北京通州梨園鎮(zhèn)小稿村項(xiàng)目06年初步可行性分析報(bào)告(完整版)
【正文】 主要依據(jù)： 上述兩方案的經(jīng)濟(jì)分析： 通過對(duì) 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析，認(rèn)為 ~ 億元的投標(biāo)價(jià)，可使本項(xiàng)目開發(fā)獲得合理的投資回報(bào)。其可能受到的政策影響將來自于金融政策的調(diào)整（貸款政策的變化、貸款利息的調(diào)整等）。公建計(jì)劃 2021 年8 月開盤，售價(jià) 9280 元 /平方米； 2021 年底完成公建銷售，最高售價(jià) 10000 元 /平方米；公建全程銷售均價(jià) 9800 元 /平方米，銷售期 1 年 6 個(gè)月。 （ 3） 高于周邊項(xiàng)目的市場(chǎng)定位能否與本地區(qū)市場(chǎng)需求高度契合，即能否迅速銷售是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 （ 3） 銷售進(jìn)度計(jì)劃： 2021 年 8 月結(jié)構(gòu)封頂時(shí)開盤，開盤售價(jià) 5300 元 /平方米； 2021年 1 月竣工入住累計(jì)完成銷售 40%（ 萬平方米，約 270 套），售價(jià)調(diào)整至 5600 元 /平方米，銷售回款 億元； 2021 年底累計(jì)銷售 70%（ 萬平方米），售價(jià)調(diào)整至 6000 元 /平方米，累計(jì)銷售回款 億元； 2021 年 9 月完成項(xiàng)目銷售，最高售價(jià)調(diào)整至 6200元 /平方米。 市場(chǎng)調(diào)研（初步）小結(jié)： （ 1） 本項(xiàng)目周邊住宅項(xiàng)目眾多， 15~20 萬平方米的中小型項(xiàng)目占有相當(dāng)比例。 主要賣點(diǎn) ： 大型社區(qū)公園（梨園文化公園、體育公園），運(yùn)動(dòng)休閑社區(qū)。一期 400 套，二期約 700 套，共 1100 套。 開盤時(shí)間 ： 一期 03 年 8 月 入住時(shí)間： 2021 年 10 月 銷售情況： 目前已售出約 540 套，銷售率約 70% 主要賣點(diǎn) ： “浪漫法蘭西、咖啡文化”。底商大部分（項(xiàng)目主干路中 心位置）的商業(yè)均由開發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)。施工進(jìn)度大半已經(jīng)封頂進(jìn)入內(nèi)外裝修及室外工程階段，基本為準(zhǔn)現(xiàn)房 現(xiàn)房階段。 出讓底價(jià)的構(gòu)成：土地出讓金 +開發(fā)補(bǔ)償 費(fèi)（暫按全部地上建筑面積 202130 平方米均為住宅計(jì)算） 出讓金付款方式： （ 1） 簽訂出讓合同當(dāng)日，支付出讓金總額的 15%作為定金； （ 2） 其余部分在 6 個(gè)月內(nèi)全部付清 （ 3） 自簽訂出讓合同第 61 日起，除支付土地出讓金外，須按月息 %的比例支付未付款的資金占用費(fèi)。 土地現(xiàn)狀： 本項(xiàng)目用地為“ L”型三塊土地組成，各塊土地之間被規(guī)劃道路分割。本項(xiàng)目東側(cè)緊鄰的“天地美墅”是該地區(qū)唯一的聯(lián)排別墅項(xiàng)目，目前銷售單價(jià)疊拼 6300 元 /平方米、聯(lián)排 7000~8000元 /平方米，雙拼 9000 元 /平方米。 總 規(guī) 模 ： 占地 32 萬平方米，總建面積 30 萬平方米，容積率 。單套總價(jià) 20~30 萬元。 售 價(jià)： 均價(jià) 3400 元 /平方米。 總 規(guī) 模： 該項(xiàng)目是梨園鎮(zhèn)周邊目前在售的大型項(xiàng)目，占地面積 60 萬平方米，總建筑面積在 80~100 萬平方米，容積率約 。約 1800 套住宅。 開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃： （ 1） 前期進(jìn)度計(jì)劃： 2021 年初簽訂《土地開發(fā)協(xié)議》及《土地出讓合同》； 3 月 ~6月進(jìn)行項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)； 7~9 月完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案報(bào)批； 10 月開始施工圖設(shè)計(jì)， 12 月完成施工圖。 （參見附表“工程付款計(jì)劃表”、“銷售收入計(jì)劃表”及“資金計(jì)劃表”） （ 3） 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率： % 動(dòng)態(tài)投資回收期： 42 個(gè)月（ 3 年 6 個(gè)月） （參見附表“現(xiàn)金流量表”） 基本評(píng)價(jià)： （ 1） 開發(fā)周期較長(zhǎng)： 中標(biāo)后 12 個(gè)月交付土地、地下 3 萬平方米的工程施工及別墅類住宅銷售進(jìn)度較慢等多方原因，造成該方案整個(gè)開發(fā)周期較長(zhǎng)，開發(fā)、銷售完成時(shí)間為 2021 年 9 月。11 月交付入住。 四、 風(fēng)險(xiǎn)分析： 法律風(fēng)險(xiǎn)： 本項(xiàng)目為進(jìn)入土地市場(chǎng)的公開招標(biāo)項(xiàng)目，合同對(duì)方均為政府機(jī)構(gòu)，法律關(guān)系明晰。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)： 金融政策的調(diào)整、銷售市場(chǎng)的變化等對(duì)資金占用有重大影響。參照該項(xiàng)目條件，考慮該項(xiàng)目的交易背景為兩次轉(zhuǎn)手后的價(jià)格等因素，建議本項(xiàng) 目報(bào)價(jià) 80 萬 /畝 *200 畝 = 億元。 五、 主要結(jié)論及建議： 主要優(yōu)勢(shì)： ☆ 處于北京房地產(chǎn)開發(fā) 熱點(diǎn) 地區(qū)之一 ☆ 交通便利 ，城市鐵路等直達(dá)城市中心 ☆ 規(guī)模適當(dāng) ☆ 隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步改善，具有一定的 升值潛力 主要劣勢(shì)： ☆ 付款方式 不利：項(xiàng)目規(guī)定的付款方式為短期 6 個(gè)月內(nèi)付清，前期資金占用量大 ☆ 土地交付周期 長(zhǎng)：土地交付時(shí)間滯后，拆
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