【導(dǎo)讀】OHSASI18001三個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化體系的認(rèn)證。擁有總資產(chǎn)約20億元，技術(shù)人員400多人。國(guó)際旅游度假區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為8年。為1億元整；經(jīng)營(yíng)范圍為生態(tài)旅游觀光、服務(wù)，養(yǎng)老養(yǎng)生，園區(qū)開(kāi)發(fā)，特色農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理等。院植物研究所建立景觀植物示范基地合作關(guān)系。島市黃島區(qū)藏南鎮(zhèn)，東南瀕臨黃海，與韓國(guó)、日本隔海相望。位于青島市黃島區(qū)中部藏南鎮(zhèn)，陡崖子水庫(kù)以北，藏馬山山脊線(xiàn)以南。項(xiàng)目建筑面積約32600平方米，道路鋪設(shè)和綠化面積約53萬(wàn)。萬(wàn)元由建設(shè)單位自籌。本項(xiàng)目建設(shè)期為年，即從2021年1月至2017年6月。品牌樹(shù)立為前提，通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，逐步豐富度假區(qū)旅游產(chǎn)品體系，2021年12月對(duì)外公布《中國(guó)旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃。12%，旅游消費(fèi)相當(dāng)于居民消費(fèi)總量的比例達(dá)10%。建成將為進(jìn)一步提升藏馬山的文化旅游產(chǎn)業(yè)品質(zhì)做出創(chuàng)造性貢獻(xiàn)。十二五期間，國(guó)家致力于推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)成。旅游接待人次每月呈現(xiàn)持。續(xù)、快速增長(zhǎng)的強(qiáng)勁勢(shì)頭。

　　

【正文】 2520 % 住宿收入 按入園人次的 15%測(cè)算 萬(wàn)人次 9 200 1800 % 森林公園 門(mén)票 按入園人次的 50%測(cè)算 萬(wàn)人次 30 30 900 % 拓展訓(xùn)練 按接待能力的 60% 萬(wàn)人次 10 200 2021 % 滑雪場(chǎng) 門(mén)票 按接待能力的 60% 萬(wàn)人次 30 108 % 雪具租賃收入 按接 待能力的 60% 萬(wàn)人次 150 540 % 動(dòng)物園 門(mén)票 按入園人次的 30% 萬(wàn)人次 18 40 720 % 小動(dòng)物認(rèn)養(yǎng) 360 % 植物園 門(mén)票 按入園人次的 40% 萬(wàn)人次 24 20 480 % 藏馬莊民俗村 管理咨詢(xún)收入 招商引入客戶(hù) 60 余家，按收入額 20%分成 420 % 御馬場(chǎng) 表演門(mén)票 按入園人次的 30% 萬(wàn)人次 18 60 1080 % 乘馬體驗(yàn)收入 按入園人次的 15% 萬(wàn)人次 9 30 270 % 直升機(jī)觀光 機(jī)票收入 按入園人次的 5% 萬(wàn)人次 3 300 900 % 滑翔翼基地 設(shè)施租賃收入 按接待能力的 50% 萬(wàn)人次 120 60 % 培訓(xùn)收入 按接待能力的 50% 萬(wàn)人次 5000 250 % 汽車(chē)營(yíng)地 門(mén)票 按接待能力的 80% 萬(wàn)人次 8 15 120 % 住宿收入 按接待能力的 50% 萬(wàn)人次 80 96 % 管理咨詢(xún)收入 招商引入樂(lè)團(tuán)、燒烤、篝火晚會(huì)等，按收入額20%分成 80 % 主停車(chē)場(chǎng) 停車(chē)費(fèi)收 入 旺季停車(chē)場(chǎng)預(yù)計(jì)使用 車(chē)次 車(chē)次 15 10 150 % 擺渡載客收入 電瓶車(chē)乘坐人數(shù)按入園人次的 40% 萬(wàn)人次 24 10 240 % 其他收入 冷飲、小 商品等 平均每月 35 萬(wàn)元 420 % 合計(jì) 19064 表 112 項(xiàng)目成本費(fèi)用預(yù)測(cè) 表 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 單位 單價(jià) (元 ) 數(shù)量 金額 (萬(wàn)元 ) 一、成本費(fèi)用 工資及附加費(fèi) 其中 60%為保安、保潔人員 人 .年 36000 220 792 辦公通訊費(fèi) 每月平均 萬(wàn)元 月 32021 12 宣傳推介費(fèi) 五一、十一兩次集中宣 傳 次 600000 2 120 水電費(fèi) 旺季 20 萬(wàn) /月，淡季 7萬(wàn) /月 月 95000 12 114 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 每月平均 18 萬(wàn)，養(yǎng)護(hù) 7個(gè)月 月 180000 7 126 外協(xié)費(fèi)用 外聘演出團(tuán)體、教練等 150 車(chē)輛燃修費(fèi) 輛 60000 10 60 維修保全費(fèi) 30 餐飲成本 按餐飲收入的 30% 756 動(dòng)物喂養(yǎng) 草料、飼料等 120 其他 60 二、營(yíng)業(yè)稅金及附加 根據(jù)收入及適用稅率 三、利息 根據(jù)貸款余額及基準(zhǔn) 利率上浮 15% 四、折舊費(fèi) 合計(jì) 表 113 項(xiàng)目 利潤(rùn) 預(yù)測(cè) 表 年度 2021 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 達(dá)產(chǎn)程度 30% 50% 70% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 營(yíng)業(yè)收入 9532 成本費(fèi)用 折舊及攤銷(xiāo) 營(yíng)業(yè)稅金及附加 利息支出 利潤(rùn)總額 *未彌補(bǔ)虧損 0 0 0 0 企業(yè)所得稅 0 凈利潤(rùn) 投資凈利率 (取第 6 年 ) % 表 114 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目 2021 2021 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 20262034 一、現(xiàn)金流入 0 9532 13345 17158 17158 17158 17158 17158 17158 17158 后 9 年凈現(xiàn)金流不變，按年金現(xiàn)值折現(xiàn)到第 11 年末 營(yíng)業(yè)收入 9532 13345 17158 17158 17158 17158 17158 17158 17158 二、現(xiàn)金流出 27681 23593 14814 6607 6047 建設(shè)投入 27681 20210 10000 成本費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅金及附加 企業(yè)所得稅 0 利息 三、凈現(xiàn)金流 27681 17874 5282 7317 10160 10286 10413 10551 10720 10899 11111 四、凈現(xiàn)金流現(xiàn)值 27681 16550 4529 六、凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(NPV) 27681 44231 48760 42951 35483 28483 21920 15764 9973 4520 七、內(nèi)部收益率(IRR) % 八、銀行貸款 20210 10000 九、當(dāng)年還貸 3000 3000 3000 3000 4000 4000 5000 5000 十、年末貸款余額 20210 30000 27000 24000 21000 18000 14000 10000 5000 0 動(dòng)態(tài)投資回收期 表 115 項(xiàng)目敏感性分析 一覽表 指標(biāo)變化狀況 凈利潤(rùn) (按彌補(bǔ)虧損后次年 ) 投資凈利率 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值 內(nèi)部收益率 動(dòng)態(tài)投資 回收期 基本方案 % % 投資額超支 5% % % 收入減少 5% % % 成本費(fèi)用超支5% % % 第 12 章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目在建設(shè)和經(jīng)營(yíng)期間，可能面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政 策風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等幾種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過(guò)程中，由于內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)料或控制的不確定因素的作用，財(cái)務(wù)狀況具有不確定性，使企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)所獲取的財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性，按其基本活動(dòng)內(nèi)容，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要可分為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)三種。 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變動(dòng)、經(jīng)營(yíng)方式的改變或經(jīng)營(yíng)決策的失誤等所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目從經(jīng)營(yíng)方式上看，由于設(shè)計(jì)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品內(nèi)容豐富多樣，包括休閑、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物、商務(wù)、觀光等，因而項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較低。 融資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目擬通過(guò)銀行貸款 30000 萬(wàn)元，于是產(chǎn)生一定的融資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目正式運(yùn)行盈利后，應(yīng)按照貸款合同的規(guī)定及時(shí)償還貸款，以降低項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)。 開(kāi)發(fā)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) 一是項(xiàng)目高級(jí)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，包括董事會(huì)與總經(jīng)理之間、高層管理人員之間的協(xié)調(diào)、溝通與配合程度、管理層的變化對(duì)度假區(qū)的運(yùn)營(yíng)影響較大，需注意以制度進(jìn)行調(diào)控和修整。二是品牌管理風(fēng)險(xiǎn)。目前在市場(chǎng)上還少為人知，其品牌推廣和市場(chǎng)接受程度還有待考驗(yàn)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 主要指游客旅游偏好的變動(dòng)、人均可支配收入的波動(dòng)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動(dòng)、競(jìng)爭(zhēng)與替代產(chǎn)品 的出現(xiàn)等。 游客的旅游偏好變動(dòng)會(huì)影響其旅游消費(fèi)的選擇；人均可支配收入的波動(dòng)包括必要支出項(xiàng)變動(dòng)（月租、月供、孩子的教育支出增加等），以及各種收入變動(dòng)，影響人們出游的頻率、消費(fèi)水平，反映在項(xiàng)目營(yíng)業(yè)上，最終歸結(jié)為營(yíng)業(yè)收入的波動(dòng)。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動(dòng)，包括 GDP 的波動(dòng)和貨幣政策調(diào)整等，可能影響到整個(gè)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)境與結(jié)構(gòu)的變化，或刺激、或抑制度假、旅游、娛樂(lè)與文化消費(fèi)的增長(zhǎng)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)可以預(yù)測(cè)在未來(lái)的二十年內(nèi)仍能保持快速地增長(zhǎng)，中國(guó)國(guó)民的收入將繼續(xù)得到改善，因此在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)朝著有利于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的方向發(fā)展 ，所帶來(lái)的負(fù)面影響較小，或較短暫。 競(jìng)爭(zhēng)或替代性產(chǎn)品是市場(chǎng)發(fā)展的必然規(guī)律，任何地區(qū)都無(wú)法回避。大青島地區(qū)類(lèi)似競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品或替代產(chǎn)品等，這類(lèi)影響將會(huì)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展產(chǎn)生較大影響。因此需緊密關(guān)注和收集相關(guān)市場(chǎng)信息和情報(bào)，及時(shí)對(duì)該類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估并適時(shí)做出經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整。 總之，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)會(huì)遇到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施有改變項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略，如根據(jù)市場(chǎng)變化適時(shí)地調(diào)整廣告宣傳力度等，更新度假區(qū)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，以及擴(kuò)大度假區(qū)規(guī)模等?？傮w而言，這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)不大。 政策風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)包括稅率調(diào)整、假 日制度變更、票價(jià)政策的變化等。 稅率調(diào)整將直接影響度假區(qū)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，度假區(qū)可以通過(guò)調(diào)整服務(wù)價(jià)格或調(diào)整其他收入構(gòu)成或成本來(lái)應(yīng)對(duì)。 假日或休息日制度的變更包括帶薪假期制度及其實(shí)施覆蓋的范圍、國(guó)內(nèi)長(zhǎng)假的調(diào)整、法定工作時(shí)間等。預(yù)計(jì)帶薪假期制度的出臺(tái)和實(shí)施對(duì)本項(xiàng)目會(huì)帶來(lái)較大的積極效應(yīng)。至于法定工作時(shí)間的調(diào)整，會(huì)直接影響人們可支配休閑時(shí)間的長(zhǎng)短，這將對(duì)人們出游的時(shí)間和機(jī)會(huì)產(chǎn)生作用。這項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)極小，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)變化。 政策的調(diào)整，將影響人們出行的便利程度，反映在業(yè)績(jī)上表現(xiàn)為度假區(qū)市場(chǎng)地理滲透率的擴(kuò)展或伸縮。這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì) 措施主要是調(diào)整項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策略，以適應(yīng)相關(guān)政策的調(diào)整。 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 旅游業(yè)正在發(fā)展成為世界上最大和增長(zhǎng)最快的產(chǎn)業(yè)之一。按照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在人均 GDP 達(dá)到 1000 美元后，旅游的大眾化、普遍化便開(kāi)始迅猛發(fā)展。同時(shí)世界休閑組織預(yù)測(cè)：人均 GDP 達(dá)到 2021 美元，是休閑需求急劇增長(zhǎng)的門(mén)檻，它形成對(duì)休閑的多樣化需求和選擇；人均 GDP 達(dá)到 3000 美元，度假需求普遍產(chǎn)生。從項(xiàng)目區(qū)的三大目標(biāo)市場(chǎng)看，其人均 GDP 均超過(guò) 3000 美元，度假需求十分旺盛，而度假區(qū)的建立正是順應(yīng)了這一市場(chǎng)趨勢(shì)，因此項(xiàng)目的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)小。 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 近年來(lái)，大范圍傳染病的風(fēng)險(xiǎn)頻率增大，且其影響的程度有增強(qiáng)的趨勢(shì)，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中，需注意準(zhǔn)備相關(guān)的防控和規(guī)避措施。 安全風(fēng)險(xiǎn) 主要指游客安全事故?？傮w上講本項(xiàng)目所涉游客安全風(fēng)險(xiǎn)較小。不過(guò)，濱湖項(xiàng)目還存在一定的安全風(fēng)險(xiǎn)，需要在安全引導(dǎo)、安全防范等方面加強(qiáng)工作。萬(wàn)一發(fā)生事故，及時(shí)向當(dāng)事人家屬、社會(huì)、媒體公開(kāi)事故處理程序、結(jié)果、原因等，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低點(diǎn)。 第 13 章 結(jié)論與建議 青島藏馬山 國(guó)際 旅游度假區(qū)項(xiàng)目位于 黃島區(qū) 藏南鎮(zhèn)范圍內(nèi)，陡崖子水庫(kù)以北，是以生態(tài)旅游精品為典范，以休閑運(yùn)動(dòng)為核心產(chǎn)業(yè)，面向 市場(chǎng)提供頂級(jí)休閑生活方式的國(guó)際生態(tài)旅游度假示范點(diǎn)項(xiàng)目，填補(bǔ)了青島市生態(tài)高端休閑度假類(lèi)項(xiàng)目的市場(chǎng)空白。 該項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資 萬(wàn)元，項(xiàng)目計(jì)算期（ 20 年）內(nèi)旅游收入可達(dá) 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 萬(wàn)元，投資 凈 利潤(rùn)率為 %，具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)效益。 該項(xiàng)目對(duì)大量的林業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行了旅游功能的開(kāi)發(fā)，大大提高了這一地區(qū)的土地使用效率，有利于土地資源的集約化利用。該項(xiàng)目通過(guò)整理、利用藏馬山周邊生態(tài)文化資源，打造出一批弘揚(yáng)時(shí)代休閑度假主旋律、且有市場(chǎng)需求的生態(tài)度假精品，有利于提升 旅游區(qū)的旅游競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)該國(guó)際性休閑度假區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)，培育 黃島區(qū)旅游的龍頭，為大青島西翼濱海旅游帶樹(shù)立生態(tài)度假?lài)?guó)際品牌，也有助于山東省打響國(guó)際生態(tài)休閑度假的旅游品牌。項(xiàng)目不僅能夠推動(dòng) 黃島區(qū) 旅游提質(zhì)增效，加快 黃島區(qū) 城市中央休閑圈的建設(shè)進(jìn)程，推動(dòng)“大青島第三極”的形成，加快山東省生態(tài)休閑度假的國(guó)際化進(jìn)程，同時(shí)還能推動(dòng) 黃島區(qū) 地方特色農(nóng)業(yè)精品化和集約化，優(yōu)化 黃島區(qū) 的城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)、布局與品質(zhì)。 項(xiàng)目在建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能會(huì)遇到市場(chǎng)、政策、環(huán)境、安全、技術(shù)、管理、產(chǎn)品生命周期等方面的風(fēng)險(xiǎn)，但通過(guò)經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整，這些風(fēng)險(xiǎn) 是可以規(guī)避或降至最低限度的。 綜上分析， 青島藏馬山國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目的建設(shè) ， 對(duì) 推動(dòng) 青島西海岸 城市中央休閑圈 的 形成，營(yíng)造新型生活方式，建設(shè)“大青島第三極”的排頭兵，培育生態(tài)休閑龍頭，推進(jìn)山東休閑度假旅游國(guó)際化的主力軍， 具有舉足輕重的作用， 是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等綜合效益良好的建設(shè)項(xiàng)目。 附圖 1 項(xiàng)目地理位置圖項(xiàng)目所在位置 附圖 2 項(xiàng)目平面布置圖