【正文】 200家分公司全年簽約目標(biāo)。全網(wǎng)投入招商文案、視頻類招商內(nèi)容，計(jì)劃通過(guò)抖音、快手、今日頭條、微信視頻號(hào)等工具根據(jù)目標(biāo)大區(qū)及省份有效逐步投放，費(fèi)用預(yù)算根據(jù)分公司簽約進(jìn)度結(jié)合實(shí)際情況逐步投入。通過(guò)大區(qū)招商會(huì)形式，由省經(jīng)理邀約本省地級(jí)市意向加盟商參會(huì)成交加盟分公司。省經(jīng)理原則采取本地招聘錄用，通過(guò)其在本地人脈資源轉(zhuǎn)介紹加盟分公司。第五篇：招商計(jì)劃書(shū)重慶南坪8公里項(xiàng)目招商策劃簡(jiǎn)綱■項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的基本目標(biāo)及原則■項(xiàng)目招商初期租金設(shè)定策略■項(xiàng)目招商定位■主要優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)及操作策略■項(xiàng)目招商的主要方式■招商工作計(jì)劃一、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的基本目標(biāo)及原則基于本項(xiàng)目為20年經(jīng)營(yíng)權(quán)買斷，其基礎(chǔ)投資回報(bào)和未來(lái)增值回報(bào)最大化都應(yīng)建立在長(zhǎng)遠(yuǎn)意義的良性經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)之上，在前期建設(shè)成為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的基本目標(biāo)的同時(shí)，項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)及配套的前瞻性原則將直接影響項(xiàng)目未來(lái)20年內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及增值回報(bào)。本項(xiàng)目規(guī)模在重慶商業(yè)地產(chǎn)中雖為雀小，但誰(shuí)又能描述10年后的南坪8公里將是怎樣的繁盛景象？事實(shí)證明，如成都的春熙路，其商業(yè)當(dāng)家價(jià)值并非以規(guī)模見(jiàn)強(qiáng)，亦并非以當(dāng)家口岸見(jiàn)長(zhǎng)，集優(yōu)良經(jīng)營(yíng)環(huán)境及口岸的商業(yè)當(dāng)能成為強(qiáng)中強(qiáng)，因?yàn)橛辛撕玫钠脚_(tái)才可能有好的商家。量身定做的同時(shí)，其建筑設(shè)計(jì)都必須立足三大重要經(jīng)營(yíng)層面：第一，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本。實(shí)現(xiàn)前期建設(shè)投入成本與未來(lái)物業(yè)實(shí)現(xiàn)增值回報(bào)的優(yōu)化考慮；第二，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍。體現(xiàn)建筑形態(tài)對(duì)于不同經(jīng)營(yíng)行業(yè)的共同使用性； 第三，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)難度。實(shí)現(xiàn)多個(gè)商家對(duì)商業(yè)口岸價(jià)值利用的均好性，當(dāng)規(guī)避一、二層好用，三層以上難租賃的情況。本項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)目標(biāo)的計(jì)劃將預(yù)期為3年，即2006年8月—2009年8月。而招商實(shí)施階段將預(yù)計(jì)為6個(gè)月至1年。二、項(xiàng)目招商初期租金設(shè)定策略為什么要將租金設(shè)定提到招商定位之前？第一，因?yàn)楸卷?xiàng)目5000平方米左右的規(guī)模條件決定了商家數(shù)量為12個(gè)主力店或小規(guī)模同類商業(yè)群，其租金總價(jià)又決定了這一范疇內(nèi)能承受其經(jīng)營(yíng)成本的商家檔次和類別；其二，不同行業(yè)都有特定于自身特點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境風(fēng)格，而量身定做將存在成本與租金之間的矛盾，如何取舍？?jī)H此已足以影響項(xiàng)目招商定位的成立，研究租金背后的商家在哪里，這才是我們真正招商定位的準(zhǔn)確所在。初步基礎(chǔ)租金的設(shè)定A、凱恩廣場(chǎng)中等租金（普通商位）= 本項(xiàng)目最高租金（最好口岸）B、凱恩廣場(chǎng)中等租金為60元/平方米，本項(xiàng)目初步基礎(chǔ)租金可設(shè)定為：一、二樓整租均價(jià)：60元/平方米；三、四樓整租均價(jià)：50元/平方米；整樓租賃基礎(chǔ)租金均價(jià)：50元/平方米。前期建設(shè)成本回報(bào)反算租金法（以3年為回報(bào)周期）A、前期建設(shè)成本 = 500萬(wàn)元B、租金年回報(bào)（不計(jì)息）= 500萬(wàn)元/3年 = 170萬(wàn)元/年 = 15萬(wàn)元/月C、按5000平方米建筑面積算，租金均價(jià)最低可做到：30元/平方米多種租金設(shè)定決定不同招商策略——競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)A、對(duì)于凱恩廣場(chǎng)現(xiàn)有大型品牌商家，入主本項(xiàng)目，其租金成本（經(jīng)營(yíng)成本）將至少節(jié)省一半以上。B、對(duì)于整樓租賃商家，在保持基礎(chǔ)租金設(shè)定時(shí)，相當(dāng)于可將三、四樓免費(fèi)贈(zèng)送給商家使用。一、二樓以基礎(chǔ)租金招租成功 = 項(xiàng)目招商成功相當(dāng)于成功鎖定一個(gè)商家；相當(dāng)于成功鎖定一個(gè)可承受15萬(wàn)元/月租金的商家；相當(dāng)于成功鎖定一個(gè)有5000平方米需求而又僅花一半錢的商家；三、項(xiàng)目招商定位在此，首先要區(qū)別招商經(jīng)營(yíng)定位與招商定位。所謂招商經(jīng)營(yíng)定位，是指商業(yè)物業(yè)已經(jīng)成事實(shí)方案后，發(fā)展商自己定位業(yè)態(tài)與功能，再找符合項(xiàng)目條件的商家。而招商定位，是指項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)還未完成前，發(fā)展商先提供開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，設(shè)計(jì)出不同商家類別，再以項(xiàng)目來(lái)滿足商家要求。本項(xiàng)目將屬于后者。因此，本項(xiàng)目只能定位經(jīng)營(yíng)商家，不能定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。通過(guò)租金承受尺度線索，本項(xiàng)目存在以下招商對(duì)象：三大重點(diǎn)類商家定位A、汽車4S店；B、家居精品中心或品牌主力店；C、企業(yè)總部大樓。小規(guī)模同類商業(yè)群定位A、五金經(jīng)營(yíng)賣場(chǎng)；B、燃具餐具衛(wèi)浴潔具賣場(chǎng)；C、燈飾照明及配件產(chǎn)品賣場(chǎng)。潛在商家定位A、金融；B、電信；量身定做的標(biāo)準(zhǔn)化商家定位四、主要優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)及操作策略優(yōu)惠形式主要為減免物業(yè)管理費(fèi)，根據(jù)租賃合同期限及付款方式設(shè)置三年期和一年期兩種優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)。量身定做商家3年合同期：免三年物管費(fèi)；量身定做商家1年半合同期：免一年物管費(fèi)；租金一次性支付（至少1年期）：免三年物管費(fèi)。凡進(jìn)場(chǎng)商家均享受1個(gè)月的免租裝修期的優(yōu)惠。租金支付方式：半年租金 + 三個(gè)月維修押金（期滿后一次性退還，不計(jì)息）；五、項(xiàng)目招商的主要方式廣告推廣：郵遞、電郵、展會(huì)、版塊廣告。一對(duì)一定點(diǎn)洽談：上層關(guān)系、專業(yè)品牌。資源整合對(duì)接：商會(huì)、商業(yè)機(jī)構(gòu)。六、招商工作計(jì)劃工作內(nèi)容辦公場(chǎng)地的選定；工作人員的配置；負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)的確定；現(xiàn)場(chǎng)氛圍的營(yíng)造；招商資料的設(shè)計(jì)、制作；招商工作開(kāi)展的計(jì)劃書(shū)。時(shí)間安排（預(yù)期2006年9月底動(dòng)土開(kāi)工）按時(shí)間計(jì)劃倒推工作安排9月30日，建筑設(shè)計(jì)完畢。招商成功，確定主力商家；或招商工作初見(jiàn)成效，建筑設(shè)計(jì)考慮較強(qiáng)的使用共性，以利后期的持續(xù)租賃經(jīng)營(yíng)。9月15日，招商工作階段性結(jié)束。確定性或意向性商家最終敲定。8月30日，招商工作階段性匯總。部分意向性商家重點(diǎn)談判，須發(fā)展商共同完成。7月15日，現(xiàn)場(chǎng)包裝、招商資料制作完畢。招商工作正式啟動(dòng)。7月10日，商業(yè)包裝設(shè)計(jì)完畢。招商人員培訓(xùn)（一周）。7月7日，辦公場(chǎng)地、人員安排完畢。招商資料設(shè)計(jì)及相關(guān)策略報(bào)告開(kāi)始。