥式”遷徙，還是城市擴張式的“被迫”城市化，都存在著顯而易見的弊端，而且并不可能在海南復制。本項目實施過程中將探討一種就地田園式城市化的全新發(fā)展模式，改變農民的生活習慣和思想觀念，但并不增加城市負擔，也不會帶來“一夜暴富”“不勞而獲”的消極影響。海南過去的旅游存在低水平重復、低質量服務、低價競爭的惡性循環(huán)，國際旅游到建設就需要徹底改變這種狀況。要做到“讓有錢人有地方花錢，花了還想帶朋友來花”；“讓普通老百姓愿意花錢，花了錢高興，覺得值”；“讓當地政府和原住民賺了吆喝又賺到實惠，而不僅僅是外地有錢人的天堂”。本項目的建設和經來的各種探索性嘗試，將一貫并稱這種思路，將農村就地城市化，比城市還方便，將城市的家搬到農村，比農村還安逸。本項目的實施就是要為農村發(fā)展生產，創(chuàng)造富裕舒適的田園生活，而休閑農業(yè)發(fā)展必須要以良好的生態(tài)環(huán)境為基礎，探索“天人合一”的生態(tài)友好性經濟發(fā)展的和諧之路。綜上所述，本項目對當地居民就業(yè)、收入、生活水平和質量以及村容環(huán)境都具有促進作用；對當地基礎設施建設和社會服務容量可能產生的壓力較小；與當地不同利益相關者，各級政府部門和現有技術文化狀況適應性較高。，是提高休閑農業(yè)服務水平和當地群眾的生活水平的需要，有助于促進經濟及和諧社會的發(fā)展。，采用的設計方案合理，投資估算合理，經濟效益和社會效益顯著，建設方案可行。綜上所述，本項目的建設是必要的，也是可行的