北京通州梨園鎮(zhèn)小稿村項(xiàng)目06年初步可行性分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2024-12-04 14:22本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)小稿村，東至群芳六路，西至規(guī)劃后場(chǎng)西路，北至公莊大街，南至規(guī)劃群芳南大街。距本項(xiàng)目約800米。目前位于南部的D-2地塊現(xiàn)狀為小樹林及小部分村民住。宅，其他兩塊用地現(xiàn)狀為村民住宅小商鋪及企業(yè)。建筑控制高度：D-2限高30米，D-3/C-1/B-1限高18米。簽訂出讓合同當(dāng)日，支付出讓金總額的15%作為定金；月息%的比例支付未付款的資金占用費(fèi)。協(xié)議簽訂后2個(gè)月支付20%；土地交付時(shí)間：《土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議》簽訂之日起12個(gè)月內(nèi)，儲(chǔ)備分中心將宗地交付中標(biāo)人。其他要求：項(xiàng)目建設(shè)期限為2年。本項(xiàng)目東側(cè)緊鄰的“天地美墅”是該地區(qū)唯一。慢，今年8月正式開盤進(jìn)入市場(chǎng)銷售。該項(xiàng)目用地為被規(guī)劃市政路分割開來的4塊組成（與。目前已售出70套住宅及5套底商。3~5層板式洋房，6層板樓。多層板樓均價(jià)3400元/平方米，洋房4000元/平方米左右。園林設(shè)計(jì)以“梧桐街”為中心突。建筑形式：6層板樓。
【正文】 存量如在近期釋放，本項(xiàng)目將面臨大量資金（約 億元）占?jí)?、喪失市?chǎng)先機(jī)的不利局面。 對(duì) 策： 爭(zhēng)取通過與通州土地分中心的洽談，對(duì)后期大量土地入市進(jìn)行必要的限制，保護(hù)我方利益；同時(shí)對(duì)可能面臨的不利局 面給予高度重視，進(jìn)行多種開發(fā)方案的準(zhǔn)備，使項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案具有一定的靈活調(diào)整空間。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)： 金融政策的調(diào)整、銷售市場(chǎng)的變化等對(duì)資金占用有重大影響。 對(duì) 策： 在合同談 判中，盡可能減少資金占用總量、延緩資金支出時(shí)間，降低前期資金風(fēng)險(xiǎn)。 五、 主要結(jié)論及建議： 主要優(yōu)勢(shì)： ☆ 處于北京房地產(chǎn)開發(fā) 熱點(diǎn) 地區(qū)之一 ☆ 交通便利 ，城市鐵路等直達(dá)城市中心 ☆ 規(guī)模適當(dāng) ☆ 隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步改善，具有一定的 升值潛力 主要劣勢(shì)： ☆ 付款方式 不利：項(xiàng)目規(guī)定的付款方式為短期 6 個(gè)月內(nèi)付清，前期資金占用量大 ☆ 土地交付周期 長(zhǎng)：土地交付時(shí)間滯后，拆遷周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目啟動(dòng)前資金占用周期長(zhǎng)；拆遷及土地交付期內(nèi)土地及房產(chǎn)市場(chǎng)均存在不確定因素；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不易把握。 ☆ 市政條件 尚未落實(shí)：市政管線接口位置、容量及相關(guān)費(fèi)用需進(jìn)一步 落實(shí) 主要威脅： ☆ 周邊住宅 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 激烈：早期以較低成本取得土地的項(xiàng)目在價(jià)格上比本項(xiàng)目更具競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，一旦市場(chǎng)需求不足，該類項(xiàng)目競(jìng)相降價(jià)，對(duì)本項(xiàng)目銷售威脅較大 ☆ 區(qū)域 土地市場(chǎng)供應(yīng) 大幅放量：本項(xiàng)目周邊較大存量的空置待開發(fā)用地是本項(xiàng)目的潛在威脅 ☆ 東四環(huán) ~東五環(huán)姚家園、青年路一帶國(guó)美、復(fù)地等若干大盤有可能 分流 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶 未來發(fā)展?jié)摿ΓC(jī)會(huì)） ☆ 北京市經(jīng)濟(jì)及 規(guī)劃發(fā)展重心的東移 ☆ 隨著 CBD 開發(fā)進(jìn)度，以央視為代表的極具行業(yè)聚集力的公司入住、寫字樓內(nèi)外資機(jī)構(gòu)的入住、商業(yè)及酒店人流的增加，對(duì)通州住宅類產(chǎn)品的 需求將持 續(xù)增長(zhǎng) ☆ 京哈高速、京沈高速的拓寬改造 （參見附件：“ 京通高速公路將直通京哈高速 通州段將拓寬 10 米 ” ） 等交通基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，通州作為北京與東部周邊省市的紐帶作用加強(qiáng)，對(duì)通州住宅需求圈的擴(kuò)大有積極影響 （如，隨著上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及與周邊城市高速公路的連通，上海房地產(chǎn)的需求范圍已擴(kuò)大至整個(gè)江浙范圍，目前經(jīng)常往返于上海與周邊地區(qū)的江浙商人在上海中高檔住宅的購(gòu)房客戶中占 70%，江浙商人成為上海房地產(chǎn)的主力客戶） 基本結(jié)論 ： 建議投標(biāo)價(jià)： 億元（不超過 億元） 主要依據(jù)： 上述兩方案的經(jīng)濟(jì)分析： 通過對(duì) 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析，認(rèn)為 ~ 億元的投標(biāo)價(jià)，可使本項(xiàng)目開發(fā)獲得合理的投資回報(bào)。 當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)交易價(jià)格： （ 1） 2021 年公開掛牌案例： 2021 年 5 月 10 日 ~24 日“京土整儲(chǔ)掛（通） [2021]014 號(hào)”位置：通州九棵樹 145 號(hào)。建設(shè)用地 萬平方米，建筑面積 萬平方米，土地用途為住宅，掛牌成交價(jià) 億元（七通一平）。 計(jì)算： 樓面熟地價(jià) =17200 萬元 / 萬平方米 =1152 元 /平方米（七通一平） 還原三通一平地價(jià)： 樓面價(jià) =1152 元 /平方米 紅線外市政費(fèi)用按 300 元 /平方米估算 =852 元 /平方米 本項(xiàng)目（三通一平）地價(jià) =852 元 /平方米 *建筑面積 20 萬平方米 = 億元 考慮本項(xiàng)目取得后尚有 1 年拆遷時(shí)間，此期間發(fā)生的土地投資的資金成本約 800~1000 萬元，建議報(bào)價(jià) 億元 1000 萬元 = 億元。 （ 2） 2021 年協(xié)議轉(zhuǎn)讓案例： 據(jù)了解：距本項(xiàng)目東 1 公里某在售住宅項(xiàng)目， 2021 年通過兩次轉(zhuǎn)讓后取得的三手土地的價(jià)格為 80 萬元 /畝（七通一平不含出讓金）；但該項(xiàng)目出讓金享受舊城改造優(yōu)惠政策，每平方米土地出讓金低至幾十元。參照該項(xiàng)目條件，考慮該項(xiàng)目的交易背景為兩次轉(zhuǎn)手后的價(jià)格等因素，建議本項(xiàng) 目報(bào)價(jià) 80 萬 /畝 *200 畝 = 億元。 附件： “京通、京哈高速公路拓寬”的新聞報(bào)導(dǎo) 附表： 項(xiàng)目方案對(duì)比表 疊拼方案測(cè)算： （面積表、成本測(cè)算表、工程付款計(jì)劃表、銷售計(jì)劃表、銷售計(jì)劃圖表、資金計(jì)劃表、資金計(jì)劃圖表、現(xiàn)金流量表、現(xiàn)金流量圖表） 洋房方案測(cè)算： （面積表、成本測(cè)算表、工程付款計(jì)劃表、銷售計(jì)劃表、銷售計(jì)劃圖表、資金計(jì)劃表、資金計(jì)劃圖表、現(xiàn)金流量表、現(xiàn)金流量圖表）
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