【正文】 3 配合地產(chǎn)公司做好開盤期間的內(nèi)、外景布置及策劃等工作14 開盤期間物業(yè)辦公設(shè)施設(shè)備的購置15 以上準(zhǔn)備工作進(jìn)行梳理、分析及總結(jié)并對遺漏事項(xiàng)進(jìn)行追補(bǔ)16 就項(xiàng)目開盤召開員工會議,強(qiáng)調(diào)開盤后的工作開展及要求17 熱情迎接項(xiàng)目開盤18 根據(jù)擬定的物業(yè)早期介入服務(wù)方案做好此階段的工作.19 協(xié)助地產(chǎn)公司做好銷售現(xiàn)場接待與環(huán)境秩序營造. 此項(xiàng)工作將持續(xù)進(jìn)行,(物業(yè)咨詢看房通道（現(xiàn)場）環(huán)境秩序營造，準(zhǔn)客戶開發(fā)和引導(dǎo))20 整理施工跟進(jìn)過程中發(fā)現(xiàn)的工程遺留問題并遞交地產(chǎn)公司 此項(xiàng)工作以項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完成時(shí)間為準(zhǔn),未及時(shí)整改的工程遺留問題,物業(yè)公司將在物業(yè)接管驗(yàn)收期間提出,并及時(shí)整改.21 對已整理出需施工方整的工程遺留問題交地產(chǎn)公司工程部落實(shí)整改工作。并做好簽章手續(xù)22完成正式接管項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)設(shè)置人員配置人員培訓(xùn)等各項(xiàng)準(zhǔn)備工作 在3月1日前完成各類人員的招聘及崗前培訓(xùn)23 與地產(chǎn)公司就物業(yè)管理用房的確定及裝修方案進(jìn)行協(xié)商,. 由地產(chǎn)對物業(yè)管理用房進(jìn)行裝修.24 完成正式接管項(xiàng)目所需的辦公工程保潔秩序等設(shè)備的購置. 所需設(shè)備購置明細(xì)由物業(yè)公司向地產(chǎn)公司另行呈報(bào)26 參與地產(chǎn)公司組織的項(xiàng)目竣工驗(yàn)收,并詳細(xì)記錄驗(yàn)收時(shí)所出現(xiàn)的工程遺留問題,為物業(yè)接管驗(yàn)收做好準(zhǔn)備. 以地產(chǎn)公司通知時(shí)間為準(zhǔn)27 確定接管驗(yàn)收小組及成員,并將擬定的接管驗(yàn)收手冊和組織機(jī)構(gòu)人員呈報(bào)地產(chǎn)公司.28 組織相關(guān)人員對樓盤現(xiàn)場勘察, 為接管驗(yàn)收做好準(zhǔn)備工作29 就接管驗(yàn)收工作的開展及后期物業(yè)管理召開員工大會30 業(yè)主入伙手續(xù)辦理，物業(yè)日常各項(xiàng)服務(wù)、管理工作正常開展 為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)31 ,并物管中心審核通過后報(bào)送地產(chǎn)公司，進(jìn)行簽收。32 完成項(xiàng)目保潔開荒作業(yè)33 與地產(chǎn)公司相關(guān)部門銜接已售房屋業(yè)主的購房情況資料34 與地產(chǎn)公司相關(guān)部門協(xié)商確定交房流程和計(jì)劃 向地產(chǎn)公司遞交業(yè)主入伙方案35 完成業(yè)主手冊編制及印刷 按照房屋順序編制業(yè)主入伙所交費(fèi)用一覽表36 完成業(yè)主入伙所需文件資料、裝修資料和相關(guān)表格制定及印刷37 入伙的資料進(jìn)行分戶裝放和編號38 就入伙工作的流程和各部門的銜接工作進(jìn)行布置和工作安排39 與相關(guān)業(yè)務(wù)單位聯(lián)系，及時(shí)派駐相關(guān)業(yè)務(wù)人員進(jìn)場辦理業(yè)務(wù) (電信裝飾電力銀行)40 入伙流程的模擬程序41 完成入伙現(xiàn)場人員的設(shè)置及環(huán)境布置 與地產(chǎn)進(jìn)行協(xié)商42 以上準(zhǔn)備工作的梳理、分析及總結(jié)并對遺漏事項(xiàng)進(jìn)行追補(bǔ)43 召開全體員工會議44 熱情迎接業(yè)主入伙第二階段 物業(yè)服務(wù)早期介入(強(qiáng)化期)正式接管項(xiàng)目(時(shí)間暫時(shí)為:20xx年 月 日―20xx年 月 日)第三階段 物業(yè)服務(wù)早期介入(完成期)物業(yè)接管驗(yàn)收(時(shí)間暫時(shí)為:20xx年 月 日―20xx年 月 日)說明：以上是 公司在物業(yè)早期介入期間所提供物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及各項(xiàng)工作完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如有不足之處，敬請指正。前期工作計(jì)劃5按管理要求和物業(yè)管理運(yùn)作需要，物業(yè)公司將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗(yàn)收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃：介入期根據(jù)房地產(chǎn)公司提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、銷售進(jìn)度表、入住計(jì)劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計(jì)劃，力求務(wù)實(shí)、高效，并有利于房地產(chǎn)公司的銷售服務(wù)，（物業(yè)管理有限公司）申報(bào)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)(初次定價(jià))。從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，物業(yè)公司做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：（1）根據(jù)房地產(chǎn)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊》，并與業(yè)主簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對房地產(chǎn)公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛；（2）對園林布置及景觀設(shè)計(jì)方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；（3）參與項(xiàng)目組的工程例會，適時(shí)提出物業(yè)管理的專項(xiàng)建議；對智能化系統(tǒng)提出專項(xiàng)建議；對小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；（4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；（5）對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理；（6）配合銷售中心物業(yè)管理咨詢，同時(shí)與銷售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動溝通；（7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗(yàn)收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯總提交書面整改報(bào)告；（8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；（9）與公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時(shí)的解決；（10）建立與社會專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準(zhǔn)備工作；（11）與公司協(xié)商確定管理辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計(jì)劃的制定與實(shí)施；（12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項(xiàng)流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)主入伙時(shí)發(fā)放給業(yè)主）。（13）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項(xiàng)檔案。開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查積極參與地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售中心幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過分析，確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負(fù)責(zé)，對房地產(chǎn)負(fù)責(zé)”的宗旨，進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。介入期管理工作計(jì)劃表入住期高效便利辦好入住入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，同時(shí)也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個契機(jī)，為此物業(yè)公司做好如下幾項(xiàng)工作：（1）與銷售中心配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入伙流程、各項(xiàng)手續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費(fèi)用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備；（2）銷售中心應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時(shí)期，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)；（3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務(wù)；（4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等相關(guān)專業(yè)部門，同步辦公，方便業(yè)主入伙；提供入住期的便民服務(wù)措施（1）延長工作時(shí)間，隨到隨辦，同時(shí)提供物業(yè)管理及其收費(fèi)項(xiàng)目的39。咨詢答疑、裝修咨詢等；（2）通過公開招投標(biāo)方式引入4～5家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進(jìn)駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)收；（3）組織有償便民服務(wù)隊(duì)，解決入住期間搬運(yùn)量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時(shí)也方便裝修期間民工流的控制。記錄并處理業(yè)主在接收樓驗(yàn)房中提出的合理的意見與建議裝修管理（1）裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及中山市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請表》等，對相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進(jìn)行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓(xùn)。（2）強(qiáng)化裝修審批二次控制的要點(diǎn)，制定裝修審批程序。（3）落實(shí)二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。（4）制定違章裝修處理流程。（5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進(jìn)行裝修驗(yàn)收。治安管理（1） 建立高素質(zhì)的安管隊(duì)伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。（2） 確立治安重點(diǎn)，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。 車位、車主、車型、車色）（3） 實(shí)施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實(shí)施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機(jī)動崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動；（4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。入住期管理工作計(jì)劃表常規(guī)期管理培訓(xùn)工作通過培訓(xùn)，提高物業(yè)公司員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為物業(yè)項(xiàng)目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。（1）安管培訓(xùn)計(jì)劃（2）綠化培訓(xùn)計(jì)劃（3）行政培訓(xùn)計(jì)劃小區(qū)工程部培訓(xùn)計(jì)劃常規(guī)期工作計(jì)劃表前期工作計(jì)劃6一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段編制可研報(bào)告繪制現(xiàn)狀地形圖制作可研設(shè)計(jì)方案（在方案中需明確住宅、商業(yè)、地下車庫等各類型房屋大致面積）向國土局申請項(xiàng)目用地的公示（此項(xiàng)工作需準(zhǔn)備拆遷評估報(bào)告及土地房屋資產(chǎn)評估報(bào)告兩個報(bào)告）進(jìn)入土地公示程序后及著手準(zhǔn)備地質(zhì)災(zāi)害評估報(bào)告及水土保持方案兩個材料，用于土地競標(biāo)成功后辦理使用權(quán)證時(shí)使用。簽訂國土出讓合同并辦理使用權(quán)證簽訂出讓合同后及可在發(fā)改委辦理建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)備案登記。二、方案設(shè)計(jì)審批階段向規(guī)劃部門申請《項(xiàng)目選址意見書》及規(guī)劃紅線制作項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)規(guī)劃預(yù)審規(guī)劃核面積出具《面積核量報(bào)告書》方案設(shè)計(jì)規(guī)劃審批方案設(shè)計(jì)消防、綠化、環(huán)保、人防并聯(lián)審批取得方案設(shè)計(jì)審批意見及《建設(shè)工程規(guī)劃用地許可證》三、初步設(shè)計(jì)審批階段制作項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)審批完畢后即可開始申請臨時(shí)施工用水、用電規(guī)劃核面積出具《面積核量報(bào)告書》初步設(shè)計(jì)建委審批初步設(shè)計(jì)消防、防雷、綠化、人防、市政審批取得初步設(shè)計(jì)審批意見書（項(xiàng)目用地內(nèi)有樹木需移栽的在初設(shè)審批過程中可同時(shí)在園林局申請樹木移栽登記備案）申請《建筑工程規(guī)劃許可證》（土石方）申請《建筑工程施工許可證》（土石方）（有此證后可開始做地基及地下部分建筑）四、施工圖審批階段制作施工圖施工圖審查備案規(guī)劃核面積出具《面積核量報(bào)告書》勘測院按施工圖放線申請《建筑工程規(guī)劃許可證》（建筑）施工單位招標(biāo)備案開工前質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)報(bào)檢核算并繳納配套費(fèi)用和項(xiàng)目資本金等各項(xiàng)費(fèi)用申請《建筑工程施工許可證》（建筑）在開始制作施工圖時(shí)即可開始申請施工用水、用電1在項(xiàng)目修建過程中申請安裝水、電、氣、通信、閉路等配套設(shè)施五、竣工備案階段規(guī)劃驗(yàn)線核實(shí)房屋面積國土測面積并出具測量報(bào)告（用于辦房產(chǎn)證）消防竣工驗(yàn)收綠化竣工驗(yàn)收環(huán)保竣工驗(yàn)收防雷竣工驗(yàn)收市政竣工驗(yàn)收竣工資料備案前期工作計(jì)劃7目的：對于新城市新餐廳通過開業(yè)前的行銷活動進(jìn)行品牌宣傳，提升牛契的知名度，為我們在當(dāng)?shù)貏?chuàng)立第一品牌打下基礎(chǔ)。 新店開業(yè)前，餐廳的主要工作就是宣傳和介紹牛契潮汕牛肉火鍋“和每一片牛肉約定呈現(xiàn)它最美的味道+純天然更健康”的消費(fèi)理念，聚焦于“專注潮汕牛肉”打造最正宗的潮汕牛肉火鍋第一品牌。網(wǎng)絡(luò)營銷：微信+微博+qq。裝修期間，先做門頭設(shè)計(jì)裝修打出品牌及類型。新店開業(yè)企劃工作時(shí)間表商圈拜訪*建立餐廳專業(yè)拜訪隊(duì)伍（由餐廳推廣代表負(fù)責(zé)，店經(jīng)理追蹤）。（設(shè)立推廣代表的崗位及相應(yīng)的培訓(xùn)） *了解商圈內(nèi)的目標(biāo)顧客群*確定的要進(jìn)行拜訪的對象（根據(jù)離餐廳的距離和目標(biāo)顧客群的規(guī)模綜合考慮） *對拜訪隊(duì)伍進(jìn)行分工 *準(zhǔn)備好拜訪工具餐廳名片、小禮物、贈券及相關(guān)的開業(yè)宣傳內(nèi)容 拜訪對象為單位負(fù)責(zé)人或是有利益相關(guān)的對象 以上工作在開業(yè)前第四周完成 *開業(yè)前第三周進(jìn)行具體拜訪工作開業(yè)前行銷活動*針對進(jìn)入新城市的餐廳：提前1個半月登報(bào)招幕海報(bào)，借招募海報(bào)進(jìn)行品牌宣傳（如可行借登報(bào)招幕開始進(jìn)行品牌宣傳。）餐廳開業(yè)前45天市場總經(jīng)理、督導(dǎo)、餐廳店總需與開發(fā)部門溝通，了解該城市集客點(diǎn)、消費(fèi)力水平、餐廳 商圈范圍、預(yù)計(jì)SALES目標(biāo)及與市場部溝通提前一個月做好宣傳計(jì)劃。在開業(yè)前一個月如有可能要在當(dāng)?shù)刈钣杏绊懥Φ膱?bào)紙上進(jìn)行牛契潮汕火鍋的宣 傳(如品牌、歷史、產(chǎn)品等)。*開業(yè)前餐廳對外宣傳開業(yè)前三天餐廳外墻張貼開業(yè)訊息的海報(bào)或利用外燈箱刻中空的開業(yè)訊息，晚上開燈后非常顯眼。 提前三天在商圈內(nèi)派發(fā)開業(yè)優(yōu)惠禮包、手招進(jìn)行宣傳；（需要市場部設(shè)計(jì)，內(nèi)容重點(diǎn)就是宣傳和介紹牛契潮汕牛肉火鍋“和每一片牛肉約定呈現(xiàn)它最美的味道+純天然更健康”的消費(fèi)理念，聚焦于“專注潮汕牛肉20年”打造最正宗的潮汕牛肉火鍋第一品牌。商圈內(nèi)擺放20把太陽傘進(jìn)行宣傳；（如果可以設(shè)計(jì)，太陽傘以后可以用于贈送商圈周圍的交通崗?fù)?、或是其他一些可增加餐廳展示面場所） *開業(yè)當(dāng)天活動安排：例如 開業(yè)小嘉賓活動小嘉賓資格為生日與開店當(dāng)月月份日期一致，年齡要求6到8歲，人數(shù)限20人以內(nèi) 小嘉賓參加開業(yè)早上的表演參加開業(yè)一周后的大型生日餐會（免費(fèi)贈送小壽星一份兒童餐） 宣傳和報(bào)名方式1） 通過在餐廳門口海報(bào)宣傳2） 通過在商圈發(fā)開業(yè)訊息及生日餐會訊息的DM宣傳 3） 通過學(xué)校收集小朋友資料禮品兌換高峰前的才藝表演（邀請當(dāng)?shù)氐膶W(xué)校小朋友），聚人氣三、開業(yè)后期：開業(yè)后一個月參與社區(qū)活動進(jìn)行品牌宣傳（10月份國慶節(jié)活動、中秋節(jié)活動等） 開業(yè)半個月后外賣宣傳，方便居民用餐，提升餐廳營業(yè)額； 商場內(nèi)指示牌廣告安裝，提升餐廳可見度；開業(yè)半個月后外賣宣傳，方便居民用餐，提升餐廳營業(yè)額；需要市場部支持內(nèi)容：開業(yè)宣傳單設(shè)計(jì)（5萬張） 招聘海報(bào)設(shè)計(jì) 開業(yè)訊息海報(bào) 廣告?zhèn)阍O(shè)計(jì)及采購 開店禮品設(shè)計(jì)及采購 開業(yè)小活動策劃外賣卡的設(shè)計(jì)及印制（1萬張）前期工作計(jì)劃8現(xiàn)今社會有錢人多的是，許多人幾乎天天都在動腦筋找尋新的事業(yè)投資。每一個懷揣投資創(chuàng)業(yè)的人都希望能投資成功，而投資創(chuàng)業(yè)成功的重要時(shí)期就是投資創(chuàng)業(yè)初期的細(xì)節(jié)準(zhǔn)備。“萬事開頭難”，可是只要把投資創(chuàng)業(yè)初期的準(zhǔn)備工作做充足，就能有事半功倍的效果了!在創(chuàng)業(yè)初期，創(chuàng)業(yè)者應(yīng)規(guī)劃的細(xì)節(jié)包括：一、重視并評估自己的財(cái)務(wù)能力 企業(yè)由人才、產(chǎn)品和資金所組成，自有資金不足，往往會