【正文】 同，當(dāng)然不受買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的約束。七、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是司法解釋重點(diǎn)規(guī)定的一個(gè)問(wèn)題，寫(xiě)得很好，作為重點(diǎn)問(wèn)題研究。民法上的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，一是共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，一是承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，三是股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，四是合伙人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等{12]。共有人之一出賣(mài)其共有份額，其他共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。股東出讓股權(quán)，其他股東享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是一個(gè)道理。出租人要出賣(mài)租賃房屋，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這兩個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)設(shè)置的目的不同：共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的目的是盡量保持共有的狀態(tài)，保持共有人之間的關(guān)系和諧。在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，能夠繼續(xù)維持共有的關(guān)系，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的目的是對(duì)承租人的照顧，除此之外沒(méi)有它意。比較而言，兩種優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法目的不同，共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的目的比承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的目的更重要，必要性更強(qiáng)。在司法實(shí)踐中，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的適用比較混亂，缺乏準(zhǔn)確的規(guī)則。例如，出租人沒(méi)有尊重承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，承租人主張侵害了其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，有的法院保障承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，判決出租人和第三人的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；有的法院判決繼續(xù)買(mǎi)賣(mài)，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，有的法院甚至直接判決爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)歸屬于承租人。司法解釋在承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題上做了統(tǒng)一的規(guī)定，可以歸納為五個(gè)規(guī)則：（一）承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)司法解釋規(guī)定承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，確認(rèn)這種優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與基于共有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不同，效力有所差別，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。至于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為什么效力低于共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，司法解釋認(rèn)為承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是法定優(yōu)先締約權(quán)，系債權(quán)，不具有對(duì)抗第三人的效力{13]。（二）侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的救濟(jì)方式為賠償損失正因?yàn)槌凶馊藘?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)，是優(yōu)先締約權(quán)，而不是物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，因此，司法解釋規(guī)定，出租人違反義務(wù)，侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的救濟(jì)方式損害賠償，而不是必須保障承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。這個(gè)規(guī)定與以往的理解是不同的[2]。我認(rèn)為，這個(gè)做法大體可行，是有道理的，就是因?yàn)槌凶馊说膬?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力較弱，與共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)效力不同的結(jié)果。因此，不能再適用對(duì)侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的采取宣告買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的做法了。怎樣確定侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，解釋確定“出租人出賣(mài)租賃房屋在合理期限內(nèi)沒(méi)有通知承租人”，就構(gòu)成侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這個(gè)規(guī)定有一個(gè)問(wèn)題值得斟酌，就是有可能使出租人在出賣(mài)出租房屋的時(shí)候，都不通知承租人，最后了不起就是賠償損失而已。其后果，可能會(huì)使承租人的有效購(gòu)買(mǎi)權(quán)成為一句空話。（三）對(duì)以協(xié)議折價(jià)變賣(mài)方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的租賃房屋承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)司法解釋第二十二條規(guī)定：“出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！痹趯?duì)租賃房屋以協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，在同等條件下，可以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，保障承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。其條件是，租賃房屋原來(lái)是設(shè)置了抵押權(quán)的，出租人要把該房實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，是用協(xié)議折價(jià)和變賣(mài)的方式，才可以主張承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這個(gè)規(guī)定還要和第二十條規(guī)定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)不受買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則限制聯(lián)系起來(lái)。以租賃房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)不受買(mǎi)賣(mài)不破租賃的約束，承租人不可以主張繼續(xù)保持租賃合同的效力，但在這里對(duì)承租人用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的方法來(lái)保護(hù)。但是，應(yīng)當(dāng)注意，如果是用拍賣(mài)的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的，不在此限。（四）以拍賣(mài)方式出賣(mài)租賃房屋對(duì)承租人的保護(hù)司法解釋對(duì)以拍賣(mài)方式對(duì)租賃房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的，專(zhuān)門(mén)作出規(guī)定，即第二十三條：“出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！卑凑者@一規(guī)定，以拍賣(mài)方式出賣(mài)租賃房屋，不論是抵押權(quán)人為了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而出賣(mài)，還是出租人自己出賣(mài)，只要是拍賣(mài)，對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)，就統(tǒng)一適用這樣的方法，即出租人以拍賣(mài)的方式出賣(mài)租賃房屋的，出租人和拍賣(mài)行都有義務(wù)在拍賣(mài)五日前通知承租人，如果承租人不參加拍賣(mài)的，就視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這樣規(guī)定是完全對(duì)的。在司法解釋的草案中，還規(guī)定了這樣的內(nèi)容：在拍賣(mài)過(guò)程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，承租人當(dāng)場(chǎng)表示高價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條關(guān)于“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”的規(guī)定處理，保障出租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以損害賠償。這樣的規(guī)定是不正確的，司法解釋將這些內(nèi)容刪掉，是完全正確的。（五）對(duì)抗承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法定事由司法解釋第二十四條規(guī)定：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；（四）第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！边@是規(guī)定了四種對(duì)抗承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法定事由。1．房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這是基于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的規(guī)則確定的原則。因?yàn)楣灿腥藘?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是基于物權(quán)所生的優(yōu)先權(quán)，而承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是基于債權(quán)而生，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，自然得出這個(gè)結(jié)論。這在理論上叫做優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的競(jìng)合或者競(jìng)存，基于物權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先基于債權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。2．房屋賣(mài)給出租人的近親屬出租人如果將租賃房屋出賣(mài)給其近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的，基于近親屬的親情關(guān)系，承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這就是說(shuō)，出租人的近親屬也享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并且這個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)比承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)更優(yōu)先，可以對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。值得研究的是，這種基于親屬關(guān)系發(fā)生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是不是一個(gè)新的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，產(chǎn)生這種優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律基礎(chǔ)是什么？3．承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)出租人出賣(mài)租賃房屋，對(duì)承租人已經(jīng)履行告知義務(wù)，如果承租人在15日內(nèi)沒(méi)有明確表示愿意購(gòu)買(mǎi)的，就視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，對(duì)此，當(dāng)然不得再主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。15日是個(gè)不變期限，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必須在15日內(nèi)表示態(tài)度，沒(méi)有明確表示的，就視為放棄權(quán)利。4．第三人善意取得租賃房屋所有權(quán)如果購(gòu)買(mǎi)租賃房屋的第三人是出于善意，并且已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，就構(gòu)成善意取得。第三人出于善意對(duì)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不知情，就是善意，構(gòu)成善意取得，就即時(shí)取得所有權(quán)。承租人再主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，就無(wú)法對(duì)抗善意第三人依法即時(shí)取得的所有權(quán)。司法解釋規(guī)定，侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的救濟(jì)方式是損害賠償。這是好的，但如何確定損失，如何確定損害賠償責(zé)任，司法解釋并沒(méi)有給出方法。在司法實(shí)踐中可能無(wú)法操作。關(guān)鍵在于怎么去計(jì)算承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到損害的損失數(shù)額。我的想法是，可以按照產(chǎn)生優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)那個(gè)時(shí)候的房?jī)r(jià)是多少，受到侵害后的房?jī)r(jià)是多少，其差別可以算作損失。還有一個(gè)辦法，就是參照一般的違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，確定損失賠償責(zé)任。一、《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，在2007年10月1日期實(shí)施的物權(quán)法中用專(zhuān)章進(jìn)行了規(guī)定，充分表明我國(guó)民法學(xué)界及立法者已經(jīng)認(rèn)識(shí)到建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的重要價(jià)值及其現(xiàn)實(shí)意義。因應(yīng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)、公寓、大廈進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)及該項(xiàng)服務(wù)迅速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，對(duì)規(guī)范和協(xié)調(diào)我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系、解決物業(yè)管理服務(wù)糾紛、提供了基礎(chǔ)性和原則性的法律框架。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，將對(duì)法院審理該類(lèi)糾紛案件起到積極的作用。但不可忌諱、回避的問(wèn)題是，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，作為我國(guó)首次以立法方式確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，當(dāng)中存在的問(wèn)題仍然不少，在理解和適用上操作性仍然不夠強(qiáng)。為此，最高院出臺(tái)司法解釋實(shí)在是其必然。筆者以下試圖借理解解釋內(nèi)容的同時(shí)，指出其中仍然存在的有待解決實(shí)際問(wèn)題。1．解釋關(guān)于業(yè)主的范圍的認(rèn)定。根據(jù)解釋第一條第一款的規(guī)定，依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。即業(yè)主的范圍包括通過(guò)依法登記、依據(jù)生效法律文書(shū)、繼承、受遺贈(zèng)等方式取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人，同時(shí)，該解釋第一條第二款還規(guī)定，基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也可以認(rèn)定為業(yè)主。2．解釋關(guān)于車(chē)位、攤位等特定空間作為建筑物專(zhuān)有部分進(jìn)行認(rèn)定的條件問(wèn)題。根據(jù)解釋第二條的規(guī)定，車(chē)位、攤位及其他房屋只要能夠滿足以下條件就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建筑物專(zhuān)有部分：（1）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（2）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（3）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。但規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專(zhuān)有部分的組成部分。3．解釋關(guān)于對(duì)“住改商”問(wèn)題的處理?！白「纳獭奔劝▽?zhuān)用部分住改商，也包括共有部分的住改商，根據(jù)解釋第十條的規(guī)定，業(yè)主將住宅即其專(zhuān)有部分改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，須經(jīng)全部有利害關(guān)系人一致同意。而在解釋的第七條就共有部分住改商進(jìn)行了的規(guī)定，對(duì)改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分的，明確了必需經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。4．解釋關(guān)于業(yè)主表決權(quán)問(wèn)題的處理。根據(jù)物權(quán)法，業(yè)主的表決權(quán)的統(tǒng)計(jì)方式包括兩種，一種是按業(yè)主人數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；一種是按業(yè)主專(zhuān)有部分的面積比例進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。但就對(duì)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)兩套甚至多套房屋，其表決權(quán)統(tǒng)計(jì)方式規(guī)定不甚明確，按專(zhuān)有面積當(dāng)然不會(huì)存在爭(zhēng)議，但是否應(yīng)當(dāng)按一個(gè)業(yè)主還是多個(gè)業(yè)主進(jìn)行統(tǒng)計(jì)就不無(wú)爭(zhēng)論。解釋第九條對(duì)此有了明確規(guī)定，即出現(xiàn)前述情形時(shí)，在業(yè)主人數(shù)的統(tǒng)計(jì)上，仍然按一人計(jì)算。當(dāng)然，筆者認(rèn)為，該統(tǒng)計(jì)方式僅僅解決了技術(shù)上的問(wèn)題，而對(duì)表決結(jié)果的影響為零。因?yàn)椋瑯I(yè)主的表決權(quán)的實(shí)現(xiàn)，人數(shù)或?qū)Ｓ胁糠植皇莾H其中之一就可以決定的，而是必須兩者都同時(shí)達(dá)到法定要求方可。5．解釋關(guān)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格問(wèn)題。根據(jù)物權(quán)法第七十八條及解釋十二條的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以作為案件的被告；結(jié)合物權(quán)法第八十三條的規(guī)定，似乎也排除了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作為案件原告的可能性。筆者認(rèn)為，不管是物權(quán)法、還是該解釋的規(guī)定，將在很大程度上限制業(yè)主的維權(quán)工作，給業(yè)主維權(quán)帶來(lái)了現(xiàn)實(shí)的困難。對(duì)損害全體業(yè)主共同利益的侵害行為，如果業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)都無(wú)權(quán)作為原告進(jìn)行告訴，而需要全體業(yè)主辦理新的授權(quán)委托，或各個(gè)業(yè)主分別訴訟，不僅在成本上不合理，而且作為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)也根本無(wú)從體現(xiàn)。這樣的規(guī)定，顯然弊大于利。6．解釋關(guān)于車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要的認(rèn)定。根據(jù)解釋第五條的規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。從解釋規(guī)定文義進(jìn)行理解，該規(guī)定包含兩層含義，即一是開(kāi)發(fā)商可以將車(chē)位、車(chē)庫(kù)采用出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主；二是開(kāi)發(fā)商必須按照配置比例進(jìn)行前述處分。該解釋內(nèi)容存在的問(wèn)題是，如果發(fā)展商的前述處分行為不符合前述規(guī)定，是否必然導(dǎo)致認(rèn)定其處分行為為不符合“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的情形，而可撤銷(xiāo)或無(wú)效；而且該解釋內(nèi)容仍然沒(méi)有解決好后面幾個(gè)問(wèn)題，一是“滿足業(yè)主的需要”中“業(yè)主的需要”是指業(yè)主現(xiàn)實(shí)的需要為限還是也包括業(yè)主未來(lái)可能的、潛在的需要；二是“滿足業(yè)主的需要”中的“業(yè)主”應(yīng)作何種理解，如果根據(jù)該解釋第一條之規(guī)定，結(jié)合物權(quán)法第七十四條第二款的規(guī)定，這里的業(yè)主就包括購(gòu)買(mǎi)房屋的業(yè)主，也包括純粹購(gòu)買(mǎi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的業(yè)主，如果作此理解，開(kāi)發(fā)商就可能將車(chē)庫(kù)、車(chē)位出售給房屋業(yè)主以外的人，而導(dǎo)致車(chē)庫(kù)倒買(mǎi)倒賣(mài)甚至房屋業(yè)主買(mǎi)不到車(chē)庫(kù)、車(chē)位的現(xiàn)象發(fā)生，也一定程度上給小區(qū)的物業(yè)管理帶來(lái)難度。因此，此處的業(yè)主筆者認(rèn)為應(yīng)作限定解釋?zhuān)聪薅ㄆ浞秶鸀榉课輼I(yè)主；三是對(duì)“業(yè)主的需要”是否應(yīng)當(dāng)作必要限制，特別是時(shí)效方面的限制，即在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)業(yè)主行使購(gòu)買(mǎi)、租賃車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)利方可得到滿足和法院支持，如果無(wú)期限限制，必然導(dǎo)致資源浪費(fèi)，也導(dǎo)致其他業(yè)主利益受損，如需要多個(gè)車(chē)位的業(yè)主因無(wú)法得到滿足而導(dǎo)致不便，該部分的物業(yè)管理費(fèi)用長(zhǎng)期無(wú)法收取而增加管理成本等。（二）《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》伴隨房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理作為新興的服務(wù)產(chǎn)業(yè)也步入快車(chē)道，既給廣大購(gòu)房入住的業(yè)主帶來(lái)極大的便利，也順應(yīng)了社會(huì)分工進(jìn)一步細(xì)化的需要。然而，與此同時(shí)所引發(fā)的問(wèn)題也越來(lái)越多，甚至矛盾有加深的跡象，以致專(zhuān)門(mén)形成一類(lèi)以物業(yè)管理服務(wù)糾紛為法院審理對(duì)象的案件。即涉及民事訴訟、也不乏引發(fā)行政訴訟。最高院本次出臺(tái)解釋?zhuān)染哂星笆霰尘耙蛩?，但更多的是結(jié)合了新頒布實(shí)施的《物權(quán)法》的規(guī)定，以指導(dǎo)各級(jí)法院正確審理該類(lèi)案件。解釋共十三條，主要解決了以下幾個(gè)問(wèn)題：1．關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同法律效力的認(rèn)定問(wèn)題。解釋規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。該解釋內(nèi)容解決了兩類(lèi)合同的效力認(rèn)定問(wèn)題，一是建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，由于此類(lèi)合同主體為建設(shè)單位和其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主不參與其中，而且多數(shù)情況下也沒(méi)有向業(yè)主公示，因此常出現(xiàn)業(yè)主對(duì)該類(lèi)合同不予認(rèn)可并拒絕履行合同中約定的業(yè)主義務(wù)糾紛，解釋直接肯定了該類(lèi)合同的法律效力，一定意義上可以使糾紛得到解決，但筆者認(rèn)為，由于該類(lèi)合同侵害了業(yè)主的知情權(quán)，法律也沒(méi)有就合同內(nèi)容必須進(jìn)行公示進(jìn)行強(qiáng)制要求，不能不說(shuō)是一大缺憾。二是業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，這類(lèi)合同由于業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)所代表的是全體業(yè)主的利益，其法律效力當(dāng)然應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠姓J(rèn)。2．關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)收交中爭(zhēng)議的解決。解釋首先解決了房屋空置時(shí)是否具有交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)問(wèn)題。由于現(xiàn)實(shí)存在業(yè)主收樓或視為收樓后一直空置的現(xiàn)象，而導(dǎo)致該部分業(yè)主提出其未享受物業(yè)服務(wù)而拒交物業(yè)管理費(fèi)，為此解釋做出了需要交納的規(guī)定，即“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！备鶕?jù)物權(quán)原理，發(fā)展商已將房屋