【導讀】OHSASI18001三個國際標準化體系的認證。擁有總資產(chǎn)約20億元，技術(shù)人員400多人。國際旅游度假區(qū)，開發(fā)建設(shè)周期為8年。為1億元整；經(jīng)營范圍為生態(tài)旅游觀光、服務(wù)，養(yǎng)老養(yǎng)生，園區(qū)開發(fā)，特色農(nóng)業(yè)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，物業(yè)管理等。院植物研究所建立景觀植物示范基地合作關(guān)系。島市黃島區(qū)藏南鎮(zhèn)，東南瀕臨黃海，與韓國、日本隔海相望。位于青島市黃島區(qū)中部藏南鎮(zhèn)，陡崖子水庫以北，藏馬山山脊線以南。項目建筑面積約32600平方米，道路鋪設(shè)和綠化面積約53萬。萬元由建設(shè)單位自籌。本項目建設(shè)期為年，即從2021年1月至2017年6月。品牌樹立為前提，通過本項目的開發(fā)，逐步豐富度假區(qū)旅游產(chǎn)品體系，2021年12月對外公布《中國旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃。12%，旅游消費相當于居民消費總量的比例達10%。建成將為進一步提升藏馬山的文化旅游產(chǎn)業(yè)品質(zhì)做出創(chuàng)造性貢獻。十二五期間，國家致力于推動文化產(chǎn)業(yè)成。旅游接待人次每月呈現(xiàn)持。續(xù)、快速增長的強勁勢頭。

　　

【正文】 2520 % 住宿收入 按入園人次的 15%測算 萬人次 9 200 1800 % 森林公園 門票 按入園人次的 50%測算 萬人次 30 30 900 % 拓展訓練 按接待能力的 60% 萬人次 10 200 2021 % 滑雪場 門票 按接待能力的 60% 萬人次 30 108 % 雪具租賃收入 按接 待能力的 60% 萬人次 150 540 % 動物園 門票 按入園人次的 30% 萬人次 18 40 720 % 小動物認養(yǎng) 360 % 植物園 門票 按入園人次的 40% 萬人次 24 20 480 % 藏馬莊民俗村 管理咨詢收入 招商引入客戶 60 余家，按收入額 20%分成 420 % 御馬場 表演門票 按入園人次的 30% 萬人次 18 60 1080 % 乘馬體驗收入 按入園人次的 15% 萬人次 9 30 270 % 直升機觀光 機票收入 按入園人次的 5% 萬人次 3 300 900 % 滑翔翼基地 設(shè)施租賃收入 按接待能力的 50% 萬人次 120 60 % 培訓收入 按接待能力的 50% 萬人次 5000 250 % 汽車營地 門票 按接待能力的 80% 萬人次 8 15 120 % 住宿收入 按接待能力的 50% 萬人次 80 96 % 管理咨詢收入 招商引入樂團、燒烤、篝火晚會等，按收入額20%分成 80 % 主停車場 停車費收 入 旺季停車場預計使用 車次 車次 15 10 150 % 擺渡載客收入 電瓶車乘坐人數(shù)按入園人次的 40% 萬人次 24 10 240 % 其他收入 冷飲、小 商品等 平均每月 35 萬元 420 % 合計 19064 表 112 項目成本費用預測 表 項目 測算依據(jù) 單位 單價 (元 ) 數(shù)量 金額 (萬元 ) 一、成本費用 工資及附加費 其中 60%為保安、保潔人員 人 .年 36000 220 792 辦公通訊費 每月平均 萬元 月 32021 12 宣傳推介費 五一、十一兩次集中宣 傳 次 600000 2 120 水電費 旺季 20 萬 /月，淡季 7萬 /月 月 95000 12 114 綠化養(yǎng)護費 每月平均 18 萬，養(yǎng)護 7個月 月 180000 7 126 外協(xié)費用 外聘演出團體、教練等 150 車輛燃修費 輛 60000 10 60 維修保全費 30 餐飲成本 按餐飲收入的 30% 756 動物喂養(yǎng) 草料、飼料等 120 其他 60 二、營業(yè)稅金及附加 根據(jù)收入及適用稅率 三、利息 根據(jù)貸款余額及基準 利率上浮 15% 四、折舊費 合計 表 113 項目 利潤 預測 表 年度 2021 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 達產(chǎn)程度 30% 50% 70% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 營業(yè)收入 9532 成本費用 折舊及攤銷 營業(yè)稅金及附加 利息支出 利潤總額 *未彌補虧損 0 0 0 0 企業(yè)所得稅 0 凈利潤 投資凈利率 (取第 6 年 ) % 表 114 項目現(xiàn)金流量表 項目 2021 2021 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 20262034 一、現(xiàn)金流入 0 9532 13345 17158 17158 17158 17158 17158 17158 17158 后 9 年凈現(xiàn)金流不變，按年金現(xiàn)值折現(xiàn)到第 11 年末 營業(yè)收入 9532 13345 17158 17158 17158 17158 17158 17158 17158 二、現(xiàn)金流出 27681 23593 14814 6607 6047 建設(shè)投入 27681 20210 10000 成本費用 營業(yè)稅金及附加 企業(yè)所得稅 0 利息 三、凈現(xiàn)金流 27681 17874 5282 7317 10160 10286 10413 10551 10720 10899 11111 四、凈現(xiàn)金流現(xiàn)值 27681 16550 4529 六、凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(NPV) 27681 44231 48760 42951 35483 28483 21920 15764 9973 4520 七、內(nèi)部收益率(IRR) % 八、銀行貸款 20210 10000 九、當年還貸 3000 3000 3000 3000 4000 4000 5000 5000 十、年末貸款余額 20210 30000 27000 24000 21000 18000 14000 10000 5000 0 動態(tài)投資回收期 表 115 項目敏感性分析 一覽表 指標變化狀況 凈利潤 (按彌補虧損后次年 ) 投資凈利率 項目凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 動態(tài)投資 回收期 基本方案 % % 投資額超支 5% % % 收入減少 5% % % 成本費用超支5% % % 第 12 章 項目風險分析 項目在建設(shè)和經(jīng)營期間，可能面臨財務(wù)風險、市場風險、政 策風險、環(huán)境風險、安全風險、管理風險等幾種經(jīng)營風險。 財務(wù)風險 財務(wù)風險是指在各項財務(wù)活動過程中，由于內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預料或控制的不確定因素的作用，財務(wù)狀況具有不確定性，使企業(yè)在一定時期內(nèi)所獲取的財務(wù)收益與預期收益發(fā)生偏離的可能性，按其基本活動內(nèi)容，財務(wù)風險主要可分為經(jīng)營風險、投資風險和融資風險三種。 經(jīng)營風險是指企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變動、經(jīng)營方式的改變或經(jīng)營決策的失誤等所產(chǎn)生的風險。本項目從經(jīng)營方式上看，由于設(shè)計的經(jīng)營產(chǎn)品內(nèi)容豐富多樣，包括休閑、運動、購物、商務(wù)、觀光等，因而項目的經(jīng)營風險較低。 融資風險。項目擬通過銀行貸款 30000 萬元，于是產(chǎn)生一定的融資風險。項目正式運行盈利后，應(yīng)按照貸款合同的規(guī)定及時償還貸款，以降低項目的融資風險。 開發(fā)運作風險 一是項目高級運營團隊的變動風險，包括董事會與總經(jīng)理之間、高層管理人員之間的協(xié)調(diào)、溝通與配合程度、管理層的變化對度假區(qū)的運營影響較大，需注意以制度進行調(diào)控和修整。二是品牌管理風險。目前在市場上還少為人知，其品牌推廣和市場接受程度還有待考驗。 市場風險 主要指游客旅游偏好的變動、人均可支配收入的波動、宏觀經(jīng)濟環(huán)境的波動、競爭與替代產(chǎn)品 的出現(xiàn)等。 游客的旅游偏好變動會影響其旅游消費的選擇；人均可支配收入的波動包括必要支出項變動（月租、月供、孩子的教育支出增加等），以及各種收入變動，影響人們出游的頻率、消費水平，反映在項目營業(yè)上，最終歸結(jié)為營業(yè)收入的波動。 宏觀經(jīng)濟環(huán)境的波動，包括 GDP 的波動和貨幣政策調(diào)整等，可能影響到整個市場的消費環(huán)境與結(jié)構(gòu)的變化，或刺激、或抑制度假、旅游、娛樂與文化消費的增長，中國的經(jīng)濟可以預測在未來的二十年內(nèi)仍能保持快速地增長，中國國民的收入將繼續(xù)得到改善，因此在項目經(jīng)營期內(nèi)宏觀經(jīng)濟環(huán)境會朝著有利于項目經(jīng)營的方向發(fā)展 ，所帶來的負面影響較小，或較短暫。 競爭或替代性產(chǎn)品是市場發(fā)展的必然規(guī)律，任何地區(qū)都無法回避。大青島地區(qū)類似競爭性產(chǎn)品或替代產(chǎn)品等，這類影響將會對項目發(fā)展產(chǎn)生較大影響。因此需緊密關(guān)注和收集相關(guān)市場信息和情報，及時對該類風險進行評估并適時做出經(jīng)營策略的調(diào)整。 總之，項目的經(jīng)營會遇到市場風險。對這類風險的應(yīng)對措施有改變項目的營銷策略，如根據(jù)市場變化適時地調(diào)整廣告宣傳力度等，更新度假區(qū)項目經(jīng)營內(nèi)容，以及擴大度假區(qū)規(guī)模等。總體而言，這類風險對本項目的經(jīng)營帶來的風險不大。 政策風險 政策風險包括稅率調(diào)整、假 日制度變更、票價政策的變化等。 稅率調(diào)整將直接影響度假區(qū)的經(jīng)營利潤，度假區(qū)可以通過調(diào)整服務(wù)價格或調(diào)整其他收入構(gòu)成或成本來應(yīng)對。 假日或休息日制度的變更包括帶薪假期制度及其實施覆蓋的范圍、國內(nèi)長假的調(diào)整、法定工作時間等。預計帶薪假期制度的出臺和實施對本項目會帶來較大的積極效應(yīng)。至于法定工作時間的調(diào)整，會直接影響人們可支配休閑時間的長短，這將對人們出游的時間和機會產(chǎn)生作用。這項風險極小，短期內(nèi)不會出現(xiàn)變化。 政策的調(diào)整，將影響人們出行的便利程度，反映在業(yè)績上表現(xiàn)為度假區(qū)市場地理滲透率的擴展或伸縮。這類風險的應(yīng)對 措施主要是調(diào)整項目的經(jīng)營策略，以適應(yīng)相關(guān)政策的調(diào)整。 行業(yè)風險 旅游業(yè)正在發(fā)展成為世界上最大和增長最快的產(chǎn)業(yè)之一。按照發(fā)達國家的經(jīng)驗，在人均 GDP 達到 1000 美元后，旅游的大眾化、普遍化便開始迅猛發(fā)展。同時世界休閑組織預測：人均 GDP 達到 2021 美元，是休閑需求急劇增長的門檻，它形成對休閑的多樣化需求和選擇；人均 GDP 達到 3000 美元，度假需求普遍產(chǎn)生。從項目區(qū)的三大目標市場看，其人均 GDP 均超過 3000 美元，度假需求十分旺盛，而度假區(qū)的建立正是順應(yīng)了這一市場趨勢，因此項目的行業(yè)風險小。 環(huán)境風險 近年來，大范圍傳染病的風險頻率增大，且其影響的程度有增強的趨勢，在項目經(jīng)營中，需注意準備相關(guān)的防控和規(guī)避措施。 安全風險 主要指游客安全事故?？傮w上講本項目所涉游客安全風險較小。不過，濱湖項目還存在一定的安全風險，需要在安全引導、安全防范等方面加強工作。萬一發(fā)生事故，及時向當事人家屬、社會、媒體公開事故處理程序、結(jié)果、原因等，將風險降到最低點。 第 13 章 結(jié)論與建議 青島藏馬山 國際 旅游度假區(qū)項目位于 黃島區(qū) 藏南鎮(zhèn)范圍內(nèi)，陡崖子水庫以北，是以生態(tài)旅游精品為典范，以休閑運動為核心產(chǎn)業(yè)，面向 市場提供頂級休閑生活方式的國際生態(tài)旅游度假示范點項目，填補了青島市生態(tài)高端休閑度假類項目的市場空白。 該項目預計投資 萬元，項目計算期（ 20 年）內(nèi)旅游收入可達 萬元，實現(xiàn)利潤總額 萬元，投資 凈 利潤率為 %，具有很強的經(jīng)濟效益。 該項目對大量的林業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地進行了旅游功能的開發(fā)，大大提高了這一地區(qū)的土地使用效率，有利于土地資源的集約化利用。該項目通過整理、利用藏馬山周邊生態(tài)文化資源，打造出一批弘揚時代休閑度假主旋律、且有市場需求的生態(tài)度假精品，有利于提升 旅游區(qū)的旅游競爭力。通過該國際性休閑度假區(qū)項目的建設(shè)，培育 黃島區(qū)旅游的龍頭，為大青島西翼濱海旅游帶樹立生態(tài)度假國際品牌，也有助于山東省打響國際生態(tài)休閑度假的旅游品牌。項目不僅能夠推動 黃島區(qū) 旅游提質(zhì)增效，加快 黃島區(qū) 城市中央休閑圈的建設(shè)進程，推動“大青島第三極”的形成，加快山東省生態(tài)休閑度假的國際化進程，同時還能推動 黃島區(qū) 地方特色農(nóng)業(yè)精品化和集約化，優(yōu)化 黃島區(qū) 的城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)、布局與品質(zhì)。 項目在建設(shè)和經(jīng)營過程中可能會遇到市場、政策、環(huán)境、安全、技術(shù)、管理、產(chǎn)品生命周期等方面的風險，但通過經(jīng)營策略的調(diào)整，這些風險 是可以規(guī)避或降至最低限度的。 綜上分析， 青島藏馬山國際旅游度假區(qū)項目的建設(shè) ， 對 推動 青島西海岸 城市中央休閑圈 的 形成，營造新型生活方式，建設(shè)“大青島第三極”的排頭兵，培育生態(tài)休閑龍頭，推進山東休閑度假旅游國際化的主力軍， 具有舉足輕重的作用， 是經(jīng)濟、社會、環(huán)境等綜合效益良好的建設(shè)項目。 附圖 1 項目地理位置圖項目所在位置 附圖 2 項目平面布置圖