【正文】 告確定的面積為準(zhǔn)；對(duì)于取得預(yù)售許可證的時(shí)間，也盡量避免約定明確的期限。交房時(shí)間以及違約責(zé)任等問(wèn)題，也盡可以在簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)約定。訂立了認(rèn)購(gòu)書(shū)，并不代表就一定要簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)最高人民法院的規(guī)定（我把法律條文念一下）：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收取定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方的原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。因不可歸責(zé)當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還給買(mǎi)受人”。根據(jù)該規(guī)定，我們可以發(fā)現(xiàn)，在簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)以后，是否簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，其實(shí)主動(dòng)權(quán)還是掌握在我們開(kāi)發(fā)商手中的。實(shí)踐中，由于開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е聼o(wú)法簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，從而雙倍返還定金的案例是很少的。如果簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度上漲，我們不想將房屋按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的價(jià)格出售，則可以在商討正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款時(shí)，向購(gòu)房人提出一些苛刻的但同時(shí)又符合法律規(guī)定的條款，如果購(gòu)房者不能接受，從而導(dǎo)致無(wú)法簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講，也已經(jīng)履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定的義務(wù)，無(wú)法訂立正式的合同的責(zé)任就不在我們開(kāi)發(fā)商，我們只需要承擔(dān)返還定金的義務(wù)就可以了。當(dāng)然，這種做法有失誠(chéng)信，對(duì)注重企業(yè)形象的開(kāi)發(fā)商而言，建議不要采用。如果由于購(gòu)房者自己的原因?qū)е聼o(wú)法簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，比如購(gòu)房者不想在購(gòu)買(mǎi)這套房屋，我們開(kāi)發(fā)商就可以不用返還已收取的定金了。三、商品房交付使用時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范。交房，對(duì)我們開(kāi)發(fā)商而言，是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。能否順利交房，標(biāo)志著一個(gè)項(xiàng)目是否順利完成。根據(jù)我們的了解，很少有開(kāi)發(fā)商是順利交付房屋的。在交房過(guò)程中總會(huì)存在種種的問(wèn)題。由于購(gòu)房者的期望值過(guò)高，所以在看到自己購(gòu)買(mǎi)的房屋時(shí)，總會(huì)提出各種問(wèn)題。當(dāng)然，這些問(wèn)題也有合理的也有不合理的。如何在交房時(shí)控制好風(fēng)險(xiǎn)呢？首先，我們開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同約定的交房時(shí)間，交付通過(guò)竣工驗(yàn)收合格的房屋，并能夠提供竣工驗(yàn)收合格的證明文件，按照目前的商品房合同文本的約定，就是應(yīng)當(dāng)提供竣工驗(yàn)收備案證。同時(shí)，應(yīng)制作內(nèi)容完善的《使用說(shuō)明書(shū)》和《質(zhì)量保修書(shū)》。在具備以上證明文件后，我們開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式，通知購(gòu)房者在約定的時(shí)間來(lái)辦理交接房屋手續(xù)，并告知購(gòu)房者應(yīng)攜帶的資料及相關(guān)款項(xiàng)。目前在交接房屋過(guò)程中，購(gòu)房者提出的問(wèn)題主要有幾個(gè)方面：對(duì)房屋本身的質(zhì)量提出問(wèn)題。比如房屋內(nèi)部出現(xiàn)開(kāi)裂、空鼓、室內(nèi)管道銹蝕等現(xiàn)象；對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施問(wèn)題。比如小區(qū)內(nèi)道路沒(méi)有完善了，生活配套設(shè)施不健全等問(wèn)題；對(duì)小區(qū)物業(yè)管理單位以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有問(wèn)題等等。針對(duì)第1項(xiàng)問(wèn)題，可以根據(jù)合同的約定來(lái)解決。在合同條款中有關(guān)于房屋內(nèi)部設(shè)施設(shè)備以及裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合約定時(shí)如何處理的約定，我們開(kāi)發(fā)商可以將該條款設(shè)計(jì)為“由開(kāi)發(fā)商限期整改，整改期間不影響交房”。那么，根據(jù)該約定，購(gòu)房者就不能以房屋存在一些缺陷為理由拒絕接房，從而要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任了。針對(duì)第2項(xiàng)問(wèn)題，我們認(rèn)為，這并不是開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的合法事由。作為開(kāi)發(fā)商，只要交付的房屋符合了合同的約定，并提供了竣工驗(yàn)收合格的證明文件，就已經(jīng)完成了交付房屋的義務(wù)。至于小區(qū)配套設(shè)施的完善與否，并不影響房屋的交付使用。針對(duì)第3項(xiàng)問(wèn)題，因?yàn)槲覀円呀?jīng)委托了前期物業(yè)管理企業(yè)，這些問(wèn)題就由物管企業(yè)去解釋吧。在這里我們要特別提醒一下，如果我們書(shū)面通知了購(gòu)房者來(lái)交接房屋，由于購(gòu)房者自身的原因造成沒(méi)有在約定時(shí)間內(nèi)交付房屋的，按照法律規(guī)定，可以視為房屋已經(jīng)交付使用。購(gòu)房者就應(yīng)當(dāng)在書(shū)面通知確定的時(shí)間，開(kāi)始承擔(dān)物管費(fèi)用。如果房屋在這段時(shí)間出現(xiàn)了毀損，責(zé)任由購(gòu)房者自行承擔(dān)。商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛處理與防范如何在合同中約定違約責(zé)任商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的違約責(zé)任，按照承擔(dān)責(zé)任的主體不同，分為開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任和購(gòu)房者承擔(dān)的責(zé)任。下面我們具體來(lái)分析：開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的原因，主要有交付房屋不符合約定、交付房屋逾期、辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)逾期、交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵等。承擔(dān)責(zé)任的方式，則包括返還房款及利息、賠償損失、支付違約金、或者承擔(dān)維修責(zé)任等。在出現(xiàn)這些問(wèn)題時(shí)，如何處理和防范呢？首先，我們來(lái)分析返還房款及利息，并賠償損失的情況。出現(xiàn)這種情況，則表明出現(xiàn)和合同約定的解除事由。從目前合同約定以及法律規(guī)定來(lái)看，這些事由主要包括以下幾種：開(kāi)發(fā)商交付房屋超過(guò)合同約定的一定期限；開(kāi)發(fā)商辦理完善產(chǎn)權(quán)證書(shū)的時(shí)間超過(guò)合同約定的一定期限；交付的房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，按照最高人民法院司法解釋的規(guī)定，只有在交付的房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，以及房屋存在質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，購(gòu)房者才能要求解除合同。開(kāi)發(fā)商存在嚴(yán)重欺詐行為，導(dǎo)致購(gòu)房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，不能取得房屋的；或者導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同被撤銷(xiāo)、解除，或被確認(rèn)無(wú)效的情況下。具體行為包括：在簽訂合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房銷(xiāo)售許可證、故意隱瞞房屋已經(jīng)被抵押的事實(shí)、故意隱瞞房屋已經(jīng)出售給第三人的事實(shí)或者所銷(xiāo)售的房屋屬于拆遷安置補(bǔ)償房屋的事實(shí)；在簽訂合同以后，未告知買(mǎi)受人又將房屋抵押或者出售給第三人的。出現(xiàn)以上嚴(yán)重欺詐行為，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任是很重的，包括要返還房款及利息，賠償損失，并有可能要另外支付不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，也就是通常所說(shuō)的雙倍賠償。在出現(xiàn)第2種情況下，合同并不必然導(dǎo)致解除。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，此時(shí)，買(mǎi)受人是撤銷(xiāo)權(quán)人。是否選擇解除合同，權(quán)利在于買(mǎi)受人。商品房買(mǎi)賣(mài)合同中也明確約定，買(mǎi)受人有權(quán)要求解除合同，并應(yīng)以書(shū)面形式將解除合同的要求通知出賣(mài)人，書(shū)面通知在送達(dá)出賣(mài)人時(shí)，合同才解除。也就是說(shuō)，在出現(xiàn)逾期交房或者逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，合同處于一個(gè)不確定的狀態(tài)，是否解除或者繼續(xù)履行，關(guān)鍵在于購(gòu)房者的選擇。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)自己的需要，通過(guò)對(duì)合同條款的設(shè)定，來(lái)選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行。比如，開(kāi)發(fā)商可以在合同中明確約定，解除事由出現(xiàn)后，購(gòu)房者應(yīng)在合同約定的期限內(nèi)（可以考慮在10—15天內(nèi)），以書(shū)面形式通知開(kāi)發(fā)商是否解除合同。若買(mǎi)受人沒(méi)有在約定的時(shí)間將解除合同的書(shū)面通知送達(dá)開(kāi)發(fā)商，就視為買(mǎi)受人放棄解除合同的權(quán)利，這樣，買(mǎi)受人就不能要求解除合同，而只能選擇繼續(xù)履行合同，從而只能要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)支付違約金了。若已經(jīng)簽訂的合同中沒(méi)有設(shè)定這些條款，開(kāi)發(fā)商仍然有補(bǔ)救措施。比如可以在出現(xiàn)解除合同的事由后，開(kāi)發(fā)商可以催告買(mǎi)受人在一定期限內(nèi)作出是否解除合同的選擇，若買(mǎi)受人沒(méi)有在合理的期限內(nèi)（可以確定在30天以?xún)?nèi)）作出決定，就視為放棄撤銷(xiāo)權(quán)，從而就只能繼續(xù)履行合同了。通過(guò)以上措施，我們開(kāi)發(fā)商在出現(xiàn)了逾期交房和逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的情況下，就可以掌握主動(dòng)，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)狀況，來(lái)選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行了。因?yàn)?，在房?jī)r(jià)上漲速度很快的情況下，解除合同承擔(dān)違約責(zé)任的成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于將房屋重新收回再次出售所獲得的利益，此時(shí)我們開(kāi)發(fā)商就可以選擇解除合同。而在房?jī)r(jià)上漲幅度很小，或者出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的情況下，開(kāi)發(fā)商就可以選擇繼續(xù)履行合同，僅支付違約金。