【正文】 客戶群的多種需求動(dòng)機(jī)將反映在產(chǎn)品偏好上，具體體現(xiàn)為規(guī)劃形式、單體形式、配套設(shè)施、環(huán)境塑造、建筑外觀風(fēng)格等。產(chǎn)品定位就是客戶需求與產(chǎn)品設(shè)計(jì)之間的推導(dǎo)過程。招商計(jì)劃書中主要內(nèi)容包括：（1）商業(yè)規(guī)劃概念（2）產(chǎn)品概念（3）物業(yè)風(fēng)格建議（4）設(shè)施配套建議（5）環(huán)境特征建議（6）租售價(jià)格定位建議五、招商計(jì)劃書中租售策略建議結(jié)合項(xiàng)目出租與出售的可能性和貴司的投資匯報(bào)需要性，并結(jié)合貴司項(xiàng)目投資匯報(bào)的需要，我們將具體地向貴司提供所需要的總體租售策略。這包括不同類型的物業(yè)投資順序、規(guī)模、產(chǎn)品定位以及價(jià)格策略。招商計(jì)劃書中主要內(nèi)容包括：（1）租售模式建議（2）租售程序建議第二階段商業(yè)概念設(shè)計(jì)一、招商計(jì)劃書中商業(yè)概念設(shè)計(jì)（需外聘專業(yè)商場(chǎng)設(shè)計(jì)建筑師進(jìn)行，費(fèi)用另算）總體商業(yè)規(guī)劃概念設(shè)計(jì)：以平面圖的形式將總體商業(yè)規(guī)劃的設(shè)計(jì)概念表達(dá)清楚，并配以適當(dāng)?shù)奈淖终f明（需發(fā)展商提供原始圖紙，表明平面位置、紅線、規(guī)劃要求、現(xiàn)狀道路和規(guī)劃道路）；空間結(jié)構(gòu)分析圖：以平面和剖面的形式將建筑產(chǎn)品的內(nèi)部空間和外部空間表達(dá)清楚，并配以適當(dāng)?shù)奈淖终f明；人流動(dòng)線分析圖：以平面圖的形式表達(dá)商業(yè)街區(qū)規(guī)劃與人流動(dòng)線體系，并力圖尋找到最佳的商業(yè)組合；外觀環(huán)境特色分析圖：以平面圖的形式標(biāo)明地塊的現(xiàn)狀、項(xiàng)目處和環(huán)境將未來能實(shí)現(xiàn)的景觀，并分析產(chǎn)品四置外向的特色景觀；產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)特色建議：針對(duì)設(shè)計(jì)及建筑產(chǎn)品本身的功能、外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)施裝修用料等提供設(shè)計(jì)概念，并對(duì)建筑的外觀設(shè)計(jì)特別提供特色要求，以增強(qiáng)建筑物之時(shí)代感及風(fēng)格；概念設(shè)計(jì)輔助資料：提供我司積累的相關(guān)設(shè)計(jì)資料，包括許多輔助性的圖片和文字；商戶組合策略：以平面圖的形式，將我司對(duì)商鋪市場(chǎng)分析后的成果，綜合商戶組合落實(shí)在各層區(qū)的建議圖上；設(shè)計(jì)工作會(huì)議：由投資商召集，與設(shè)計(jì)單位一起，將概念設(shè)計(jì)最終落實(shí)為設(shè)計(jì)圖紙；方案評(píng)審：根據(jù) 貴司項(xiàng)目之實(shí)際需要，對(duì) 貴司聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司所作之方案，進(jìn)行審核評(píng)定，并出具相應(yīng)評(píng)審意見，以供 貴司作為方案修訂之參考。二、招商計(jì)劃書中招商策劃以下內(nèi)容是指我們?yōu)橘F司項(xiàng)目招商推廣出具報(bào)告的具體內(nèi)容。在經(jīng)濟(jì)可行性原則的基礎(chǔ)上，并針對(duì)貴司項(xiàng)目的財(cái)務(wù)安排及資金回收計(jì)劃，制定出合理的招商計(jì)劃：招商計(jì)劃書中整體市場(chǎng)招商策略定位由客戶群購(gòu)買能力行為分析得出整體市場(chǎng)招商銷售策略定位。商業(yè)行為分析包括決策人、決策時(shí)間、客戶心理特征、影響因素等，這些都決定了我們的銷售策略。其中，主要內(nèi)容包括：（1）招商及銷售總體計(jì)劃建議（2）招商及銷售策略計(jì)劃建議（3）宣傳推廣策略建議（商場(chǎng)推廣活動(dòng)之設(shè)計(jì)、安排及執(zhí)行則由專業(yè)公司提供，不含在標(biāo)本工作安排內(nèi)）招商計(jì)劃書中定價(jià)策略對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，價(jià)位的確定既是整個(gè)營(yíng)銷計(jì)劃的核心，也是未來展開項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)最重要的工具，為此，我們必須制定出與我們項(xiàng)目相匹配的租售價(jià)格策略。其中，主要內(nèi)容包括：（1）分階段價(jià)格策略（2）項(xiàng)目平均定價(jià)（3）競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)格策略這是針對(duì)周邊地區(qū)相關(guān)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，制定出的相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)性策略，以使得我們項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，能夠儲(chǔ)備好相應(yīng)的應(yīng)變預(yù)案。其中，主要內(nèi)容包括：（1）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略分析（2）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)分析第三階段商場(chǎng)物業(yè)、設(shè)施管理前期介入（一）前期管理籌備工作、設(shè)備智能化管理、節(jié)能等提供專業(yè)意見。、出售與出租條件，方便發(fā)展商出租物業(yè)時(shí)對(duì)各類管理文件妥當(dāng)齊全。、移交、交付使用程序。，制訂各類物業(yè)管理規(guī)章制度。、調(diào)試運(yùn)行情況，并指導(dǎo)物業(yè)管理工程人員收集、整理有關(guān)數(shù)據(jù)。，并提出智能化設(shè)備安裝的各項(xiàng)意見及建議。（一）行政人事，參與員工選聘。、崗位制度、工作細(xì)則及勞動(dòng)合同。、各項(xiàng)表格。、薪酬建議及員工福利，及時(shí)作出適當(dāng)調(diào)整。（二）招商計(jì)劃書中財(cái)務(wù)。，并就工作作出意見及建議。（三）招商計(jì)劃書中工程、火警，設(shè)備失靈或發(fā)生故障等情況出現(xiàn)。，24小時(shí)隨時(shí)候命，為客戶提供服務(wù)。（四）招商計(jì)劃書中與租戶的關(guān)系，以達(dá)到與租戶間的良好關(guān)系。（包括：公眾責(zé)任險(xiǎn)、水險(xiǎn)、第三者人生意外險(xiǎn)等）做出預(yù)算購(gòu)買報(bào)告。，以確保投訴事項(xiàng)得到適當(dāng)?shù)奶幚?。，以確保收集租戶對(duì)管理上的意見。，及時(shí)向租戶反映有無改善工作的意見及建議。三、招商計(jì)劃書中顧問工作時(shí)間與顧問工作費(fèi)用（一）顧問工作時(shí)間根據(jù)貴司項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們工作范圍將分三部分進(jìn)行，具體工作時(shí)間表將按貴司之項(xiàng)目進(jìn)度另行訂定：（二）顧問工作費(fèi)用市場(chǎng)分析與定位（包括制定市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告及相關(guān)費(fèi)用）：人民幣萬元整（RMB）。商業(yè)策劃顧問費(fèi)為人民幣萬元整（RMB），服務(wù)期暫定為半年。招商傭金：按相等于出租面積個(gè)月租金之金額計(jì)算。商場(chǎng)物業(yè)設(shè)施管理前期介入服務(wù)費(fèi):每月人民幣萬元整（RM），服務(wù)期暫定為個(gè)月。上述聘任費(fèi)用，除第一項(xiàng)為一次性服務(wù)外，其余都按月完成，而僑樂集團(tuán)將會(huì)在服務(wù)期中派駐商業(yè)顧問及商場(chǎng)管理經(jīng)理各名（共名）長(zhǎng)駐現(xiàn)場(chǎng)開展工作，配合我們中央專業(yè)人員之支持，而有關(guān)費(fèi)用已包含各種交通及人力費(fèi)用，唯長(zhǎng)駐人員及中央隊(duì)伍來濟(jì)源工作人員之住宿安排，仍由委托方負(fù)責(zé)安排及承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。上述聘任條件以最終簽定合同為準(zhǔn)。第四篇：招商計(jì)劃書招商計(jì)劃書2021年1月份起，正式進(jìn)入全國(guó)招商階段，計(jì)劃覆蓋200個(gè)城市，從而實(shí)現(xiàn)城市特權(quán)卡流通于200個(gè)城市的消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)城市與城市的流量互轉(zhuǎn)。招商對(duì)象：具備本地商家資源客戶，有本地平臺(tái)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的個(gè)人及法人。具備一定啟動(dòng)和運(yùn)營(yíng)資金及市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)。有合作開發(fā)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)誠(chéng)信愿望和營(yíng)銷思路。認(rèn)同理念，并具備互聯(lián)網(wǎng)思維。合作分公司老板及重要合伙人能夠駐扎總公司內(nèi)訓(xùn)15天至一個(gè)月。招商原則：準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)：加盟商為地級(jí)市以上城市為主，一市一家并享有該地級(jí)市縣域市場(chǎng)開發(fā)合作加盟權(quán)。公司上市后按照分公司加盟費(fèi)總額/單股市值給予對(duì)應(yīng)數(shù)量原始股份。簽約后三個(gè)工作日將加盟費(fèi)一次性轉(zhuǎn)到總公司賬戶上，后續(xù)分公司產(chǎn)生的利潤(rùn)按照月度進(jìn)行結(jié)算，詳見合作協(xié)議。合作分公司必須簽訂平臺(tái)獨(dú)家經(jīng)營(yíng)并排他協(xié)議。全國(guó)招商區(qū)域劃分全國(guó)市場(chǎng)分為A、B、C三類A類市場(chǎng)：北京、上海、天津、廣州、深圳、杭州、重慶、武漢、成都、東莞、南京、鄭州、沈陽、長(zhǎng)沙、西安、哈爾濱B類市場(chǎng)：青島、合肥、昆明、太原、長(zhǎng)春、大連、濟(jì)南、廈門、南寧、烏魯木齊、蘇州、寧波、石家莊、南昌C類市場(chǎng)：貴陽、汕頭、蘭州、無錫、福州、洛陽、佛山、臨沂、溫州、唐山、呼和浩特、惠州、包頭、常州、邯鄲、徐州、淄博、煙臺(tái)、南通、南陽、保定、濟(jì)寧、銀川、紹興、大慶、鞍山、蕪湖、瀘州、西寧、吉林、大同、襄陽、開封等等。城市人口低于40萬的暫時(shí)不開放加盟，可采取合并加盟形式。招商計(jì)劃【華 北】 北京市 天津市 河北省 山西省 內(nèi)蒙古自治區(qū)【東 北】 遼寧省 吉林省 黑龍江省【華 東】 上海市 江蘇省 浙江省 安徽省 福建省 江西省 山東省【中 南】 河南省 湖北省 湖南省 廣東省 廣西壯族自治區(qū) 海南省【西 南】 重慶市 四川省 貴州省 云南省 西藏自治區(qū)【西 北】 陜西省 甘肅省 青海省 寧夏回族自治區(qū) 新疆維吾爾自治區(qū)2021年4月份前省完成兩個(gè)大區(qū)建制即華北大區(qū)和東北大區(qū)，簽約分公司不低于40家。2021年8月份前完成華東大區(qū)和中南大區(qū)建制，達(dá)成分公司合作簽約目標(biāo)不低于80家。2021年12月份前完成西南大區(qū)和西北大區(qū)，并達(dá)成200家分公司全年簽約目標(biāo)。全網(wǎng)投入招商文案、視頻類招商內(nèi)容，計(jì)劃通過抖音、快手、今日頭條、微信視頻號(hào)等工具根據(jù)目標(biāo)大區(qū)及省份有效逐步投放，費(fèi)用預(yù)算根據(jù)分公司簽約進(jìn)度結(jié)合實(shí)際情況逐步投入。通過大區(qū)招商會(huì)形式，由省經(jīng)理邀約本省地級(jí)市意向加盟商參會(huì)成交加盟分公司。省經(jīng)理原則采取本地招聘錄用，通過其在本地人脈資源轉(zhuǎn)介紹加盟分公司。第五篇：招商計(jì)劃書重慶南坪8公里項(xiàng)目招商策劃簡(jiǎn)綱■項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的基本目標(biāo)及原則■項(xiàng)目招商初期租金設(shè)定策略■項(xiàng)目招商定位■主要優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)及操作策略■項(xiàng)目招商的主要方式■招商工作計(jì)劃一、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的基本目標(biāo)及原則基于本項(xiàng)目為20年經(jīng)營(yíng)權(quán)買斷，其基礎(chǔ)投資回報(bào)和未來增值回報(bào)最大化都應(yīng)建立在長(zhǎng)遠(yuǎn)意義的良性經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)之上，在前期建設(shè)成為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的基本目標(biāo)的同時(shí)，項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)及配套的前瞻性原則將直接影響項(xiàng)目未來20年內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及增值回報(bào)。本項(xiàng)目規(guī)模在重慶商業(yè)地產(chǎn)中雖為雀小，但誰又能描述10年后的南坪8公里將是怎樣的繁盛景象？事實(shí)證明，如成都的春熙路，其商業(yè)當(dāng)家價(jià)值并非以規(guī)模見強(qiáng)，亦并非以當(dāng)家口岸見長(zhǎng)，集優(yōu)良經(jīng)營(yíng)環(huán)境及口岸的商業(yè)當(dāng)能成為強(qiáng)中強(qiáng)，因?yàn)橛辛撕玫钠脚_(tái)才可能有好的商家。量身定做的同時(shí)，其建筑設(shè)計(jì)都必須立足三大重要經(jīng)營(yíng)層面：第一，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本。實(shí)現(xiàn)前期建設(shè)投入成本與未來物業(yè)實(shí)現(xiàn)增值回報(bào)的優(yōu)化考慮；第二，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍。體現(xiàn)建筑形態(tài)對(duì)于不同經(jīng)營(yíng)行業(yè)的共同使用性； 第三，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)難度。實(shí)現(xiàn)多個(gè)商家對(duì)商業(yè)口岸價(jià)值利用的均好性，當(dāng)規(guī)避一、二層好用，三層以上難租賃的情況。本項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)目標(biāo)的計(jì)劃將預(yù)期為3年，即2006年8月—2009年8月。而招商實(shí)施階段將預(yù)計(jì)為6個(gè)月至1年。二、項(xiàng)目招商初期租金設(shè)定策略為什么要將租金設(shè)定提到招商定位之前？第一，因?yàn)楸卷?xiàng)目5000平方米左右的規(guī)模條件決定了商家數(shù)量為12個(gè)主力店或小規(guī)模同類商業(yè)群，其租金總價(jià)又決定了這一范疇內(nèi)能承受其經(jīng)營(yíng)成本的商家檔次和類別；其二，不同行業(yè)都有特定于自身特點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境風(fēng)格，而量身定做將存在成本與租金之間的矛盾，如何取舍？?jī)H此已足以影響項(xiàng)目招商定位的成立，研究租金背后的商家在哪里，這才是我們真正招商定位的準(zhǔn)確所在。初步基礎(chǔ)租金的設(shè)定A、凱恩廣場(chǎng)中等租金（普通商位）= 本項(xiàng)目最高租金（最好口岸）B、凱恩廣場(chǎng)中等租金為60元/平方米，本項(xiàng)目初步基礎(chǔ)租金可設(shè)定為：一、二樓整租均價(jià)：60元/平方米；三、四樓整租均價(jià)：50元/平方米；整樓租賃基礎(chǔ)租金均價(jià)：50元/平方米。前期建設(shè)成本回報(bào)反算租金法（以3年為回報(bào)周期）A、前期建設(shè)成本 = 500萬元B、租金年回報(bào)（不計(jì)息）= 500萬元/3年 = 170萬元/年 = 15萬元/月C、按5000平方米建筑面積算，租金均價(jià)最低可做到：30元/平方米多種租金設(shè)定決定不同招商策略——競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)A、對(duì)于凱恩廣場(chǎng)現(xiàn)有大型品牌商家，入主本項(xiàng)目，其租金成本（經(jīng)營(yíng)成本）將至少節(jié)省一半以上。B、對(duì)于整樓租賃商家，在保持基礎(chǔ)租金設(shè)定時(shí)，相當(dāng)于可將三、四樓免費(fèi)贈(zèng)送給商家使用。一、二樓以基礎(chǔ)租金招租成功 = 項(xiàng)目招商成功相當(dāng)于成功鎖定一個(gè)商家；相當(dāng)于成功鎖定一個(gè)可承受15萬元/月租金的商家；相當(dāng)于成功鎖定一個(gè)有5000平方米需求而又僅花一半錢的商家；三、項(xiàng)目招商定位在此，首先要區(qū)別招商經(jīng)營(yíng)定位與招商定位。所謂招商經(jīng)營(yíng)定位，是指商業(yè)物業(yè)已經(jīng)成事實(shí)方案后，發(fā)展商自己定位業(yè)態(tài)與功能，再找符合項(xiàng)目條件的商家。而招商定位，是指項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)還未完成前，發(fā)展商先提供開發(fā)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，設(shè)計(jì)出不同商家類別，再以項(xiàng)目來滿足商家要求。本項(xiàng)目將屬于后者。因此，本項(xiàng)目只能定位經(jīng)營(yíng)商家，不能定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。通過租金承受尺度線索，本項(xiàng)目存在以下招商對(duì)象：三大重點(diǎn)類商家定位A、汽車4S店；B、家居精品中心或品牌主力店；C、企業(yè)總部大樓。小規(guī)模同類商業(yè)群定位A、五金經(jīng)營(yíng)賣場(chǎng)；B、燃具餐具衛(wèi)浴潔具賣場(chǎng)；C、燈飾照明及配件產(chǎn)品賣場(chǎng)。潛在商家定位A、金融；B、電信；量身定做的標(biāo)準(zhǔn)化商家定位四、主要優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)及操作策略優(yōu)惠形式主要為減免物業(yè)管理費(fèi)，根據(jù)租賃合同期限及付款方式設(shè)置三年期和一年期兩種優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)。量身定做商家3年合同期：免三年物管費(fèi)；量身定做商家1年半合同期：免一年物管費(fèi)；租金一次性支付（至少1年期）：免三年物管費(fèi)。凡進(jìn)場(chǎng)商家均享受1個(gè)月的免租裝修期的優(yōu)惠。租金支付方式：半年租金 + 三個(gè)月維修押金（期滿后一次性退還，不計(jì)息）；五、項(xiàng)目招商的主要方式廣告推廣：郵遞、電郵、展會(huì)、版塊廣告。一對(duì)一定點(diǎn)洽談：上層關(guān)系、專業(yè)品牌。資源整合對(duì)接：商會(huì)、商業(yè)機(jī)構(gòu)。六、招商工作計(jì)劃工作內(nèi)容辦公場(chǎng)地的選定；工作人員的配置；負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)的確定；現(xiàn)場(chǎng)氛圍的營(yíng)造；招商資料的設(shè)計(jì)、制作；招商工作開展的計(jì)劃書。時(shí)間安排（預(yù)期2006年9月底動(dòng)土開工）按時(shí)間計(jì)劃倒推工作安排9月30日，建筑設(shè)計(jì)完畢。招商成功，確定主力商家；或招商工作初見成效，建筑設(shè)計(jì)考慮較強(qiáng)的使用共性，以利后期的持續(xù)租賃經(jīng)營(yíng)。9月15日，招商工作階段性結(jié)束。確定性或意向性商家最終敲定。8月30日，招商工作階段性匯總。部分意向性商家重點(diǎn)談判，須發(fā)展商共同完成。7月15日，現(xiàn)場(chǎng)包裝、招商資料制作完畢。招商工作正式啟動(dòng)。7月10日，商業(yè)包裝設(shè)計(jì)完畢。招商人員培訓(xùn)（一周）。7月7日，辦公場(chǎng)地、人員安排完畢。招商資料設(shè)計(jì)及相關(guān)策略報(bào)告開始。