【正文】 權(quán)效力理論進(jìn)行分析：小鄒依法是否能夠取得房產(chǎn)的物權(quán)？不能，根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，房屋所有權(quán)的設(shè)立變更轉(zhuǎn)讓必須辦理登記手續(xù)，本案中小鄒雖已經(jīng)訂立了合同，但未辦理登記，故不能取得房屋所有權(quán)；房屋已經(jīng)登記到第三人名下，因此房屋所有權(quán)歸第三人所有小鄒依法行使的是何種性質(zhì)的請求權(quán)？物上請求權(quán)還是債上請求權(quán)R？ ［丈夫協(xié)議轉(zhuǎn)讓妻子案］吳強(qiáng)和小他10歲的張麗(化名)結(jié)婚，并生有兩個小孩。2009年3月，張麗外出打工，跟先前已在當(dāng)?shù)卮蚬さ耐迦死罾?化名)住在一起，并斷絕了和吳強(qiáng)的聯(lián)系。大約半年過去，吳強(qiáng)終于打聽到張麗跟李雷在一起，并同居了。他找到李雷家扯皮，稱李雷拐走了自己的老婆。因?yàn)槭峭迦?，為了能解決此事，去年10月，李雷、李雷父親以及吳強(qiáng)坐到一起協(xié)商。最后，李雷與吳強(qiáng)簽訂了《關(guān)于吳強(qiáng)之妻與李雷結(jié)為夫妻的協(xié)議》，主要內(nèi)容有：張麗離開吳強(qiáng)，跟李雷結(jié)為夫妻；李雷支付4萬元給吳強(qiáng)，作為吳強(qiáng)與張麗的兩個孩子的撫養(yǎng)費(fèi)，孩子由吳強(qiáng)撫養(yǎng)；張麗要跟吳強(qiáng)辦理離婚手續(xù)，再跟李雷辦結(jié)婚手續(xù)；現(xiàn)金兌付后，雙方永不糾纏。協(xié)議簽訂后，李雷分3次給了吳強(qiáng)4萬元。不久我就發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了?！笔潞?，李雷說，錢給完后不久，張麗就回家跟吳強(qiáng)過日子去了，更沒有跟吳強(qiáng)辦理離婚手續(xù)。人財兩空的李雷多次找吳強(qiáng)還錢，未果。今年上半年，他將吳強(qiáng)和張麗兩人告上法庭，要求退回自己的4萬元，并賠償自己經(jīng)濟(jì)損失5000元。［思考題］請問法院是否承認(rèn)該協(xié)議的效力？法院依法應(yīng)該如何判決？ ［解析］法院審理認(rèn)為，吳強(qiáng)和李雷未征得張麗同意，私自簽的“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，違反了婚姻法和社會公序良俗，也損害了張麗婚姻自由的權(quán)利，屬無效協(xié)議。此外，法院還認(rèn)為，張麗已回到吳強(qiáng)身邊，所謂的孩子撫養(yǎng)費(fèi)4萬元也該還給李雷。不過李雷明知張麗有家室，還跟其同居，又簽轉(zhuǎn)讓協(xié)議，損害了吳強(qiáng)和張麗的權(quán)利，也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)賠償。最后。［兒向母借款案 ］2000年10月，史某為支付一套商品房首付款向其母親借款12萬元。2004年，史某為提前歸還上述房屋的貸款又向其母親借款13萬元。2007年9月，史某為支付另一套商品房首付款又向其母親借款15萬元。今年1月，史某向其母親出具字據(jù)，確認(rèn)40萬元借款保證償還。由于購房后史某將產(chǎn)權(quán)人變更為與其妻共有，史某母親便向法院提起訴訟，要求兒子償還欠款。審理中，史某母親認(rèn)為，因今年1月之前的借條遺失，自己讓兒子重新出具一張總額為40萬元的借條，可兒子至今未歸還借款，故要求其歸還。史某則認(rèn)為，母親訴稱借款及用途屬實(shí)，2007年9月購買東新路房屋時，房產(chǎn)權(quán)利人登記為自己一人，2008年9月自己結(jié)婚，并于同年10月將一處房產(chǎn)權(quán)利人變更為自己和妻子二人，現(xiàn)同意母親的訴訟請求。法院認(rèn)為，原告為證明被告向其借款40萬元的事實(shí)提供了被告出具的字據(jù)為證，被告對此予以確認(rèn)。被告出具的借條上未明確還款日期，故被告可以隨時返還，原告也可以催告借款人在合理期限內(nèi)返還。［思考題］試分析本案中依法存在哪些物權(quán)？客體分別是什么？作為物權(quán)的客體應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益 ［案例分析］2010年3月，王先生得知自己商店隔壁的店面正在出售，他便想買下來擴(kuò)大自己的店面，但是王先生想盡一切辦法籌集資金，卻還有20萬元的缺口。因商業(yè)貸款利率較高，于是找到好友印先生，希望能借用他的公積金貸款。兩人隨后制作一份房屋買賣合同，將王先生現(xiàn)在居住的一套房屋出售給印先生，以此印先生用公積金貸款20萬元給王先生，房屋產(chǎn)權(quán)暫時歸印先生，等到王先生3年內(nèi)還清貸款再將房子拿回。另外，王先生還額外給印先生3萬元作為答謝。隨后，兩人委托中介辦理相關(guān)簽訂房地產(chǎn)買賣合同、辦理貸款、過戶等手續(xù)。王先生順利拿到了用印先生名義貸出的20萬元，房子過戶到了印先生名下。之后，王先生每月按時向印先生還款的賬戶里打錢，但是突然有一天，王先生收到法院寄來的傳票，一位陌生人稱已經(jīng)取得了王先生過戶給印先生的房屋產(chǎn)權(quán)，要求王先生一家三口搬出房屋，印先生也作為被告被起訴。王先生趕緊聯(lián)系印先生，此時他才知道，印先生因?yàn)槌垂少r錢借了高利貸，為了還錢，只能將房屋賣給別人。法院認(rèn)為，印先生將房屋賣給他人時，房產(chǎn)證上登記的權(quán)利人是印先生本人。登記是具有公信力的，原告根據(jù)該登記有理由相信印先生就是該房屋的實(shí)際所有人。所以，印先生和原告簽訂的房地產(chǎn)買賣合同合法有效，并且原告已經(jīng)將全部房款付清，現(xiàn)已合法取得房屋的產(chǎn)權(quán)，他要求王先生一家搬離房屋的訴請，法院予以支持。［思考題］試分析：印先生是否已經(jīng)從王先生那里取得了房屋的產(chǎn)權(quán)？法院依法是否應(yīng)該支持原告的訴訟請求？ ［簡析］印先生已經(jīng)從王先生那里取得了房屋的產(chǎn)權(quán)。法院依法應(yīng)該支持原告的訴訟請求。夫妻一方賣房案2009年11月2日，在某房屋中介的促成下，潘某與張某簽訂了房屋買賣合同，約定以44萬元購買張某在成都某郊區(qū)的一套房產(chǎn)，并約定了付款方式和辦理過戶手續(xù)的時間。合同簽訂當(dāng)日，潘某即向張某支付了定金1萬元。之后，張某以其賣房未經(jīng)房屋另一共有人即丈夫王某同意為由，拒絕繼續(xù)履行合同。雙方發(fā)生糾紛，潘某將張某、王某夫妻告上法庭，訴請法院判令二被告繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)并交付房屋。法院審理查明，被告夫妻系爭議房屋的共同所有人。出售房屋是王某到中介公司進(jìn)行的登記，在合同簽訂之日的前一天，王某曾與中介通話三次，中介也證實(shí)王某對張某簽訂合同是知情的。一審法院認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，能夠認(rèn)定張某簽訂合同是經(jīng)與其夫王某協(xié)商一致后決定的，王某實(shí)質(zhì)性參與售房并同意張某購房，該購房合同合法有效。同時，潘某未提供證據(jù)證明實(shí)際損失的存在。故依法判決被告王某、張某應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，協(xié)助潘某辦理房屋過戶手續(xù)并交付房屋，駁回潘某的其他訴訟請求。法院一審宣判后，張某、王某不服，提起上訴。成都中院認(rèn)為，潘某在房屋買賣行為中的審查義務(wù)已經(jīng)盡到，從誠實(shí)信用和維護(hù)市場正常交易的角度，潘某要求張某、王某繼續(xù)履行合同的訴訟請求應(yīng)予支持。法院遂依法作出前述判決：認(rèn)定購房者在房屋購買中盡到審查義務(wù)，且未參與簽訂合同的房屋共有人實(shí)質(zhì)性參與售房，依法駁回出賣方的上訴，維持原判：售房者王某、張某應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，協(xié)助購房者潘某辦理房屋過戶手續(xù)并交付房屋。[所有權(quán)取得的方式] 王、潘兩家同住李村。王家有子王達(dá)，潘家有女潘美，兩人正在戀愛。兩家為子女結(jié)婚住房問題議定由潘家出錢，王家出工，在王家已有的3間平房上面加蓋上房3間作新人成親之用。雙方對上房3間的權(quán)屬未作約定。上房3間蓋成后，王達(dá)和潘美因性情不合解除戀愛關(guān)系。為此，王、潘兩家反目成仇，并對房屋權(quán)屬發(fā)生爭議。根據(jù)民法原理，上房3間的所有權(quán)應(yīng)屬誰？A．王家因附合而取得所有權(quán)，但應(yīng)返還潘家所出之錢B．王家因加工而取得所有權(quán)，但應(yīng)返還潘家所出之錢C．潘家因出錢而取得所有權(quán)，但應(yīng)給王家適當(dāng)補(bǔ)償D．王家和潘家因合作建房而成為房屋的共有人答案：A 防盜門外開堵鄰居侵犯相鄰權(quán)原告何女士訴稱，她與邵先生是鄰居，兩戶房門緊鄰，成90度角。今年5月，邵先生對房屋進(jìn)行裝修，拆除原有老式防盜門和內(nèi)木門，安裝成外開全封閉防盜門，且私自將門外挪7厘米左右。她及其家人在進(jìn)出家門時，邵先生如果開門，就會撞到正在出門的人身上，造成身體傷害。與邵先生多次溝通未果后，為維護(hù)自身合法權(quán)益，故訴至法院，請求判令邵先生重新設(shè)計房門，將房門改為內(nèi)開式，停止對何女士正常生活出行造成的侵害，賠償由于本案給原告造成的誤工費(fèi)、交通費(fèi)等損失。法院審理后認(rèn)為，何女士和邵先生作為不動產(chǎn)相鄰權(quán)人，在使用相鄰不動產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的注意義務(wù)。邵先生將他家的房門改為外開式封閉防盜門，在兩間房屋的房門成90度夾角的情況下，確實(shí)會對何女士出行造成妨礙，也存在導(dǎo)致何女士人身損害的危險。上述妨礙及危險并不能通過邵先生開門時的注意而得到有效的排除或完全避免，故邵先生應(yīng)當(dāng)采取將其房門改為內(nèi)開式的方式以排除上述對相鄰不動產(chǎn)權(quán)利人造成的妨礙及危險。雙方房門客觀上存在相距過近的問題，因此相鄰各方更應(yīng)加強(qiáng)注意義務(wù)，不能因國家法律法規(guī)未禁止房門外開而得以免除。據(jù)此，北京市海淀區(qū)人民法院審結(jié)了此案，一審判決被告邵先生將他家的房門改裝為向內(nèi)開啟方式。第二章 物權(quán)的變動（案例研討）o試就下列二例說明當(dāng)事人間之物權(quán)變動關(guān)系：案例1。甲死亡，由乙繼承，辦理該繼承登記后，出售與丙，并移轉(zhuǎn)其所有權(quán)。丙以該屋設(shè)定抵押權(quán)于丁。案例1解析 o甲在某山坡向陽處建別墅，系依事實(shí)行為原始取得不動產(chǎn)所有權(quán)。甲死亡后由乙繼承，乙系依法律規(guī)定概括取得該物所有權(quán)及其他財產(chǎn)。依出售該物與丙（債權(quán)行為），并辦理登記移轉(zhuǎn)其所有權(quán)，丙系依法律行為（物權(quán)行為）繼受取得該物所有權(quán)。丙與丁約定將該屋設(shè)定抵押權(quán)與丁，系屬債權(quán)行為；丁因抵押權(quán)之設(shè)定（物權(quán)行為），而創(chuàng)設(shè)取得抵押權(quán)。案例2，出售與乙，依讓與合意交付之。乙將該猴設(shè)定質(zhì)權(quán)與丙。丙外出，托丁看管，丁擅將該猴作為己有售與善意之戊，依讓與合意交付之。案例2解析 o甲上山捕獲白猴，系依事實(shí)行為（法律規(guī)定）先占取得該猴所有權(quán)。甲出售該猴與乙（債權(quán)行為），并依讓與合意交付該猴，乙依法律行為（物權(quán)行為、物權(quán)契約）繼受取得該猴所有權(quán)。乙將該猴設(shè)定質(zhì)權(quán)于丙，丙系繼受創(chuàng)設(shè)取得質(zhì)權(quán)。丙的受雇人丁擅將該猴作為己有出售與戊，系出賣他人之物，買賣契約系屬有效，但丁讓與該猴所有權(quán)，乃無權(quán)處分，戊系善意，依法律規(guī)定原始取得該猴所有權(quán)，乙的所有權(quán)和丙的質(zhì)權(quán)均歸消滅。案例3 o 甲將A、B、C 三書出賣于乙，依讓與合意交付。查A 書系甲所有，B 書系丙借甲閱讀，C書系丁遺失為甲拾得，試問： ？ 、B、C 三書所有權(quán)。.設(shè)甲系禁治產(chǎn)人時（或受乙詐欺），其法律效果如何？ 。案例3解析 o 甲出售A、B、C 三書于乙的例題，可以顯現(xiàn)債權(quán)行為和物權(quán)行為分離原則（物權(quán)行為獨(dú)立性）的優(yōu)點(diǎn)，有助于明確地規(guī)范每一個標(biāo)的物之物權(quán)變動。甲占有A、B、C 三書，其中A 書為甲所有，B 書為丙寄放甲處，C 書為丁所有被甲拾得。甲將A、B、C 三書出售于善意的乙時，其買賣契約有效。乙依物權(quán)行為取得甲有權(quán)處分的A 書。甲對B 書系無權(quán)處分，其物權(quán)行為效力未定, 乙因善意受讓而取得其所有權(quán)。關(guān)于C 書，甲系無權(quán)處分，因系遺失物，丁在2 年內(nèi)得向乙請求其物。在上舉之例，設(shè)乙系惡意時，甲與乙間的買賣契約仍為有效，其關(guān)于B 書、C 書的物權(quán)行為效力未定，乙不能善意取得B、C 二書所有權(quán)。甲自丙、丁取得B、C 二書所有權(quán)時，甲與乙間就該B、C 二書的處分（物權(quán)行為）自始有效?；谖餀?quán)行為無因性理論，甲與乙間的買賣契約縱屬無效（如甲為限制行為能力人），或被撤銷（如甲意思表示錯誤），其物權(quán)行為的效力不因此而受影響。但物權(quán)行為亦具有同一瑕疵時，如甲為無行為能力，或甲物權(quán)行為上的意思表示受乙脅迫時，其物權(quán)行為本身無效，或得撤銷。案例4 o 甲出售A 房與乙，其后見房價高漲，為避免乙的強(qiáng)制執(zhí)行，與丙通謀虛偽作成買賣，并辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。丙死亡，丁繼承，辦理繼承登記后，將該房設(shè)定抵押權(quán)與戊。丁、戊均不知甲丙間的通謀虛偽意思表示。試說明當(dāng)事人間之法律關(guān)系。案例4解析 o 甲售A 房給乙，買賣契約有效成立，乙得向甲請求交付該房，并移轉(zhuǎn)其所有權(quán)。甲為避免乙對該房的強(qiáng)制執(zhí)行，與丙通謀虛偽為該房的買賣，并辦理登記，移轉(zhuǎn)其所有權(quán)，甲與丙作成的兩個法律行為〔 買賣契約及物權(quán)行為），均屬無效，丙不能取得該房所有權(quán)。丙死亡，由其子丁繼承，就該房辦理繼承登記。如前所述．丙與甲通謀虛偽為A 房的買賣及移轉(zhuǎn)其所有權(quán)，其法律行為無效，丙不能取得該房所有權(quán)。在此情形，丁得否主張其為善意第三人？關(guān)于此點(diǎn)，應(yīng)采否定說，通謀虛偽意思表示之無效，不得對抗善意第三人，所謂第三人不包括繼承人在內(nèi)。其次，丁可否主張因信賴房屋登記而取得A 房所有權(quán)？關(guān)于此點(diǎn)，所謂登記，系為保護(hù)因信賴登記取得房屋權(quán)利新登記之第三人而設(shè)，因此所謂第三人不包括繼承人在內(nèi)。因善意取得制度旨在維護(hù)交易安全，不適用于依法律規(guī)定而生的物權(quán)變動。丁未因繼承而取得A 房所有權(quán)，而將A 房設(shè)定抵押于戊，所謂通謀虛偽意忍表示，不得以其無效對抗善意第三人，對戊應(yīng)有適用余地。此外，戊亦因信賴登記，應(yīng)受登記絕對效力的保護(hù)，而善意取得抵押權(quán)。o（二）當(dāng)事人間得主張的權(quán)利綜據(jù)上述，A 房所有權(quán)雖經(jīng)辦理繼承登記，丁仍不能取得其所有權(quán)，該房仍屬甲所有。戊則因信賴房屋登記而取得抵押權(quán)。甲有權(quán)對丁主張所有權(quán)妨害除去請求權(quán)，請求涂銷所有權(quán)登記，但戊所取得的抵押權(quán)不因此而受影響。甲怠于行使其權(quán)利時，乙可代位行使之。此外，乙亦可依侵權(quán)行為規(guī)定請求丁涂銷登記，于該房回復(fù)登記于甲之名義時，乙得對該房為強(qiáng)制執(zhí)行。案例5o 甲繼承其父遺留的A 小提琴，即出賣與乙，約定于3 月3 日交琴。甲于月3 日向乙表示愿意讓與該琴所有權(quán)，但欲借用3 日，乙同意之，并即開具支票支付。甲復(fù)于3 月4 日將該琴出售與丙，并即依讓與合意交付之。甲于3 月5 日復(fù)將該琴出賣于丁，對丁虛稱該琴借丙使用，愿將其對丙之返還請求權(quán)讓與于丁，以代交付，移轉(zhuǎn)該琴所有權(quán)。試說明當(dāng)事人間的法律關(guān)系。案例5解析 o甲繼承其父遺留的小提琴，系依法律規(guī)定而取得其所有權(quán)。甲出售該琴與乙，于3 月3 日向乙表示愿意讓與該琴所有權(quán)，但因參加比賽欲借用3 日，乙同意之。甲與乙就琴所有權(quán)之移轉(zhuǎn)作成讓與合意，至其交付，系采占有改定的方式，即甲與乙間訂立使用借貸契約，使乙因此取得間接占有，以代交付。乙依《物權(quán)法》第27條規(guī)定取得該琴所有權(quán)。甲于3 月4日將該琴出售于丙，系出賣他人（乙）之物，買賣契約仍屬有效成立。甲無移轉(zhuǎn)該琴所有權(quán)之權(quán)利，而讓與該琴所有權(quán)于丙（無權(quán)處分），丙善意（由法律推定）受讓該琴之占有，仍能取得其所有權(quán)。o甲于3 月5 日復(fù)將該琴出售與丁，亦系出賣他人（丙）之物，買賣契約仍屬有效。甲無移轉(zhuǎn)該琴所有權(quán)之權(quán)利，丁得否取得其所有權(quán)，端視是否善意受讓該琴之占有而定。“民法”第501 條及第94 名條規(guī)定受讓動產(chǎn)之占有，固包括返還請求權(quán)之讓與在內(nèi)，甲于3 月4 日將該琴出售與丙，并依讓與合意交付之，由丙善意取得所有權(quán)，甲對丙并無任何債權(quán)或物權(quán)之請求權(quán)可供讓與，丁無從受讓其占有，縱屬善意，亦不能取得該琴所有權(quán)。o（二）當(dāng)事人間得主張的權(quán)利綜據(jù)上述，就物權(quán)變動言，甲因繼承取得小提琴所有權(quán)，乙基于買賣契約依占有改