【正文】 活給水系統(tǒng)，宜采用垂直分區(qū)并聯(lián)供水或分區(qū)減壓供水方式。（5） 水池位置l 生活水池的設(shè)置位置不宜太深，以減少水泵的提升高度。：生活給水系統(tǒng)的供水設(shè)備需滿足相關(guān)規(guī)定。：應(yīng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《節(jié)水型生活用水器具》（GB500152003）有關(guān)規(guī)定。l 住宅應(yīng)設(shè)分戶水量計(jì)量用水；l 必須計(jì)量的用水設(shè)備的進(jìn)水管、冷卻塔的補(bǔ)水總管上應(yīng)設(shè)置水表等計(jì)量裝置；l 在用水口器具集中的衛(wèi)生間，宜采用分水器配水，并使各支管以最短距離到達(dá)各配水點(diǎn)。l 水池、水箱溢流水位均設(shè)報(bào)警裝置，防止進(jìn)水管閥門故障時(shí)，水池、水箱長(zhǎng)時(shí)間溢流排水。（1）小區(qū)排水管的布置應(yīng)根據(jù)小區(qū)規(guī)劃、地形標(biāo)高、排水流向，按管線短、埋深小、盡可能自流排出的的原則確定；（2）生活排水首選重力流排水方式。當(dāng)建筑物設(shè)有地下室時(shí)，地面以上建筑排水宜直排排出室外，地下室排水采用壓力排水方式排出。（3）污廢水管道布置位置應(yīng)考慮有利于就近排放。當(dāng)采用壓力排水方式時(shí)，其設(shè)施宜靠近市政、小區(qū)等排水管道的排放點(diǎn)。（4）雨水綜合利用可作為綠化澆灑用水、景觀用水和沖洗用水等，也可作為中水水源。提高系統(tǒng)的功率因數(shù)，減少無(wú)功在線路上傳輸，以達(dá)到節(jié)能的目的。 ：（1）應(yīng)根據(jù)國(guó)家規(guī)定的照度標(biāo)準(zhǔn)，合理選定各工作和活動(dòng)場(chǎng)所的照度；（2）應(yīng)根據(jù)不同的使用場(chǎng)合，選擇合適的照明光源。在滿足照明質(zhì)量的前提下，盡可能選擇高光效光源；（3）選用配光合理、效率高的燈具，在滿足眩光限制條件一，應(yīng)優(yōu)選開(kāi)啟式直接照明燈具，一般室內(nèi)燈具效率不宜低于70%，并要求燈具的反身罩具有較高的反射比；（4）選用合適的燈具安裝高度，在滿足燈具最低允許安裝高度及美觀要求下，應(yīng)盡可能降低安裝高度，以節(jié)約電能；（5）合理利用局部照明，對(duì)同一大房間有局部小范圍高照度要求的，應(yīng)優(yōu)選采用局部照明來(lái)滿足；（6）室內(nèi)照明配電線路應(yīng)選用銅芯，配電線路導(dǎo)體截面的選擇應(yīng)合理，并可適當(dāng)加大，以降低線路阻抗；（7）照明線路主干線應(yīng)盡可能采用三相供電，并應(yīng)盡量使用三相照明負(fù)荷平衡，最大相負(fù)荷不宜超過(guò)三相負(fù)荷平均值的115%，最小相負(fù)荷不宜小于三相負(fù)荷的85%，以免影響光源的發(fā)光效率。（8）采用合理的照明控制裝置，以根據(jù)實(shí)際需要，接通或斷開(kāi)照明燈電源，避免電能浪費(fèi)；（9）充分合理的利用自然光?？傊?，民用建筑的節(jié)能潛力很大，應(yīng)在設(shè)計(jì)中精心考慮。但是在選用節(jié)能的新設(shè)備上，應(yīng)具體了解其原理、性能、效果，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行比較后，再選定節(jié)能設(shè)備，以達(dá)到真正節(jié)能的目的。第7章 項(xiàng)目組織與建設(shè)管理 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置公司采用直線職能制的組織形式，這一組織形式既能及時(shí)指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長(zhǎng),但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。湖北凌鵬置業(yè)公司濱湖花園新城項(xiàng)目部綜合后勤部合約造價(jià)部工程技術(shù)部營(yíng)銷部投資發(fā)展部財(cái)務(wù)部 根據(jù)國(guó)務(wù)院和勞動(dòng)管理部門的有關(guān)規(guī)定，我國(guó)實(shí)行全年工作日數(shù)為251天，每周工作40小時(shí)，主要為單班制，每班工作8小時(shí)。 本項(xiàng)目本著高效、低成本的原則，項(xiàng)目實(shí)施后實(shí)行8小時(shí)工作制度，開(kāi)發(fā)公司定員30人,其中經(jīng)理2人,行政管理5人,運(yùn)營(yíng)管理8人,銷售管理及其他15人。最優(yōu)秀的人才加上最好的培訓(xùn)發(fā)展空間，這就是房地產(chǎn)公司成功的基礎(chǔ)?！白⒅厝瞬?，以人為本”，公司應(yīng)把人才視為公司最寶貴的財(cái)富，提供足夠的空間讓員工描繪自己的未來(lái)職業(yè)發(fā)展藍(lán)圖。重視員工的發(fā)展和培訓(xùn)，采取一系列措施和方法對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)：由專門的培訓(xùn)專員制定公司近期及遠(yuǎn)期的培訓(xùn)規(guī)劃，做到目標(biāo)明確、重點(diǎn)突出、可操作性強(qiáng)。有了完善的培訓(xùn)規(guī)劃，培訓(xùn)工作就會(huì)有的放矢，按照既定的計(jì)劃行事，避免盲目性和短視行為。培訓(xùn)規(guī)劃的制定應(yīng)充分考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略和人力資源管理與開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。豐富和完善培訓(xùn)內(nèi)容。房地產(chǎn)公司培訓(xùn)的內(nèi)容應(yīng)該多樣化，不應(yīng)局限于諸如銷售技巧、公關(guān)禮儀等。培訓(xùn)內(nèi)容既包括一般的知識(shí)，還應(yīng)該包括各個(gè)部門的專業(yè)知識(shí)。除了市場(chǎng)營(yíng)銷技巧、溝通、商務(wù)禮儀、專業(yè)前沿資訊、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理知識(shí)等方面外，還要將建筑施工及設(shè)計(jì)專業(yè)知識(shí)、項(xiàng)目管理專業(yè)知識(shí)等納入培訓(xùn)內(nèi)容體系。同時(shí)，還要注重員工綜合素質(zhì)的培訓(xùn)，包括心理素質(zhì)和智力等。根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)的需要和建設(shè)的特殊性，為了能確保本項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)并保質(zhì)按期完成預(yù)定的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，決定由公司選拔、招聘專業(yè)技術(shù)人員組成項(xiàng)目工程部，按照工程設(shè)計(jì)要求來(lái)進(jìn)行精心策劃、精心組織項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)控與管理。 項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施步驟根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，項(xiàng)目實(shí)施步驟分為四個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施:第一階段：前期準(zhǔn)備階段進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件、辦理規(guī)劃審批、工程招標(biāo)等工作；在各準(zhǔn)備工作就緒、具備了招標(biāo)條件以后，將委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，從中選擇實(shí)力雄厚、管理規(guī)范、經(jīng)驗(yàn)豐富、價(jià)格合理的中標(biāo)單位，簽訂工程設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和材料供應(yīng)合同。第二階段：施工階段制定年度計(jì)劃、建設(shè)準(zhǔn)備、組織施工、設(shè)備安裝、建筑裝飾等工作。按施工組織設(shè)計(jì)的安排進(jìn)行施工，在施工中努力做好動(dòng)態(tài)控制工作，保證質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、造價(jià)目標(biāo)、安全目標(biāo)和節(jié)約目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；管好施工現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)行文明施工，嚴(yán)格履行工程承包合同，處理好內(nèi)外關(guān)系，管好合同變更及索賠，做好記錄、協(xié)調(diào)、檢查、分析工作。第三階段：竣工驗(yàn)收階段工程驗(yàn)收收尾，進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)。在預(yù)檢的基礎(chǔ)上進(jìn)行正式驗(yàn)收的準(zhǔn)備,整理、移交竣工文件，進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算總結(jié)工作，編制竣工總結(jié)報(bào)告，辦理工程交付手續(xù)。第四階段:營(yíng)銷階段這個(gè)階段在領(lǐng)取銷售許可證后,或可能在施工期間就開(kāi)始了,在此階段的具體內(nèi)容：開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)的選擇、回款計(jì)劃與方法、定價(jià)方式，銷售組織與銷售計(jì)劃、銷售控制、銷售流程，統(tǒng)一說(shuō)辭，銷售培訓(xùn)、銷售制度、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝策略，樣板間的策略，銷售現(xiàn)場(chǎng)的管理，客戶的資料管理及服務(wù)跟蹤、促銷計(jì)劃、促銷策略、深度賣點(diǎn)挖掘，價(jià)格策略調(diào)整等。本項(xiàng)目建設(shè)住宅樓將委托設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)。對(duì)參與工程施工的施工單位、監(jiān)理等其他單位均采取公開(kāi)招標(biāo)的形式進(jìn)行遴選，對(duì)工程中使用的主要材料均采用嚴(yán)格的招投標(biāo)方式確定。依據(jù)國(guó)家相關(guān)管理部門文件《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，本項(xiàng)目建設(shè)必須進(jìn)行招投標(biāo)。招投標(biāo)依據(jù) 《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》 《合同法》中有關(guān)規(guī)定招標(biāo)范圍 對(duì)建筑工程、安裝工程、監(jiān)理等實(shí)行全部招標(biāo)。招標(biāo)組織形式 為保證工程項(xiàng)目在公平、公正、公開(kāi)、透明、有序的原則下進(jìn)行，工程項(xiàng)目招標(biāo)階段由有關(guān)部門組成專門機(jī)構(gòu)整體把握、控制、調(diào)整。在資格預(yù)審階段，由專門機(jī)構(gòu)組織“資格預(yù)審委員會(huì)”進(jìn)行資格預(yù)審評(píng)審工作。 評(píng)標(biāo)工作應(yīng)按照嚴(yán)肅、認(rèn)真、公平、公正、科學(xué)合理、客觀全面、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)選，嚴(yán)格保密的原則進(jìn)行，保證所有的投標(biāo)人的合法權(quán)益。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家大于成員總數(shù)2/3。專家從事相前領(lǐng)域工作滿8年，并具有高級(jí)職稱或具有同等專業(yè)水平。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)工作受有關(guān)行政監(jiān)督部門監(jiān)督。招標(biāo)方式 采用公開(kāi)招標(biāo)方式。本項(xiàng)目的招標(biāo)基本情況，見(jiàn)下表招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算額（萬(wàn)元）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察▲▲設(shè)計(jì)▲▲監(jiān)理▲▲▲建筑安裝▲▲▲設(shè)備▲▲裝修第8章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷售計(jì)劃 ，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、規(guī)模及公司運(yùn)作的實(shí)際情況，項(xiàng)目擬分4期24個(gè)月時(shí)間分期開(kāi)發(fā)，期間需要完成前期手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建筑工程及設(shè)備招投標(biāo)、設(shè)備訂貨、建筑施工、設(shè)備安裝及調(diào)試、試運(yùn)行、竣工驗(yàn)收、銷售等工作。項(xiàng)目總工期歷時(shí)24個(gè)月，即從2012年10月至2014年10月，全部完工。力爭(zhēng)2015年6月全部銷售完畢。95項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)工作階段2012年2013年2014年891011121234567891011121246810121前期手續(xù)2可研、規(guī)劃設(shè)計(jì)3招標(biāo)4土方回填5基礎(chǔ)工程61～4期主體工程7砌體、水電安裝及裝飾8室外管網(wǎng)及綠化9設(shè)備安裝與調(diào)試10竣工驗(yàn)收交付使用10物業(yè)銷售根據(jù)《漢川市商品房預(yù)售登記管理暫行規(guī)定》，明確“已交付全部土地出讓金”和10萬(wàn)㎡以上的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)完成小區(qū)道路、環(huán)境工程，房屋主體上升到地上兩層以上（地下層除外）；10萬(wàn)㎡以內(nèi)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，多層房屋應(yīng)主體結(jié)構(gòu)封頂，高層建筑主體應(yīng)完成規(guī)劃面積的三分之一以上”的預(yù)售條件要求。根據(jù)本項(xiàng)目的計(jì)劃安排,本項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目2012年10月開(kāi)工至2013年3月,達(dá)到預(yù)售條件要求,二至四期分別計(jì)劃2013年8月1日、2014年1月1日進(jìn)行開(kāi)盤(pán)銷售,至2015年6月,項(xiàng)目四期開(kāi)發(fā)全部售完。第9章 項(xiàng)目費(fèi)用估算本項(xiàng)目地塊由湖北凌鵬置業(yè)有限公司于2012年7月在漢川國(guó)土局土地公開(kāi)拍賣會(huì)上以2373萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得，㎡,估算出讓價(jià)款及交易稅費(fèi)等綜合費(fèi)用為：2480萬(wàn)元。編制依據(jù)：（1）《漢川濱湖城市花園規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》；（2）《湖北省2012年第三季度各地市城市住宅建筑工程造價(jià)指標(biāo)》（3）2008年《湖北省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》；（4）2008年《湖北省安裝工程消耗量定額及單位估價(jià)表》；（5）2008年《湖北省裝飾工程消耗量定額及單位估價(jià)表》；（6）2008年《湖北省建安工程費(fèi)用定額》及現(xiàn)行文件；（7）參照2012年當(dāng)月武漢市造價(jià)站發(fā)布的《工程造價(jià)信息》；建筑工程費(fèi)用估算表建筑工程費(fèi)用估算表序號(hào)工程費(fèi)用名稱估算價(jià)值（萬(wàn)元）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑工程安裝工程其他費(fèi)用合計(jì)面積或數(shù)量單位價(jià)值1建安工程 土方工程 m335元/ m3地下室工程6526M22200元/ M2底層及架空層M2600元/ M2多層土建工程 21500M2700元/ M2高層土建工程 98850M21100元/ M2商業(yè) 11600M2900元/ M2幼兒園及管理用房 3450M2900元/ M2給排水系統(tǒng) M235元/ M2消防噴淋系統(tǒng) M240元/ M2變配電系統(tǒng) M2110元/ M2電力及照明系統(tǒng) M225元/ M2火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) M230元/ M2智能化弱電系統(tǒng) M220元/ M2安全監(jiān)控系統(tǒng) M215元/ M2電梯55022部250000元/ M2小計(jì)（1） 20453 M21476 元/ M2序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)2802可行性研究費(fèi)計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)103環(huán)評(píng)費(fèi)計(jì)價(jià)格[2002]125號(hào)104地勘費(fèi)計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)40三通一平、臨設(shè)60合計(jì)400序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額/萬(wàn)元備注1基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)鄂價(jià)房服[2002]178號(hào)58040元/㎡2白蟻防治費(fèi)鄂價(jià)費(fèi)字[1992]232號(hào)292元/㎡3垃圾處理及清運(yùn)費(fèi)鄂價(jià)費(fèi)字[1992]233號(hào)26018元/㎡4圖審費(fèi)鄂價(jià)房服[2002]216號(hào)21㎡5衛(wèi)生監(jiān)督防疫費(fèi)鄂價(jià)費(fèi)字[1996]256號(hào)10‰