【導(dǎo)讀】一商圈也僅3公里。交通發(fā)達(dá)，市政配套齊全，位置優(yōu)越。區(qū)整體搬遷，而將該劃撥土地整體出讓。宗地內(nèi)現(xiàn)多為學(xué)生宿舍、辦公。樓及配套設(shè)施，現(xiàn)已全部騰空。地塊內(nèi)綠樹成蔭，植被豐富，居住性配。地勢整體呈東高西低，落差最高處達(dá)15米，地質(zhì)狀況良好，目前，該校已整體遷移，拆遷工作正在進(jìn)行。拉通等，使得該區(qū)域交通條件大為改善。林立，居住氛圍成熟，市政配套完善。企業(yè)、事業(yè)單位改制后處理的劃撥用地，二是舊城改造用地。政策不斷推出，旨在對樓市重新診斷，促使其健康發(fā)展。新政強(qiáng)調(diào)，各地要制定土地年度供應(yīng)計劃，加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，新政規(guī)定，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用。土地有償使用費(fèi)有關(guān)政策作出了重大調(diào)整。土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)提高一倍，并按照實際新增建設(shè)用地面積征收。產(chǎn)和壞賬大幅增加，甚至在一系列的違規(guī)貸款中滋生嚴(yán)重腐敗。的戶型，規(guī)定該戶型的比例必須占到項目總面積的70%以上。

　　

【正文】 20 合 計 2540 1370 1530 1800 建安總成本 ： 2540 ＋ 1370 17＋ 1530 +1800 ＝ 64276萬元 總投資測算表 序號 名 稱 內(nèi) 容 金 額（萬元） 1 地 價 土地價格（含交易稅費(fèi)） X 2 勘 察設(shè)計費(fèi) 40 1406 3 報建費(fèi) 310 9195 4 建安造價 住宅、寫字樓、商業(yè)與地下室 64276 5 小區(qū)配套 60 2110 6 管理費(fèi) (1+2+3+4+5) 2﹪ 1540+ 7 銷售費(fèi)用 212740 2﹪ 4255 8 財務(wù)費(fèi)用 [（ 1） 2＋（ 2）＋（ 3） ＋（ 4）＋（ 5）＋（ 6）＋（ 7） ] 9﹪ 7864+ 9 不可預(yù)見費(fèi) (1＋ 2＋ 3＋ 4＋ 5＋ 6＋ 7＋ 8) 3﹪ 2719+ 10 合 計 93364+ 銷售收入預(yù)測 項目 數(shù)量 單價 總價（萬元） 停車位 1155 10 萬 /個 11550 寫字樓 116000 7500 元 /m2 87000 商業(yè) 10600 萬元 /m2 12190 住宅 170000 6000 元 /m2 102021 合計 212740 注：本方案寫字樓高 200 米，層高 米，在品質(zhì)上優(yōu)于前述方案，售價考慮為 7500 元 /平方米。 不同目標(biāo)成本利潤率下地價測算（已考慮所得稅） 成本投入（萬元） 93364+ 銷售收入（萬元） 212740 銷售稅金（萬元） 11913 銷售利潤（稅前） 107462— 成 本 利 潤 率 % % % % % 銷 售 利 潤 率 20% 21% 22% 23% 24% 土地總成本（含稅費(fèi)） 40983 38692 36401 34109 31818 單價（萬元 /畝） 595 562 528 495 462 樓面地價（元 /㎡） 1356 1280 1204 1128 1053 銷售利潤（稅后） 42548 44675 46803 48930 51058 結(jié)論 通過分析，項目可定位為高檔都市生活社區(qū)； 在突破規(guī)劃要點方案下，按市場價格考慮成本投入，反算地價后，項目能夠承受較強(qiáng)的土地價格，即方案是可行的；但受規(guī)劃要點限制，突破規(guī)劃要點程度將直接影響到項目的盈利水平，此風(fēng)險應(yīng)引起重視。 四、結(jié)論 土地價格 項目 方案一 方案二 銷售利潤率 0% 4% 6% 21% 22% 23% 土地價格 564 507 479 562 528 495 凈利潤 0 3642 5463 44675 46803 48930 樓面地價 2882 2592 2448 1280 1204 1128 保守方案一下趨近于零利潤的土地價格與方案二 21— 22%銷售利潤率下的土地價格較為吻合，價格區(qū)間為 500— 560 萬 /畝（含稅費(fèi)），為目標(biāo)凈利潤率下可以接受的土地價格區(qū)間。 注： A 地塊屬二級土地，基準(zhǔn)地價 2400 元 /平方米，容積率修正系數(shù)為 ，以項目測算容積率 計算，每畝約補(bǔ)交土地出讓金 20 萬元，若掛牌時考慮此因數(shù)，可直接由上述價格區(qū)間扣減 20 萬元 /畝。 利潤空間 在上述土地價格下，項目凈利潤 為約 億元，在經(jīng)濟(jì)上可行；但該方案是不受規(guī)劃要點約束下的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算，對規(guī)劃要點的突破程度將直接影響到項目的盈利水平。 第八部分 模擬財務(wù)分析 一、開發(fā)周期設(shè)定 2021 年中完成土地儲備，于 2021 年底進(jìn)行土方開挖，至 2021 年二季度初完成基礎(chǔ)施工。 項目作為一個整體規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)，至 2021 年二季度住宅主體封頂，至 2021 年四季度部分住宅物業(yè)實現(xiàn)銷售，至 2021 年底全部竣工。工程建設(shè)周期為三年。 二、財務(wù)分析條件設(shè)定 土地價格：取合理利潤下的價格區(qū)間 500— 560 萬元 /畝中間值 520萬元 /畝； 銷售收入測算以第四部分的測算價格確定表為依據(jù)，市場預(yù)期升值空間作為項目的額外利潤； 根據(jù)長沙實際情況及投資環(huán)境，項目實現(xiàn)規(guī)劃要點突破的可能性比較大，本次財務(wù)分析以第二方案的假定條件為基準(zhǔn)進(jìn)行測算； 三、開發(fā)費(fèi)用明細(xì) 序號 名 稱 內(nèi) 容 金額（萬元） 1 地 價 土地價格（含交易稅費(fèi)） 355828 2 勘察設(shè)計費(fèi) 40 1406 3 報建費(fèi) 310 9195 4 建安造價 住宅、寫字樓、商業(yè)與地下室 64276 5 小區(qū)配套 60 2110 6 管理費(fèi) (1+2+3+4+5) 2﹪ 2256 7 銷售費(fèi)用 212740 2﹪ 4255 8 財務(wù)費(fèi)用 [（ 1） 2＋（ 2）＋（ 3） ＋（ 4）＋（ 5）＋（ 6）＋（ 7） ] 9﹪ 14378 9 不可預(yù)見費(fèi) (1＋ 2＋ 3＋ 4＋ 5＋ 6＋ 7＋ 8) 3﹪ 4011 10 合 計 137715 四、銷售收入測算 項目 數(shù)量 單價 總價（萬元） 停車位 1155 10 萬 /個 11550 寫字樓 116000 7500 元 /m2 87000 商業(yè) 10600 萬元 /m2 12190 住宅 170000 6000 元 /m2 102021 合計 212740 五、利潤估算表 開發(fā)成本 137715 銷售收入 212740 營業(yè)稅及附加 11913 稅前利潤 63112 凈利潤 47334 成本利潤率 % 銷售利潤率 % 六、現(xiàn)金流量分析 項目建設(shè)工期為三年，項目總投資人民幣 億元。 本方案模擬銷售過程中，根據(jù)長沙市場實際情況、項目物業(yè)類型的不同，結(jié)合項目工程形象進(jìn)度，確定各個時期各類型物業(yè)按不同的比例進(jìn)行銷售，銷售期三年（不包括 內(nèi)部認(rèn)購期），銷售額占價值總量的%。 方案模擬至物業(yè)竣工時，我方累計現(xiàn)金流入 億元，實現(xiàn)現(xiàn)金正流入 7700 萬元，存貨價值 億元；至模擬銷售期結(jié)束（ 2021 年中），我方累計現(xiàn)金流入 億元，現(xiàn)金流 1800 萬元，存貨價值 億元。 項目于開盤前達(dá)到資金占用峰值 億元。 至 2021 年初，項目現(xiàn)金流實現(xiàn)正值，項目投資回收期為三年。 附件 現(xiàn)金流入表 附表 現(xiàn)金流出表 附表 資金籌措與還款計劃表 七、敏感性分析 銷售價格敏感性分析 項 目 4% 2% 0 2% 4% 銷售收入 204230 208485 212740 216995 221250 總成本 137523 137619 137715 137810 137906 銷售稅金 11437 11675 11913 12152 12390 稅前利潤 55270 59191 63112 67033 70954 凈利潤 41453 44393 47334 50275 53215 凈利潤浮動比率 % % 1 % % 銷售利潤率 % % % % % 成本利潤率 % % % % % 成本敏感性分析 項 目 4% 2% 0 2% 4% 銷售收入 212740 212740 212740 212740 212740 總成本 132206 134960 137715 140469 143223 銷售稅金 11913 11913 11913 11913 11913 稅前利潤 68621 65867 63112 60358 57604 凈利潤 51465 49400 47334 45268 43203 凈利潤浮動比率 % % 1 % % 銷售利潤率 % % % % % 成本利潤率 % % % % % 容積率敏感性分析 項 目 6 5 4 銷售收入 212740 195340 179979 152240 137440 123240 總成本 137715 130427 123570 106768 100570 94592 銷售稅金 11913 10939 10079 8525 7697 6901 稅前利潤 63112 53974 46330 36947 29173 21747 凈利潤 47334 40480 34748 27710 21880 16310 凈利潤浮動比率 1 % % % % 銷售利潤率 % % % % % % 成本利潤率 % % % % % % 說明：容積率 以上時，容積率減少，公建住宅等比變化；容積率 以下時，容積率減少，主要減少住宅量；同時容積率每下降 ，地下車位面積減少 5000平方米。 結(jié)論 通過上述敏感性分析，可以看出容積率對項目盈利水平影響比較大，在現(xiàn)有規(guī)劃要點的前提下，規(guī)劃指標(biāo)的突破程度將直接影響到項目的盈利水平。 附表 現(xiàn)金流入表（單 位：萬元） 開工 開盤 1 開盤 2 住封頂 開盤 3 超封頂 住交付 超交付 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 小計 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 商業(yè)裙房 出售 100% 超寫字樓 出售 40% 出租 60% 順延 住宅 一期 出售 95% 二期 出售 95% 三期 出售 95% 地下車庫 出售 30% 出租 70% 順延 小 計 出售 出租 順延 合計 順延 累計現(xiàn)金流入 存貨價值 2021 年 5 月 11 日 說明：（ 1）物業(yè)出售價格：參照前述測算價格； 物業(yè)出租價格：商業(yè)：一層 100 元 /，二層 45 元 /，三層 36 元 / 寫字樓： 90 元 /；車位： 350 元 /個 .月 （ 2）存貨統(tǒng)計：存貨價值合計： 7 億元，存貨價值在物業(yè)交付使用后每季度計提折舊 5‰。 附表 現(xiàn)金流出表（單位：萬元） 開工 開盤 1 開盤 2 住封頂 開盤 3 超封頂 住交付 超交付 項 目 2021年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 小計 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 土地款 35828 設(shè)計費(fèi) 1406 報建費(fèi) 9195 建安 64276 小區(qū)配套 2110 管理費(fèi)用 2256 銷售稅金