【正文】 》中，州建行工會(huì)作為乙方的規(guī)范表述是“州建行機(jī)關(guān)工會(huì)（80—100戶職工）”。在《借款協(xié)議》中，首先寫到“乙方（指乾程房地產(chǎn)公司）為了履行合同講究信用，項(xiàng)目按期完工交付甲方（指州建行工會(huì)）業(yè)主，特向甲方購房業(yè)主借資要求?，F(xiàn)就借資事宜，經(jīng)甲、乙雙方及業(yè)主充分友好協(xié)商”。州建行工會(huì)雖然以自己名義簽署《團(tuán)購合同》和《借款協(xié)議》，但其不是為自己購買住宅，也不是自己借款給乾程房地產(chǎn)公司，乾程房地產(chǎn)公司對(duì)此十分清楚。州建行工會(huì)本身的重要職責(zé)是為州建行的干部職工謀取更多福利。州建行工會(huì)的訴訟代理人在原審法院重審?fù)徶?，已?jīng)明確說明該工會(huì)是受參與團(tuán)購的州建行干部職工的委托。顏艷輝的訴訟代理人稱購房戶是委托州建行工會(huì)做團(tuán)購住宅的前期組織工作。州建行工會(huì)及顏艷輝的訴訟代理人的說法，符合本地單位組織所屬干部職工團(tuán)購房屋的通常規(guī)范做法?！吨腥A人民共和國合同法》第四百零二條規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外?！钡谒陌倭闳龡l第一款規(guī)定：“受托人以自己的名義與第三人訂立合同時(shí)，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對(duì)第三人的權(quán)利，但第三人與受托人訂立合同時(shí)如果知道該委托人就不會(huì)訂立合同的除外?！币虼?，不能因?yàn)橹萁ㄐ泄?huì)以自己名義與乾程房地產(chǎn)公司簽署了《團(tuán)購合同》和《借款協(xié)議》，就否認(rèn)其只處于參與本案團(tuán)購的購房戶的委 法律俠客在線lawbingo托代理人的法律地位。只是州建行工會(huì)此時(shí)處于由《中華人民共和國合同法》第四百零二條、第四百零三條直接規(guī)范的、以代理人自己名義進(jìn)行法律行為的間接代理人的地位，而非通常所見的、以被代理人名義進(jìn)行法律行為的直接代理人的地位。在顏艷輝直接與乾程房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》后，雖然可以認(rèn)為州建行工會(huì)仍然處于包括顏艷輝在內(nèi)的參與本案團(tuán)購的購房戶的委托代理人的法律地位，但其權(quán)限應(yīng)僅限于代表購房戶督促乾程房地產(chǎn)公司全面履行合同，且不得作為委托代理人擅自提出或同意變更《商品房買賣合同》的明確約定，除非得到委托人顏艷輝的明確授權(quán)。二、關(guān)于陳建國三次在《工作聯(lián)系函》上簽署意見的法律效力。州建行工會(huì)只處于參與本案團(tuán)購的購房戶的委托代理人的法律地位。陳建國無論是前期作為州建行工會(huì)的負(fù)責(zé)人，還是后期作為州建行工會(huì)團(tuán)購工作小組的實(shí)際負(fù)責(zé)人，其在組織團(tuán)購工作中的權(quán)限，均不能超過州建行工會(huì)作為委托代理人的權(quán)限。特別是在購房戶已經(jīng)直接與乾程房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》后，州建行工會(huì)及陳建國更應(yīng)該審慎履行委托代理人職責(zé)，不得提出或同意變更《商品房買賣合同》的明確約定，除非得到作為委托人的購房戶的明確授權(quán)。對(duì)交房期限的變更，屬于對(duì)《商品房買賣合同》關(guān)鍵事項(xiàng)的重大修改，依法必須經(jīng)過《商品房買賣合同》的雙方當(dāng)事人協(xié)商一致。陳建國在沒有得到作為委托人的購房戶的明確授權(quán)情況下，三次在《工作聯(lián)系函》上簽署同意延期交房的意見，屬于典型的無權(quán)代理行為。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十八條規(guī)定，該無權(quán)代理行為對(duì)購房戶不發(fā)生法律效力。至于2011年11月15日《致湖南乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司的函》，州建行工會(huì)是在得到購房戶明確授權(quán)或者認(rèn)可的情況下發(fā)出的，是典型的有權(quán)代理行為，當(dāng)然對(duì)購房戶發(fā)生法律效力。何況，《致湖南乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司的函》的內(nèi)容是不同意乾程房地產(chǎn)公司部分變更《商品房買賣合同》約定內(nèi)容的請(qǐng)求，要求該公司嚴(yán)格遵守《商品房買賣合同》的約定！乾程房地產(chǎn)公司企圖以州建行工會(huì)發(fā)出《致湖南乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司的函》的行為有效，來推斷陳建國三次在《工作聯(lián)系函》上簽署同意延期交房的意見也具有法律效力，因前提明顯不同，因而理由明顯不能成立，本院不予支持。三、關(guān)于本案《商品房買賣合同》法律效力。州建行工會(huì)以自己名義與乾程房地產(chǎn)公司簽訂《團(tuán)購合同》和《借款協(xié)議》，發(fā)生在本案團(tuán)購住宅的前期組織階段。對(duì)《團(tuán)購合同》和《借款協(xié)議》合法有效，各方當(dāng)事人均無異議。通過州建行工會(huì)向乾程房地產(chǎn)公司提供購房戶名單以及購房戶以自己名義借款給乾程房地產(chǎn)公司的方式，作為間接代理人的州建行工會(huì)已經(jīng)向乾程房地產(chǎn)公司告知了作為購房戶的委托人的姓名?！秷F(tuán)購合同》只原則性要求購房戶州建行工會(huì)認(rèn)可的“80—100戶職工”，并沒有明確限定購房戶必須始終是州建行的干部職工。本案起初參與團(tuán)購的謝昌發(fā)是州建行的干部職工。對(duì)謝昌發(fā)將其參加州建行工會(huì)團(tuán)購的資格及已經(jīng)繳納的10萬元首付款作價(jià)轉(zhuǎn)讓給顏艷輝并簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的行為，州建行工會(huì)實(shí)際上是認(rèn)可的。顏艷輝后來按照《借款協(xié)議》約定，以自己名義借款5萬元給乾程房地產(chǎn)公司，該公司予以接受，說明乾程房地產(chǎn)公司已經(jīng)認(rèn)可謝昌發(fā)的轉(zhuǎn)讓債權(quán)的行為。因此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百零二條、第四百零三條之規(guī)定精神，作為委托人的購房戶顏艷輝取得了《團(tuán)購合同》和《借款協(xié)議》的合同主體地位，可以直接行使相應(yīng)合同權(quán)利，當(dāng)然也應(yīng)履行相應(yīng)合同義務(wù)。顏艷輝以自己名義與乾程房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，是落實(shí)《團(tuán)購合同》和《借款協(xié)議》相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)一步直接明確了雙方的權(quán)利義務(wù)?！渡唐贩抠I賣合同》是顏艷輝及乾程房地產(chǎn)公司的真實(shí)意思表示，沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因而合法有效。上訴人以被欺騙為由主張本案《商品房買賣合同》無效，理由不能成立。四、關(guān)于本案《團(tuán)購合同》、《借款協(xié)議》與《商品房買賣合同》之間法律關(guān)系。購房戶以自己名義與乾程房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，是落實(shí)《團(tuán)購合同》和《借款協(xié) 法律俠客在線lawbingo議》相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)一步直接明確了雙方的權(quán)利義務(wù)?！秷F(tuán)購合同》和《借款協(xié)議》并不因?yàn)椤渡唐贩抠I賣合同》的簽訂而當(dāng)然失效。因此，《團(tuán)購合同》、《借款協(xié)議》約定的相關(guān)內(nèi)容被《商品房買賣合同》吸收的，應(yīng)以《商品房買賣合同》的直接約定為準(zhǔn)；《團(tuán)購合同》、《借款協(xié)議》中沒有被《商品房買賣合同》吸收但也沒有被《商品房買賣合同》明確否定或者修改的相關(guān)內(nèi)容，應(yīng)作為《商品房買賣合同》附件，仍然對(duì)購房戶及乾程房地產(chǎn)公司均有法律約束力；《團(tuán)購合同》、《借款協(xié)議》中相關(guān)內(nèi)容已經(jīng)被《商品房買賣合同》明確否定或者修改的，不再具有法律約束力。處理本商品房預(yù)售合同糾紛案，首先是直接依據(jù)《商品房買賣合同》，其次是將雖沒有被《商品房買賣合同》吸收但也沒有被其明確否定或者修改的《團(tuán)購合同》、《借款協(xié)議》中相關(guān)內(nèi)容，作為補(bǔ)充合同依據(jù)。乾程房地產(chǎn)公司的上訴理由完全割裂《團(tuán)購合同》、《借款協(xié)議》與《商品房買賣合同》的有機(jī)聯(lián)系，實(shí)際上是企圖否認(rèn)《商品房買賣合同》的法律效力和在本案商品房預(yù)售行為中的關(guān)鍵性法律地位，本院不予支持。州建行工會(huì)述稱本案訴訟要看購房的前因后果，三份合同要關(guān)聯(lián)來看的理由，能夠成立。五、關(guān)于乾程房地產(chǎn)公司應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任。本案顏艷輝與乾程房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。陳建國三次擅自在《工作聯(lián)系函》上簽署同意延期交房意見的行為對(duì)顏艷輝不發(fā)生法律效力。顏艷輝明確認(rèn)可的《致湖南乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司的函》，已經(jīng)明確要求乾程房地產(chǎn)公司嚴(yán)格履行其與各購房戶簽訂的《商品房買賣合同》，并承擔(dān)違約責(zé)任。因此，乾程房地產(chǎn)公司沒有在2009年8月26日向顏艷輝交付“九龍山莊”項(xiàng)目A區(qū)36號(hào)房，違背了該公司與顏艷輝簽訂的《商品房買賣合同》的明確約定，構(gòu)成違約。乾程房地產(chǎn)公司沒有向人民法院舉證證明其具有免于承擔(dān)違約責(zé)任的法律依據(jù)或合同依據(jù)。顏艷輝依據(jù)具有法律效力的《商品房買賣合同》的明確約定，要求判令乾程房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任，有充分的法律和合同依據(jù)，本院予以支持。綜上所述，原審認(rèn)定事實(shí)基本清楚，程序合法，判令乾程房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任正確。但是，考慮到乾程房地產(chǎn)公司先后向州建行工會(huì)發(fā)過三次《工作聯(lián)系函》，請(qǐng)求同意延期交房，均得到該工會(huì)負(fù)責(zé)人的簽字認(rèn)可，在逾期后顏艷輝也未及時(shí)向乾程房地產(chǎn)公司主張如期交房，乾程房地產(chǎn)公司當(dāng)時(shí)誤認(rèn)為其申請(qǐng)延期交房已經(jīng)得到購房戶的認(rèn)可；又考慮到本案系團(tuán)購商品房，乾程房地產(chǎn)公司可獲得的利潤相對(duì)普通商品房買賣較小，依據(jù)公平原則，應(yīng)由上訴人乾程房地產(chǎn)公司按《商品房買賣合同》確定的房屋總價(jià)款10%的標(biāo)準(zhǔn)酌情支付逾期交房違約金。依照《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第四十八條、第六十條、第四百零二條、第四百零三條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（二）項(xiàng)的規(guī)定，并經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，判決如下：一、維持湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第485號(hào)民事判決第一項(xiàng)，即“被告湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后五日內(nèi)，向原告顏艷輝交付經(jīng)驗(yàn)收合格的吉首市乾州新區(qū)南側(cè)A區(qū)15號(hào)商品房，并在交房后一百八十日內(nèi)為原告顏艷輝辦理完畢相應(yīng)的商品房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證”；二、變更湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第485號(hào)民事判決第二項(xiàng)為：。義務(wù)人未按本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本判決指定的履行期間屆滿之次日起二年內(nèi)向湖南省吉首市人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。一審案件受理費(fèi)3295元，案件保全費(fèi)1269元，二審案件受理費(fèi)3295元，共計(jì)7859 法律俠客在線lawbingo元，由上訴人乾程房地產(chǎn)公司承擔(dān)。本判決為終審判決。審 判 長彭志友 審 判 員彭 俊 審 判 員向美蓉 二〇一四年三月二十七日 代理書記員朱麗艷