【導(dǎo)讀】蒄螅袀膈莀螄肅羈莆螃螂芆節(jié)螂裊聿薁螁羇芄蕆螀聿肇莃袀蝿芃艿衿袁肅薇袈羄芁薃袇膆肄葿袆袆荿蒞蒃羈膂芁蒂肀莇薀蒁螀膀蒆薀袂莆莂蕿羄腿羋薈肇羈蚆薈袆膇薂薇罿肀蒈薆肁芅莄薅螁肈芀薄袃芃蕿蚃羅肆蒅螞肈節(jié)莁螞螇肅芇蟻羀芀芃蝕肂膃薂蠆螂莈蕆蚈襖膁莃蚇羆莇艿螆聿腿薈螆?bào)⑸F螅袀膈莀螄肅羈莆螃螂芆節(jié)螂裊聿薁螁羇芄蕆螀聿肇莃袀蝿芃艿衿袁肅薇袈羄芁薃袇膆肄葿袆袆荿蒞蒃羈膂芁蒂肀莇薀蒁螀膀蒆

　　

【正文】 下，對(duì)應(yīng)的工程項(xiàng)目成本是不可突破的項(xiàng)目成本最高上限。 、分級(jí)分部門控制原則。公司工程項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)總責(zé)， 負(fù)責(zé) 管理和 協(xié)調(diào)工程項(xiàng)目 建設(shè)過程中 ，各業(yè)務(wù)部門的成本管理和執(zhí)行情況。 各階段工作要點(diǎn) 、項(xiàng)目策劃方案階段 31 、項(xiàng)目策劃方案階段，總師辦應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目用地自然狀況和規(guī)劃指標(biāo)，提供 23 個(gè)不同的規(guī)劃設(shè)計(jì)草案，明確說明每個(gè)方案的產(chǎn)品定位、建筑功能、可售建筑面積比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，提交銷售部、財(cái)務(wù)部和預(yù)決算。 、銷售部就根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，客觀分析本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)威脅，評(píng)估每個(gè)方案的可售單價(jià)、預(yù)期利潤(rùn)，編制“項(xiàng)目銷售及費(fèi)用估算”并提交財(cái)務(wù)部。 、預(yù)決算編制不同方案的“項(xiàng) 目建設(shè)投資估算”給財(cái)務(wù)部。投資估算按成本目錄詳細(xì)計(jì)算，并編制估算說明。 、財(cái)務(wù)部根據(jù)“項(xiàng)目銷售及費(fèi)用估算”、“項(xiàng)目建設(shè)投資估算”，估算項(xiàng)目開發(fā)的期間費(fèi)用及資金成本，計(jì)算不同方案的投資利潤(rùn)水平。 、以上相關(guān)工作由總師辦負(fù)責(zé)牽頭匯總，提交公司工程項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定。 、方案設(shè)計(jì)階段 、項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)通過招投標(biāo)確定， 燃?xì)?、電力、給排水、電信等政府性壟斷行業(yè)另行委托專項(xiàng)設(shè)計(jì)。 、項(xiàng)目策劃方案中的主要項(xiàng)目投資作為限額，列入設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)招標(biāo)任務(wù)書，實(shí)行成本限額的設(shè)計(jì)招標(biāo) 。 、項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的中標(biāo)方案確定后，總師辦應(yīng)會(huì)同工程部、銷售部、設(shè)計(jì)院，召開技術(shù)經(jīng)濟(jì)內(nèi)審會(huì)議，圍繞提高項(xiàng)目利潤(rùn)率，提出提高銷售總額、降低總成本的可行方案，經(jīng)全面論證、經(jīng)濟(jì)測(cè)算后，經(jīng)總工程師審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后，連同專家評(píng)審意見、政府職能部門會(huì)審意 32 見，由總師辦提交設(shè)計(jì)院在方案設(shè)計(jì)中落實(shí)調(diào)整。 、總師辦在設(shè)計(jì)單位提供方案設(shè)計(jì)初稿（白圖）、方案設(shè)計(jì)估算后，組織相關(guān)部門進(jìn)行方案設(shè)計(jì)內(nèi)審和優(yōu)化。主要內(nèi)容包括： ）總體方案審核：重點(diǎn)審查設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì) 規(guī)模、總圖布臵、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配套設(shè)施、環(huán)境工程 、方案概算等的 合 法 性、經(jīng)濟(jì)性、先進(jìn)性和協(xié)調(diào)性，以及本項(xiàng)目對(duì)周邊地塊日照、交通、環(huán)境影響等，提高項(xiàng)目設(shè)計(jì)的人性水平和實(shí)用性。 ）戶型方案審核：重點(diǎn)是引領(lǐng)和適應(yīng)市場(chǎng)需求，從客戶需求出發(fā)，審查戶型的面積配比、功能布局、通風(fēng)采光條件 ， 在保證結(jié)構(gòu)安全的前提下，增大套內(nèi)使用面積。 ）建筑單體審核：重點(diǎn)審查立面效果、空間布臵、室內(nèi)裝飾、門窗布臵等，力求建筑、環(huán)境的人性化和創(chuàng)新。 ）設(shè)計(jì)方案審核：要結(jié)合投資概算資料進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較和多方案論證，確保工程質(zhì)量、投資和工期 的合理性 。 公司審核同意的內(nèi)審意見，由總師 辦提交設(shè)計(jì) 單位 在方案設(shè)計(jì)中完善。 、方案設(shè)計(jì)會(huì)審由總師辦會(huì)同前期部，聯(lián)系區(qū)建設(shè)主管部門審查，并及時(shí)取得方案批復(fù)。 、初步設(shè)計(jì)階段 、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段，總師辦應(yīng)牽頭公司各專業(yè)的技術(shù)人員，參與設(shè)計(jì)過程和設(shè)計(jì)內(nèi)容的監(jiān)控。 、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)完成后，初步設(shè)計(jì)成果（白圖）及初步設(shè)計(jì)概 33 算，在初步設(shè)計(jì)會(huì)審前應(yīng)經(jīng)公司內(nèi)審和優(yōu)化。 、初步設(shè)計(jì)階段對(duì)圖紙的審核側(cè)重于設(shè)計(jì)深度是否符合國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，技術(shù)方案是否符合項(xiàng)目總體和專項(xiàng)設(shè)計(jì)的要求，初步設(shè)計(jì)概算有無突破方案設(shè)計(jì)概算。設(shè) 計(jì)基礎(chǔ)資料（勘察成果）可靠性，以及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、裝備標(biāo)準(zhǔn)是否符合預(yù)定要求，總平面布臵和設(shè)計(jì)方案比較是否全面、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是否合理等。 、 圖紙審查的相關(guān)專業(yè)包括： ）建筑專業(yè)； ）結(jié)構(gòu)專業(yè)； ）裝修（裝飾）專業(yè)； ）給排水專業(yè)； ）采暖通風(fēng)空調(diào)專業(yè)； ）電氣專業(yè)； ）智能化專業(yè)； ）消防專業(yè)； ）燃?xì)鈱I(yè)。 、 工程項(xiàng)目 在取得初步設(shè)計(jì)批復(fù)后，進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段。 、施工圖設(shè)計(jì)階段 、設(shè)計(jì)院進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段前，總師辦應(yīng)提供單方造價(jià)控制指標(biāo)、材料 設(shè)備選用要求、專業(yè)圖紙配套要求等設(shè)計(jì)說明。 、項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段，總師辦應(yīng)牽頭公司各專業(yè)的技術(shù)人員，參與設(shè)計(jì)過程和設(shè)計(jì)內(nèi)容的監(jiān)控。 34 、 施工圖設(shè)計(jì)成果評(píng)審主要從總體審核、設(shè)計(jì)總況審查和施工圖審查三個(gè)方面進(jìn)行。 審查重點(diǎn)包括： ）建筑圖紙除符合方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)規(guī)定外，其各種指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)須滿足項(xiàng)目銷售、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理的要求。 ）結(jié)構(gòu)圖紙要滿足抗震及項(xiàng)目地質(zhì)條件的要求，安全可靠，減少不必要的浪費(fèi)，充分考慮技術(shù)、設(shè)備條件及施工可行性。 ）設(shè)備圖紙要考慮各種系統(tǒng)設(shè)臵的合理性及管線走向、設(shè) 備布臵的可行性，對(duì)采用新材料、新技術(shù)的設(shè)備應(yīng)注意其使用的可靠性和耐久性。 ）電氣圖紙要考慮線路布臵合理、設(shè)備運(yùn)行可靠，要特別注意防火絕緣等安全保護(hù)措施。 ）室外管線的設(shè)計(jì)應(yīng)有綜合管線圖，注意各種管線的間距要符合規(guī)定，各交叉點(diǎn)處的標(biāo)高要表示清楚。 、項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)完成后，施工圖（白圖）應(yīng)經(jīng)公司內(nèi)審和優(yōu)化，內(nèi)審優(yōu)化由總師辦會(huì)同工程部共同實(shí)施。 、設(shè)計(jì)單位提供正式施工圖后，委托具備相應(yīng)資質(zhì)的中介單位，進(jìn)入政府職能部門專項(xiàng)施工圖審查、施工圖審查、工程量清單編制階段。 對(duì)設(shè)計(jì)單位的約束 、設(shè)計(jì)單位完成施工圖后，累計(jì)支付合同設(shè)計(jì)費(fèi)不得超過合同總額的 70%。在工程竣工驗(yàn)收合格后，按對(duì)設(shè)計(jì)單位的考核結(jié)果結(jié)算設(shè)計(jì)費(fèi)。 35 、考核設(shè)計(jì)單位服務(wù)質(zhì)量，主要包括：項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量、造價(jià)控制情況、設(shè)計(jì)交底和建設(shè)過程的設(shè)計(jì)服務(wù)質(zhì)量等等。 、對(duì)設(shè)計(jì)單位的不合格設(shè)計(jì)人員，總師辦在征得公司同意后，應(yīng)提出更換、直至設(shè)計(jì)服務(wù)滿意。 、設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)資料及文件出現(xiàn)的遺漏或錯(cuò)誤負(fù)責(zé)修改或補(bǔ)充。 、 由于設(shè)計(jì)單位錯(cuò)誤造成工程質(zhì)量事故損失，設(shè)計(jì)單位應(yīng)負(fù)責(zé)采取補(bǔ)救措施外、免收直接受損部分的設(shè)計(jì) 費(fèi)，同時(shí)根據(jù)損失的程度和責(zé)任大小予以賠償。 36 工程合同管理制度 總則 為加強(qiáng)公司各開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的合同管理，規(guī)范管理流程，維護(hù)公司權(quán)益，特制定本管理制度。 基本原則 、合法性原則：工程合同必須符合有關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)定 ,合同雙方的權(quán)益能夠依法受到保護(hù)。 、書面合同原則：設(shè)計(jì)、勘測(cè)、監(jiān)理、造價(jià)咨詢、施工等合同必須簽署正式書面合同書，以明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。金額在 1 萬元以下、能及時(shí)結(jié)清的零星工程和材料設(shè)備，以及工程類合同書中已界定清楚的變更簽證項(xiàng)目 ,可另行辦理。 、事前簽訂原則：工程合同書應(yīng)在事項(xiàng)發(fā)生前簽署 ,禁止工程業(yè)務(wù)未簽署合同即先行施工，政府性工程、應(yīng)急搶險(xiǎn)工程可根據(jù)特殊情況處理。 、界定清晰原則 :工程合同應(yīng)清晰地界定合同雙方的權(quán)利和義務(wù)，以杜絕模糊、歧義、推諉等現(xiàn)象。 合同訂立管理 、標(biāo)準(zhǔn)示范合同 、在招標(biāo)（招標(biāo)文件附件）及合同簽署時(shí)，工程合同原則上應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)合同文本。 、標(biāo)準(zhǔn)合同文本內(nèi)容盡量采用行業(yè)通用條款模式，內(nèi)容分為協(xié) 37 議條款、通用條款、專用條款 。 專用條款應(yīng)根據(jù)實(shí)際進(jìn)行合同條款補(bǔ)充。如合同對(duì)方有政府、行業(yè)的強(qiáng)制性規(guī)定， 可按合同對(duì)方標(biāo)準(zhǔn)合同執(zhí)行，但應(yīng)通過專用條款等方式對(duì)合同進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充。 、合同的經(jīng)濟(jì)條款應(yīng)包括的內(nèi)容： 1）、合同價(jià)款：采用招標(biāo)方式選擇合作方的，應(yīng)以確定的最終報(bào)價(jià)作為合同金額。如果是采用費(fèi)率折扣方式確定合同價(jià)款的，合同中應(yīng)明確費(fèi)用計(jì)取的依據(jù)、主材價(jià)格計(jì)取辦法。 2）、計(jì)價(jià)依據(jù)：工程合同應(yīng)將本工程的招標(biāo)文件、招標(biāo)答疑、投標(biāo)文件、施工圖、工程量清單等作為合同管理的附屬文件。并應(yīng)在合同條款中明確以下問題：包干形式（承包范圍）、定額標(biāo)準(zhǔn)、取費(fèi)方法；總分包的關(guān)系、配合的范圍以及總包管理費(fèi)和總包配合費(fèi)的計(jì)取 方法等等。 3）、工程變更簽證：合同中應(yīng)規(guī)定工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的認(rèn)定依據(jù)、結(jié)算核價(jià) 執(zhí)行 。 4）、工程款支付 :明確工程款支付的方式和時(shí)間，按當(dāng)月完成工程量的 75%支付?？⒐を?yàn)收合格后支付至累計(jì)完成工程量的 80%，結(jié)算審計(jì)完成后支付至結(jié)算總價(jià)的 95%。 5）、竣工結(jié)算：項(xiàng)目竣工后，由承包人遞交完整的結(jié)算資料，經(jīng)公司內(nèi)審后，報(bào)區(qū)審計(jì)局委托的審價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行造價(jià)審核。項(xiàng)目取得結(jié)算審計(jì)報(bào)告后，依據(jù)審計(jì)報(bào)告進(jìn)行結(jié)算。 6）、保修協(xié)議：應(yīng)按規(guī)定，與承包單位簽署“房屋建筑工程質(zhì)量保修書”作為合同的補(bǔ)充協(xié)議。 、合同起草、 談判：根據(jù)公司職能部門的分工，工程合同由業(yè)務(wù) 38 主辦部門負(fù)責(zé)合同起草、談判，合同中涉及工程管理、工程造價(jià)的條款應(yīng)事先征求工程管理其它相關(guān)部門的意見。 、合同審批流程 :由主辦部門負(fù)責(zé)填寫合同審批表，上報(bào)分管副總審核，公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后在合同簽字。 合同履行管理 、合同的交底：在合同簽訂之后，工程合同應(yīng)由公司業(yè)務(wù)主辦部門將合同副本分送公司財(cái)務(wù)部、工程部、總師辦、預(yù)決算。 100 萬元以上的大額合同，合同主辦部門填寫《工程合同交接表》，對(duì)合同進(jìn)行交底，重點(diǎn)說明本合同的工程范圍界定、總分包關(guān)系、相關(guān)合同銜接、 可能產(chǎn)生合同糾紛事項(xiàng)等內(nèi)容，以便相關(guān)崗位人員協(xié)調(diào)、配合和執(zhí)行。 、合同款支付：按《工程項(xiàng)目建設(shè)資金使用管理制度》執(zhí)行。 、合同變更管理 、合同訂立后，不得隨意變更合同。工程變更按《工程變更管理制度》 執(zhí)行 。 、確因客觀條件發(fā)生變化需要變更合同內(nèi)容的 ,業(yè)務(wù)主辦部門與合同