【導(dǎo)讀】袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅肂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀荿莆螞腿膈薂蚈膈芀蒅羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀袁荿蚇衿袀聿葿螅衿芁蚅螁袈莄薈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃膂薃羈莄蒞襖蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆蒈葿羇肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅肂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀荿莆螞腿膈薂蚈膈芀蒅羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀袁荿蚇衿袀聿葿螅衿芁蚅螁袈莄薈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃膂薃羈莄蒞襖蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆蒈葿羇肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅肂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀荿莆螞腿膈薂蚈膈芀蒅羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀袁荿蚇衿袀聿葿螅衿芁蚅螁袈莄薈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袁袆羋荿螇羅莀薄蚃羄肀莇蕿羃膂薃羈莄蒞襖蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆蒈葿羇肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅肂肂薅薁膁膄莈袀膀芆薃螆膀

　　

【正文】 了設(shè)施仍停留在相當(dāng)?shù)偷乃健＞用褚员敬寰用駷橹?,外地人占小部分 ,村居民收入來(lái)源以出租房屋 ,商鋪 ,打工為主。區(qū)域內(nèi)有祥龍實(shí)業(yè) ,華美生活鍋爐制造廠(chǎng) ,紅巖汽車(chē)武漢銷(xiāo)售公司等為民營(yíng)及私營(yíng)企業(yè) .沿路可視園丁苑、富康花園等已入住的居民小區(qū)。 沿張公堤段以居民區(qū)為主 ,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地 ,無(wú)商業(yè)門(mén)面 ,有兩個(gè)工廠(chǎng)及武漢新世界畜禽水產(chǎn)市場(chǎng)。沿線(xiàn)有 35 路車(chē)通行 ,基礎(chǔ)設(shè)施 ,公共設(shè)施相對(duì)滯后。姑嫂樹(shù)路段以民營(yíng) ,私營(yíng)工廠(chǎng)為主 ,大都處于半停產(chǎn)狀態(tài) ,另外該區(qū)域內(nèi) 設(shè)有武漢市勞教所 ,戒毒所。居民收入主要以經(jīng)營(yíng)釣魚(yú)臺(tái) ,打工 ,出租房屋為來(lái)源 .道路情況較差 ,路面較窄 ,且坎坷不平 ,綠 化很少 ,自然環(huán)境一般 ,無(wú)污染 . 整個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較同區(qū)域內(nèi)其他村較強(qiáng) ,交通也便利 ,基礎(chǔ)公 共設(shè)施也相對(duì)完備 ,但自然環(huán)境 ,景觀(guān)不如其他村。 屬石橋鄉(xiāng)行政劃分 ,居民約 800戶(hù)。因沒(méi)有土地 ,鄉(xiāng)民很少務(wù)農(nóng) ,鄉(xiāng)里只有少數(shù)魚(yú)塘。鄉(xiāng)里人們生活來(lái)源主要靠外出打工和房屋出租 ,每戶(hù)的房屋大部分為 23層的樓房 .區(qū)內(nèi)企業(yè)和 少 ,大部分已關(guān)閉 ,只有少數(shù)幾家如佳樂(lè)化學(xué)涂料有 限公司 ,田田股份集團(tuán)有限公司在經(jīng)營(yíng)。漢口殯儀館就在石橋村路旁 ,有兩所學(xué)校 ,一所幼兒園 ,兩個(gè)集貿(mào)市場(chǎng) ,一個(gè)衛(wèi)生所和幾個(gè) 小診所 ,因后湖大道在建 ,鄉(xiāng)里的水電十分方便。 自然環(huán)境 :沿線(xiàn)因是城區(qū)主干道 ,叫喧嘩 ,發(fā)展大道至姑嫂樹(shù)路兩側(cè)臨街多為建筑 ,底層為商鋪門(mén)面 ,上層為居民居住。二七路沿線(xiàn)景觀(guān)較差 ,正在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施道路建設(shè) ,旁邊多為低層住宅 ,商業(yè)用房較少 ,離二七路幾十米以外為江漢鐵路 西線(xiàn)，鐵路線(xiàn)以外是大片的農(nóng)田 . 人文環(huán)境 :發(fā)展大道一帶科 ,教 ,文 ,衛(wèi) ,娛樂(lè)等公用設(shè)施一應(yīng)俱全。 發(fā)展大道臨街主要是商鋪 ,背街處大多為住宅 ,其中發(fā)展大道 ,二七路附近都有村莊 :黃浦園豐村 ,勝華村 ,人口數(shù) 量均在 20213000人之間。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 :發(fā)展大道一帶較繁華 ,銀行 ,酒店及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多 。二七路現(xiàn)今在修建公路 ,路旁有零散建筑物 ,大部分要拆遷 , 道路通車(chē)后 ,經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)有大幅度的提高。 二、 后湖地區(qū)區(qū)域分析 本地塊四周已初步形成了大的交通體系 ,東西向有近年來(lái)新建和在建的發(fā)展大道 ,后湖大道 ,幸福大道 ,張公堤路段 ,其 中 ,后湖大道正在加緊施工 建設(shè) ,年底前建成通車(chē)后將對(duì)本地塊項(xiàng)目提供良好的條件 ,南北向主要為地塊兩頭的姑嫂樹(shù) 路和岱黃公路。姑嫂樹(shù)路交通便捷 ,有 560,711,805,71,527,35,41 路等通向各個(gè)方向 ,岱黃公路公交少 ,只有 716 一路公交車(chē) ,終點(diǎn)止于東方恒星園門(mén)口 ,與發(fā)展大道交匯路口還有東大門(mén)客運(yùn)站 ,客車(chē)主要是運(yùn)送人員去 黃陂等縣城。 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹(shù)路沿線(xiàn) ,如世華大酒店 ,中百倉(cāng)儲(chǔ) ,農(nóng)行 ,建行等 ,但距離本地塊較遠(yuǎn) ,岱黃公路沿線(xiàn)主要為小的商業(yè)鋪面 ,專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng) ,無(wú)酒吧 ,網(wǎng)吧等娛樂(lè)設(shè)施。教育機(jī)構(gòu)不健全 ,僅有華中高級(jí)中學(xué) ,塔子湖小學(xué)和黃浦園豐村小學(xué) ,田園小區(qū)小學(xué)等 ,醫(yī)療設(shè)施缺乏 ,主要為小的門(mén)診部?？偟膩?lái)說(shuō) ,人文環(huán)境 幾生活配套設(shè)施較差 ,是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一大劣勢(shì)。 水 :該地塊用水有宗關(guān)水廠(chǎng)提供 ,在地塊南側(cè)的后湖路建有管徑為 300毫米的給水管 ,地塊用水可由該管接入。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng) ,污水屬入三金潭污水系統(tǒng)。該地塊南側(cè)的后湖路建有排入黃孝河的雨水箱涵 ,地塊雨水可接入該 箱涵 ,地塊周邊尚無(wú)污水管。 電 :該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的新華路 變電所的 10kv架空線(xiàn)路 引來(lái)?！段錆h市城市總體規(guī)劃 (19962020)》中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋 220kv 變電所 ,屆時(shí)該地塊供電線(xiàn)路有德勝 橋變電所引來(lái)。 氣 :整個(gè)后湖地區(qū)目前有三種供氣方式 ,瓶裝液化石油氣 ,小區(qū)氣化和管道煤氣 ,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣 ,有趙家條儲(chǔ)備站沿黃浦路延長(zhǎng)線(xiàn)埋設(shè) DN500管道至后湖生態(tài)花園一帶 ,后湖路在黃浦路延長(zhǎng)線(xiàn)西側(cè)已埋設(shè) DN300 現(xiàn)狀管道 ,東段管道氣有管道煤氣公司也正在籌劃埋設(shè) DN300管道。 郵電電信 :地區(qū)郵局位于發(fā)展大道 ,該地塊現(xiàn)狀電信線(xiàn)路由西南 側(cè)的唐家墩電信局引來(lái)。《武漢市城市總體規(guī)劃 (19962020)》中確定在該地塊西側(cè)新建姑嫂樹(shù)電信分局 ,屆 時(shí)該地塊閑心線(xiàn)路有姑嫂樹(shù)電信分局引來(lái)。 居民習(xí)慣 :此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民 ,生活以打工 ,種植 ,養(yǎng)殖為主 ,年收入水平偏低 ,居民的文化水平不高 ,勞動(dòng)之余 ,以閑聊為主 ,對(duì)外界基本不關(guān)心和接觸較少 ,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來(lái)人員的影響 ,生活已開(kāi)始城市化傾向。 后湖地區(qū)是武漢市十大綜合組團(tuán)之一 ,是以水面 ,城市綠地 ,低密度區(qū)組成的主城生 態(tài)走廊 ,是以多層建筑為主 ,小高層 ,高層 ,別墅為輔的大型住宅新區(qū)。規(guī)劃常住人口為 40 萬(wàn) ,人均 24平方米居住用地 ,綠化率達(dá)到 40%以上 ,依據(jù)規(guī)劃 ,后湖 地區(qū)將建有一個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心 ,810 公頃的區(qū)級(jí)文化中心 (含藝術(shù)館 ,圖書(shū)館 ,影劇院就 ,文化館等文化游樂(lè)設(shè)施 ),一平方公里的塔子湖體育中心 ,后湖成人職業(yè)學(xué)校和一所特殊教育學(xué)校 ,(12公頃 )一平方公里的地區(qū)級(jí)大型市場(chǎng) ,技術(shù)中試基地和小型工業(yè)區(qū) ,現(xiàn)有村民約 ,大多為湖南移 民。 后湖地區(qū)大約有 ,已征用一萬(wàn)畝 ,尚未征用的地塊有 .有四十余家開(kāi)發(fā)商已征用土地 ,其中有征地指標(biāo)的約為 30 家 ,但尚無(wú)項(xiàng)目 ,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔 ,將后湖地區(qū)分為 :黃浦路下沿線(xiàn)以東以西兩塊 ,黃浦路下沿線(xiàn)以西稱(chēng)為 左塊 ,黃浦路下沿線(xiàn)以東稱(chēng)為右塊。 下面我們據(jù)此論述后湖地塊的出讓情況 (下列情況屬規(guī)劃局 人員介紹 ,僅供參考 ): 右塊地出讓情況 : 東方恒星園 1200 畝 ,地價(jià) 33 萬(wàn)元 /畝。中聯(lián)三星 600 畝 ,20 萬(wàn)元 /畝 ,加規(guī)費(fèi) 2223 萬(wàn)元 /畝 ,世紀(jì)家園康居工程 3000畝 ,后湖生態(tài)花園 600畝 ,18萬(wàn)元 /畝 .后湖鄉(xiāng)政府已征用地 22002300畝 ,城開(kāi)集團(tuán) 100130畝。 左塊地出讓情況 : 左塊地規(guī)劃局拍賣(mài)地塊 329畝 ,黃浦科技園 400600畝 ,塔子湖邊城開(kāi)集團(tuán) 970畝 ,統(tǒng)建辦 400畝 ,塔子湖西路有澳門(mén)花園 (從市見(jiàn)義勇為基金會(huì)處購(gòu)買(mǎi) )新世界公司開(kāi)發(fā)的別墅和夢(mèng) 湖花園。幸福大道以南有市規(guī)劃土地局 P(2021)001號(hào)拍賣(mài)地塊 125 畝 ,上方約 168 畝 ,下方臨路邊有 36 畝地 ,再下方 ,京廣鐵路預(yù)留線(xiàn)兩邊為黃浦科技園 ,該拍賣(mài)地塊以西為石橋村的三家村辦企業(yè)及散居的村民點(diǎn) ,菜地 ,魚(yú)塘 ,以南為菜地和魚(yú)塘 ,因石橋村村規(guī)劃未上報(bào) ,固維持現(xiàn)狀尚待后續(xù)開(kāi)發(fā)。 右 塊地黃浦路下沿線(xiàn)有佳海華苑和竹葉苑兩個(gè)項(xiàng)目 ,朝北上方為東方恒星園 ,再向上為后湖鄉(xiāng)政府和后湖生態(tài)花園及世紀(jì)家園 ,黃浦路下沿線(xiàn)與竹葉山片東部為萬(wàn)隆科技工業(yè)區(qū) 等。 后湖地區(qū)目前開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)主要集中在大黃公路以東，現(xiàn)有后湖生態(tài)花園，世紀(jì)家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個(gè)項(xiàng)目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢(mèng)湖花園，澳門(mén)花園兩個(gè)項(xiàng)目．后湖地區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢(shì)特點(diǎn)：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多 層住宅暢銷(xiāo)，客源面有待擴(kuò)展等，下面是價(jià)格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶(hù)型，物業(yè)管理，目標(biāo)客 源等８?jìng)€(gè)方面的調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況． 現(xiàn)已開(kāi)發(fā)的土地僅占后湖組團(tuán)土地的 1/10，已征地為開(kāi)工的土地面積為 1萬(wàn)畝，占后湖組團(tuán)的 2/5．隨著后湖組團(tuán)開(kāi)發(fā) 的不斷深入，配套的逐漸完善，規(guī)模的逐步擴(kuò)大，人氣的悉心積聚，后湖組團(tuán)作為武漢市新城區(qū)已初現(xiàn)雛形．后湖組團(tuán)的住宅建設(shè)符合《武漢市城市總體規(guī)劃（ 19962020）》，武漢市政府和江岸區(qū)政府必將在政策上加大力度予以扶持，以及貨 幣分房政策的實(shí)施和舊城改造的進(jìn)行，都使后湖組團(tuán)的 發(fā)展具有良好的前景． 現(xiàn)已發(fā)售的樓盤(pán)總銷(xiāo)售面積已達(dá) 20 多萬(wàn)平方米，已動(dòng)工的世紀(jì)家園一期總建筑面積為 18萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)今年內(nèi)后湖組團(tuán)實(shí)際供應(yīng)量約在 30萬(wàn)平方米以上，區(qū)域內(nèi)目前已規(guī)劃的項(xiàng)目總規(guī)模達(dá) 107 萬(wàn)平方米，同時(shí)后湖組團(tuán)的需求量為 1000 萬(wàn)平方米（ 40 萬(wàn)人 *25 平方米 /人）?？梢赃@么說(shuō)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)后湖地區(qū)住宅供應(yīng)量將會(huì)不斷上升，同時(shí)需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢(shì)保持著相對(duì)的平衡。 2021年武漢市住宅的價(jià) 格全面上漲，今年內(nèi)將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓怕的營(yíng)銷(xiāo)來(lái)看也是如此，各樓盤(pán)的多層起價(jià)一般都上漲到 1500元 /平方米以上，均價(jià)達(dá)到 1760元 /平方米以上，小高層，高層和別墅的價(jià)格更高。后湖大道建成通車(chē)，各樓盤(pán)的配套設(shè)施到位后，品位的培育成熟后，多層的均價(jià)會(huì)漲到 1900元 /平方米以上，這個(gè)漲幅是漸進(jìn)式的。同時(shí)本區(qū)域樓盤(pán)比市內(nèi)同比樓盤(pán)低 1000元 /平方米左右，是客戶(hù)選擇在 此置業(yè)的最重要因素之一。 隨著購(gòu)房客戶(hù)的理財(cái)能力的成熟和投資途徑的增多，購(gòu)房客戶(hù)選擇按揭方式購(gòu)房越來(lái)越多，如后湖 生態(tài)花園， 80%的客戶(hù)選擇按揭方式購(gòu)房，東方恒星園更是達(dá)到 88%，按揭的成數(shù)高，年限長(zhǎng)，已成為吸引客戶(hù)購(gòu)房的一個(gè)重要條件。 本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來(lái)仍將是以多層住宅為主，小高