【導(dǎo)讀】《2021房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款！中國房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?0層，法定代表人為司榮彬，注冊資本1億元人民幣。極其豐富的房地產(chǎn)操盤和控盤的經(jīng)驗(yàn)??設(shè)備用房、地下人防等17348平方米。筑面積119094平方米，其中：商業(yè)裙房20921平方米，地下人防等22900平方米。元，預(yù)備費(fèi)用，建設(shè)期利息12780萬元。

　　

【正文】 出現(xiàn)炒賣熱潮 隨著香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，各大型企業(yè)紛紛增加投資，擴(kuò)大經(jīng)營，又或 38 增強(qiáng)經(jīng)營力量，令企業(yè)對寫字樓需求增加。許多企業(yè)不得不擴(kuò)大租用樓面，又或轉(zhuǎn)租更大面積的辦公室。 2021 年全年香港寫字樓租金持續(xù)上升，預(yù)期年底時可升至 83 點(diǎn)的水平，較 2021 年 12 月的 點(diǎn)，上升約 13 % 。而售價指數(shù)， 2021 年底達(dá)到 110 點(diǎn)，較 2021 年 12月的 點(diǎn)，上升約 58%。 2021 年寫字樓的需求來自香港本地企業(yè)的擴(kuò)張，而 2021 年的需求卻主要來自本埠以外企業(yè)的需求。首先是民企自由行，第二季起，便開始有民企落實(shí)在香港的投資和發(fā)展。另外， 2021 年起開放更多項(xiàng)目和關(guān)稅限制，吸引外國商人來港部署，開拓中國市場。 2021 年香港寫字樓的租金繼續(xù)上升，升幅更勝去年，達(dá)二成。而售價的升幅，將更為驚人，全年平均升幅可逾六成。因?yàn)榧准墝懽謽强晒┓謱淤I賣的樓面極為有限，出現(xiàn)炒賣的熱潮。 四、日本東京住房情況 在 日本 東京市中心，買一套新造的 高層 公寓，實(shí)用面積 80 平米，兩間朝南，帶停車位，約 7 千萬日元。按建筑面積 計算 ，每平 方 米 為4 萬人民幣 。 近 幾 年日本經(jīng)濟(jì)反彈，世紀(jì)之初此類房價每平方米只為 萬人民幣。 東京的銀座地區(qū)素來以寸土寸金聞名，這里的地價 3 年來更是持續(xù)暴漲， 2021 年 即 創(chuàng)下了每平 方 米 1272 萬日元的天價，連續(xù) 18 年位居日本高價土地榜首。 39 第九節(jié) 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析 一、項(xiàng)目所在地板塊市場分析 本項(xiàng)目位于青島市中央商務(wù)區(qū)的圓周線和沿海風(fēng)景線的交叉點(diǎn)上。市南區(qū)的優(yōu)勢是區(qū)位和樓宇，市南區(qū) 的目標(biāo)是利用高檔寫字樓，發(fā)展“樓宇經(jīng)濟(jì)”和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力把市南打造成青島的“中央商務(wù)區(qū)”。按照青島市總體規(guī)劃，青島的中央商務(wù)區(qū)是以市政府新辦公樓為中心，規(guī)劃的范圍為西至太平角六路，東至麗晶大酒店，北至閩江路，南至海岸線，總面積 3 平方公里，中央商務(wù)區(qū)內(nèi)不僅包含金融、辦公、服務(wù)，還有高檔次的購物、休閑、娛樂場所。 沿海一線分成三個區(qū)域： 第一區(qū)域：麥島路至石老人海水浴場周邊地區(qū)，這里包括雕塑園、海豚館以及規(guī)劃中的青島極地海洋世界等旅游、娛樂場所，為青島市的文化、休閑、旅游和商務(wù)住宅區(qū)。 第二區(qū)域：麥島路至海軍 療養(yǎng)院，整個東海路貫穿范圍之內(nèi)，包括浮山灣奧運(yùn)景區(qū)，為青島的 CBD 區(qū)域，為經(jīng)濟(jì)、旅游、金融、政治、文化、體育中心。 第三區(qū)域：八大關(guān)以西至棧橋，中間包括匯泉灣、太平灣景區(qū)，有青島市著名的八大關(guān)旅游勝地、中山公園、第一海水浴場、魯迅公園、棧橋等，為青島的旅游、文化、休閑功能區(qū)。 本項(xiàng)目處在第二區(qū)域，即青島的 CBD 區(qū)域，緊鄰海天大酒店和香格里拉大酒店兩個五星級酒店，北鄰青島市政府，東靠五四廣場，南面直接面向大海，一覽無余，西邊為青島市萬國建筑博覽區(qū)、著名 40 的風(fēng)景旅游勝地 —— 八大關(guān)，第三海水浴場步行 10 分鐘即可到達(dá) 。該地塊同時兼有 CBD 區(qū)域的繁華、配套完善、功能齊全，又包含匯泉灣的秀美風(fēng)景，為第四代寫字樓的完美之地。 從未來發(fā)展來看，隨著上述沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體， CBD 區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€沿海的中心，而本項(xiàng)目恰位于此區(qū)域核心地段，位置優(yōu)勢不容置疑。 二、項(xiàng)目優(yōu)勢分析 一流的自然生態(tài) 本項(xiàng)目處于青島 CBD 中心，南面直接面向大海，奧運(yùn)會帆船賽場；西面是第二海水浴場、八大關(guān)、第一體育場、匯泉廣場以及中山公園等青島著名的風(fēng)景勝地，青島美景盡收眼底、一 覽無余；東面則俯瞰青島市的都市繁華，五四廣場；北鄰有“青島金融街”之稱的香港中路及著名五星級酒店香格里拉。北、西、南三面鄰路，尊貴一流的自然生態(tài)環(huán)境在寸土寸金的城市中可謂是獨(dú)一無二。 政府關(guān)注支持 青島市政府將 青島國際貿(mào)易中心 項(xiàng)目列為青島重點(diǎn)大項(xiàng)目，給予了高度的關(guān)注、支持與優(yōu)惠政策，對項(xiàng)目的順利進(jìn)展起了重大的推進(jìn)作用。本項(xiàng)目建成后將成為世界頂級金融、貿(mào)易企業(yè)及總部落戶青島的首選之地。 第四代寫字樓和頂級公寓的獨(dú)特定位 深圳、上海等大城市寫字樓和高級公寓現(xiàn)在已向第四代發(fā)展，青 41 島市目前作為一個逐漸被認(rèn) 可的國際城市，以其得天獨(dú)厚的區(qū)位、地理、氣候優(yōu)勢，以及近兩年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局的大幅調(diào)整 ，加之奧運(yùn)的機(jī)遇，也吸引了越來越多的跨國公司、外資企業(yè)來青發(fā)展，反觀青島市場， 現(xiàn)有 的 寫字樓、公寓無論是在規(guī)劃定位上還是在配套設(shè)施上均較為滯后，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求。 三、項(xiàng)目劣勢分析 由于處在奧運(yùn)海岸一線的商務(wù)及居住規(guī)劃建設(shè)大發(fā)展的時期，其周期和市場目標(biāo)與本項(xiàng)目重合，因此本項(xiàng)目從定位及整體概念策劃、規(guī)劃設(shè)計等“基因工程”起，就必須充分考慮到規(guī)避未來的市場競爭風(fēng)險。 四、市場機(jī)會分析 市場空白點(diǎn) 從市場布局來看，寫字樓和 高級酒店公寓主要集中在香港中路和山東路、南京路交叉點(diǎn)周邊區(qū)域內(nèi)，青島市目前除了少量幾個項(xiàng)目在硬件設(shè)備上基本達(dá)到第三代寫字樓的要求外，其余大都為第二代寫字樓或二、三代過渡產(chǎn)品，與北京、上海的高檔寫字樓相比，整體水平相差很遠(yuǎn)。而公寓多為商住兩用，缺乏實(shí)際意義上純粹的高級酒店公寓。隨著青島市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國際城市的迅速發(fā)展，以及現(xiàn)在人們對健康的超級重視，與國際一流寫字樓接軌的第四代寫字樓和高級酒店公寓的市場需求加強(qiáng)，本項(xiàng)目可以說是抓住了市場的兩個空白點(diǎn)，一是對頂級寫字樓和公寓的需求，二是對人與自然和諧均好的辦公 和居家的追求。 42 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和市場需求的支持 據(jù)有關(guān)部門調(diào)研顯示，建設(shè) CBD 的城市至少應(yīng)該具備 5 個條件：足夠的國際影響力；足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，國內(nèi)生產(chǎn)總值超過 1000 億元；城市基礎(chǔ)設(shè)施完備；處于資金流、信息流和物流的核心位置；聚集了各個方面的人才。 2021 年青島市完成了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和大青島的城市規(guī)劃，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面鋪開；北方航運(yùn)中心、外貿(mào)進(jìn)出口額全國第一、青島港吞吐量增速全國第一、山東省金融中心城市等使得青島市逐漸處在了資金、信息、物流等核心位置； 2021 年奧運(yùn)會的契機(jī)將極大提升青島的國際影響力，青 島的名牌企業(yè)揚(yáng)名海外；且青島的 GDP 總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了 1000 億元，大量的海歸人員回國創(chuàng)業(yè)，海外留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)搞得轟轟烈烈；世界五百強(qiáng)企業(yè)以及以日韓企業(yè)為主的的生產(chǎn)加工園區(qū)生機(jī)勃勃，廣闊的發(fā)展前景和優(yōu)美的自然風(fēng)光吸引了國內(nèi)外大量的企業(yè)和人才來青發(fā)展。這所有的一切顯示出了青島大踏步邁向區(qū)域化國際中心城市的步伐。而商務(wù)設(shè)施的建設(shè)不是憑空制造的，必須與城市功能、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場需求緊密相聯(lián)系，必須有相當(dāng)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支持，這一切，青島都具備了。 以奧運(yùn)為契機(jī)的城市配套日新月異 一條條新道路的建設(shè)使得青島的交通框架正在 被重新構(gòu)建。地鐵、濱海步行道、濱海大道、東西快速路、延吉路、鞍山路、山東路、南京路綜合整治、幾十條沙土路改造等等，整個城市的交通功能正在悄然之間進(jìn)行著革命性的提升。 43 垃圾全部無害處理、加速開發(fā)清潔能源；到 2021 年，全市基本實(shí)現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。在搞好浮山灣地區(qū)建設(shè)和中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢，嚴(yán)格控制前海一線的用地以及開發(fā)建設(shè)，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎(chǔ)，補(bǔ)充完善配套設(shè)施。爭取用兩年時間完成渤海天然氣的引進(jìn)項(xiàng)目，并加快本地天然氣市場的開發(fā)。城市配套的全 面提升、地鐵的建成、前海一線用地的嚴(yán)格控制，都為本項(xiàng)目帶來了福音。 五、項(xiàng)目威脅分析 目前，青島市 CBD 區(qū)域內(nèi)已建和將要建設(shè)的項(xiàng)目有五四廣場地下休閑廣場和奧運(yùn)商務(wù)辦公區(qū)、湛山賓館改造、香格里拉二期等，從潛在競爭來看，本項(xiàng)目與這些項(xiàng)目會有部分重疊，如目標(biāo)客戶、銷售周期等。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造工程總用地 59942 平方米，總建筑面積 378435 平方米。其中：一期工程（即 青島國際貿(mào)易中心 ）用地 平方米，建筑面積 327449 平方米，建設(shè)甲級寫字樓、五星級酒店、高級 住宅和公寓、高檔百貨等；二期工程用地約 ，建筑面積 50986 平方米，建設(shè)療養(yǎng)、接待綜合樓等。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表。 第二療養(yǎng)區(qū)改造工程總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 44 表 31 序 號 項(xiàng)目名稱 單 位 數(shù) 量 備注 一 規(guī)劃總用地 平方米 59942 二 規(guī)劃總建筑面積 平方米 378435 1 一期工程建筑面積 平方米 327449 ① 地上建筑面積 平方米 264995 ② 地下建筑面積 平方米 62454 2 二期工程建筑面積 平方米 50986 三 地上總面積 平方米 315981 四 容積率 五 建筑密度 % 24 六 綠化率 % 30 一期工程（即青島國際貿(mào)易中心）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 表 32 序 號 項(xiàng)目名稱 單 位 數(shù) 量 備注 一 規(guī)劃用地 平方米 1 建筑用地 平方米 11000 2 道路廣場用地 平方米 3 綠化用地 平方米 1300 二 規(guī)劃建筑面積 平方米 327449 1 地上建筑面積 平方米 264995 ① 商業(yè)裙房 平方米 61020 ② 甲級寫字樓 平方 米 28298 ③ 五星級產(chǎn)權(quán)式酒店 平方米 47669 45 ④ 五星級酒店服務(wù)產(chǎn)權(quán)式國際公寓 平方米 76615 ⑤ 公寓 平方米 51393 2 地下建筑面積 平方米 62454 ① 商場 平方米 地下 1層 ② 地下停車場 平方米 31227 地下 2～ 3 層 ③ 設(shè)備用房及人防 平方米 地下 4層 三 地下機(jī)械停車位 個 1761 46 第四章 建設(shè)場址及條件 第一節(jié) 建設(shè)場址 在建的 青島國際貿(mào)易中心 建設(shè)場址位于青島市市南區(qū)香 港中路 8號，北臨香港中路，東依山東路，南鄰東海路，規(guī)劃用地 2 公頃（ 30畝）。項(xiàng)目處于青島市中央商務(wù)區(qū)（ CBD）的核心，東側(cè)是青島市政府、五四廣場，南面是 2021 年奧運(yùn)會帆船比賽中心會場，西側(cè)是世界貿(mào)易中心，北面以香格里拉大飯店為代表的多家星級酒店。此地塊依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，地理位置十分優(yōu)越，具有無可取代的“絕版”地塊，堪稱“鉆石地段”。 該場地原為濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)用地，后來濟(jì)南軍區(qū)聯(lián)勤部下達(dá)了《關(guān)于軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院部分營區(qū)土地轉(zhuǎn)讓問題的批復(fù)》（ [2021]聯(lián)字第 167 號文），并經(jīng)青島市市南 區(qū)人民政府批準(zhǔn)（青南政字 [2021]118 號文），同意將該場址土地變更為辦公及商住用地。 通過公開招標(biāo)拍賣，青島中金渝能置業(yè)有限公司中標(biāo)， 2021 年 9月 26 日，濟(jì)南軍區(qū)聯(lián)勤部與青島中金渝能置業(yè)有限公司簽定了“軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島中金渝能置業(yè)有限公司。 2021 年 7 月 29 日，青島市國土資源和房屋管理局分三塊核發(fā)了該宗土地的《房地產(chǎn)權(quán)證》（青房地權(quán)市字第 20212670 號、第 20212671 號、第 20212672 號）。 47 第二節(jié) 建設(shè)條件 一、 青島 市 氣候條件 青島地處北溫帶季風(fēng)區(qū)域 ，屬溫帶季風(fēng)氣候。市區(qū)由于海洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，受來自洋面上的東南季風(fēng)及海流、水團(tuán)的影響，故又具有顯著的海洋性氣候特點(diǎn)。空氣濕潤，雨量充沛，溫度適中，四季分明。春季氣溫回升緩慢，較內(nèi)陸遲 1 個月；夏季濕熱多雨，但無酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強(qiáng)；冬季風(fēng)大溫低，持續(xù)時間較長。據(jù)1898 年以來百余年氣象資料查考，市區(qū)年平均氣溫 ℃ ，極端高氣溫 ℃ （ 2021 年 7 月 15 日），極端低氣溫－ ℃ （ 1931 年 1月 10 日）。全年 8 月份最熱，平均氣溫 ℃ ； 1 月份最冷，平均氣溫－ ℃ 。日最高氣溫高于 30℃ 的日數(shù)，年平均為 天；日最低氣溫低于－ 5℃ 的日數(shù)，年平均為 22 天。降水量年平均為 毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分別占全年降水量的 17%、 57%、 21%、 5%。年降水量最多為 毫米（ 1911 年），最少僅 毫米（ 1981 年），降水的年變率為 62%。年平均降雪日數(shù)只有 10 天。年平均氣壓為 毫巴。年平均風(fēng)速為 米 /秒，以南東風(fēng)為主導(dǎo)風(fēng)向。年平均相對濕度為 73%， 7 月份最高，為 89%； 12 月份最低，為 68%。青島海霧多、頻，年平均濃霧 天、輕霧 天。 二、 青島 市 地質(zhì)地貌 青島為海濱丘陵城市，地勢東高西低，南北兩側(cè)隆起，中間低凹，其中山地約占全市總面積的 %、丘陵占 %、平原占 %、洼地占 %。全市海岸分為岬灣相間的山基巖岸、山地港灣泥質(zhì)粉 48 砂岸及基巖砂礫質(zhì)海岸等 3 種基本類型。淺海海底則有水下淺灘、現(xiàn)代水下三角洲及海沖蝕平原等。 青島所處大地構(gòu)造位置為新華夏隆起帶次級構(gòu)造單元 ——膠南隆起區(qū)東北緣和膠萊凹陷區(qū)中南部。區(qū)內(nèi)缺失整個古生界地層及部分中生界地層，但白堊系青山組火山巖層發(fā)育充分，出露十分廣泛。巖漿巖以元古代膠南期月季山式片麻狀花 崗巖及中生代燕