自貢市花果山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告word-資料下載頁(yè)
2025-05-08 10:52本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】本項(xiàng)目地塊地處在貢井區(qū)東南部，西距舒平2公里，毗鄰貢井新城區(qū)，西傍貢舒路，區(qū)，北望青崗林開(kāi)發(fā)片區(qū)。行政中心，更是交通樞紐之地。大道方向較低，呈坡地狀，高低落差最大近30米左右。草木為主，土質(zhì)舒松，規(guī)劃區(qū)內(nèi)有少量民用房及小型作坊式工廠。本項(xiàng)目所在地地勢(shì)略陡峭，最大高差近30米，站在高處可觀貢井公園美景。地塊內(nèi)無(wú)高大植被，但項(xiàng)目?jī)?nèi)草木植被較為豐富。以本地常住人口為主，外地及流動(dòng)人口較少。井新區(qū)”兩路交匯之處，緊鄰貢井人民公園，未來(lái)的行政中心，居住環(huán)境潛力巨大。地塊內(nèi)及周邊的配套設(shè)施有：規(guī)劃中的貢井客運(yùn)中心，交警隊(duì)，行政中心、學(xué)校。之間的道路將更加完善，本項(xiàng)目將成為貢井到主城區(qū)的重要交通口岸。本報(bào)告屬內(nèi)部資料，請(qǐng)予保密。2020年，自貢市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資億元，同比增長(zhǎng)%。2020年自貢市將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房4萬(wàn)平方米、廉租住房1萬(wàn)平方米。71．61％；住宅空置8．12萬(wàn)平方米，同比上漲14．2％。
【正文】 ，銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的 3 %計(jì)算。 中國(guó)最大管理資源中 心 兩項(xiàng)合計(jì)為 3， 065 萬(wàn)元，折合樓面價(jià)為 234 元 /平方米。 6． 間接費(fèi)用 管理費(fèi)按全部建安費(fèi)的 2%計(jì)算。利息含全部投資。合計(jì)為 941 萬(wàn)元，折合樓面價(jià)為 72 元 /平方米。 7． 稅費(fèi) 所得稅為稅前利潤(rùn)的 33 %。 增值稅按國(guó)家相關(guān)政策辦理。 本項(xiàng)目在住宅售價(jià) 2， 300 元 /平方米、 商業(yè) 6， 000 元 /平方米 ， 車(chē)位 萬(wàn)元 /個(gè)時(shí)，稅費(fèi)合計(jì)為 3， 903 萬(wàn)元。 8． 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 上述 2— 5 項(xiàng)總和（不包括利息）的 1%計(jì)算，為 242 萬(wàn)元。 五 、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1． 項(xiàng)目現(xiàn)金流量及來(lái)源 在正常售價(jià)、自有資金不計(jì)息的前提下，本項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量為 7，096 萬(wàn)元。項(xiàng)目資金的來(lái)源主要為自有資金、銀行貸款 （或企業(yè)墊資） 和銷(xiāo)售資金回籠。 2． 項(xiàng)目現(xiàn)金回收及還貸期限 動(dòng)態(tài)投資回收期 11 個(gè)月，而項(xiàng)目的發(fā)展期為 28 個(gè)月，故項(xiàng)目投資具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 項(xiàng)目須向銀行貸款 （或企業(yè)墊資） 總計(jì) 3， 400 萬(wàn)元，從現(xiàn)金流量表來(lái)看，貸款償還期在 6 個(gè)月內(nèi)。 3． 項(xiàng)目成本利潤(rùn)分析 項(xiàng)目在正常售價(jià)情況下，銷(xiāo)售收入為 35， 645 萬(wàn)元，稅后總成本 29，004 萬(wàn)元，其中；土 地費(fèi)用 3， 920 萬(wàn)元、建安及相關(guān)費(fèi)用 15， 295 萬(wàn)元、財(cái)務(wù)及管理費(fèi)用 941 萬(wàn)元、稅金 5， 899 萬(wàn)元、銷(xiāo)售及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1， 311 中國(guó)最大管理資源中 心 萬(wàn)元，稅后凈利潤(rùn) 6， 641 萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率 %，收益率較為合理，具備投資價(jià)值。 4． 現(xiàn)金流量分析及效益預(yù)測(cè) 2020 年 第一季度 ，即最大投入量為 8， 667 萬(wàn)元，正值的時(shí)間為 2020年 第四季度 。影響現(xiàn)金流量的因素有，建安成本的控制，銀行貸款的落實(shí)，以及銷(xiāo)售資金的回籠情況等， 影響項(xiàng)目投資效益的主要因素有：銷(xiāo)售價(jià)格、建安成本、土地費(fèi)用，以及借貸資金的總體安排等。當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格、建安 成本、地價(jià)在變化 5 %時(shí)，成本回報(bào)率分別變化為 %、 %、 %。從上看來(lái)，影響本項(xiàng)目的最大因素是銷(xiāo)售價(jià)格，應(yīng)將項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)放在首位，開(kāi)發(fā)中強(qiáng)化成本控制，重視資金的時(shí)間價(jià)值，以確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。 5． 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策 5． 1 土地過(guò)戶中的費(fèi)用分?jǐn)?：地價(jià)款支付進(jìn)度減緩，堅(jiān)持分期支付地價(jià)款；控規(guī)上盡量考慮充分利用土地價(jià)值，增加商業(yè)面積，減少公建及會(huì)所面積。 5． 2 銷(xiāo)售價(jià)格下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn) ：銷(xiāo)售價(jià)格不理想，對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)金流量、投資安排和收益均會(huì)造成負(fù)面影響。如何做好推廣，把握銷(xiāo)售時(shí)機(jī)尤為重要。 5． 3 資金籌措不到位： 影響工程進(jìn)度，導(dǎo)致本項(xiàng)目的收益預(yù)期下降。應(yīng)搞好融資安排，加快銷(xiāo)售資金回籠，注意資金的時(shí)間價(jià)值，遵循早收晚付、分期付款原則。重視資金的規(guī)模與結(jié)構(gòu)控制，重視項(xiàng)目的現(xiàn)金流量運(yùn)行狀況。有效降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，提高本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 6． 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 本項(xiàng)目在正常售價(jià)的前提下，成本利潤(rùn)率、項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率、自有資金內(nèi)部收益率高達(dá) %、 %、 %，說(shuō)明本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期 11 個(gè)月，全部資金計(jì)息情況下凈現(xiàn)金流量為 6， 641 萬(wàn)元，說(shuō)明項(xiàng)目有較好的發(fā) 展前景。建議本項(xiàng)目在條件成熟后盡快投資開(kāi)發(fā)。 中國(guó)最大管理資源中 心 六 、 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 1． 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為可售面積售價(jià) 1， 840 元 /平方米。 2． 項(xiàng)目敏感性分析 根據(jù)計(jì)算，對(duì)項(xiàng)目有較大影響的因素是售價(jià)和土地成本，在其他因素不變的情況下，售價(jià)每上升 5 %，項(xiàng)目成本利潤(rùn)率將上升 %；建安費(fèi)用每上升 5 %，項(xiàng)目成本利潤(rùn)率將下降約 %。 3． 項(xiàng)目不確定因素分析 目前住宅銷(xiāo)售按加權(quán)均價(jià) 2,300 元 /平方米、 商業(yè) 6000 元 /平方米 ， 車(chē)位 萬(wàn)元 /個(gè)計(jì)算，銷(xiāo)售進(jìn)度和價(jià)格的多少直接影響到項(xiàng)目的成本 利潤(rùn)率。 4． 應(yīng)對(duì)措施 對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn)，各方需精誠(chéng)團(tuán)結(jié)，高效努力，結(jié)合在大陸地產(chǎn)以往開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，以及大陸集團(tuán)熟習(xí)本地市場(chǎng)和辦事程序的有利條件，能克服開(kāi)發(fā)中所遇困難和風(fēng)險(xiǎn)。 七 、 結(jié)論和建議 1． 基本結(jié)論 本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)明晰，位置優(yōu)越， 交通便利，我們認(rèn)為項(xiàng)目可定位為中 高檔小區(qū)，以舒適型戶型為主，做足商氣，以滿足高薪階層和投資置業(yè)者，以 穩(wěn)健 方式，贏得較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 2． 存在的問(wèn)題 主要風(fēng)險(xiǎn)是市場(chǎng)售價(jià)等風(fēng)險(xiǎn) 3． 投資建議 由于項(xiàng)目條件優(yōu)越，又符合公司長(zhǎng)期發(fā)展的思路，建議投資本項(xiàng)目。 中國(guó)最大管理資源中 心 八 、 附件 1． 項(xiàng)目可 行性研究登記卡 2． 項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度及銷(xiāo)售計(jì)劃表 3． 項(xiàng)目與可比樓盤(pán)定價(jià)基本因素比較 4． 項(xiàng)目與可比樓盤(pán)售價(jià)對(duì)比圖 5． 項(xiàng)目成本及利構(gòu)成圖 6． 項(xiàng)目成本及利潤(rùn)預(yù)算表 7. 項(xiàng)目資金來(lái)源預(yù)測(cè)表 8． 項(xiàng)目資金投入及回收曲線 9． 項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表（全投資計(jì)息、投資借貸部分計(jì)息、全投資不計(jì)息） 10． 項(xiàng)目敏感性分析表 11． 貢井區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)典型樓盤(pán)分析表
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