【導(dǎo)讀】明月湖國家湖濕地公園情況。改造工程主要功能分區(qū)目標(biāo)人群描述。針對性特色景觀建議。地塊位置位于東營市東城區(qū)東南角。廣利河以北地塊東向隔護城河是在售商品房萬達高爾夫花園、東辰鑒墅項目，而廣利河以南本地塊在東向上，有電塔線網(wǎng)但對于近景和遠(yuǎn)景來都比較開闊，隔東四路為已規(guī)劃建設(shè)用地，目前地塊內(nèi)無構(gòu)筑物。地塊東南角，緊接南二路。景較之于本地塊來說也不存在太多優(yōu)勢。本地塊區(qū)域內(nèi)所有計劃動遷單位中最不具確定因素的，除此以外基本為生地狀態(tài)。處理目前都沒有合理的方案。中，因此我方認(rèn)為要充分考慮其動遷之后是否會遺留污染的問題。南角為東城區(qū)進出交通主干道交匯處，交通人流物流量方面均是本地塊較強區(qū)位。地塊南界與南二路連，向東可至天鵝湖方向。西向的廣利河呈十字交叉，但隨著城市規(guī)劃中廣利河“三點一線”景觀工程實施，從而會給清風(fēng)湖項目在產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)。品定位、市場定位等方面搭建客觀的、高質(zhì)量的市政配套基礎(chǔ)。

　　

【正文】 路綠化。 ? 針對性特色景觀建議 ? 為了能最大限度的利用本項目的 景觀優(yōu)勢 ，建議采用設(shè)置 270 度低窗臺轉(zhuǎn)角觀景玻離窗。在陽臺主要采用大面積落地玻璃窗，使陽光可全面射入，達到開闊視野的效果。 ? 為了使整個 本案 更加充滿情趣，整個小區(qū)內(nèi)部景觀應(yīng)達到三季有花，四季有景，有季相變化的延續(xù)性景觀效果，突出不同季節(jié)花、木、草等 不同觀賞特點搭配特點，同時也可塑造一些雕塑小品，可以大膽的將電話亭、坐椅、垃圾箱等設(shè)施小品化、藝術(shù)化。 ? 本項目 沿 廣利河 建筑可設(shè) 2— 3 臺觀光電梯 ，以達到如下效果： ① 突出與競爭樓盤的區(qū)別 。② 可使住戶在乘電梯時飽覽 清風(fēng)湖、濕地公園 ，享受獨特的身份感 。③ 可使建筑形成獨具特色的風(fēng)格、與眾不同的立面處理 。 ? 建筑布局建議 項目 中間區(qū)塊，考慮到有黃河展覽館、電塔變電站及動遷單位，我方建議此地塊作為商業(yè)及娛樂休閑產(chǎn)品設(shè)置，這樣有利于整個建筑規(guī)劃用地更好的與清風(fēng)湖、濕地公園及廣利河景觀 形成一個 休閑景觀 環(huán)境， 對項目作勢有利。東 側(cè)地塊共享清風(fēng)湖為主要景觀，西側(cè)別墅群共享濕地公園改造資源，如黃河文化主題公園、水上高爾夫等。同時，本地塊不做一期開發(fā)，即 規(guī)避了隔南二路暫時不能完成動遷的化工廠對本區(qū)塊產(chǎn)品品質(zhì)的干擾，也 為 高端產(chǎn)品入市形成了 爭取了 更長的“蓄水期”。 ? 建筑風(fēng)格建議 考慮到本項目 景觀優(yōu)勢 ，因此整體建筑風(fēng)格應(yīng)和 自然生態(tài)、 大水面、大濕地、大綠化 相協(xié)調(diào)， 產(chǎn)品定位為“綠建筑” 。 因此 我司 認(rèn)為本項目的建筑風(fēng)格應(yīng)為：自然、富有生活氣息的現(xiàn)代建筑風(fēng)格 。 東營 清風(fēng)湖 地塊研究報告 Page 38 ? 立面 ：建議 采用整體融入環(huán)境的立面設(shè)計，融匯古典與現(xiàn)代之間的建筑形象，彰顯居者的尊貴身份，同 時又彌漫著濃郁的文化氣息，凸顯本項目的“溫馨、高檔”的產(chǎn)品定位。 ? 色彩： 典雅高貴的灰白色調(diào) ? 形式： 三段式 ? 窗： 客廳落地窗 ? 陽臺： 客廳 270 度觀景陽臺 ? 圍墻 ： 以矮墻體與雕花欄桿相結(jié)合的形式，部分抬高地平標(biāo)高。并在細(xì)節(jié)上顯示了本案的高貴品味。而標(biāo)高的改變起到限定空間的作用。 ? 本項目開發(fā)分三期進行 ， 總建筑面積分配如下： 開發(fā)期 第一期 第二期 第三期 總建筑面積 825004 平米 （容積率 測算） 240000 平米 350000 平米 (容積率 測算 ) 開發(fā)周期 － － － ? 房型配比 小三房 大三房 四房 控制單體建筑面積 120~140 150~200 250 以上 總建筑面積 288750 330000 206250 總戶數(shù) 2050 1650 825 東營 清風(fēng)湖 地塊研究報告 Page 39 建筑類型 小高層 高層 戶數(shù)比例 35% 40% 25% ? 房型概念設(shè)計 ? 小三房（ 120平米）：控制面積以降低總價 ? 大三房（ 150 平米）： 錯、躍層：追求室內(nèi)空間變化，達到動靜分區(qū)；大三房：追求舒適性；三加一房：追求功能的多樣化，滿足居家、學(xué)習(xí)或儲物的需要； ? 四房： 觀景 房、 躍 層、空中 花園 。 ? 房型建議 建議本項目應(yīng)力求做到挖掘常 規(guī)戶型面積上的新內(nèi)涵，主要可在以下幾個方面得以表現(xiàn)： ? 注重戶門以外的空間設(shè)計，即半私有空間的設(shè)計，如入口門廳大堂；樓梯的通透設(shè)計；走道及樓梯處的交流空間設(shè)計 ? 在以往普通的三房兩房的設(shè)計基礎(chǔ)上更多的考慮細(xì)小功能的設(shè)計和完善，如玄觀、儲藏室等。 ? 空間的延展和充分利用使有限的室內(nèi)空間變的豐富而生動，如凸窗、局部的錯層等。 ? 新的生活方式同樣也帶來新元素、新的生活空間的需求，如觀景陽臺、頂層帶露臺等。 ? 內(nèi)外裝修建議 ? 在用料上，考慮到建筑物的保值性及耐久性，建筑物業(yè)的外觀必須減少外界的侵蝕，而且在直觀上必須讓客戶有耳 目一新的感覺。因此 我司 建議在主樓中采用高級的涂料，在底層中采用大理石材料。 ? 在色彩上，配合本項目典雅、高貴的整體風(fēng)格，建議采用灰白色調(diào)的外墻涂料。 ? 為保持建成后的物業(yè)建筑外觀的整潔，需充分考慮物業(yè)入住后業(yè)主需要的在建筑外墻安裝的設(shè)備。根據(jù)以往的經(jīng)驗，空調(diào)機的雜亂布置是破壞立面東營 清風(fēng)湖 地塊研究報告 Page 40 效果、影響項目后期發(fā)售的主要因素。建議將空調(diào)的室外機放置在外陽臺上封閉起來，這樣可以避免立面上的破壞。 ? 外墻的材料可引進環(huán)保，利于人體健康的建材，這樣既能體現(xiàn)出“健康”的定位，又可以作為公開發(fā)時的宣傳賣點。 ? 公共活動場所的裝修除了注意以 上幾點外，還要突出服務(wù)檔次的區(qū)分及標(biāo)識性，以更鮮明、突出的色彩和環(huán)境相協(xié)調(diào)的多變的外觀組成項目內(nèi)的又一道風(fēng)景線。 ? 建筑內(nèi)部裝修 配合本項目的定位，以豪華、明快為主，具體配置如下： ? 小區(qū)內(nèi)的停車場入口設(shè)置視像監(jiān)視及智能收費系統(tǒng)、保安系統(tǒng)； ? 大堂內(nèi)部以高級的大理石作為地面材料，墻面采用花崗石鋪面； ? 大堂內(nèi)部配備有高級鋁合金的信箱，各層電梯廳設(shè)聲控照明系統(tǒng)； ? 電梯廳內(nèi)部為高級大理石地面以及面磚鋪設(shè)墻面，并在各層電梯廳內(nèi)配備名人照片，從而增加大樓內(nèi)的文化氛圍和溫馨的感覺，并配以背景音樂； ? 會所內(nèi)部及住宅建筑的大堂 、門廳、電梯間設(shè)置消防設(shè)備以及背景音樂系統(tǒng)； ? 物業(yè)內(nèi)部配置中外合資的電梯，地面鋪設(shè)大理石，內(nèi)配扶手和典雅吊燈； 在消防樓梯中，鋪設(shè)普通地磚，木制扶手，并配置防滑條。 ? 建材及設(shè)備建議 基于項目產(chǎn)品定位為綠色環(huán)保建筑群，因此將普遍采用一些高新環(huán)保形建材，突出一定的智能化，并借以樹立產(chǎn)品的形象。 ? 結(jié)構(gòu)：采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土短肢剪力墻結(jié)構(gòu)。 ? 大堂入口：廳內(nèi)地面鋪設(shè)天然花崗石，墻面大理石到頂，另設(shè)吊頂及嵌式等藝術(shù)照明裝飾，配合落地玻璃，四面綠化，營造出精致溫馨的大堂效果。 ? 電梯：建議采用一梯兩戶的板式結(jié)構(gòu)，電梯可采用 合資 OTIS 電梯。 ? 門窗：各單元進戶總門采用高級防盜門，并由保險公司保險，同時配備樓宇對講，各業(yè)主可自由開啟，窗及陽臺門采用優(yōu)質(zhì)不銹鋼色鋁合金。 東營 清風(fēng)湖 地塊研究報告 Page 41 ? 陽臺：開放式景觀陽臺。 ? 廚房：部分明敷供水管道，預(yù)留脫排油煙機位置，燃?xì)鉄崴魑恢?，設(shè)置充足電器插座。墻面地面為水泥砂漿粉刷，便于二次裝修。 ? 衛(wèi)生間：預(yù)留充足插座及衛(wèi)生潔具排水口，墻面、地面為水泥砂漿粉刷毛坯，便于二次裝修。 ? 通訊：每戶不少于 2路直線電話接口， 1路電腦上網(wǎng)接口。 ? 電視：公共閉路電視系統(tǒng)接駁到戶，每戶不少于 2 個接口。 三、 總結(jié) 側(cè)重于目標(biāo)地塊 主題 策劃 導(dǎo)入 之 闡述 ,其 深度 基于我方對地塊的綜合理解 。 所涉及 對明月湖國家 濕地公園 景觀 只提出我方建設(shè)性意見 ,其實際指導(dǎo)性 方面需與政府部門溝通了解官方各項規(guī)控 。 報 告有關(guān) 房地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān) 數(shù)據(jù)為 初步 測算 ,詳細(xì)測算以及需要延展的部分，在項目相關(guān)條件確定后，再行深化。 特此報告，請各方參閱 九鼎軒清風(fēng)湖項目組 090110 東營 清風(fēng)湖 地塊研究報告 Page 42 附： ===================================================================== 物業(yè)管理建議 隨著專業(yè)公司參與程度的逐步加深，物業(yè)管理的專業(yè)化也是反映物業(yè)品質(zhì)的一大要素。中高檔物業(yè)市場已經(jīng)從單純的價格競爭發(fā)展到全方位的競爭，包括品質(zhì)、營銷手段等，當(dāng)然物業(yè)管理是發(fā)展商和客戶都十分注重的方面。因此本行建議本項目引進專業(yè)物業(yè)管理顧問公司，專門負(fù)責(zé)對本物業(yè)實行全程監(jiān)控、有效的控制成本，從而達到配套設(shè)置的合理化。 根據(jù)本項目的規(guī)模及工程進度，物業(yè)管理服務(wù)方面主要可分為： 1)物業(yè)管理顧問服務(wù)； 2)實質(zhì)物業(yè)管理運作服 務(wù) 1)物業(yè)管理顧問服務(wù) ? ? 評估樓宇設(shè)計 ? ? 訂立管理守則及公約條款 ? ? 員工培訓(xùn)計劃 ? ? 財務(wù)預(yù)算 ? ? 移交樓宇單位與住戶程序 ? ? 裝修工程及物料運送控制程序 ? ? 保安控制 ? ? 遷入控制 ? ? 安全控制 2)物業(yè)管理運作服務(wù) ? ? 物業(yè)管理人力資源 ? ? 保安服務(wù) ? ? 接收樓宇 東營 清風(fēng)湖 地塊研究報告 Page 43 ? ? 樓宇保險事宜 ? ? 清潔服務(wù) ? ? 維修保養(yǎng)服務(wù) ? ? 財務(wù)及租務(wù)服務(wù) ? ? 處理住戶投訴 ? ? 園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置 ? ? 公共關(guān)系 ? ? 住戶聯(lián)系及管理報考 ? ? 管理運作進程 部分管理服務(wù) 1)保安服務(wù)概要： ，防治案件發(fā)生，保障業(yè)主安全 ，嚴(yán)格執(zhí)行各項制度，加強管理人員的專業(yè)培訓(xùn) 。保證閉路電視系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)的正常運作 ，保障消防報警系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)的全面有效運作 ，及時向上級匯報 、儀態(tài)，熱情微笑對待業(yè)主垂詢 小區(qū)內(nèi)采用 24 小時保安系統(tǒng)，由物業(yè)管理處之保安部直接負(fù)責(zé)。小區(qū)出入口處及樓宇底層門口安裝對講系統(tǒng)和報警系統(tǒng)。 2)清潔服務(wù)概要 衛(wèi)生清潔制度，定期或不定期進行抽查 ，保持小區(qū)綠化整潔 ，定時打掃電梯、樓梯及過道 ，除去香口膠、固體物等垃圾 、排水溝檢查，除去花草垃圾 業(yè)主及住戶對小區(qū)出入口、公共場所大堂、公共通道等地方的清潔水準(zhǔn)期望東營 清風(fēng)湖 地塊研究報告 Page 44 相當(dāng)高，應(yīng)嚴(yán)格保持這些地方的整潔。另外，建筑物外觀亦須定期清潔，以保持外貌美觀。在有業(yè)主要求的適當(dāng)情況下，可為業(yè)主提供部分室內(nèi)清潔服務(wù)。 除小區(qū)住宅部分外，商場管理亦需要十分重視，管理人員不僅要在租戶組合方面保持一定的平 衡，而且必須注意維護商場的安全和美好形象，以吸引顧客光顧，繁榮項目的商業(yè)和人氣。 3)車輛管理概要 ，必須查驗有效停車證和月票，并登記車號及相應(yīng)時間 ，留意是否有非法泊車、堵塞車道。照明、安全設(shè)備欠佳者，予以記錄并即時處理 ，謹(jǐn)防以車輛修理為名進行盜竊 ，核對停車證并登記資料 ，合理安排車輛進出 在大城市內(nèi)，停車場的設(shè)備多采用先進的管理系統(tǒng)以配合日益 繁重的日常運作。其主要設(shè)施如： 、停車、交通、收費指示牌 小區(qū)內(nèi)停車場，須嚴(yán)格商業(yè)用途和住戶用途，兩者要以障礙物分隔開，以防互相干擾。管理人員必須落實執(zhí)行有關(guān)管理措施，確保停車場正常運作，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，樹立良好的自身形象。