【正文】 被重新構(gòu)建。 三、項(xiàng)目劣勢分析 由于處在奧運(yùn)海岸一線的商務(wù)及居住規(guī)劃建設(shè)大發(fā)展的時(shí)期，其周期和市場目標(biāo)與本項(xiàng)目重合，因此本項(xiàng)目從定位及整體概念策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)等“基因工程”起，就必須充分考慮到規(guī)避未來的市場競爭風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目處在第二區(qū)域，即青島的 CBD 區(qū)域，緊鄰海天大酒店和香格里拉大酒店兩個(gè)五星級酒店，北鄰青島市政府，東靠五四廣場，南面直接面向大海，一覽無余，西邊為青島市萬國建筑博覽區(qū)、著名 40 的風(fēng)景旅游勝地 —— 八大關(guān)，第三海水浴場步行 10 分鐘即可到達(dá) 。 近 幾 年日本經(jīng)濟(jì)反彈，世紀(jì)之初此類房價(jià)每平方米只為 萬人民幣。 2021 年寫字樓的需求來自香港本地企業(yè)的擴(kuò)張，而 2021 年的需求卻主要來自本埠以外企業(yè)的需求。2021 年底達(dá) 點(diǎn)，到 2021 年底應(yīng)可上升到 90 點(diǎn)的水平，而 2021年全年升幅約有 %。因此預(yù)期今年的房價(jià)升幅會(huì)略遜于去年， 2021 年全年房價(jià)升幅約為 35% ， 2021 年全年的房價(jià)升幅預(yù)期 37 可達(dá) 25%到 30%。表明 2021 年來，受市場需求較旺及供給量減少的影響，存量房源得到了部分消化。 7 月新宅 35 均價(jià)過萬 和 6 千元以下樓 盤全在郊區(qū) 。在香港中路商圈出現(xiàn)以前，中山路商圈一直是青島檔次最高的商圈。 青島目前檔次較高的商圈主要有香港中路商圈和中山路商圈。 32 第七節(jié) 青島市商業(yè)零售市場分析 一、青島市主要商圈分析 中國加入世貿(mào)組織和申奧成功，中國的商業(yè)市場全面開放，更多國際化的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，如 Shoppingmall、國際級購物中 心等進(jìn)入中國。 第六節(jié) 青島市酒店供需市場分析 一、青島市星級酒店供應(yīng)狀況 青島星級酒店的供應(yīng)以三星級數(shù)量最大，占到總數(shù)的 45%，其次是二星級酒店，占到總數(shù)的 36%，四星級、五星級的酒店總計(jì)占到10%。寫字樓共 58 套，已售罄。 三度空間 三度空間 位于海 豐 路 10 號， 由陽光新地開發(fā)，物管公司新世界物業(yè)。 另外，青島市近年來的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)保持著增長態(tài)勢，房地產(chǎn) 28 作為投資產(chǎn)品的增值保值性能得到了充分證明，尤其是沿海高檔物業(yè)因其高度的稀缺性更是受到了本地和外地投資置業(yè)者的青睞。 多功能廳、會(huì)所、商店 綺麗大廈 大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計(jì)、主材以金屬和玻璃為主， 框架結(jié)構(gòu)。 商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。 太平洋中心 外立面以玻璃為主。 三、區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營狀況分析 區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴史治? 名稱 出租率 光大國際金融中心 90% 豐合廣場 85% 青島國際金融中心 95% 華仁國際大廈 90% 太平洋中心 98% 世界貿(mào)易中心 96% 中港大廈 100% 世紀(jì)大廈 98% 新世界數(shù)碼廣場 100% 環(huán)海大廈 98% 東方航空大廈 85% 海信大廈 100% 青 啤大廈 100% 海悅廣場 95% 綺麗大廈 100% 民航大廈 100% 25 時(shí)代廣場 100% 從上表中可以看出，各個(gè)寫字樓的出租率是很高的， CBD 中心很多寫字樓已經(jīng)沒有空置面積，整個(gè)寫字樓市場的空置率不是很高。 自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。 二、區(qū)域?qū)懽謽卿N售狀況分析 區(qū)域?qū)懽謽卿N售率分析 名稱 銷售率 青島國際金融中心 98% 豐和廣場 85% 華仁國際大廈 85% 光 大國際金融中心 90% TOP主要以核心CBD 區(qū)域（香港路沿線及市政府周邊）為主。 包括 90 棟高層 及別墅 。 CBD 區(qū)域豪宅分析 20 在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場的一個(gè)趨勢。 豪宅出現(xiàn)是一個(gè)地區(qū)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展達(dá)到一定程度的標(biāo)志及必然產(chǎn)物。這時(shí)的高檔住宅價(jià)格大多突破了萬元大關(guān)，建筑形式也從原先的別墅向高檔公寓過渡。 2021 年，各類房產(chǎn)交易總成交 84988 套，比去年增長 10%；總成交金額 億元，同比增長 22%。漲價(jià)原因有： ①住房供需矛盾拉動(dòng)房價(jià)上升。 應(yīng)開工而未開工項(xiàng)目的增加，明年房地產(chǎn)市場供應(yīng)量會(huì)相對縮減，供需關(guān)系仍將持續(xù)賣方市場。按投資用途劃分，前 6個(gè)月完成住宅投資 ，比去年同期增長 50％，高于全市房地產(chǎn)投資增速 個(gè)百分點(diǎn)，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的 15 ％，比去年同期提升了 個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資 億元，同比增長 ％；商業(yè)營業(yè)用房和其它用房投資額為 、 億元，分別下降 ％、 ％。在全市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，高出全市增幅 個(gè)百分點(diǎn)，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %，比去年提高 個(gè)百分點(diǎn)。在建筑設(shè) 計(jì)、工程質(zhì)量等方面代表青島的最高水平。 此 地塊的掛牌起始價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了目前市區(qū)的最高地價(jià)，堪稱新的地王。 二、 青島市 一級市場狀況 青島市區(qū)東部為嶗山山脈，北部為環(huán)境較差的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)及老城區(qū)，所以 基于青島的特殊地理情況以及城市 迅速 發(fā)展的剛性需求，青島市區(qū) 當(dāng)前 土地資源極端緊缺，尤其是沿海 CBD 區(qū)域已 近乎 無地可用。青島市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，自國家政策取消實(shí)物分房以后，房地產(chǎn)業(yè)才開始起步發(fā)展起來。全市總面積為 10654 平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)）為 1102 平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為 9552 平方公里。 在建的 青島國際貿(mào)易中心 集寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓等于一體，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增強(qiáng)周邊地區(qū)的消費(fèi)能力，帶動(dòng)周邊餐飲、娛樂、商貿(mào)零售等行業(yè) 的繁榮發(fā)展，創(chuàng)造出十分可觀的樓宇經(jīng)濟(jì)效益。 分區(qū)計(jì)算投資， A區(qū)建設(shè)投資為 ， B區(qū)建設(shè)投資為， C區(qū)建設(shè)投資為 。公司可控資金雄厚并涉足多個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，擁有大批房地產(chǎn)行業(yè)的精英人才，具備極其豐富的房地產(chǎn)操盤和控盤的經(jīng)驗(yàn)?? 五、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 青島國際貿(mào)易中心 （濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造一期工程） 總占地面積 平方米，規(guī)劃總建筑面積 327449 平方米，其中：地上建筑面積 264995 平方米，地下建筑面積 62454 平方米。 2021 年 3 月 9 日，青島市規(guī)劃局以青規(guī)函業(yè)字 [2021]155 號文，下達(dá)了該地塊的地上總建筑面積、層數(shù)、層高等規(guī)劃條件和指標(biāo)。 7 第二章 市場需求分析 第 一 節(jié) 青島市 概況 青島市地處山東半島南部，位于東經(jīng) 119186。其中 ， 第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元 ，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 青島市房地產(chǎn) 19921995 概況 單位：萬平方米 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元） 施工房屋面積 同比增長 % 實(shí)際銷售商品房屋面積 同比增長 % 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量 1992 178 1993 217 1994 374001 182 1995 539000 254 回落調(diào)整期（ 1996－ 1997） 9 經(jīng)過 92－ 95 年的過快膨脹， 199 1997 年兩年，青島市房地產(chǎn)進(jìn)入小幅盤整回落和調(diào)整期 。 市北區(qū)西吳家村 地塊 2021 年 2021 年 9 月 5 日，通過掛牌出讓及拍賣方式，青島市位于市北區(qū)西吳家村 250 號的（山東路）地塊，在拍賣會(huì)上經(jīng)歷了 279 個(gè)回合的較量，最終以 億元的總價(jià)成交 ， 樓面地價(jià)達(dá)到 8330 元。 中部板塊： 以普通城市住宅和中檔商業(yè)為主。 代表性項(xiàng)目： 東海路 9號、 數(shù)碼港、頤和國際、瑞納康都、 燕島國際公寓、麥島金岸 高端住宅類： 東海路 9號、香港置地廣場、燕島國際公寓 未來上市項(xiàng)目 ： 青島國貿(mào)中心、 奧帆賽項(xiàng)目、凱悅中心、乾豪國際廣場、萬邦中心、世紀(jì)廣場等 13 經(jīng)濟(jì)背景 2021 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快的發(fā)展態(tài) 勢，完成投資 億元，同比增長 %，比上年回落 15 個(gè)百分點(diǎn)，比 2021年一季度、二季度、三季度，分別降低 個(gè)百分點(diǎn)、 個(gè)百分點(diǎn)、 個(gè)百分點(diǎn)。從施工面積看，五市施工規(guī)模擴(kuò)張較快，全年為 985 萬平方米，增長 %，其次是市郊三區(qū) 1071 萬平方米，增長 %，市內(nèi)四區(qū)僅增長 %。 銷售 2021 年 1— 5 月份 ，全市房屋銷售面積 萬平方米，其中，現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，占比重為 ％，期房銷售面積 萬平方米，占比重為 ％；全市房屋銷售額 億元，其中，現(xiàn)房銷售額為 36 億元，占比重為 35％，期房銷售額為 億元，所占比重為 65％。 ①經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格漲幅較大，全年平均較上年上升 %。 ④住房二級市場發(fā)展，進(jìn)一步活躍了房地產(chǎn)市場。 青島高檔住宅市場分析 青島具有當(dāng)代意義的 第一代高檔住宅應(yīng)該是 弄海園。燕島國際公寓、領(lǐng)世華府等等。 （ 1）精裝修交房已成為高檔豪宅公寓的趨勢。而大躍層、空中花園、陽光房等豪華設(shè)計(jì)，以及星級酒店式的物業(yè)服務(wù)，讓居住高層豪宅更顯 尊貴。公寓戶型60140m2，精裝銷售，寫字間大開間設(shè)計(jì) 起價(jià) 13000 元 /平方米，均價(jià) 18000 元 / 平方米 位于香 港中路 10 號，市政府對面。 區(qū)域租售價(jià)格對比分析 核心 CBD 區(qū)域平均售價(jià) 1300025000 元 /平方米，平均凈租價(jià) 5 22 元 /天 /平方米。 CBD 區(qū)域在售寫字樓一般均采用售租相結(jié)合的方式。 華仁國際大廈 建筑、消防、保安、辦公、通訊自動(dòng)化，提供酒店式物管。 26 區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析 名稱 裝修 配套 光大國際金融中心 外部為玻璃幕墻，裙樓外墻采用進(jìn)口，石材干掛內(nèi)部精裝，修原裝三菱電梯 自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)，銀行、商務(wù)中心、 員工餐廳。 世界貿(mào)易中心 外立面以玻璃和金屬為主、大堂地面為大理石、內(nèi)部墻 面為涂料。 東方航空大廈 大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計(jì)、主材以金屬和玻璃為主， 框架結(jié)構(gòu)。 時(shí)代廣場 外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。是青島首座現(xiàn)代意義上的服務(wù)式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓，并在青島市場上首次引入了 Condo 的概念。 TOP 頤和國際 青島頤中地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項(xiàng)目。項(xiàng)目較少，市場缺位點(diǎn)較多。星級酒店的出租高峰期為 2021 年 6 月 —— 8 月 25 日，出租率大約在 95%左右。銀街、偉東 目前 香港中路商圈已經(jīng)成為了青島檔次最高、功能最全的商圈，其中家樂福、佳世客、陽光百貨、海韻廣場為消費(fèi)者創(chuàng)造了豐富的商品購買機(jī)會(huì)，而三條街道中的不同特色店鋪則可以滿足消費(fèi)者餐飲、娛樂、休閑的多種需求。目前到中山路商圈購物的顧客多是對商場品牌有較強(qiáng)忠誠度的青島本地消費(fèi)者，到旅游旺季，在臨近沿海景點(diǎn)的優(yōu)勢下，商圈將聚集大量的外地游客。上半年，全市商品房新開工面積 萬平方米，比上年同期增長 %。 上海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)在“十一五”期間將繼續(xù)在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下保持快速健康持續(xù)發(fā)展的良好勢頭。往后房價(jià)持續(xù)上升數(shù)年，直到?jīng)_破九七年的高峰，又會(huì)引發(fā)一次大升市。 隨著香港整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇， 2021 年香港的內(nèi)部消費(fèi)明顯回升，從而帶動(dòng)本土零售消費(fèi)市場向上，全年的租售價(jià)格有升幅。 2021 年香港寫字樓的租金繼續(xù)上升，升幅更勝去年，達(dá)二成。市南區(qū)的優(yōu)勢是區(qū)位和樓宇，市南區(qū) 的目標(biāo)是利用高檔寫字樓，發(fā)展“樓宇經(jīng)濟(jì)”和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力把市南打造成青島的“中央商務(wù)區(qū)”。 二、項(xiàng)目優(yōu)勢分析 一流的自然生態(tài) 本項(xiàng)目處于青島 CBD 中心，南面直接面向大海，奧運(yùn)會(huì)帆船賽場；西面是第二海水浴場、八大關(guān)、第一體育場、匯泉廣場以及中山公園等青島著名的風(fēng)景勝地，青島美景盡收眼底、一 覽無余；東面則俯瞰青島市的都市繁華，五四廣場；北鄰有“青島金融街”之稱的香港中路及著名五星級酒店香格里拉。隨著青島市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國際城市的迅速發(fā)展，以及現(xiàn)在人們對健康的超級重視，與國際一流寫字樓接軌的第四代寫字樓和高級酒店公寓的市場需求加強(qiáng)，本項(xiàng)目可以說是抓住了市場的兩個(gè)空白點(diǎn)，一是對頂級寫字樓和公寓的需求，二是對人與自然和諧均好的辦公 和居家的追求。在搞好浮山灣地區(qū)建設(shè)和中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢，嚴(yán)格控制前海一線的用地以及開發(fā)建設(shè)，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎(chǔ)，補(bǔ)充完善配套設(shè)施。項(xiàng)目處于青島市中央商務(wù)區(qū)（ CBD）的核心，東側(cè)是青島市政府、五四廣場，南面是 2021 年奧運(yùn)會(huì)帆船比賽中心會(huì)場，西側(cè)是世界貿(mào)易中心，北面以香格里拉大飯店為代表的多家星級酒店。春季氣溫回升緩慢，較內(nèi)陸遲 1 個(gè)月；夏季濕熱多雨，但無酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強(qiáng)；冬季風(fēng)大溫低，持續(xù)時(shí)間較長。年平均風(fēng)速為 米 /秒，以南東風(fēng)為主導(dǎo)風(fēng)向。巖漿巖以元古代膠南期月季山式片麻狀花 崗巖及中生