【導讀】明月湖國家湖濕地公園情況。改造工程主要功能分區(qū)目標人群描述。地塊分區(qū)客群定位。針對性特色景觀建議。地塊位置位于東營市東城區(qū)東南角。廣利河以北地塊東向隔護城河是在售商品房萬達高爾夫花園、東辰鑒墅項目，而廣利河以南本地塊在東向上，有電塔線網(wǎng)但對于近景和遠景來都比較開闊，隔東四路為已規(guī)劃建設用地，目前地塊內無構筑物。地塊東南角，緊接南二路。景較之于本地塊來說也不存在太多優(yōu)勢。本地塊區(qū)域內所有計劃動遷單位中最不具確定因素的，除此以外基本為生地狀態(tài)。處理目前都沒有合理的方案。中，因此我方認為要充分考慮其動遷之后是否會遺留污染的問題。南角為東城區(qū)進出交通主干道交匯處，交通人流物流量方面均是本地塊較強區(qū)位。地塊南界與南二路連，向東可至天鵝湖方向。西向的廣利河呈十字交叉，但隨著城市規(guī)劃中廣利河“三點一線”景觀工程實施，社會基礎配套上將有足夠的上揚發(fā)展空間。從而會給清風湖項目在產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)

　　

【正文】 道路綠化。 ? 針對性特色景觀建議 ? 為了能最大限度的利用本項目的 景觀優(yōu)勢 ，建議采用設置 270 度低窗臺轉角觀景玻離窗。在陽臺主要采用大面積落地玻璃窗，使陽光可全面射入，達到開闊視野的效果。 ? 為了使整個 本案 更加充滿情趣，整個小區(qū)內部景觀應達到三季有花，四季有景，有季相變化的延續(xù)性景觀效果，突出不同季節(jié)花、木、草等不同觀賞特點搭配特點，同時也可塑造一些雕塑小品，可以大膽的將電話亭、坐椅、垃圾箱等設施小品化、藝術 化。 ? 本項目 沿 廣利河 建筑可設 2— 3 臺觀光電梯 ，以達到如下效果： ① 突出與競爭樓盤的區(qū)別 。② 可使住戶在乘電梯時飽覽 清風湖、濕地公園 ，享受獨特的身份感 。③ 可使建筑形成獨具特色的風格、與眾不同的立面處理 。 ? 建筑布局建議 項目 中間區(qū)塊，考慮到有黃河展覽館、電塔變電站及動遷單位，我方建議此地塊作為商業(yè)及娛樂休閑產(chǎn)品設置，這樣有利于整個建筑規(guī)劃用地更好的與清風湖、濕地公園及廣利河景觀 形成一個 休閑景觀 環(huán)境， 對項目作勢有利。東側地塊共享清風湖為主要景觀，西側別墅群共享濕地公園改造資源，如黃河文化主題公園、水上高爾夫等。同時 ，本地塊不做一期開發(fā)，即 規(guī)避了隔南二路暫時不能完成動遷的化工廠對本區(qū)塊產(chǎn)品品質的干擾，也 為 高端產(chǎn)品入市形成了 爭取了 更長的“蓄水期”。 ? 建筑風格建議 考慮到本項目 景觀優(yōu)勢 ，因此整體建筑風格應和 自然生態(tài)、 大水面、大濕地、大綠化 相協(xié)調， 產(chǎn)品定位為“綠建筑” 。 因此 我司 認為本項目的建筑風格應為：自然、富有生活氣息的現(xiàn)代建筑風格 。 東營 清風湖 地塊研究報告 Page 38 ? 立面 ：建議 采用整體融入環(huán)境的立面設計，融匯古典與現(xiàn)代之間的建筑形象，彰顯居者的尊貴身份，同時又彌漫著濃郁的文化氣息，凸顯本項目的“溫馨、高檔”的產(chǎn)品定位。 ? 色彩： 典雅高貴的灰白色調 ? 形式： 三段式 ? 窗： 客廳落地窗 ? 陽臺： 客廳 270 度觀景陽臺 ? 圍墻 ： 以矮墻體與雕花欄桿相結合的形式，部分抬高地平標高。并在細節(jié)上顯示了本案的高貴品味。而標高的改變起到限定空間的作用。 ? 本項目開發(fā)分三期進行 ， 總建筑面積分配如下： 開發(fā)期 第一期 第二期 第三期 總建筑面積 825004 平米 （容積率 測算） 240000 平米 350000 平米 (容積率 測算 ) 開發(fā)周期 － － － ? 房型配比 小三房 大三房 四房 控制單體建筑面積 120~140 150~200 250 以上 總建筑面積 288750 330000 206250 總戶數(shù) 2050 1650 825 東營 清風湖 地塊研究報告 Page 39 建筑類型 小高層 高層 戶數(shù)比例 35% 40% 25% ? 房型概念設計 ? 小三房（ 120平米）：控制面積以降低總價 ? 大三房（ 150 平米）： 錯、躍層：追求室內空間變化，達到動靜分區(qū)；大三房：追求舒適性；三加一房：追求功能的多樣化，滿足居家、學習或儲物的需要； ? 四房： 觀景 房、 躍 層、空中 花園 。 ? 房型建議 建議本項目應力求做到挖掘常規(guī)戶型面積上的新內涵，主要可在以下幾個方面得以表現(xiàn)： ? 注重戶門以外的空間設計，即半私有空間的設計， 如入口門廳大堂；樓梯的通透設計；走道及樓梯處的交流空間設計 ? 在以往普通的三房兩房的設計基礎上更多的考慮細小功能的設計和完善，如玄觀、儲藏室等。 ? 空間的延展和充分利用使有限的室內空間變的豐富而生動，如凸窗、局部的錯層等。 ? 新的生活方式同樣也帶來新元素、新的生活空間的需求，如觀景陽臺、頂層帶露臺等。 ? 內外裝修建議 ? 在用料上，考慮到建筑物的保值性及耐久性，建筑物業(yè)的外觀必須減少外界的侵蝕，而且在直觀上必須讓客戶有耳目一新的感覺。因此 我司 建議在主樓中采用高級的涂料，在底層中采用大理石材料。 ? 在色彩上，配合本項目典 雅、高貴的整體風格，建議采用灰白色調的外墻涂料。 ? 為保持建成后的物業(yè)建筑外觀的整潔，需充分考慮物業(yè)入住后業(yè)主需要的在建筑外墻安裝的設備。根據(jù)以往的經(jīng)驗，空調機的雜亂布置是破壞立面東營 清風湖 地塊研究報告 Page 40 效果、影響項目后期發(fā)售的主要因素。建議將空調的室外機放置在外陽臺上封閉起來，這樣可以避免立面上的破壞。 ? 外墻的材料可引進環(huán)保，利于人體健康的建材，這樣既能體現(xiàn)出“健康”的定位，又可以作為公開發(fā)時的宣傳賣點。 ? 公共活動場所的裝修除了注意以上幾點外，還要突出服務檔次的區(qū)分及標識性，以更鮮明、突出的色彩和環(huán)境相協(xié)調的多變的外觀組成項目內的 又一道風景線。 ? 建筑內部裝修 配合本項目的定位，以豪華、明快為主，具體配置如下： ? 小區(qū)內的停車場入口設置視像監(jiān)視及智能收費系統(tǒng)、保安系統(tǒng)； ? 大堂內部以高級的大理石作為地面材料，墻面采用花崗石鋪面； ? 大堂內部配備有高級鋁合金的信箱，各層電梯廳設聲控照明系統(tǒng)； ? 電梯廳內部為高級大理石地面以及面磚鋪設墻面，并在各層電梯廳內配備名人照片，從而增加大樓內的文化氛圍和溫馨的感覺，并配以背景音樂； ? 會所內部及住宅建筑的大堂、門廳、電梯間設置消防設備以及背景音樂系統(tǒng)； ? 物業(yè)內部配置中外合資的電梯，地面鋪設大理石，內配扶手 和典雅吊燈； 在消防樓梯中，鋪設普通地磚，木制扶手，并配置防滑條。 ? 建材及設備建議 基于項目產(chǎn)品定位為綠色環(huán)保建筑群，因此將普遍采用一些高新環(huán)保形建材，突出一定的智能化，并借以樹立產(chǎn)品的形象。 ? 結構：采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土短肢剪力墻結構。 ? 大堂入口：廳內地面鋪設天然花崗石，墻面大理石到頂，另設吊頂及嵌式等藝術照明裝飾，配合落地玻璃，四面綠化，營造出精致溫馨的大堂效果。 ? 電梯：建議采用一梯兩戶的板式結構，電梯可采用合資 OTIS 電梯。 ? 門窗：各單元進戶總門采用高級防盜門，并由保險公司保險，同時配備樓宇對講，各業(yè)主 可自由開啟，窗及陽臺門采用優(yōu)質不銹鋼色鋁合金。 東營 清風湖 地塊研究報告 Page 41 ? 陽臺：開放式景觀陽臺。 ? 廚房：部分明敷供水管道，預留脫排油煙機位置，燃氣熱水器位置，設置充足電器插座。墻面地面為水泥砂漿粉刷，便于二次裝修。 ? 衛(wèi)生間：預留充足插座及衛(wèi)生潔具排水口，墻面、地面為水泥砂漿粉刷毛坯，便于二次裝修。 ? 通訊：每戶不少于 2路直線電話接口， 1路電腦上網(wǎng)接口。 ? 電視：公共閉路電視系統(tǒng)接駁到戶，每戶不少于 2 個接口。 三、 總結 側重于目標地塊主題 策劃 導入 之 闡述 ,其 深度 基于我方對地塊的綜合理解 。 所涉及 對明月湖國家 濕地公園 景觀 只提出 我方建設性意見 ,其實際指導性 方面需與政府部門溝通了解官方各項規(guī)控 。 報 告有關 房地產(chǎn)產(chǎn)品相關 數(shù)據(jù)為 初步 測算 ,詳細測算以及需要延展的部分，在項目相關條件確定后，再行深化。 特此報告，請各方參閱 九鼎軒清風湖項目組 090110 東營 清風湖 地塊研究報告 Page 42 附： ===================================================================== 物業(yè)管理建議 隨著專業(yè)公司參與程度 的逐步加深，物業(yè)管理的專業(yè)化也是反映物業(yè)品質的一大要素。中高檔物業(yè)市場已經(jīng)從單純的價格競爭發(fā)展到全方位的競爭，包括品質、營銷手段等，當然物業(yè)管理是發(fā)展商和客戶都十分注重的方面。因此本行建議本項目引進專業(yè)物業(yè)管理顧問公司，專門負責對本物業(yè)實行全程監(jiān)控、有效的控制成本，從而達到配套設置的合理化。 根據(jù)本項目的規(guī)模及工程進度，物業(yè)管理服務方面主要可分為： 1)物業(yè)管理顧問服務； 2)實質物業(yè)管理運作服務 1)物業(yè)管理顧問服務 ? ? 評估樓宇設計 ? ? 訂立管理守則及公約 條款 ? ? 員工培訓計劃 ? ? 財務預算 ? ? 移交樓宇單位與住戶程序 ? ? 裝修工程及物料運送控制程序 ? ? 保安控制 ? ? 遷入控制 ? ? 安全控制 2)物業(yè)管理運作服務 ? ? 物業(yè)管理人力資源 ? ? 保安服務 ? ? 接收樓宇 東營 清風湖 地塊研究報告 Page 43 ? ? 樓宇保險事宜 ? ? 清潔服務 ? ? 維修保養(yǎng)服務 ? ? 財務及租務服務 ? ? 處理住戶投訴 ? ? 園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置 ? ? 公共關系 ? ? 住戶聯(lián)系及管理報考 ? ? 管理運作進程 部分管理服務 1)保安服務概要： ，防治案件發(fā)生，保障業(yè)主安全 ，嚴格執(zhí)行各項制度，加強管理人員的專業(yè)培訓 。保證閉路電視系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)的正常運作 ，保障消防報警系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)的全面有效運作 ，及時向上級匯報 、儀態(tài)，熱情微笑對待業(yè)主垂詢 小區(qū)內采用 24 小時保安系統(tǒng)，由物業(yè)管理處之保安部直接負責。小區(qū)出入口處及樓宇底層門口安裝對講系統(tǒng)和報警系統(tǒng)。 2)清潔服務概要 ，定期或不定期進行抽查 ，保持小區(qū)綠化整潔 ，定時 打掃電梯、樓梯及過道 ，除去香口膠、固體物等垃圾 、排水溝檢查，除去花草垃圾 業(yè)主及住戶對小區(qū)出入口、公共場所大堂、公共通道等地方的清潔水準期望東營 清風湖 地塊研究報告 Page 44 相當高，應嚴格保持這些地方的整潔。另外，建筑物外觀亦須定期清潔，以保持外貌美觀。在有業(yè)主要求的適當情況下，可為業(yè)主提供部分室內清潔服務。 除小區(qū)住宅部分外，商場管理亦需要十分重視，管理人員不僅要在租戶組合方面保持一定的平衡，而且必須注意維護商場的安全和美好形象，以吸引顧客光顧，繁榮項目的商業(yè)和人氣。 3)車輛管理概 要 ，必須查驗有效停車證和月票，并登記車號及相應時間 ，留意是否有非法泊車、堵塞車道。照明、安全設備欠佳者，予以記錄并即時處理 ，謹防以車輛修理為名進行盜竊 ，核對停車證并登記資料 ，合理安排車輛進出 在大城市內，停車場的設備多采用先進的管理系統(tǒng)以配合日益繁重的日常運作。其主要設施如： 、停車、交通、收費指示牌 小區(qū)內停車場，須嚴格商業(yè)用途和住戶用途，兩者要以障礙物分隔開，以防互相干擾。管理人員必須落實執(zhí)行有關管理措施，確保停車場正常運作，為客戶提供優(yōu)質的服務，樹立良好的自身形象。