【導(dǎo)讀】東、新東站、地鐵，雄踞中原崛起經(jīng)濟制高點。2021年底河南省共有星級酒店477家，客房出租率約為60%。國際飯店、鄭州裕達(dá)國貿(mào)酒店，河南中油花園大酒店。每年呈穩(wěn)定上升趨勢。一間精品會議酒店要做到從客人進入酒店到離開的每。一個枝節(jié)都要顧及，每一個細(xì)節(jié)的安排都直接影響著顧客的滿意度。餐飲及其它收入。特魅力與個性特征，實現(xiàn)提升酒店產(chǎn)品質(zhì)量和品位的目的。企業(yè)為主力軍的各大房產(chǎn)開發(fā)商，都紛紛投入巨資經(jīng)營五星級酒店。團、興亞國際俱樂部酒店、裕達(dá)國貿(mào)集團、中國民航河南省管理局等。而鄭州市酒店行業(yè)也將。進行重新洗牌，優(yōu)勝劣汰。這一改變也必將帶來酒店客源優(yōu)勢的重組，人數(shù)規(guī)模原多功能廳。不僅要求建筑設(shè)備十分豪華，具有豪華氣氛，環(huán)境優(yōu)美，令顧。市區(qū)中心，緊鄰省行政中心。檔、豪華材料，工藝精致，具有突出風(fēng)格。設(shè)有接待大型會議或其它。各酒店在客源市場上較為重視商務(wù)公司及各種會議團體；高、給客人選擇的余地也很多；

　　

【正文】 元每平方米的 土建工程造價 標(biāo)準(zhǔn)，那么本項目主體建安工程費投資： 1800 元 / 23 平方米 =9345萬元 ,本項目后期 投資 總 額 :20640萬9345 萬 =11295萬元。 根據(jù)酒店行業(yè)基本指標(biāo)數(shù)據(jù)和本項目的 建筑特點， 預(yù)計擬建項目后期設(shè)備安裝、酒店、 及附屬設(shè)施整體裝修工程 分?jǐn)偟娇头可?平均造價為： 44 萬元 /間客 房。 （ 由于本項目主體工程已由業(yè)主所有者 單位自行 建造，投資者只需對 剩余 設(shè)備安裝 工 程和酒店 及附屬 設(shè)施、 裝修工程進行投資 ） 注：以上造價為方便統(tǒng)計，所以 包括了休閑、餐飲、娛樂 、配套設(shè)備設(shè)施的綜合統(tǒng)計數(shù)，具體細(xì)分需要方案確定后，由設(shè)計單位與管理方共同確定，以上為預(yù)估值。 投資回報估 算 在此結(jié)合上一部分的酒店行業(yè)投資分析，并根據(jù)以上所述當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)的經(jīng)營狀況、中國四五星 級酒店的平均造價等市場平均數(shù)據(jù)，對擬建項目酒店部分進行了初步的估 算。 說明： ? 平均房價：第一年為 800 元 /間 /晚，往后逐年按 5%6%遞增 ? 平均 出租率：第一年為 60%，往后逐年遞增 2% 根據(jù)酒店行業(yè)相關(guān)理論，檔次、設(shè)施以及所提供的服務(wù)相同的酒店，平均入住率隨客房數(shù)的上升而呈現(xiàn)出下降的趨勢。 ? 客房部營業(yè)收入：按酒店年可出租房間數(shù)平均房價平均出租率經(jīng)營天數(shù)計算 ? 258 間房：按客房部營業(yè)收入占總營業(yè)收入的約 50%60% 24 計算 ? 餐飲總營業(yè)毛利 :根據(jù)全國四星級及五星級酒店餐飲毛利率60%計算 由于客房數(shù)量相應(yīng)增加，根據(jù)酒店行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，并不需要將所有配套功能都按比例地增加或減少，只需要對部分配套功能作調(diào)整，如餐飲配套設(shè)施等。 ? 所得稅前經(jīng)營利潤：根據(jù)去年全 國四星級及五星級酒店的經(jīng)營利潤占總營業(yè)額的比例，按酒店總營業(yè)收入的 35%38%計算 。 25 方案： 258 間房 造價按 44萬元 /間客房計算，投資總額為： 258間 44萬元 /間＝ 11352萬元； 按經(jīng)營利潤推算，投資回報期約為 10年 ，同類型及規(guī)模酒店投資回報期約 11年 第一年度 第二年度 第三年度 第四年度 第五年度 第六年度 第七年度 第八年度 第九年度 第十年度 平均房價（元 /間 /晚 ) 800 800 848 848 898 898 952 952 1009 1009 平均出租率 65% 67% 69% 71% 73% 75% 77% 79% 81% 83% 經(jīng)營利潤 22， 207， 928 24， 587， 352 26， 742， 300 26， 544， 206 29， 583， 916 29， 865， 006 31， 873， 748 33， 948， 318 35， 550， 330 32， 432， 728 累計折舊 135， 1600， 00 121,644,000 108,128,000 94,612,000 81,096,000 67,580,000 54,064,000 40,548,000 27,032,000 0 每年純利潤 1， 258， 558 859， 854 2， 846， 178 2， 825， 436 5， 007， 528 5， 732， 792 4， 814， 210 6， 412， 448 8， 355， 024 7， 206， 620 累計經(jīng)營純利潤 1， 258， 558 398， 704 2， 247， 474 5， 272， 910 10， 280， 438 16， 013， 230 20， 827， 440 27， 239， 888 35， 594， 930 4， 201， 550 表格說明：經(jīng)營至第 10年度結(jié)束，獲 純 利 27239888 元，等于一年的投資折舊，在第九年度經(jīng)營至第 10個月，已可完全收回所有的投資 備注： ，實際成本以設(shè)計定案 最終實測數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 酒店經(jīng)營狀況為參考，在酒店落 成開業(yè)前將根據(jù)當(dāng)時經(jīng)濟狀況，內(nèi)外部條件等各方客觀因速作進一步測算 。 26 商場租金收入 估算 目前我們按照 平均每平方米 5000 元售價測算租金，那么 12021平方米商場總售價為 6000 萬元， 按照 5％回報 率 返算租金應(yīng)該每年300 萬元 。 地下超市租 金收入估算 按照每平方米每月十元的租金， 4000 平方米地下超市每年租金：4000 平方米 10 元 /月 12 月 =48 萬元 商場和地下超市每年租金收入約 350 萬元。（注：本項目投資估算分析只包括酒店項目，商場和地下超市租金收入及運營費用不包括在內(nèi) ，由業(yè)主所有者單位自行 決定其經(jīng)營方式 ） 建設(shè)進度預(yù)計 本酒店項目建設(shè)進度大約擬在十八 個月內(nèi)完成。 具體安排如下： 年 月 — 年 月：各建筑工程主體完工，進行項目 驗收，人員聘用及培訓(xùn)完畢 年 月 — 年 月：項目及工程試運行 結(jié) 論 通過以上的論述和分析，我們對鄭州市鑫地 國際 大 酒店 項目得出以下的結(jié)論： 27 以上 研究 和分析結(jié)果表明，本項目作為酒店進行經(jīng)營，具有良好的投資環(huán)境和較為理想的客源基礎(chǔ)，從 項目的地點、環(huán)境、規(guī)模、功能、標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的市場需求狀況來看，長期內(nèi)本項目具有良好的投資價值 。 在經(jīng)過一系列的初步計算后，從投資額和投資回報期結(jié)合地區(qū)經(jīng)營環(huán)境，平衡風(fēng)險的角度考慮 ,該項目在 258 間 /套客房的規(guī)模下，其投資額預(yù)計分別為 億，其投資回報年限約 為 10 年對于中國酒店業(yè)高端酒店平均 1112 年的投資回報年限，具有較強的投資比較優(yōu)勢。 河南躍達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)營策劃有限公司