【正文】 95項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃表序號工作階段2012年2013年2014年891011121234567891011121246810121前期手續(xù)2可研、規(guī)劃設(shè)計(jì)3招標(biāo)4土方回填5基礎(chǔ)工程61～4期主體工程7砌體、水電安裝及裝飾8室外管網(wǎng)及綠化9設(shè)備安裝與調(diào)試10竣工驗(yàn)收交付使用10物業(yè)銷售根據(jù)《漢川市商品房預(yù)售登記管理暫行規(guī)定》，明確“已交付全部土地出讓金”和10萬㎡以上的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)完成小區(qū)道路、環(huán)境工程，房屋主體上升到地上兩層以上（地下層除外）；10萬㎡以內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目，多層房屋應(yīng)主體結(jié)構(gòu)封頂，高層建筑主體應(yīng)完成規(guī)劃面積的三分之一以上”的預(yù)售條件要求。評標(biāo)委員會(huì)由評標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。第四階段:營銷階段這個(gè)階段在領(lǐng)取銷售許可證后,或可能在施工期間就開始了,在此階段的具體內(nèi)容：開盤時(shí)機(jī)的選擇、回款計(jì)劃與方法、定價(jià)方式，銷售組織與銷售計(jì)劃、銷售控制、銷售流程，統(tǒng)一說辭，銷售培訓(xùn)、銷售制度、銷售現(xiàn)場包裝策略，樣板間的策略，銷售現(xiàn)場的管理，客戶的資料管理及服務(wù)跟蹤、促銷計(jì)劃、促銷策略、深度賣點(diǎn)挖掘，價(jià)格策略調(diào)整等。除了市場營銷技巧、溝通、商務(wù)禮儀、專業(yè)前沿資訊、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理知識(shí)等方面外，還要將建筑施工及設(shè)計(jì)專業(yè)知識(shí)、項(xiàng)目管理專業(yè)知識(shí)等納入培訓(xùn)內(nèi)容體系。最優(yōu)秀的人才加上最好的培訓(xùn)發(fā)展空間，這就是房地產(chǎn)公司成功的基礎(chǔ)。 ：（1）應(yīng)根據(jù)國家規(guī)定的照度標(biāo)準(zhǔn)，合理選定各工作和活動(dòng)場所的照度；（2）應(yīng)根據(jù)不同的使用場合，選擇合適的照明光源。l 住宅應(yīng)設(shè)分戶水量計(jì)量用水；l 必須計(jì)量的用水設(shè)備的進(jìn)水管、冷卻塔的補(bǔ)水總管上應(yīng)設(shè)置水表等計(jì)量裝置；l 在用水口器具集中的衛(wèi)生間，宜采用分水器配水，并使各支管以最短距離到達(dá)各配水點(diǎn)。l 高層給水系統(tǒng)分區(qū)應(yīng)滿足：。：采用合理的供水系統(tǒng)，是建筑給排水專業(yè)重要的節(jié)能手段。第6章 節(jié)能節(jié)水節(jié)約能源是我國發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的長期基本國策，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的加速發(fā)展，我國能源資源利用效率不斷提高，能源資源約束還在不斷加劇，進(jìn)一步加強(qiáng)節(jié)能工作是深入貫徹科學(xué)發(fā)展觀、落實(shí)節(jié)約資源基本國策，建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的一項(xiàng)重要措施，也是國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的一項(xiàng)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針和緊迫任務(wù)。(6)應(yīng)急功能：MDS系統(tǒng)帶有備用電源，確保小區(qū)供電失常情況下，系統(tǒng)可保持一定時(shí)間的正常使用。4db，圖像清晰度不低于四級。電話用戶線路的配置按初裝容量的130%~160%考慮。（2）在地下室及高層住宅樓內(nèi)的樓梯間、走道及電梯前室設(shè)應(yīng)急照明、出口指示燈。c. 為防雷電波入侵，電纜進(jìn)出線在進(jìn)出端將電纜的金屬外皮，鋼管等與電氣設(shè)備接地相連。（6）每棟住宅的電源引入處作重復(fù)接地，并進(jìn)行總等電位聯(lián)結(jié)，樓電源進(jìn)線在斷路器處設(shè)300MA漏電保護(hù)器（），以防止電氣火災(zāi)的發(fā)生。1．設(shè)計(jì)范圍（1）變配電系統(tǒng)； （2）照明系統(tǒng)； （3）防雷接地系統(tǒng)；（4）電氣消防系統(tǒng)；（5）電話系統(tǒng)； （6）有線電視系統(tǒng)；（7）寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)； （8）可視對講系統(tǒng)；（9）閉路電視保安監(jiān)視系統(tǒng)； （10）公共廣播及消防緊急廣播系統(tǒng)； （11）小區(qū)電影點(diǎn)播及電視節(jié)目制作系統(tǒng)；、配電系統(tǒng)：（1）消防設(shè)備、弱電系統(tǒng)供電電源屬一級負(fù)荷。
消防用水量
室內(nèi)消火栓： 不小于30L/S 火災(zāi)延時(shí)2hr
室外消火栓： 不小于20L/S 火災(zāi)延時(shí)2hr
自 動(dòng) 噴 淋： 不小于28L/S 火災(zāi)延時(shí)1hr
室內(nèi)一次火災(zāi)總用水量317m3，貯存于地下室消防水池內(nèi)。室外排水管采用鋼筋混凝土管，水泥接頭。d。（9）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB501402005。具體如下：類別活荷載標(biāo)準(zhǔn)值（KN/m2）陽臺(tái)樓梯（）儲(chǔ)藏間不上人面其余（1）發(fā)展商對本工程提出的設(shè)計(jì)要求。外飄窗結(jié)合色調(diào)宜人的彩鋁窗框，不僅拓寬了室內(nèi)的景觀面，而且豐富了建筑立面。所有商鋪既能作為單獨(dú)門面，也能根據(jù)商家經(jīng)營需要連通成為大面積商業(yè)空間。每戶的客廳外面設(shè)置大陽臺(tái)，保證室內(nèi)光線充足，視野開闊。：小區(qū)的規(guī)劃以前述理念和指導(dǎo)思想為原則，從人本出發(fā)，以多種手法組織富有人性化的空間，把提升環(huán)境的吸引力作為創(chuàng)造住區(qū)高品質(zhì)的目標(biāo)，使其作為物質(zhì)化的信息媒介向人們傳遞全新的人居模式和人性化的生活態(tài)度。：一條貫穿地塊的車行道路與二期相連，完全意義上的解決了小區(qū)主要車行需求，同時(shí)達(dá)到交通道路最短、行車最便捷的目標(biāo)。（2）大圍合式居住街坊是現(xiàn)代物業(yè)管理與新生活方式的完美結(jié)合，其環(huán)境特點(diǎn)是對內(nèi)相對開放、對外相對封閉，既保證了群體的一致性，又有各自的獨(dú)立空間?？晒╇娏砍渥恪碛杏^眾席1500多個(gè)。年末總戶數(shù)322935戶。%。年平均人數(shù)1094898人；全年凈增人口7923人，人口自然增長6883人，‰。年平均人口1126759人；全年凈增人口9951人，人口自然增長率（計(jì)生局提供）‰。年末總戶數(shù)340206戶。％，比上年增長1個(gè)百分點(diǎn)。全市2010年末總?cè)丝冢ü簿謶艏丝冢?132630人，其中女性542296人，農(nóng)業(yè)人口919190人，非農(nóng)業(yè)人口213440人。距國際天河機(jī)場僅45公里。漢川市區(qū)位優(yōu)勢明顯，地處江漢平原腹地，緊鄰特大城市武漢，距國際天河機(jī)場45公里。漢川市位于漢江下游，江漢平原腹地。第3章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)條件1．項(xiàng)目概況“濱湖城市花園”位于湖北省漢川市漢川市城隍鎮(zhèn)向陽村，南臨濱湖大道，北接荷沙一級公路，東臨泵站河，南臨濱湖大道、處于泵站河大橋的下橋處，地理位置十分優(yōu)越。而處于20～29歲年齡段的群體也有不可忽視的潛在消費(fèi)力，目前該年齡段的消費(fèi)群體龐大，根據(jù)發(fā)展趨勢，可以預(yù)見數(shù)年后這部分人群將會(huì)釋放出旺盛的購買需求。二類客戶：周邊中小企業(yè)老板、私營業(yè)主漢川市及周邊民營企業(yè)以及的私營業(yè)主，多以二次置業(yè)為主，以投資或改善居住條件為目的；三類客戶：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)先富起來人群這類消費(fèi)者其購房目的為改善居住環(huán)境為目的。戶型： 1*1*1/2*2*2(1)/ 3*2*2(1)/項(xiàng)目評述：帝景豪庭總規(guī)劃用地面積約140畝，規(guī)劃總建筑面積約25萬方，能容納2350戶，規(guī)模宏大，是目前漢川市大規(guī)模的高尚人居社區(qū)。戶型：3*2*2(1)/2*2*2(1)/4*2*2/物業(yè)狀態(tài)：現(xiàn)開發(fā)第五期。有業(yè)內(nèi)人士稱，未來武漢的版圖擴(kuò)張將覆蓋黃陂、蔡甸、漢南、葛店、漢川、鄭店、江廈等，漢川樓市存在著巨大的發(fā)展?jié)摿?。依托“一線三區(qū)”（荷沙公路沿線8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、漢川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、福星高科技工業(yè)區(qū)、馬口紡織工業(yè)園），牽引工業(yè)經(jīng)濟(jì)由“點(diǎn)狀”向“塊狀”聚集擴(kuò)張，初步建成了市城區(qū)高新技術(shù)和食品加工業(yè)、江南紡織服裝業(yè)、西部金屬制品業(yè)等三大工業(yè)區(qū)塊，形成了以金屬制品、食品加工、紡織服裝、新醫(yī)藥、童車童具、光纖光纜、衛(wèi)生塑料、建材包裝為主體的十大塊狀產(chǎn)業(yè)群，聚集優(yōu)勢強(qiáng)大，輻射效應(yīng)明顯。全社會(huì)建筑業(yè)完成增加值46115萬元，％。但2012年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于國家為經(jīng)濟(jì)放緩做貢獻(xiàn)，為國家調(diào)控走勢的杠桿之一。由于中央政府堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，調(diào)控成果進(jìn)一步顯現(xiàn)，投資投機(jī)需求受到抑制，多數(shù)城市房價(jià)繼續(xù)呈穩(wěn)中有降之勢。下半年政策展望：穩(wěn)中趨緊，抑制不合理需求大方向不變 貨幣政策微調(diào)、基建投資促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)探底回升，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力的作用將弱化。截至5 月底，已開工346 萬套，%，基本建成206 萬套，完成投資3895 億元。6 月， 個(gè)百分點(diǎn)3，并且擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。2012 年上半年以來，各地樓市微調(diào)不斷，但涉及限價(jià)、限購的均被叫停，另有一些城市，如廈門、湖南、石家莊和河南相繼否認(rèn)媒體報(bào)道的樓市政策微調(diào)傳聞。再者，保障房政策支持力度增強(qiáng)，中央加大保障房建設(shè)補(bǔ)助資金投入，多部委支持保障房參建企業(yè)多元化融資。 本項(xiàng)目研究的內(nèi)容：項(xiàng)目提出的理由及建設(shè)的必要性，需求分析及建設(shè)規(guī)模，建設(shè)條件等分析；總體規(guī)劃，建筑工程方案，配套工程、環(huán)境保護(hù)及消防、安全等方面建議，項(xiàng)目建設(shè)管理與組織機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，投資估算與資金籌措，社會(huì)效益分析等。根據(jù)漢川實(shí)際，確立了融入武漢城市圈的工作思路，即充分發(fā)揮漢川地處武漢城市圈核心層的優(yōu)勢，按照五個(gè)一體化建設(shè)（基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、區(qū)域市場、城鄉(xiāng)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)）和八同（規(guī)劃同籌、交通同網(wǎng)、信息同享、金融同城、市場同體、產(chǎn)業(yè)同鏈、科技同興、環(huán)保同治）的工作要求，通過交通接軌、工業(yè)配套、農(nóng)業(yè)服務(wù)、科技轉(zhuǎn)化、旅游加盟，努力把我市建設(shè)成為武漢城市圈的工業(yè)協(xié)作配套基地、農(nóng)副產(chǎn)品加工供應(yīng)基地、商貿(mào)物流集散基地、旅游休閑度假基地和科技成果轉(zhuǎn)化基地，奮力實(shí)現(xiàn)依托武漢，服務(wù)武漢，融入武漢，建設(shè)核心圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，建設(shè)武漢后花園！在以上背景下，漢川市人民政府于2009年10月公開出讓G[2012]018號地塊國有土地使用權(quán)，用于城市住宅開發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以利按照城市總體規(guī)劃建設(shè)，城區(qū)擴(kuò)伸和城市品位形象升級！該地塊位于漢川城隍鎮(zhèn)向陽村，南臨濱湖大道，北接河沙一級公路，東臨泵站河，位于泵站河下橋處， 沿泵站河60米綠化長廊和天然水景，地理位置優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚，具備良好的開發(fā)價(jià)值！本頂目為項(xiàng)目的一期工程，項(xiàng)目將建成集居住、商業(yè)、休閑為一體的綜合性社區(qū)，為漢川市打造一個(gè)有著鮮明的在外在形象、優(yōu)美的內(nèi)部環(huán)境，便利的交通系統(tǒng)，齊全生活設(shè)施現(xiàn)代化高檔社區(qū)。雖然是才成立的公司，但湖北凌鵬置業(yè)有限公司卻是一個(gè)雄厚實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)豐富的30多人的精英團(tuán)隊(duì)。公司股東分為別由華天集團(tuán)高管、凌去幕墻裝飾公司高管及長期從事地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)公司的高管共同出資新組建而成。該項(xiàng)目建設(shè)是符合漢川城區(qū)規(guī)劃發(fā)展要求和國家產(chǎn)業(yè)政策的,是城市功能完善的需要，是漢川建設(shè)和發(fā)展的必不可少的重要環(huán)節(jié)和美化城市環(huán)境的重要舉措。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目數(shù)量單位1凈地面積m22總建筑面積m2計(jì)容積建筑面積m2m2其中多層住宅面積21500m2高層住宅面積m2m2m2m2m2m2（不計(jì)容積率）1800m2（不計(jì)容積率）m2（不計(jì)容積率）1380m23建筑基底面積m24容積率5建筑密度%6綠地率30%7總戶數(shù)1054戶8總停車位360個(gè)其中地面停車位290個(gè)車庫停車位70個(gè)湖北凌鵬置業(yè)有限公司已于2012年7月合法取得本項(xiàng)目土地合法使用權(quán),各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在積極申辦中。展望下半年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持穩(wěn)中趨緊態(tài)勢，抑制不合理需求的大方向不會(huì)變化。針對媒體報(bào)道調(diào)控將會(huì)放松，國家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部四部委相繼表態(tài)，否認(rèn)放松。5 月末，廣義貨幣(M2)余額90 萬億元，%， 萬億元，%。多部委強(qiáng)調(diào)落實(shí)保障房建設(shè)資金。一季度GDP %，同比、環(huán)比增幅均有明顯降低，二季度會(huì)延續(xù)下行趨勢，有可能低于8%。但需要注意到是，在信貸放松及一些地方微調(diào)樓市政策的影響下，年初以來特別是二季度重點(diǎn)城市商品住宅成交量明顯回升，購房者觀望情緒明顯緩解，部分城市甚至還出現(xiàn)了樓盤搶購的恐慌情緒，部分房地產(chǎn)企業(yè)趁機(jī)提價(jià)，與“房價(jià)合理回歸”相背而行。1．區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析漢川市　　2011年全市生產(chǎn)總值（增加值、產(chǎn)值除注明外，均為現(xiàn)價(jià)）為2475567萬元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長（下同）％。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)：全市農(nóng)林牧漁業(yè)現(xiàn)價(jià)總產(chǎn)值為736615萬元，％。工業(yè)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入全省“十強(qiáng)”行列。價(jià)格穩(wěn)定顯示漢川市部分房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)。在售項(xiàng)目評述：項(xiàng)目占地近200畝，位于漢川中心城區(qū)西部，西湖大道與濱湖大道交匯處，總建筑面積約30萬方平米，總戶數(shù)2288戶。樓盤名稱：城市之星開發(fā)商：湖北中合置業(yè)有限公司樓盤地址：川劉路廣電大樓北.開發(fā)規(guī)模：物業(yè)類型：多層住宅、小高層、車庫開竣工時(shí)間：項(xiàng)目評述：地理——雄居川城核心地段 未來行政區(qū)域中心，緊臨市府，才智名門 緊臨漢川一中，教育步步領(lǐng)先 與客運(yùn)中心數(shù)步之遙，20層高度俯瞰全城，盡顯王者風(fēng)范 最時(shí)尚的外觀設(shè)計(jì)，個(gè)性化環(huán)境布局 離塵不離城，城中靜品 千平米空中花園，盡享四季風(fēng)光, 電梯 地下停車場。四類客戶：回歸創(chuàng)業(yè)人士這類消費(fèi)者早