【正文】 置城南及城東2塊戶外大牌，才能對句容進行全面占領(lǐng)，才能對句容城區(qū)人群達到一定力度的城市宣傳；不但如此還需在北地塊干道附近設置精神堡壘等導視系統(tǒng)，以攔截來往人流。,推廣主題方向1：,造 極,造極，城中央首席景觀豪宅！,形象推廣語：,句容主城最后一個中央大盤，即將啟幕,金潤地產(chǎn)恢弘鉅制，中央瀑布公園絕版大宅,少數(shù)人的生活，在高處,階段分賣點推廣語——景觀生活：,3000㎡ 殿堂級會所?1000㎡生態(tài)科技泳池?24小時星級管家式服務,5000㎡ 歐式風情展示體驗區(qū)現(xiàn)已開放，靜候駕臨，歡迎品鑒,階段分賣點推廣語——圈層文化：,禮賓府之前，句容無圈層,首席 殿堂級私人會所，開創(chuàng)句容圈層文化,珍心臻意真情，隨身隨意隨時 ——香江麗景?禮賓府24小時管家型物業(yè)—— 為您提供24項全天候無償服務——您身邊的“活雷鋒”,階段分賣點推廣語——管家服務：,我們不做豪宅！,推廣主題方向2：,我們不做豪宅!,形象推廣語：,句容主城最后一個中央大盤，即將啟幕,主城中心 ? 雙學區(qū) ? 2000㎡ 泛會所 ? 1100㎡下沉式瀑布中央公園水景,1000㎡生態(tài)科技泳池 ? 24小時全天候隨叫管家服務 ? 公共成長型生態(tài)社區(qū),我們不做豪宅，只享生活,階段分賣點推廣語——生活方式：,5000㎡ 歐式 風情展示體驗區(qū)現(xiàn)已開放 靜候駕臨，歡迎品鑒,我們不做豪宅，只藏公園,階段分賣點推廣語——公園景觀：,20000㎡中央公園景觀生活 ? 2000㎡ 泛會所 ? 1100㎡下沉式瀑布水景,1000㎡生態(tài)科技泳池 ? 24小時全天候隨叫管家服務 ? 公共成長型生態(tài)社區(qū),5000㎡ 歐式 風情展示體驗區(qū)現(xiàn)已開放 靜候駕臨，歡迎品鑒,階段分賣點推廣語——圈層文化：,我們不做豪宅，只剩圈層,首席 殿堂級私人會所，開創(chuàng)句容圈層文化,我們不做豪宅，只有雷鋒 ——香江麗景?禮賓府24小時管家型物業(yè)—— 為您提供24項全天候無償服務——您身邊的“活雷鋒”,階段分賣點推廣語——管家服務：,我們不做豪宅，只留氧氣 ——香江麗景?禮賓府句容首創(chuàng)公共成長型生態(tài)有氧社區(qū)—— 全周期、全天候、全年齡，超你所想,階段分賣點推廣語——社區(qū)配套：,我們不做豪宅，只做思想 ——中央生活 ? 思想公園—— 上層建筑大宅，領(lǐng)馭一個時代精神,階段分賣點推廣語——理念主張：,根據(jù)項目推廣階段進行項目形象、賣點的逐步釋放和詮釋、演繹，通過大小眾，線上下媒體、渠道配合活動、話題炒作進行全方位多層次的廣告宣傳推廣，營造項目極致的“稀缺感”形象！,小結(jié)：,成功營銷的第二步——營造“稀缺感”到此結(jié)束， 下面開始第三步——,,,,營銷第三步,營造 “稀缺” 感,營造 “高端時尚”感,營造 “尊榮身份” 感,通過會所內(nèi)部星級物業(yè)服務細節(jié)展示進行服務式體驗營銷 利用客戶服務平臺建設來從品牌形象上進行展示 ——營造尊榮身份感,金潤物業(yè)需以統(tǒng)一的品牌物業(yè)形象、禮儀、定制的道具進行展示：在進行客戶服務時以統(tǒng)一的形象示人，包括服裝、胸牌、禮儀規(guī)范動作等等； 客戶至會所內(nèi)即可獲得星級服務體驗，將有專人提供各種專屬服務：進入會所后將會有專人詢問客人需要的飲料茶點并奉上、會所內(nèi)所有設施在客人需要體驗時也將有專人介紹并指導其使用；保安負責泊車、門童負責開門、保潔定點定時進行打掃等等；會所內(nèi)定點設置咨詢臺方便客人隨時進行詢問；從客戶進門洽談到離開，均有專人跟隨服務；從服務各方面體現(xiàn)出星級會所的高端檔次及項目亮點 同時在各接待臺、洽談桌上皆放置星級物業(yè)服務目錄臺卡、桌鈴、服務手冊，讓客戶隨時了解服務內(nèi)容并獲得服務；會所內(nèi)將會提供24項全天候管家式隨喊無償服務，客戶將通過此類對會所服務的直接體驗獲得尊榮的身份感，對項目及其價值產(chǎn)生認同及占有的欲望。,營銷第三步1：服務式體驗營銷,通過高品質(zhì)的專人專屬服務、品牌感的金潤物業(yè)形象、24小時隨喊管家服務、 高標準服務細節(jié)的各項展示營造出星級品牌物業(yè)形象及良好的體驗感受 ——讓客戶置身其中倍感身份尊榮！,金潤會刊：“金潤?記”——會刊是品牌思想、理念最基本的現(xiàn)實載體；一方面凝聚業(yè)主深化他們對企業(yè)對項目的了解，增加美譽度、歸屬感；一方面對外部展示企業(yè)及項目情況、文化精神等內(nèi)核，增加外部客戶信心、根植企業(yè)形象建設； 金潤高級會員卡：區(qū)別于以往的普通金潤會員卡，主要針對購置“禮賓府”的業(yè)主發(fā)放（購置南地塊130㎡以上戶型客群也可進行原會員卡升級）；分“鉑金卡”及“黑金卡”兩種，鉑金卡對應購置130㎡以下戶型客戶，黑金卡對應130㎡以上客戶。 持卡均可享受不同程度的購房、老帶新、物業(yè)服務、會所設施、禮品兌換等優(yōu)惠、折扣、優(yōu)先權(quán)等。,針對高端圈層設立金潤會刊及高級會員卡 ——以此來客戶具備強烈歸屬感及身份榮耀感,營銷第三步2：客戶服務平臺搭建——金潤會形象提升,——會刊及卡參考,總 結(jié),本案通過 “豪宅營銷三要素”的“高端時尚感”“稀缺感”“尊榮身份感”分步營造的營銷方式應用：分別從產(chǎn)品展示的體驗式營銷、品牌跨界的圈層活動、稀缺產(chǎn)品賣點的形象推廣及市場占位、客服體驗的深化及會員平臺升級來進行多維度全方面的營銷推廣；以最能迎合目標客群購買特性的方式面對受眾，最終引導其欲望需求及實現(xiàn)購買行為，促進項目銷售去化。,極致的產(chǎn)品體驗、圈層活動、產(chǎn)品形象亮點推廣、客戶服務體驗是本案成功營銷的四大核心！,185,186,189,Part1 營銷推廣策略,Part2 推售策略及預算,營銷推廣篇,2013.7月啟市，樹立形象，開始蓄客,10月面市首次開盤，推出 12202.96 ㎡,2014.1月2次開盤，推出14521.52 ㎡,一期推售節(jié)點及推售量,推售策略,推售方面應結(jié)合工期，合理推盤，工程帶動銷售；結(jié)合競品，適時推出差異化產(chǎn)品；利用純粹概念，高舉高打，開盤熱銷，一舉奠定區(qū)域領(lǐng)跑者地位,,5月3次開盤，推出28680.42 ㎡,2015年1月二期首次開盤,推售07棟，共93套房源,推出08棟，104套房源,推出02棟，共249套房源,項目一期預計2013年10月開盤——2016年10月售罄,銷售策略——價格策略（一期首次開盤價格）,通過與香江南地塊住宅各方面素質(zhì)的比較，我們得出高于現(xiàn)有南地塊住宅194元/㎡的均價，由于考慮到北地塊戶型相對比較大，總價比較高，得房率又比南地塊住宅要低，為了利于項目較快去化，建議北地塊一期首次開盤維持均價：6000元/㎡，其后根據(jù)實際銷售和市場情況再進行上揚。,銷售策略——價格策略,項目一期首次開盤價格建議為：均價6000/㎡左右,項目二期最終開盤價格建議為：均價7000元/㎡左右,本案一期首次開盤均價建議為6000元/㎡，一期整體均價建議為6500元/㎡，二期最終實現(xiàn)均價為7000元/㎡，建議本案實際銷售時根據(jù)其價格進行合理定價；后期根據(jù)宏觀及區(qū)域市場情況再來進行逐步升價，最終實現(xiàn)高利潤回報。,價格方面應先期穩(wěn)健，后期平穩(wěn)拉升；不同產(chǎn)品同期供應；標桿產(chǎn)品稀售，實現(xiàn)項目利潤最大化。,項目整體均價為：6500/㎡左右,推售計劃,開盤推出：07樓 銷售周期：3個月 銷售時間：2013.10—2013.12 開盤時間：2013.10月 戶型：62戶137㎡+ 31戶112㎡（戶型） 總戶數(shù)：93戶 推出面積： 12202.96 ㎡ 預銷金額：約0.79億元 二次開盤推出：08樓 銷售周期：4個月 銷售時間：2014.1—2014.4 開盤時間：2014.1月 戶型：104戶139㎡（A戶型） 總戶數(shù)：104戶 推出面積： 14521.52 ㎡ 預銷金額：約0.94億元 三次開盤推出：02樓 銷售周期：8個月 銷售時間：2014.5—2014.12 開盤時間：2014.5月 戶型：84戶124㎡+81戶91㎡+84戶121㎡（戶型） 總戶數(shù)：249戶 推出面積： 28680.42㎡ 預銷金額：約1.86億元,項目整盤總銷：約8.17億元 預計總銷售周期：三年 一期總銷：約3.59億元 銷售套數(shù)：446套 銷售面積：55404.9㎡ 預計銷售周期：一年兩個月 預計開盤時間：2013.10 預計銷售時間：2013.10—2014.12 預計達成銷售率≥90%（約3.23億元） 二期預計總銷：約4.58億元,銷售計劃及總銷,注：二期總銷按6500元/㎡計算,營銷推廣費用預估,按推售總銷8.17億元，營銷費用按整體銷售額的0.8%計算約為654萬元；一期形象導入、蓄水及首次開盤期建議比例為整盤的40%，大約為261.6萬，再次開盤持銷期建議比例為10%，大約65.4萬；三次開盤期建議比例為15%，大約為98.1萬；二期建議比例為35%，大約為228.9萬。,注：以上費用不包括樣板示范區(qū)以及售樓處建造及裝修、道路的修整綠化。,重申完成本項目銷售目標必備的前提條件,推廣費用要求： 0.8%推廣比率； 形象蓄水開盤期推廣費用為40%,營銷團隊要求： 項目團隊必須具備高端項目質(zhì)素； 團隊有提高成交率的能力； 具備項目產(chǎn)品傳達的能力。,南京中原地產(chǎn)機構(gòu) 謹呈 2012年7月,Thanks for your attention,Wish you a good day!,謝 謝,24.10.2120:33:0820:3320:3324.10.2124.10.2120:33,20:3320:33:0824.10.2124.10.2120:33:08,2024年10月21日星期一8時33分8秒,每一次的加油，每一次的努力都是為了下一次更好的自己。24.10.2124.10.21Monday, October 21, 2024 天生我材必有用，千金散盡還復來。20:33:0820:33:0820:3310/21/2024 8:33:08 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。24.10.2120:33:0820:33Oct2421Oct24 得道多助失道寡助，掌控人心方位上。20:33:0820:33:0820:33Monday, October 21, 2024 安全在于心細，事故出在麻痹。24.10.2124.10.2120:33:0820:33:08October 21, 2024 加強自身建設，增強個人的休養(yǎng)。2024年10月21日下午8時33分24.10.2124.10.21 擴展市場，開發(fā)未來，實現(xiàn)現(xiàn)在。2024年10月21日星期一下午8時33分8秒20:33:0824.10.21 做專業(yè)的企業(yè)，做專業(yè)的事情，讓自己專業(yè)起來。2024年10月下午8時33分24.10.2120:33October 21, 2024 時間是人類發(fā)展的空間。2024年10月21日星期一8時33分8秒20:33:0821 October 2024 科學，你是國力的靈魂；同時又是社會發(fā)展的標志。下午8時33分8秒下午8時33分20:33:0824.10.21 每天都是美好的一天，新的一天開啟。24.10.2124.10.2120:3320:33:0820:33:08Oct24 人生不是自發(fā)的自我發(fā)展，而是一長串機緣。事件和決定，這些機緣、事件和決定在它們實現(xiàn)的當時是取決于我們的意志的。2024年10月21日星期一8時33分8秒Monday, October 21, 2024 感情上的親密，發(fā)展友誼；錢財上的親密，破壞友誼。24.10.212024年10月21日星期一8時33分8秒24.10.21,謝謝大家！