【正文】 客戶群的多種需求動機將反映在產(chǎn)品偏好上，具體體現(xiàn)為規(guī)劃形式、單體形式、配套設施、環(huán)境塑造、建筑外觀風格等。產(chǎn)品定位就是客戶需求與產(chǎn)品設計之間的推導過程。招商計劃書中主要內(nèi)容包括：（1）商業(yè)規(guī)劃概念（2）產(chǎn)品概念（3）物業(yè)風格建議（4）設施配套建議（5）環(huán)境特征建議（6）租售價格定位建議五、招商計劃書中租售策略建議結(jié)合項目出租與出售的可能性和貴司的投資匯報需要性，并結(jié)合貴司項目投資匯報的需要，我們將具體地向貴司提供所需要的總體租售策略。這包括不同類型的物業(yè)投資順序、規(guī)模、產(chǎn)品定位以及價格策略。招商計劃書中主要內(nèi)容包括：（1）租售模式建議（2）租售程序建議第二階段商業(yè)概念設計一、招商計劃書中商業(yè)概念設計（需外聘專業(yè)商場設計建筑師進行，費用另算）總體商業(yè)規(guī)劃概念設計：以平面圖的形式將總體商業(yè)規(guī)劃的設計概念表達清楚，并配以適當?shù)奈淖终f明（需發(fā)展商提供原始圖紙，表明平面位置、紅線、規(guī)劃要求、現(xiàn)狀道路和規(guī)劃道路）；空間結(jié)構分析圖：以平面和剖面的形式將建筑產(chǎn)品的內(nèi)部空間和外部空間表達清楚，并配以適當?shù)奈淖终f明；人流動線分析圖：以平面圖的形式表達商業(yè)街區(qū)規(guī)劃與人流動線體系，并力圖尋找到最佳的商業(yè)組合；外觀環(huán)境特色分析圖：以平面圖的形式標明地塊的現(xiàn)狀、項目處和環(huán)境將未來能實現(xiàn)的景觀，并分析產(chǎn)品四置外向的特色景觀；產(chǎn)品概念設計特色建議：針對設計及建筑產(chǎn)品本身的功能、外觀、結(jié)構、設施裝修用料等提供設計概念，并對建筑的外觀設計特別提供特色要求，以增強建筑物之時代感及風格；概念設計輔助資料：提供我司積累的相關設計資料，包括許多輔助性的圖片和文字；商戶組合策略：以平面圖的形式，將我司對商鋪市場分析后的成果，綜合商戶組合落實在各層區(qū)的建議圖上；設計工作會議：由投資商召集，與設計單位一起，將概念設計最終落實為設計圖紙；方案評審：根據(jù) 貴司項目之實際需要，對 貴司聘請設計公司所作之方案，進行審核評定，并出具相應評審意見，以供 貴司作為方案修訂之參考。二、招商計劃書中招商策劃以下內(nèi)容是指我們?yōu)橘F司項目招商推廣出具報告的具體內(nèi)容。在經(jīng)濟可行性原則的基礎上，并針對貴司項目的財務安排及資金回收計劃，制定出合理的招商計劃：招商計劃書中整體市場招商策略定位由客戶群購買能力行為分析得出整體市場招商銷售策略定位。商業(yè)行為分析包括決策人、決策時間、客戶心理特征、影響因素等，這些都決定了我們的銷售策略。其中，主要內(nèi)容包括：（1）招商及銷售總體計劃建議（2）招商及銷售策略計劃建議（3）宣傳推廣策略建議（商場推廣活動之設計、安排及執(zhí)行則由專業(yè)公司提供，不含在標本工作安排內(nèi)）招商計劃書中定價策略對于房地產(chǎn)項目而言，價位的確定既是整個營銷計劃的核心，也是未來展開項目競爭最重要的工具，為此，我們必須制定出與我們項目相匹配的租售價格策略。其中，主要內(nèi)容包括：（1）分階段價格策略（2）項目平均定價（3）競爭性價格策略這是針對周邊地區(qū)相關的競爭項目，制定出的相關競爭性策略，以使得我們項目在市場競爭中，能夠儲備好相應的應變預案。其中，主要內(nèi)容包括：（1）競爭對手策略分析（2）項目競爭優(yōu)劣勢分析第三階段商場物業(yè)、設施管理前期介入（一）前期管理籌備工作、設備智能化管理、節(jié)能等提供專業(yè)意見。、出售與出租條件，方便發(fā)展商出租物業(yè)時對各類管理文件妥當齊全。、移交、交付使用程序。，制訂各類物業(yè)管理規(guī)章制度。、調(diào)試運行情況，并指導物業(yè)管理工程人員收集、整理有關數(shù)據(jù)。，并提出智能化設備安裝的各項意見及建議。（一）行政人事，參與員工選聘。、崗位制度、工作細則及勞動合同。、各項表格。、薪酬建議及員工福利，及時作出適當調(diào)整。（二）招商計劃書中財務。，并就工作作出意見及建議。（三）招商計劃書中工程、火警，設備失靈或發(fā)生故障等情況出現(xiàn)。，24小時隨時候命，為客戶提供服務。（四）招商計劃書中與租戶的關系，以達到與租戶間的良好關系。（包括：公眾責任險、水險、第三者人生意外險等）做出預算購買報告。，以確保投訴事項得到適當?shù)奶幚?。，以確保收集租戶對管理上的意見。，及時向租戶反映有無改善工作的意見及建議。三、招商計劃書中顧問工作時間與顧問工作費用（一）顧問工作時間根據(jù)貴司項目的實際情況，我們工作范圍將分三部分進行，具體工作時間表將按貴司之項目進度另行訂定：（二）顧問工作費用市場分析與定位（包括制定市場調(diào)查報告及相關費用）：人民幣萬元整（RMB）。商業(yè)策劃顧問費為人民幣萬元整（RMB），服務期暫定為半年。招商傭金：按相等于出租面積個月租金之金額計算。商場物業(yè)設施管理前期介入服務費:每月人民幣萬元整（RM），服務期暫定為個月。上述聘任費用，除第一項為一次性服務外，其余都按月完成，而僑樂集團將會在服務期中派駐商業(yè)顧問及商場管理經(jīng)理各名（共名）長駐現(xiàn)場開展工作，配合我們中央專業(yè)人員之支持，而有關費用已包含各種交通及人力費用，唯長駐人員及中央隊伍來濟源工作人員之住宿安排，仍由委托方負責安排及承擔相關費用。上述聘任條件以最終簽定合同為準。第四篇：招商計劃書招商計劃書2021年1月份起，正式進入全國招商階段，計劃覆蓋200個城市，從而實現(xiàn)城市特權卡流通于200個城市的消費者，實現(xiàn)城市與城市的流量互轉(zhuǎn)。招商對象：具備本地商家資源客戶，有本地平臺運營經(jīng)驗的個人及法人。具備一定啟動和運營資金及市場團隊。有合作開發(fā)當?shù)厥袌稣\信愿望和營銷思路。認同理念，并具備互聯(lián)網(wǎng)思維。合作分公司老板及重要合伙人能夠駐扎總公司內(nèi)訓15天至一個月。招商原則：準入標準：加盟商為地級市以上城市為主，一市一家并享有該地級市縣域市場開發(fā)合作加盟權。公司上市后按照分公司加盟費總額/單股市值給予對應數(shù)量原始股份。簽約后三個工作日將加盟費一次性轉(zhuǎn)到總公司賬戶上，后續(xù)分公司產(chǎn)生的利潤按照月度進行結(jié)算，詳見合作協(xié)議。合作分公司必須簽訂平臺獨家經(jīng)營并排他協(xié)議。全國招商區(qū)域劃分全國市場分為A、B、C三類A類市場：北京、上海、天津、廣州、深圳、杭州、重慶、武漢、成都、東莞、南京、鄭州、沈陽、長沙、西安、哈爾濱B類市場：青島、合肥、昆明、太原、長春、大連、濟南、廈門、南寧、烏魯木齊、蘇州、寧波、石家莊、南昌C類市場：貴陽、汕頭、蘭州、無錫、福州、洛陽、佛山、臨沂、溫州、唐山、呼和浩特、惠州、包頭、常州、邯鄲、徐州、淄博、煙臺、南通、南陽、保定、濟寧、銀川、紹興、大慶、鞍山、蕪湖、瀘州、西寧、吉林、大同、襄陽、開封等等。城市人口低于40萬的暫時不開放加盟，可采取合并加盟形式。招商計劃【華 北】 北京市 天津市 河北省 山西省 內(nèi)蒙古自治區(qū)【東 北】 遼寧省 吉林省 黑龍江省【華 東】 上海市 江蘇省 浙江省 安徽省 福建省 江西省 山東省【中 南】 河南省 湖北省 湖南省 廣東省 廣西壯族自治區(qū) 海南省【西 南】 重慶市 四川省 貴州省 云南省 西藏自治區(qū)【西 北】 陜西省 甘肅省 青海省 寧夏回族自治區(qū) 新疆維吾爾自治區(qū)2021年4月份前省完成兩個大區(qū)建制即華北大區(qū)和東北大區(qū)，簽約分公司不低于40家。2021年8月份前完成華東大區(qū)和中南大區(qū)建制，達成分公司合作簽約目標不低于80家。2021年12月份前完成西南大區(qū)和西北大區(qū)，并達成200家分公司全年簽約目標。全網(wǎng)投入招商文案、視頻類招商內(nèi)容，計劃通過抖音、快手、今日頭條、微信視頻號等工具根據(jù)目標大區(qū)及省份有效逐步投放，費用預算根據(jù)分公司簽約進度結(jié)合實際情況逐步投入。通過大區(qū)招商會形式，由省經(jīng)理邀約本省地級市意向加盟商參會成交加盟分公司。省經(jīng)理原則采取本地招聘錄用，通過其在本地人脈資源轉(zhuǎn)介紹加盟分公司。第五篇：招商計劃書重慶南坪8公里項目招商策劃簡綱■項目經(jīng)營的基本目標及原則■項目招商初期租金設定策略■項目招商定位■主要優(yōu)惠標準及操作策略■項目招商的主要方式■招商工作計劃一、項目經(jīng)營的基本目標及原則基于本項目為20年經(jīng)營權買斷，其基礎投資回報和未來增值回報最大化都應建立在長遠意義的良性經(jīng)營基礎之上，在前期建設成為項目經(jīng)營的基本目標的同時，項目建筑設計及配套的前瞻性原則將直接影響項目未來20年內(nèi)市場競爭及增值回報。本項目規(guī)模在重慶商業(yè)地產(chǎn)中雖為雀小，但誰又能描述10年后的南坪8公里將是怎樣的繁盛景象？事實證明，如成都的春熙路，其商業(yè)當家價值并非以規(guī)模見強，亦并非以當家口岸見長，集優(yōu)良經(jīng)營環(huán)境及口岸的商業(yè)當能成為強中強，因為有了好的平臺才可能有好的商家。量身定做的同時，其建筑設計都必須立足三大重要經(jīng)營層面：第一，項目經(jīng)營成本。實現(xiàn)前期建設投入成本與未來物業(yè)實現(xiàn)增值回報的優(yōu)化考慮；第二，項目經(jīng)營范圍。體現(xiàn)建筑形態(tài)對于不同經(jīng)營行業(yè)的共同使用性； 第三，項目經(jīng)營難度。實現(xiàn)多個商家對商業(yè)口岸價值利用的均好性，當規(guī)避一、二層好用，三層以上難租賃的情況。本項目將實現(xiàn)基礎目標的計劃將預期為3年，即2006年8月—2009年8月。而招商實施階段將預計為6個月至1年。二、項目招商初期租金設定策略為什么要將租金設定提到招商定位之前？第一，因為本項目5000平方米左右的規(guī)模條件決定了商家數(shù)量為12個主力店或小規(guī)模同類商業(yè)群，其租金總價又決定了這一范疇內(nèi)能承受其經(jīng)營成本的商家檔次和類別；其二，不同行業(yè)都有特定于自身特點的經(jīng)營環(huán)境風格，而量身定做將存在成本與租金之間的矛盾，如何取舍？僅此已足以影響項目招商定位的成立，研究租金背后的商家在哪里，這才是我們真正招商定位的準確所在。初步基礎租金的設定A、凱恩廣場中等租金（普通商位）= 本項目最高租金（最好口岸）B、凱恩廣場中等租金為60元/平方米，本項目初步基礎租金可設定為：一、二樓整租均價：60元/平方米；三、四樓整租均價：50元/平方米；整樓租賃基礎租金均價：50元/平方米。前期建設成本回報反算租金法（以3年為回報周期）A、前期建設成本 = 500萬元B、租金年回報（不計息）= 500萬元/3年 = 170萬元/年 = 15萬元/月C、按5000平方米建筑面積算，租金均價最低可做到：30元/平方米多種租金設定決定不同招商策略——競爭優(yōu)勢A、對于凱恩廣場現(xiàn)有大型品牌商家，入主本項目，其租金成本（經(jīng)營成本）將至少節(jié)省一半以上。B、對于整樓租賃商家，在保持基礎租金設定時，相當于可將三、四樓免費贈送給商家使用。一、二樓以基礎租金招租成功 = 項目招商成功相當于成功鎖定一個商家；相當于成功鎖定一個可承受15萬元/月租金的商家；相當于成功鎖定一個有5000平方米需求而又僅花一半錢的商家；三、項目招商定位在此，首先要區(qū)別招商經(jīng)營定位與招商定位。所謂招商經(jīng)營定位，是指商業(yè)物業(yè)已經(jīng)成事實方案后，發(fā)展商自己定位業(yè)態(tài)與功能，再找符合項目條件的商家。而招商定位，是指項目規(guī)劃設計還未完成前，發(fā)展商先提供開發(fā)基礎數(shù)據(jù)，設計出不同商家類別，再以項目來滿足商家要求。本項目將屬于后者。因此，本項目只能定位經(jīng)營商家，不能定位項目經(jīng)營。通過租金承受尺度線索，本項目存在以下招商對象：三大重點類商家定位A、汽車4S店；B、家居精品中心或品牌主力店；C、企業(yè)總部大樓。小規(guī)模同類商業(yè)群定位A、五金經(jīng)營賣場；B、燃具餐具衛(wèi)浴潔具賣場；C、燈飾照明及配件產(chǎn)品賣場。潛在商家定位A、金融；B、電信；量身定做的標準化商家定位四、主要優(yōu)惠標準及操作策略優(yōu)惠形式主要為減免物業(yè)管理費，根據(jù)租賃合同期限及付款方式設置三年期和一年期兩種優(yōu)惠標準。量身定做商家3年合同期：免三年物管費；量身定做商家1年半合同期：免一年物管費；租金一次性支付（至少1年期）：免三年物管費。凡進場商家均享受1個月的免租裝修期的優(yōu)惠。租金支付方式：半年租金 + 三個月維修押金（期滿后一次性退還，不計息）；五、項目招商的主要方式廣告推廣：郵遞、電郵、展會、版塊廣告。一對一定點洽談：上層關系、專業(yè)品牌。資源整合對接：商會、商業(yè)機構。六、招商工作計劃工作內(nèi)容辦公場地的選定；工作人員的配置；負責團隊的確定；現(xiàn)場氛圍的營造；招商資料的設計、制作；招商工作開展的計劃書。時間安排（預期2006年9月底動土開工）按時間計劃倒推工作安排9月30日，建筑設計完畢。招商成功，確定主力商家；或招商工作初見成效，建筑設計考慮較強的使用共性，以利后期的持續(xù)租賃經(jīng)營。9月15日，招商工作階段性結(jié)束。確定性或意向性商家最終敲定。8月30日，招商工作階段性匯總。部分意向性商家重點談判，須發(fā)展商共同完成。7月15日，現(xiàn)場包裝、招商資料制作完畢。招商工作正式啟動。7月10日，商業(yè)包裝設計完畢。招商人員培訓（一周）。7月7日，辦公場地、人員安排完畢。招商資料設計及相關策略報告開始。