【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。

　　

【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 炒家入市可以迅速增加市場熱度，有效炒作并提升價(jià)格。 （ 4）明升價(jià)格法 在本項(xiàng)目形成一定市場熱度時(shí)，公開告知市場在一定期限或達(dá)成一定銷量后較大幅度上調(diào)價(jià)格，并對價(jià)格提升加以炒作，迅速形成市場影響及聲勢，可引發(fā)市場搶購。 第九章 項(xiàng)目包裝策略 一、項(xiàng)目形象包裝 項(xiàng)目形象包裝 —— 除了項(xiàng)目命名、項(xiàng)目標(biāo) 識、項(xiàng)目內(nèi)環(huán)境營造、項(xiàng)目內(nèi)外觀裝飾外，還涉及到項(xiàng)目進(jìn)入銷售期時(shí)，銷售渠道中一切銷售環(huán)節(jié)的形象包裝。比如：售樓處、展銷廳、項(xiàng)目展示（促銷）會、施工圍墻、樓體外圍、看樓專車、樓書、宣傳（冊）單張、展板、掛歷、禮品、手袋、銷售人員服裝等等，以項(xiàng)目標(biāo)識為核心，貫穿整個(gè)項(xiàng)目營銷始末，使之反復(fù)出現(xiàn)在鄭州市民的視線內(nèi)，造成長期性似有似無的視覺刺激，使鄭州市民逐步對項(xiàng)目品牌從感觸到熟悉。 形象代言人策略 選擇合乎目標(biāo)市場要求的、具體的人作為本項(xiàng)目的代言人。具體操作為： A、 選擇一個(gè)中年男子做形象代言人，此代言人符合鄭州市 民的一般特征，為一企業(yè)管理者，不一定要帥，但要健康，富有魄力，有良好的氣質(zhì)，富有睿智，有一定的親和力。 B、 以他的形象貫穿于整個(gè)銷售推廣的過程中，例如廣告、賣場包裝等 售樓處包裝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）售樓處名稱 建議選用：金成?國貿(mào)大廈銷售中心 （ 2）位置 建議售樓處主廳設(shè)置在大廈東側(cè)寫字樓入口大堂處。 理由： A、 交通主干道紫荊山路，便于展示； B、 空間開闊，光線較好； C、 雙層挑高，裝修后富有氣派，亦便于做銷售現(xiàn)場的包裝和氣氛渲染，有良好的形象，符合大樓的形象和檔次； D、 與目前的施工入口有一定程度的分離，不受施工影響； E、 該位置在 交通動線上容易安排，方便客戶看樓。 F、 使用約 8個(gè)月時(shí)間，到入伙時(shí)，大樓銷售可達(dá) 70%左右，對業(yè)主入住不構(gòu)成妨礙。 （ 3）功能布置 從一般的客戶看樓程序和需求出發(fā)，建議售樓處有如下功能分布：輻射區(qū)、迎賓區(qū)、接待區(qū)、模型區(qū)、展板區(qū)、洽談區(qū)、銷控區(qū)、辦公區(qū)。 （ 4）基本要求 A、 格調(diào)現(xiàn)代、簡約、莊重、高雅；又不失輕松歡快氣氛，使人樂于留連，具有親和力； B、 具有吸引和聚集人流功能； C、 能產(chǎn)生強(qiáng)烈的現(xiàn)場促銷效果； D、 功能分區(qū)明確，有利于分解售樓處內(nèi)的客流，形成合理流程。 （ 5）裝修風(fēng)格 裝修風(fēng)格：實(shí)用性、現(xiàn)代性的濃縮型商務(wù)辦公區(qū) 域。 現(xiàn)代、氣派、簡潔明快、富有沖擊力。 A、突出基本營銷主題： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 鄭州純商務(wù)辦公領(lǐng)地 新時(shí)代歐美時(shí)尚辦公概念 B、突出項(xiàng)目的品位和品質(zhì) 裝修尤其要注重一些細(xì)節(jié)問題，例如：顏色的搭配和反襯，飾物的處理，燈光的調(diào)和，反映人性化的小提示等等；以彰顯檔次的冷色調(diào)為主，而在飾品的選擇上宜大量采用暖色調(diào)，冷暖搭配，莊重而不失活潑。 （ 6）裝飾建議 A、 燈光建議分明亮區(qū)與柔和區(qū)，洽談區(qū)應(yīng)柔和、參觀區(qū)應(yīng)明亮、模型區(qū)則可制造暗區(qū)、靠模型燈光給客人感受燈光效果和夜景效果，創(chuàng)造獨(dú)特的“夜景銷售區(qū)”。 B、 大廳入口處設(shè)計(jì) —— 10 余平方米的 玻璃燈箱地面，箱底是鄭州中心一帶人文地理示意圖（標(biāo)明周圍重點(diǎn)大配套項(xiàng)目），讓客人一進(jìn)門，即是踩在位置圖上，感受成熟區(qū)域與黃金地段，如果不可行，則可直接將位置與配套示意圖描在大廳入口的地面上。 （ 7）主要內(nèi)容配置 A、 接待臺、展板（包括廣告板、效果圖、說明圖）、燈箱廣告、樓盤模型、戶型設(shè)計(jì)模型、銷售進(jìn)度表、售樓書、折頁、手袋、各功能標(biāo)志（如銷售人員工作牌、接待處、交款處等）椅、臺、飲水機(jī)等。 B、 接待臺不必做得過長、過于莊重，看起來象審判臺，而應(yīng)設(shè)計(jì)得纖秀輕巧，設(shè)置四人接待臺即可，淡化“強(qiáng)大”的接待陣容；為接待人員專 設(shè)幾個(gè)小洽談臺，作為分散接待點(diǎn)，有利于將銷售人員分散開來。 C、 考慮到本寫字樓的檔次和購買寫字樓客戶的特點(diǎn)，專設(shè)一組豪華型組合沙發(fā)，在此非指材料上的豪華，而是指沙發(fā)配備上，比如，一組（ 3+2） +3+2 組合沙發(fā)和茶幾、方幾等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 D、 展板建議采用懸空垂吊的方式置于售樓處，裝點(diǎn)氣氛的同時(shí)能消除空曠感。墻面展板內(nèi)容：項(xiàng)目各戶型透視圖、主要交通及建筑物圖片、地理規(guī)劃圖、小區(qū)總體平面布局圖、辦公單元室內(nèi)布置、發(fā)展商背景介紹、付款方式等。 E、 大廳玻璃窗內(nèi)可設(shè)計(jì)懸掛式雙面展板，內(nèi)外都可觀看。 F、 內(nèi)形象墻：是營銷接待中心的形象標(biāo)志，主要 突出項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志。形象墻前面是接待臺及資料臺，是銷售人員接待客戶和派送資料的場所。 （ 9）關(guān)于風(fēng)水 由于本項(xiàng)目正門朝東，按照風(fēng)水學(xué)：門位正東，財(cái)位西南，旺位西北，因此售樓處安排在旺位迎賓，財(cái)位洽談簽約。 （ 10）其它 A、現(xiàn)場 VCD 及音響設(shè)備 B、現(xiàn)場花草、植物 C、 現(xiàn)場布藝：天花用幾條黃色布幔橫向呈波浪型吊置于售樓處上方，售樓處大廳內(nèi)結(jié)構(gòu)柱用金色布圍繞包裹。 D、 桌、椅、臺：洽談臺用一米左右高的隔板分隔成四組獨(dú)立談判空間，空間大而且富有一定的私密性。 E、 樓盤模型展示區(qū)地面墊高約 5 公分。 樣板房 （ 1）樣板 房套數(shù)和朝向：樣板房是最犀利和直觀的銷售武器，在考慮工程進(jìn)度、景觀視野角度的原則下，建議選擇 16 層做樣板層展示，公共部分的裝修可參照今后實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)，從景觀、視覺效果及促銷角度考慮，建議選擇東北向和西北向做樣板房，從實(shí)際效果和成本控制考慮，建議做 2套樣板房，單拼和雙拼在以上建議方位各做一套。 （ 2）樣板房選址：為提升物業(yè)形象，增強(qiáng)現(xiàn)場促銷力，樣板房所在的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 層數(shù)設(shè)置為樣板層，除特別裝修的兩套樣板房外，全部按交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修好。公共部分建議 16 層半層走廊、電梯間、洗手間裝修好。 （ 3）由專人負(fù)責(zé)樣板房和樣板層的裝修監(jiān) 督以及辦公家私和裝飾品的選擇和購買工作。 （ 4）樣板房裝修風(fēng)格 A、單拼樣板房：建議東北角 風(fēng)格： 經(jīng)濟(jì)實(shí)用型，現(xiàn)代主義簡約風(fēng)格 功能設(shè)置：一個(gè)財(cái)務(wù)室和一個(gè)經(jīng)理室，其余為開放式辦公單元。 要求：去掉現(xiàn)有辦公單元內(nèi)的兩個(gè)衛(wèi)生間，增加實(shí)用性。 B、雙拼樣板房：建議西北角 風(fēng)格：莊重、氣派、典雅、富有時(shí)代氣息 功能設(shè)置：一個(gè)總經(jīng)理室、兩個(gè)部門經(jīng)理室、一個(gè)小型會議室、一個(gè)財(cái)務(wù)室，其余為大開間辦公格局。 要求：去掉現(xiàn)有辦公單元內(nèi)的兩個(gè)公共衛(wèi)生間和一個(gè)經(jīng)理室衛(wèi)生間，只需保留一個(gè)經(jīng)理室衛(wèi)生間，增加經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性和辦公空間 的開闊性。 項(xiàng)目外包裝 （ 1）售樓外廣場包裝建議 A、 在紫荊山路和商城路交匯處，清理出一個(gè)呈扇形對外開放的小廣場 B、 將扇形小廣場布置成休閑小廣場，具體內(nèi)容有： 運(yùn)用盆栽做出一定的綠化造型； 放置一些造型前衛(wèi)的休閑座椅，以留住人流，聚集人氣。 C、 廣場設(shè)置一定要求的燈光設(shè)施，售樓中心外墻安裝射燈照射售樓處，大廈東北角的小廣場上安裝地?zé)粽丈湔髽?，夜晚打開燈光，通過燈光吸引過往行人的注意。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 D、 立標(biāo)準(zhǔn)旗桿，利用目前金成公司已有的保安隊(duì)伍，每天早晨舉行升旗儀式，以產(chǎn)生社會傳播效應(yīng)，提升項(xiàng)目檔次形象，利于商場尤其是寫字樓 的銷售和經(jīng)營。 E、售樓處門口布置紅色迎賓地毯，布置路旗、看板、空中氣球、條幅、彩旗、營造熱賣氣氛。 F、售樓處上方設(shè)置一大型廣告牌，傳達(dá)大廈形象。在一層外立面沿商城路和紫荊山路采用噴繪包裝。 （ 2）工地形象包裝 根據(jù)營銷推廣主題，重新制作圍墻廣告。沿商城路和紫荊山路圍墻上掛紅燈籠，渲染現(xiàn)場氣氛。 （ 3）現(xiàn)場導(dǎo)視系統(tǒng) A、 由專業(yè)公司系列設(shè)計(jì)項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)（結(jié)合標(biāo)識等平面設(shè)計(jì)）、形式別致，靈活多樣，包括歡迎牌、指示牌、溫馨的警告牌、各類型功能標(biāo)牌等，方便引導(dǎo)客戶現(xiàn)場參觀。各功能區(qū)包括接待臺、財(cái)務(wù)室、辦公室、洗手間、 去樣板房的通道、每層單層銷控示意、溫馨提示等都做好標(biāo)識牌。 B、 制作銷售人員、辦公人員工作牌、卡片，統(tǒng)一著裝，銷售人員服裝采用暖色系，建議絳紅色。 C、 寫字樓每一層的平面做一張 ，直接進(jìn)行單層銷控示意，使客人圖上看樓一目了然，同時(shí)也做一幅總銷控表，方便銷售管理，樣板層適當(dāng)位置設(shè)置溫馨提示。 D、 現(xiàn)場導(dǎo)視系統(tǒng)采用統(tǒng)一的風(fēng)格和色彩。 E、 樓體建議用鋼管字，夜間配合燈光效果。 F、 項(xiàng)目主要入口設(shè)立廣告牌，畫面格調(diào)簡潔清新，加強(qiáng)項(xiàng)目的導(dǎo)視效果。 地盤圍墻應(yīng)烘托出與整體形象相符的裝飾外墻，新穎不落俗，切合“歐 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 美時(shí)尚辦 公”主題，給人較強(qiáng)的視覺沖擊力。 看房通道 看房通道須專門包裝，要求鮮明，通道明亮、潔凈、舒適。通往樣板房的通廊地面鋪設(shè)紅色地毯，墻面用噴繪畫裝飾好。 二、形象推廣策略 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售成功的關(guān)鍵之一在于開盤預(yù)售成功，而預(yù)售成功的關(guān)鍵在于建立起客戶對本項(xiàng)目的投資升值能力的想像空間。具體而言，就是通過銷售質(zhì)素的完善在市場上塑造出項(xiàng)目形象，以吸引客戶入市。 從本項(xiàng)目實(shí)際出發(fā)，應(yīng)從以下兩個(gè)方面著手開展： 項(xiàng)目理念包裝 歐美時(shí)尚辦公 新時(shí)代新發(fā)展 新視界 發(fā)展商實(shí)力宣傳 （ 1）金成地產(chǎn)實(shí)力宣傳 主體內(nèi)容為：突出金成地產(chǎn)公司有十一年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在鄭州開發(fā)量大，宣傳金成地產(chǎn)公司以往的開發(fā)歷史，突出企業(yè)對鄭州市房地產(chǎn)市場中所做的貢獻(xiàn)，并借金成地產(chǎn)十一年慶的契機(jī)，宣傳十一年發(fā)展里程。 （ 2）、金成地產(chǎn)經(jīng)營理念和信譽(yù)度宣傳 主體內(nèi)容為：突出老牌地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)理念先進(jìn)，精益求精、長于技術(shù)、有社會責(zé)任感的形象和姿態(tài)，其業(yè)績與實(shí)力得到政府、社會的高度認(rèn)同，并借十一年慶之機(jī)回饋客戶，回饋社會。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第十章 分階段推廣策略 一、導(dǎo)入期推廣策略 整合營銷策略 —— “蓄水池”策略 此階段一方面積累客戶，為正式開盤創(chuàng) 造有利形勢，一方面試探市場反應(yīng)，以便對銷售計(jì)劃做出相應(yīng)調(diào)整，另一方面為項(xiàng)目造勢，確立項(xiàng)目形象。 目的：初步展示金成國貿(mào)大廈的形象及樹立“歐美時(shí)尚辦公，一站式商務(wù)”的社會認(rèn)知度，營造鄭州市寫字樓市場全新的辦公概念，引起社會轟動效益，達(dá)到鄭州市“半城皆知”的程度，搶占市場先機(jī)及早圈定市場份額，為下一階段開盤銷售做好“蓄水池”和造勢的功能。 導(dǎo)入期造勢策略 （ 1）軟文炒作 A、 與河南商報(bào)共同舉辦一個(gè)主題為“辦公室的故事”的專欄，討論的話題可以是圍繞辦公室所發(fā)生的各方面的事情，如工作經(jīng)歷、辦公室花絮、事業(yè)、情感等， 每周一至周五均上專欄，舉辦專欄的時(shí)間為一個(gè)月，即在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，大約發(fā)布 30 篇應(yīng)征文章。 B、 在大河報(bào)、經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報(bào)上炒作“歐美時(shí)尚辦公，一站式商務(wù)”概念，將歐