【正文】 貿(mào)市場規(guī)模近2000平方米，以經(jīng)營蔬菜、水果等農(nóng)產(chǎn)品，熟食、小百、鞋、服裝、日用品為主，檔次低，但商場內(nèi)的環(huán)境干凈整潔，功能劃分較合理；其他門市經(jīng)營為小型超市、藥店、網(wǎng)吧、小餐飲店、美容美發(fā)，洗浴中心等，規(guī)模不大，經(jīng)營面積在20200平方米左右。中東大市場作為商業(yè)綜合體的存在，是本區(qū)域商業(yè)的活力源泉，吸引周邊地區(qū)的人群消費(fèi)。商業(yè)市場存在空白從上面的商業(yè)市場分析，項(xiàng)目周邊商業(yè)存在一定的空白，比如銀行、中高檔次的餐飲店、美容健身館、游泳館等，商業(yè)潛在空間較大。商業(yè)門市供應(yīng)量較大本區(qū)域內(nèi)的其他項(xiàng)目門市供應(yīng)量較大，比如東環(huán)城路上的松苑名邸、東方之珠、東錦程家園等，且面積較小，無論從地段上、交通上、還是人流量上都較本項(xiàng)目具有優(yōu)勢，上述門市銷售后的招商和出租都將對本項(xiàng)目產(chǎn)生較大的威脅。三、優(yōu)劣分析優(yōu)勢：易于統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一布局；周邊為居民聚居區(qū)；許多大型企業(yè)和高校分布；10000多平方米的商業(yè)面積，商業(yè)載體較大，可發(fā)揮性較強(qiáng)；擁有近10萬人的消費(fèi)群體；鄰近交通主干道；龍嘉國際機(jī)場的建設(shè)使用，為本區(qū)域帶來了高附加值；本區(qū)域內(nèi)逐漸開發(fā)，升值潛力較大；隨著區(qū)域內(nèi)的開發(fā)建設(shè)，人口數(shù)量的增加，擁有較大的潛在商機(jī)；區(qū)域認(rèn)知度的提高將為商業(yè)發(fā)展帶來契機(jī)。劣勢：商業(yè)不繁華，缺少商業(yè)氛圍；單體商業(yè)面積較大；（比如左側(cè)的面積為264㎡+450平方米=674平方米）除一層中間部分外，其他面積很難再進(jìn)行分割；公交線路較少，交通不便利；第二章商業(yè)定位及形象包裝一、商業(yè)街的概念關(guān)于本項(xiàng)目的商業(yè)部分，我司建議提出商業(yè)街的概念，優(yōu)勢如下：商業(yè)街的概念可以提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和經(jīng)營檔次；商業(yè)街概念便于項(xiàng)目的商業(yè)氛圍炒作；從整體的商業(yè)規(guī)劃高度提出商業(yè)街的概念，以整體的商業(yè)規(guī)劃帶動招商的進(jìn)行；商業(yè)街作為社區(qū)的配套之一，必將帶動住宅的銷售，提升住宅的銷售價(jià)格。二、市場形象定位市場形象是項(xiàng)目的靈魂，當(dāng)一個項(xiàng)目有了自己的獨(dú)特形象，也就會對目標(biāo)客戶群體產(chǎn)生強(qiáng)烈的共鳴，也是確定項(xiàng)目在目標(biāo)客戶群體心目中的位置。從整體的市場營銷環(huán)境和項(xiàng)目的特點(diǎn)考慮，本項(xiàng)目應(yīng)著力打造成區(qū)域最佳、市場空間最大的商業(yè)形象，使項(xiàng)目具有一定的檔次。以“財(cái)富商業(yè)街”的形象渲染商業(yè)發(fā)展空間。三、功能定位整體功能初步確定為：美食廣場、美容美體、休閑商務(wù)、健身洗浴、商場五部分： 美食廣場中檔次餐飲店、快餐店、西式餐飲店、特色餐飲店美容美體美容中心一家、瑜伽美體一家休閑商務(wù)茶藝館、商務(wù)咖啡廳健身洗浴健身會館、洗浴中心商場百貨商場或主題商場其他小型超市，移動、銀行、郵政、聯(lián)通等一期商業(yè)部分功能確定為：中檔次餐飲店、銀行、郵政等營業(yè)場所作為主力店，帶動整體商業(yè)發(fā)展。四、案名“香榭麗舍財(cái)滿街”香榭麗舍為法國著名的商業(yè)街，也是聞名世界的商業(yè)街區(qū)，本項(xiàng)目以香榭麗舍命名，旨在提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和知名度，以打造區(qū)域最具前景的商業(yè)項(xiàng)目為目標(biāo)，雖然未必為最好的，但在境界上已經(jīng)高出一籌，對投資型客戶具有極強(qiáng)的感召力。五、商業(yè)目標(biāo)客戶群體招商目標(biāo)客戶群體確定為：對本項(xiàng)目發(fā)展前景具有信心的正在經(jīng)營中的經(jīng)營業(yè)主；帶有營業(yè)性質(zhì)的經(jīng)營企事業(yè)，比如銀行、移動營業(yè)廳等?？蛻羧后w特征：此類客戶事業(yè)正處在上升時期，擁有極強(qiáng)的賺錢欲望，想繼續(xù)開拓和發(fā)展事業(yè)，擁有較多的財(cái)富；具有較高的文化，注重投資，但較為謹(jǐn)慎，對于投資看中前景；年齡段在3050歲之間，擁有拼搏精神，敢于挑戰(zhàn)。六、消費(fèi)目標(biāo)客戶群體本項(xiàng)目具有交通便利優(yōu)勢，商業(yè)輻射區(qū)域覆蓋周邊分布的東方之珠、松苑名邸、警官公寓、拖拉機(jī)宿舍、客車宿舍等多個居民居住區(qū)；長春百事可樂公司、長春君子蘭集團(tuán)、國富車廂廠等多個著名企業(yè)，以及坦克學(xué)校等高校；該區(qū)域消費(fèi)人群體量大，且消費(fèi)能力較強(qiáng)，擁有強(qiáng)大的消費(fèi)市場。第三章招商策略一、招商方式采用一對一的方式，即通過招商人員直接接觸目標(biāo)客戶群體，針對目標(biāo)客戶群體拜訪招商，既節(jié)約成本，又直接有效。二、招商推廣在考慮到項(xiàng)目的體量和成本方面，以經(jīng)濟(jì)節(jié)約和最為直接有效為最佳的推廣和招商宣傳方式，即能在招商過程中讓座客戶充分了解項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，又能保證項(xiàng)目招商成功率。工地圍欄工地圍欄是客戶最能感受到現(xiàn)場商業(yè)氣氛的場所，充分利用圍欄做宣傳，渲染商業(yè)氛圍。主要文案：東城商業(yè)新版圖，縱橫財(cái)富無限空間；香榭麗舍財(cái)滿街，異域風(fēng)尚，經(jīng)營格調(diào)；搶灘財(cái)富新領(lǐng)地，創(chuàng)造賺錢新平臺；做城東10億生意，穩(wěn)當(dāng)百萬富翁；二層自由空間，自由創(chuàng)富；尋找百萬富翁，招商盛大啟幕；（隨文略）招商手冊制作精美的宣傳畫冊，配以極具銷售力的文案說明，和富有想像力的平面設(shè)計(jì)，突顯項(xiàng)目的商業(yè)形象和經(jīng)營價(jià)值。文案方面：極力的渲染項(xiàng)目的商業(yè)形象，通過對本區(qū)域的消費(fèi)群體和潛在的商機(jī)訴求，提升經(jīng)營價(jià)值；對租鋪經(jīng)營進(jìn)行細(xì)算，怎么算，經(jīng)營都合算。設(shè)計(jì)方面：突出商業(yè)氣氛，和賺錢的欲望，所設(shè)計(jì)內(nèi)容具有想象力。（招商手冊文案另行提交）三、租金和售價(jià)我司對周邊區(qū)域進(jìn)行了詳實(shí)細(xì)致的商業(yè)調(diào)查，對東環(huán)城路上的門市、及樂東村周邊的門市進(jìn)行了業(yè)種及租金調(diào)查，獲得了最為寶貴的第一手資料。松苑名?。簱?jù)銷售人員介紹，門市最小面積200平方米，臨嶺東路門市售價(jià)在4000元/平方米左右，臨東環(huán)城路門市售價(jià)在5000元左右，因目前尚未具體定價(jià)，并未出售，正在預(yù)熱。東方之珠：門市僅剩余2套，銷售業(yè)績較好。面積范圍在100400平方米之間，臨東環(huán)城路門市售價(jià)5500元/平方米左右，臨嶺東路門市售價(jià)4800元/平方米左右，平均租金為220元/平方米/年。錦程家園：分為社區(qū)內(nèi)門市和臨街門市，社區(qū)內(nèi)門市面積在4080平方米左右，售價(jià)在3980元4980元之間，銷售達(dá)50%以上，臨自由大路門市面積在215325之間，共計(jì)16套，售價(jià)為6180元/平方米和6380元平方米；臨東環(huán)城路門市已經(jīng)銷售完畢。其他區(qū)域門市綜合租金：200元/平方米/年由于項(xiàng)目整體面積較大，且考慮一層與二層租金的差異，初步確定招商租金如下： 一層450平方米租金：100000元/年，可分割招商。一層越二層650平方米租金：120000元/年。綜合其他項(xiàng)目門市售價(jià)和項(xiàng)目特點(diǎn)及未來區(qū)域發(fā)展趨勢，初步確定售價(jià)為：一層5100元/平方米；一層越二層為4880元/平方米。四、優(yōu)惠策略租期初步確定為一年租期、二年租期、三年租期、五年租期。一年起租，最長期限為5年，目的是在最初的發(fā)展期可以獲得穩(wěn)定的租金收益。租金將根據(jù)客戶的租期長短給與一定的優(yōu)惠，具體優(yōu)惠辦法如下：一年租期，租金優(yōu)惠折扣98%；二年租期，租金優(yōu)惠折扣96%；三年租期，租金優(yōu)惠折扣95%；五年租期，租金優(yōu)惠折扣93%；五、招商期限本項(xiàng)目招商工作力爭在11月底完成，以確保冬季開業(yè)，無空置。附錄招商手冊文案封面標(biāo)識香榭里舍財(cái)滿街領(lǐng)金寶地商業(yè)傳奇內(nèi)1標(biāo)題：東部商業(yè)再現(xiàn)地王文：龍嘉機(jī)場的投入使用，吉林大路擴(kuò)寬改造完成，政府大刀闊斧的對二道區(qū)的改造建設(shè)，使這一區(qū)域極具發(fā)展?jié)摿Γ虡I(yè)繁榮已經(jīng)凸現(xiàn)。世紀(jì)大街上，再次掀起東部淘金熱潮。內(nèi)2標(biāo)題：座擁大商圈，擁有億元的潛在的消費(fèi)市場文：近鄰中東大市場商圈，商業(yè)輻射縱橫二道區(qū)及周邊地區(qū)，擁有近億元的消費(fèi)市場，是眾多商家必爭之地。大市場，大經(jīng)濟(jì)，大收益，財(cái)富新趨向之地。內(nèi)3標(biāo)題：富人區(qū)域做30萬消費(fèi)群體的生意文：和東方之珠、松苑名邸、警官公寓、客車廠宿舍、拖拉機(jī)宿舍等居住區(qū)相距咫尺，與財(cái)富車廂廠、長春百事可樂公司、長春君子蘭有限公司、福耀汽車玻璃廠等國內(nèi)名企共同繁榮。保守估計(jì)，香榭麗舍財(cái)滿街所輻射區(qū)域的消費(fèi)群體在30萬人以上，而且，隨著附近區(qū)域的大面積開發(fā)，一批中高檔小區(qū)正在建設(shè)中，區(qū)域的潛在消費(fèi)能力巨大。做生意選擇地點(diǎn)經(jīng)營是關(guān)鍵，選對區(qū)域才能更輕松！內(nèi)4標(biāo)題：自由商業(yè)空間，領(lǐng)航商業(yè)入海文：，高舉架，大開間；統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、自由分割、自主經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理，為經(jīng)營業(yè)主提供更多的商業(yè)機(jī)會。內(nèi)5標(biāo)題：招商隆重啟幕，10萬元投入做百萬富翁文：香榭麗舍財(cái)滿街首期商業(yè)招商隆重開啟，2000平方米的2層商業(yè)空間，自由分割，自由組合，可根據(jù)客戶的需求定制。在香榭麗舍財(cái)滿街投入100000元，即可擁有450平米的大商業(yè)格局，低投入，大空間，加上周邊30萬人的高消費(fèi)群體，想不賺錢都不容易！想做百萬富翁，現(xiàn)在就加入登記行列。內(nèi)6標(biāo)題：多功能主題商業(yè)不是財(cái)富精英不聚首文：五大主題商業(yè)帶動區(qū)域商業(yè)新格局，美食街、麗人廣場、休閑商務(wù)港、主題商場、企業(yè)聯(lián)盟將徹底的創(chuàng)造商業(yè)神話。功能一覽表美食街中檔次餐飲店、快餐店、西式餐飲店、特色餐飲店麗人廣場美容中心一家、瑜伽美體一家休閑商務(wù)茶藝館、商務(wù)咖啡廳主題商場百貨商場或主題商場企業(yè)聯(lián)盟小型超市，移動、銀行、郵政、聯(lián)通、中小企業(yè)辦公等內(nèi)7標(biāo)題：稀缺席位，助力邁上財(cái)富巔峰文：社會財(cái)富只掌握在20%的人手中，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)袖掌握了社會80%的財(cái)富，就像香榭麗舍財(cái)滿街的店面一樣稀缺，成為公眾的關(guān)注。如何才能更賺錢？如今的生意不好做，是競爭太多了，在成熟的繁華區(qū)域更是難露頭腳；變換思維經(jīng)營，到另一個商業(yè)潛力巨大的市場開拓發(fā)展，財(cái)富獨(dú)享。封底開發(fā)商：地址：財(cái)富快線：