【正文】 適應性分析二、養(yǎng)老公寓項目人力資源配置 1．生產(chǎn)作業(yè)班次2．勞動定員數(shù)量及技能素質(zhì)要求 3．職工工資福利 4．勞動生產(chǎn)率水平分析 5．員工來源及招聘方案 6．員工培訓計劃第十四篇 養(yǎng)老公寓項目實施進度一、養(yǎng)老公寓項目建設工期二、養(yǎng)老公寓項目實施進度安排三、養(yǎng)老公寓項目實施進度表（橫線圖）第十五篇 養(yǎng)老公寓項目投資估算一、養(yǎng)老公寓項目投資估算依據(jù)二、養(yǎng)老公寓項目建設投資估算 1．養(yǎng)老公寓項目建筑工程費 2．養(yǎng)老公寓項目設備及工器具購置費 3．養(yǎng)老公寓項目安裝工程費 4．養(yǎng)老公寓項目工程建設其他費用 5．養(yǎng)老公寓項目基本預備費 6．養(yǎng)老公寓項目漲價預備費 7．養(yǎng)老公寓項目建設期利息三、養(yǎng)老公寓項目流動資金估算四、養(yǎng)老公寓項目投資估算表1．養(yǎng)老公寓項目投入總資金估算匯總表 2．養(yǎng)老公寓項目單項工程投資估算表 3．養(yǎng)老公寓項目分年投資計劃表 4．養(yǎng)老公寓項目流動資金估算表第十六篇 養(yǎng)老公寓項目融資方案一、養(yǎng)老公寓項目資本金籌措二、養(yǎng)老公寓項目債務資金籌措三、養(yǎng)老公寓項目融資方案分析第十七篇 養(yǎng)老公寓項目財務評價一、養(yǎng)老公寓項目財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1．財務價格 2．計算期與生產(chǎn)負荷 3．財務基準收益率設定 4．其他計算參數(shù)二、養(yǎng)老公寓項目銷售收入估算（編制銷售收入估算表）三、養(yǎng)老公寓項目成本費用估算（編制總成本費用估算表和分項成本估算表）四、養(yǎng)老公寓項目財務評價報表 1．養(yǎng)老公寓項目財務現(xiàn)金流量表 2．養(yǎng)老公寓項目損益和利潤分配表 3．養(yǎng)老公寓項目資金來源與運用表 4．養(yǎng)老公寓項目借款償還計劃表五、養(yǎng)老公寓項目財務評價指標 1．養(yǎng)老公寓項目盈利能力分析（1）項目財務內(nèi)部收益率（2）資本金收益率（3）投資各方收益率（4）財務凈現(xiàn)值（5）投資回收期（6）投資利潤率2．養(yǎng)老公寓項目償債能力分析（借款償還期或利息備付率和償債備付率）六、養(yǎng)老公寓項目不確定性分析1．養(yǎng)老公寓項目敏感性分析（編制敏感性分析表，繪制敏感性分析圖）2．養(yǎng)老公寓項目盈虧平衡分析（繪制盈虧平衡分析圖）七、養(yǎng)老公寓項目財務評價結(jié)論第十八篇 養(yǎng)老公寓項目風險分析一、養(yǎng)老公寓項目主要風險因素識別二、養(yǎng)老公寓項目風險程度分析三、養(yǎng)老公寓項目風險防范和降低風險對策 第十九篇 養(yǎng)老公寓項目社會評價一、養(yǎng)老公寓項目對社會的影響分析二、養(yǎng)老公寓項目與所在地互適性分析1．養(yǎng)老公寓項目利益群體對項目的態(tài)度及參與程度 2．養(yǎng)老公寓項目各級組織對項目的態(tài)度及支持程度 3．養(yǎng)老公寓項目地區(qū)文化狀況對項目的適應程度三、養(yǎng)老公寓項目社會風險分析四、養(yǎng)老公寓項目社會評價結(jié)論第二十篇 養(yǎng)老公寓項目可行性研究結(jié)論與建議一、養(yǎng)老公寓項目推薦方案的總體描述二、養(yǎng)老公寓項目推薦方案的優(yōu)缺點描述 1．優(yōu)點 2．存在問題3．主要爭論與分歧意見三、養(yǎng)老公寓項目主要對比方案 1．方案描述 2．未被采納的理由四、結(jié)論與建議第五篇：養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告北京智博睿信息咨詢有限公司 養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告根據(jù)聯(lián)合國規(guī)定的標準，一個國家的老年人口比例達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老齡社會。我國在1999年就進入老齡社會，當前我國人口老齡化態(tài)勢已非常嚴峻，約占總?cè)丝诘?2%。在今后較長一段時期內(nèi)，%的速度增長。從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡。到2040年，我國60歲以上的老齡人口總數(shù)達到4億，這意味著每4個人中就有1個老人。與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難：（1）生育率下降直接導致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負擔幾倍增長。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個后代的“421”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式；（2）死亡率的下降推動平均期望壽命延長?，F(xiàn)在中國人口的平均期望壽命男74歲，女76歲，已達到發(fā)達國家的水平（75歲）。隨著父母壽命的提高，贍養(yǎng)時間逐步延長；同時，高齡老人不斷增多，家庭里會出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開始增多。另一方面，子女的年齡北京智博睿信息咨詢有限公司 也在相應提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導致低齡老人供養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生；（3）21世紀將是老年人獨居的時代。1990年，中國老年人口中，有70%的人與子女同住?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到40%50%，有的甚至達70%80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難；（4）現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動強度增加。忠孝兩難全，由于時間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人的擔子沉重。尤其是對于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔長期照料老人的責任。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。中國的養(yǎng)老設施傳統(tǒng)上是民政機構(gòu)社會福利的一部分，最初以為“三無”老人服務的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。目前社會福利社會化的改革，相當?shù)闹攸c放在原有社會福利機構(gòu)走向自負盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財力的限制，加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的，目前國內(nèi)常見的養(yǎng)老設施是一些規(guī)模較小的養(yǎng)老院、敬老院、護理院、老年公寓等。因在傳統(tǒng)意識里，只有“三無”老人才入住這些地方，再加上其服務單一、檔次較低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝 2北京智博睿信息咨詢有限公司 的罵名，由此造成各地普通養(yǎng)老機構(gòu)空床率較高，形成社會資源浪費。近年來，老年人口數(shù)量增長加速，生活品質(zhì)要求日益提高，這與國內(nèi)養(yǎng)老資源緊缺、環(huán)境設施落后、服務水平低下的矛盾更加突出。隨著人們生活水平的提高及空巢家庭的劇增，建立特色鮮明、功能齊全的高端養(yǎng)老項目迫在眉睫！人口老齡化給中國的經(jīng)濟、社會、政治、文化等方面的發(fā)展帶來了深刻影響，養(yǎng)老問題成為擺在各級政府面前的突出問題。國家民政部提出養(yǎng)老機構(gòu)要由單純供養(yǎng)型向收養(yǎng)、治療、康復、教育、娛樂相結(jié)合方向發(fā)展的功能定位。2006年6月，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》，提出要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務業(yè)準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)。政府出臺的養(yǎng)老方面的政策為社會力量進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了政策支持，但因政策涉及部門較多，存在政策協(xié)調(diào)難、落實難的問題，很多土地、稅收等方面的優(yōu)惠政策成為一紙空文?？尚行匝芯繄蟾娲缶V（具體可根據(jù)客戶要求進行調(diào)整）第一章 研究概述北京智博睿信息咨詢有限公司 第一節(jié) 研究背景與目標 第二節(jié) 研究的內(nèi)容 第三節(jié) 研究方法 第四節(jié) 數(shù)據(jù)來源 第五節(jié) 研究結(jié)論一、市場規(guī)模二、競爭態(tài)勢三、行業(yè)投資的熱點四、行業(yè)項目投資的經(jīng)濟性第二章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目總論 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目背景一、養(yǎng)老地產(chǎn)項目名稱二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目承辦單位三、養(yǎng)老地產(chǎn)項目主管部門四、養(yǎng)老地產(chǎn)項目擬建地區(qū)、地點五、承擔可行性研究工作的單位和法人代表六、研究工作依據(jù)七、研究工作概況 第二節(jié) 可行性研究結(jié)論一、市場預測和項目規(guī)模北京智博睿信息咨詢有限公司 二、原材料、燃料和動力供應三、選址四、養(yǎng)老地產(chǎn)項目工程技術(shù)方案五、環(huán)境保護六、工廠組織及勞動定員七、養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設進度八、投資估算和資金籌措九、養(yǎng)老地產(chǎn)項目財務和經(jīng)濟評論十、養(yǎng)老地產(chǎn)項目綜合評價結(jié)論 第三節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 第四節(jié) 存在問題及建議第三章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析 第一節(jié) 社會宏觀環(huán)境分析 第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目相關政策分析一、國家政策二、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)準入政策三、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)政策 第三節(jié) 地方政策第四章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目背景和發(fā)展概況北京智博睿信息咨詢有限公司 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目提出的背景一、國家及養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目發(fā)起人和發(fā)起緣由 第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目發(fā)展概況一、已進行的調(diào)查研究養(yǎng)老地產(chǎn)項目及其成果二、試驗試制工作情況三、廠址初勘和初步測量工作情況四、養(yǎng)老地產(chǎn)項目建議書的編制、提出及審批過程 第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設的必要性一、現(xiàn)狀與差距二、發(fā)展趨勢三、養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設的必要性四、養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設的可行性 第四節(jié) 投資的必要性第五章 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)競爭格局分析 第一節(jié) 國內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀一、重點企業(yè)信息二、企業(yè)地理分布三、企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效應四、企業(yè)從業(yè)人數(shù)北京智博睿信息咨詢有限公司 第二節(jié) 重點區(qū)域企業(yè)特點分析一、華北區(qū)域二、東北區(qū)域三、西北區(qū)域四、華東區(qū)域五、華南區(qū)域六、西南區(qū)域七、華中區(qū)域第三節(jié) 企業(yè)競爭策略分析一、產(chǎn)品競爭策略二、價格競爭策略三、渠道競爭策略四、銷售競爭策略五、服務競爭策略六、品牌競爭策略第六章 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)財務指標分析參考 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)銷狀況分析 第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債狀況分析 第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)運營狀況分析 第四節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)獲利能力分析 第五節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)成本費用分析北京智博睿信息咨詢有限公司 第七章 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場分析與建設規(guī)模 第一節(jié) 市場調(diào)查一、擬建 養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)出物用途調(diào)查二、產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查三、產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查四、替代產(chǎn)品調(diào)查五、產(chǎn)品價格調(diào)查六、國外市場調(diào)查第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場預測一、國內(nèi)市場需求預測二、產(chǎn)品出口或進口替代分析三、價格預測第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場推銷戰(zhàn)略一、推銷方式二、推銷措施三、促銷價格制度四、產(chǎn)品銷售費用預測第四節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)品方案和建設規(guī)模北京智博睿信息咨詢有限公司 一、產(chǎn)品方案二、建設規(guī)模第五節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)品銷售收入預測第八章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設條件與選址方案 第一節(jié) 資源和原材料一、資源評述二、原材料及主要輔助材料供應三、需要作生產(chǎn)試驗的原料第二節(jié) 建設地區(qū)的選擇一、自然條件二、基礎設施三、社會經(jīng)濟條件四、其它應考慮的因素 第三節(jié) 廠址選擇一、廠址多方案比較二、廠址推薦方案第九章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目應用技術(shù)方案 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目組成 第二節(jié) 生產(chǎn)技術(shù)方案北京智博睿信息咨詢有限公司 一、產(chǎn)品標準二、生產(chǎn)方法三、技術(shù)參數(shù)和工藝流程四、主要工藝設備選擇五、主要原材料、燃料、動力消耗指標六、主要生產(chǎn)車間布臵方案 第三節(jié) 總平面布臵和運輸一、總平面布臵原則二、廠內(nèi)外運輸方案三、倉儲方案四、占地面積及分析 第四節(jié) 土建工程一、主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設計二、特殊基礎工程的設計三、建筑材料四、土建工程造價估算 第五節(jié) 其他工程一、給排水工程二、動力及公用工程三、地震設防四、生活福利設施北京智博睿信息咨詢有限公司 第十章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目環(huán)境保護與勞動安全 第一節(jié) 建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀一、養(yǎng)老地產(chǎn)項目的地理位臵二、地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象三、礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物四、自然保護區(qū)、風景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設施五、現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況六、生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況七、大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況八、交通運輸情況九、其他社會經(jīng)濟活動污染、破壞現(xiàn)狀資料十、環(huán)保、消防、職業(yè)安全衛(wèi)生和節(jié)能 第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要污染源和污染物一、主要污染源二、主要污染物第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目擬采用的環(huán)境保護標準 第四節(jié) 治理環(huán)境的方案一、養(yǎng)老地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響北京智博睿信息咨詢有限公司 二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響三、養(yǎng)老地產(chǎn)項目對周圍自然保護區(qū)、風景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響四、各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案五、綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設區(qū)域的綠化 第五節(jié) 環(huán)境監(jiān)測制度的建議 第六節(jié) 環(huán)境保護投資估算 第七節(jié) 環(huán)境影響評論結(jié)論 第八節(jié) 勞動保護與安全衛(wèi)生一、生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析二、職業(yè)安全衛(wèi)生主要設施三、勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構(gòu)四、消防措施和設施方案建議第十一章 企業(yè)組織和勞動定員 第一節(jié) 企業(yè)組織一、企業(yè)組織形式二、企業(yè)工作制度第二節(jié) 勞動定員和人員培訓一、勞動定員二、年總工資和職工年平均工資估算北京智博睿信息咨詢有限公司 三、人員培訓及費用估算第十二章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目實施進度安排 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目實施的各階段一、建立 養(yǎng)老地產(chǎn)項目實施管理機構(gòu)二、資金籌集安排三、技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓四、勘察設計和設備訂貨五、施工準備六、施工和生產(chǎn)準備七、竣工驗收第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目實施進度表一、橫道圖二、網(wǎng)絡圖第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目實施費用一、建設單位管理費二、生產(chǎn)籌備費三、生產(chǎn)職工培訓費四、辦公和生活家具購臵費五、勘察設計費六、其它應支付的費用北京智博睿信息咨詢有限公司 第十三章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目總投資估算一、固定資產(chǎn)投資總額二、流動資金估算 第二節(jié) 資金籌措一、資金來源二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目籌資方案 第三節(jié) 投資使用計劃一、投資使用計劃二、借款償還計劃第十四章 財務與敏感性分析 第一節(jié) 生產(chǎn)成本和銷售收入估算一、生產(chǎn)總成本估算二、單位成本三、銷售收入估算 第二節(jié) 財務評價 第三節(jié) 國民經(jīng)濟評價 第四節(jié) 不確定性分析第五節(jié) 社會效益和社會影響分析一、養(yǎng)老地產(chǎn)項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響14北京智博睿信息咨詢有限公司 二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目與當?shù)乜萍肌⑽幕l(fā)展水平的相互適應性三、養(yǎng)老地產(chǎn)項目與當?shù)鼗A設施發(fā)展水平的相互適應性四、養(yǎng)老地產(chǎn)項目與當?shù)鼐用竦淖诮獭?