自貢市花果山項目可行性研究報告word-資料下載頁
2025-05-08 10:52本頁面
【導讀】本項目地塊地處在貢井區(qū)東南部，西距舒平2公里，毗鄰貢井新城區(qū)，西傍貢舒路，區(qū)，北望青崗林開發(fā)片區(qū)。行政中心，更是交通樞紐之地。大道方向較低，呈坡地狀，高低落差最大近30米左右。草木為主，土質(zhì)舒松，規(guī)劃區(qū)內(nèi)有少量民用房及小型作坊式工廠。本項目所在地地勢略陡峭，最大高差近30米，站在高處可觀貢井公園美景。地塊內(nèi)無高大植被，但項目內(nèi)草木植被較為豐富。以本地常住人口為主，外地及流動人口較少。井新區(qū)”兩路交匯之處，緊鄰貢井人民公園，未來的行政中心，居住環(huán)境潛力巨大。地塊內(nèi)及周邊的配套設施有：規(guī)劃中的貢井客運中心，交警隊，行政中心、學校。之間的道路將更加完善，本項目將成為貢井到主城區(qū)的重要交通口岸。本報告屬內(nèi)部資料，請予保密。2020年，自貢市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，同比增長%。2020年自貢市將建設經(jīng)濟適用房4萬平方米、廉租住房1萬平方米。71．61％；住宅空置8．12萬平方米，同比上漲14．2％。
【正文】 ，銷售費用按銷售收入的 3 %計算。 中國最大管理資源中 心 兩項合計為 3， 065 萬元，折合樓面價為 234 元 /平方米。 6． 間接費用 管理費按全部建安費的 2%計算。利息含全部投資。合計為 941 萬元，折合樓面價為 72 元 /平方米。 7． 稅費 所得稅為稅前利潤的 33 %。 增值稅按國家相關(guān)政策辦理。 本項目在住宅售價 2， 300 元 /平方米、 商業(yè) 6， 000 元 /平方米 ， 車位 萬元 /個時，稅費合計為 3， 903 萬元。 8． 不可預見費 上述 2— 5 項總和（不包括利息）的 1%計算，為 242 萬元。 五 、 財務評價 1． 項目現(xiàn)金流量及來源 在正常售價、自有資金不計息的前提下，本項目累計凈現(xiàn)金流量為 7，096 萬元。項目資金的來源主要為自有資金、銀行貸款 （或企業(yè)墊資） 和銷售資金回籠。 2． 項目現(xiàn)金回收及還貸期限 動態(tài)投資回收期 11 個月，而項目的發(fā)展期為 28 個月，故項目投資具有較強的抗風險能力。 項目須向銀行貸款 （或企業(yè)墊資） 總計 3， 400 萬元，從現(xiàn)金流量表來看，貸款償還期在 6 個月內(nèi)。 3． 項目成本利潤分析 項目在正常售價情況下，銷售收入為 35， 645 萬元，稅后總成本 29，004 萬元，其中；土 地費用 3， 920 萬元、建安及相關(guān)費用 15， 295 萬元、財務及管理費用 941 萬元、稅金 5， 899 萬元、銷售及不可預見費 1， 311 中國最大管理資源中 心 萬元，稅后凈利潤 6， 641 萬元，成本利潤率 %，收益率較為合理，具備投資價值。 4． 現(xiàn)金流量分析及效益預測 2020 年 第一季度 ，即最大投入量為 8， 667 萬元，正值的時間為 2020年 第四季度 。影響現(xiàn)金流量的因素有，建安成本的控制，銀行貸款的落實，以及銷售資金的回籠情況等， 影響項目投資效益的主要因素有：銷售價格、建安成本、土地費用，以及借貸資金的總體安排等。當銷售價格、建安 成本、地價在變化 5 %時，成本回報率分別變化為 %、 %、 %。從上看來，影響本項目的最大因素是銷售價格，應將項目的營銷放在首位，開發(fā)中強化成本控制，重視資金的時間價值，以確保實現(xiàn)項目利潤最大化。 5． 財務風險及其對策 5． 1 土地過戶中的費用分攤 ：地價款支付進度減緩，堅持分期支付地價款；控規(guī)上盡量考慮充分利用土地價值，增加商業(yè)面積，減少公建及會所面積。 5． 2 銷售價格下調(diào)的風險 ：銷售價格不理想，對本項目現(xiàn)金流量、投資安排和收益均會造成負面影響。如何做好推廣，把握銷售時機尤為重要。 5． 3 資金籌措不到位： 影響工程進度，導致本項目的收益預期下降。應搞好融資安排，加快銷售資金回籠，注意資金的時間價值，遵循早收晚付、分期付款原則。重視資金的規(guī)模與結(jié)構(gòu)控制，重視項目的現(xiàn)金流量運行狀況。有效降低財務費用，提高本項目抗風險能力。 6． 財務評價結(jié)論 本項目在正常售價的前提下，成本利潤率、項目內(nèi)部收益率、自有資金內(nèi)部收益率高達 %、 %、 %，說明本項目具有較強的抗風險能力。本項目動態(tài)投資回收期 11 個月，全部資金計息情況下凈現(xiàn)金流量為 6， 641 萬元，說明項目有較好的發(fā) 展前景。建議本項目在條件成熟后盡快投資開發(fā)。 中國最大管理資源中 心 六 、 風險分析及對策 1． 項目盈虧平衡點分析 項目盈虧平衡點為可售面積售價 1， 840 元 /平方米。 2． 項目敏感性分析 根據(jù)計算，對項目有較大影響的因素是售價和土地成本，在其他因素不變的情況下，售價每上升 5 %，項目成本利潤率將上升 %；建安費用每上升 5 %，項目成本利潤率將下降約 %。 3． 項目不確定因素分析 目前住宅銷售按加權(quán)均價 2,300 元 /平方米、 商業(yè) 6000 元 /平方米 ， 車位 萬元 /個計算，銷售進度和價格的多少直接影響到項目的成本 利潤率。 4． 應對措施 對于上述風險，各方需精誠團結(jié)，高效努力，結(jié)合在大陸地產(chǎn)以往開發(fā)的經(jīng)驗，以及大陸集團熟習本地市場和辦事程序的有利條件，能克服開發(fā)中所遇困難和風險。 七 、 結(jié)論和建議 1． 基本結(jié)論 本項目產(chǎn)權(quán)明晰，位置優(yōu)越， 交通便利，我們認為項目可定位為中 高檔小區(qū)，以舒適型戶型為主，做足商氣，以滿足高薪階層和投資置業(yè)者，以 穩(wěn)健 方式，贏得較好的經(jīng)濟效益和社會效益。 2． 存在的問題 主要風險是市場售價等風險 3． 投資建議 由于項目條件優(yōu)越，又符合公司長期發(fā)展的思路，建議投資本項目。 中國最大管理資源中 心 八 、 附件 1． 項目可 行性研究登記卡 2． 項目發(fā)展進度及銷售計劃表 3． 項目與可比樓盤定價基本因素比較 4． 項目與可比樓盤售價對比圖 5． 項目成本及利構(gòu)成圖 6． 項目成本及利潤預算表 7. 項目資金來源預測表 8． 項目資金投入及回收曲線 9． 項目現(xiàn)金流量預測表（全投資計息、投資借貸部分計息、全投資不計息） 10． 項目敏感性分析表 11． 貢井區(qū)房地產(chǎn)市場典型樓盤分析表
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