【正文】 ：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項”。第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認定：（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當在知道或者應(yīng)當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。第十四條 建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。第十七條 本解釋所稱建設(shè)單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對外銷售的包銷人。第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。二○○九年五月十五日為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應(yīng)當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。這一年，自己能夠堅持正確的政治方向，緊緊圍繞黨的中心，立足本職崗位，較好地完成本線的工作任務(wù)?？偟膩碚f，收獲很大，感觸頗深。一是道德修養(yǎng)進一步提高。因此，在日常的工作和生活中，我每時每刻提醒自己，從小事做起，注重細節(jié)問題，做到干凈做人、公正做事，以平常心看待自己的工作，要求自己在工作中誠實、守信、廉潔、自律，起好表率作用。不斷加強自己的黨性鍛煉，我嚴格按照《黨章》和《中國共產(chǎn)黨黨員紀律處分條例》來要求和約束自己的行為，牢記黨的宗旨，在團的工作中，以廣大青少年的權(quán)益為出發(fā)點，務(wù)求時效。一年來，我繼續(xù)加強學(xué)習(xí)，積極參加理論中心組學(xué)習(xí)，經(jīng)常自發(fā)利用休息時間學(xué)習(xí)，積極參加團省委組織赴井岡山革命傳統(tǒng)與理想信念教育專題培訓(xùn)班、區(qū)委區(qū)政府組織赴清華大學(xué)縣域經(jīng)濟培訓(xùn)班，通過“看、聽、學(xué)、思”，進一步加深了對馬列主義、毛澤東思想、鄧小平理論、“三個代表”重要思想的理解，進一步系統(tǒng)掌握了黨在農(nóng)村的路線、方針、政策以及對共青團工作的要求。二、以能為先，進一步加強組織工作能力在上級領(lǐng)導(dǎo)的信任和支持下，我本人也自加壓力，抓住一切機會學(xué)習(xí)，注重與同事、與兄弟單位團委書記的交流，虛心請教，不恥下問，使各項工作都有序地開展。我盡量做到工作提前一步，有計劃、有安排、有預(yù)見性，保持思路清晰和決策的科學(xué)，力求操作有序，順利開展。在工作中，我注重與上級的及時銜接、匯報，同時也注重與基層的交流溝通，聽取多方意見和建議，從大局出發(fā)，對上做好配合，對下做好團結(jié)。在工作中，我注重不斷創(chuàng)新，使工作保持生機，使管理不斷趨向人性化、合理化。加強溝通了解，增加感情，深入基層，了解基層團組織和團員青年的有關(guān)情況，以“活動”來強化自己的知識和水平。今年五四，團區(qū)委以全區(qū)人居環(huán)境整治為依托，以“五四火炬?zhèn)鞒芯攀d生生不息，鐵東青年投入人居環(huán)境立志強區(qū)”為引領(lǐng)，積極開展了“共青團路，紅領(lǐng)巾街”，“鐵東青年林”等一系列活動。四、以績?yōu)橄?，進一步完善團的組織建設(shè)把《關(guān)于進一步深化“黨建帶團建”工作的實施意見》落到實處，把黨的要求貫徹落實到團的建設(shè)中去，使團的建設(shè)納入黨的建設(shè)的總體規(guī)劃。一是基層團干部的待遇問題。積極爭取專項，今年為每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道從團省委爭取經(jīng)費三千元，共計三萬六千元；三是團的基層組織格局創(chuàng)新工作。此次工作得到了團市委的充分認可，2011年四平市組織部班工作會議在我區(qū)召開。突出做好當前新興的農(nóng)村、社區(qū)和非公經(jīng)濟組織建團工作，延長團的工作手臂，豐富團的組織形式。特別是吉林銀行的“吉青時代”小額貸款項目更得到團省委的無償貼息。我區(qū)在黨委和政府的帶領(lǐng)下，勵精圖治、奮發(fā)圖強，取得了輝煌的成績。深知，作為一級干部，應(yīng)該努力做到“清正廉潔”。要不斷加強實踐鍛煉，要結(jié)合黨的歷史經(jīng)驗、改革開放和社會主義建設(shè)的實踐以及自己的工作和思想實際，來刻苦磨煉自己。不斷增強拒腐防變意識。在團區(qū)委開展“爭做勤廉表率，竭誠服務(wù)青年”主題教育,召開機關(guān)黨風(fēng)廉政建設(shè)宣傳教育活動動員會，全面啟動黨風(fēng)廉政建設(shè)宣教活動。我們根據(jù)2011年黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制考評要求，為了做好黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作，成立了團區(qū)委黨風(fēng)廉政建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，并由我任組長。在2012年即將到來之際，共青團區(qū)委迎來組織部考核組，對共青團區(qū)委一年來的工作進的實地測評，感謝組織的幫助與關(guān)懷，今后我們更要自覺地接受組織的監(jiān)督與考核。廣大青年有幸成為親歷者，成為追隨者，同時我們也是共享發(fā)展成果的受益者。我們要牢記黨的宗旨，全面貫徹黨的方針路線，高舉中國特色社會主義偉大旗幟，弘揚“攻堅克難、求富圖強”的四平精神，堅定不移的實施 “五區(qū)”戰(zhàn)略的發(fā)展規(guī)劃，為建設(shè)富裕和諧新鐵東的偉大目標而不懈奮斗。城鎮(zhèn)房屋租賃問題不是物權(quán)法而是合同法的問題，但是由于與商品房有關(guān)，所以又通常把它叫做商品房的司法解釋，與物權(quán)法有一定關(guān)系，也可以將其作為《物權(quán)法》的司法解釋。這五個司法解釋合到一起，關(guān)于商品房以及相關(guān)的土地權(quán)屬問題的法律適用規(guī)則基本上完備，形成了一個比較完整的體系，在開發(fā)土地、建設(shè)商品房，商品房買賣問題，怎么行使所有權(quán)，如何進行管理使用，怎么去租賃，都有較為完善的規(guī)則。建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋更多的是補充《物權(quán)法》規(guī)定的不足，大部分也是具體規(guī)定。我作為起草三部司法解釋的積極參與者，更欣賞這個司法解釋。一、關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力問題司法解釋在城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力問題上，主要從以下四個方面加以規(guī)定：（一）城鎮(zhèn)房屋租賃合同的概念如何界定司法解釋沒有從正面給城鎮(zhèn)房屋租賃合同做概念界定，但是說到了這個意思，即司法解釋第一條規(guī)定，本解釋所稱的城鎮(zhèn)房屋，是指按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，屬于城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋。然后規(guī)定，當事人約定出租人將上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同糾紛案件適用本解釋。司法解釋規(guī)定的是城鎮(zhèn)房屋租賃合同，具體講了城和鎮(zhèn)的房屋，但后邊又附加了一個說明，如果鄉(xiāng)和村里的房屋進行租賃，法律沒有特別規(guī)定的，也可以參照本司法解釋的規(guī)定?？梢哉J為，城鎮(zhèn)房屋租賃合同差不多相當于房屋租賃合同，不過以城鎮(zhèn)房屋租賃合同為主罷了。限制性條件是承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房和經(jīng)濟實用房因租賃產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋，即這些房屋的租賃不按照城鎮(zhèn)房屋租賃合同來處理。目前，公有住房、廉租住房和經(jīng)濟實用房以及限價房出租的情況比較普遍，引起社會強烈反映，政府部門也在干預(yù){1]。是不是對所有的經(jīng)濟實用房和限價房出租的一律要進行干預(yù)，確認其無效？我的意見是未必如此。既然轉(zhuǎn)讓都可以，為什么不可以租呢？因此，不宜說這種租賃一律無效。但如果業(yè)主出租上述房屋已經(jīng)補交了土地出讓金的，則應(yīng)當認為有效。這是說建房沒有規(guī)劃批準，或者沒按照規(guī)劃批準去建的，這樣的房屋出租是沒有效力的。第二，司法解釋第三條規(guī)定，出租人以其未經(jīng)批準或未按照批準的內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑訂立的租賃合同無效。第三，當事人約定的租賃期限超過臨時建筑使用期間，例如臨時建筑是經(jīng)過批準的，可以使用十年，但是租賃合同的期限已經(jīng)超出這個期限了，那么超出部分無效。（三）關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同登記備案的效力問題房屋租賃合同的登記備案到底具有什么樣的效力，在司法實踐中一直不明確。那么，這個登記備案究竟起到什么作用，并不清楚。司法解釋規(guī)定了兩個方面的規(guī)則：首先，第四條第一款規(guī)定，當事人僅以房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。實事求是地說，備案就是“備”一下而已，合同訂立了，把合同放到政府一“備”，就行了。其次，如果當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，它當然是一個生效條件，這是附生效條件的合同。但這個生效要件不是絕對的，司法解釋規(guī)定，“但當事人一方已經(jīng)履行合同主要義務(wù)，對方接受的除外”。這就像房屋租賃期限已滿，承租人繼續(xù)交房租，出租人繼續(xù)收房租，就認為成立了新的租賃合同，從過去有期限的租賃合同變成了未約定期限的租賃合同。二、關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效及其責(zé)任問題司法解釋關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效及責(zé)任的規(guī)定內(nèi)容較多，主要問題是：（一）租賃合同無效可以要求支付房屋使用費司法解釋第五條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋使用費的，人民法院應(yīng)當支持。司法解釋這樣規(guī)定，是出于對出租人占有利益的保護，對租賃合同無效采用的是折價補償?shù)姆绞絳2]，是公平的、合理的。但承租人住出租人的房子，如果不交使用費，就不公平。那就是說，房屋使用費的標準相當于租金的標準。對此，我的想法是，完全按照租金的標準計算房屋使用費有一定的問題，因為畢竟是一個無效合同，房屋使用費可以適當?shù)陀谧饨饦藴?，最高也不?yīng)超過約定的租金。如果按照我的這個想法辦，效果可能會更好。（二）房屋租賃合同無效的賠償損失責(zé)任房屋租賃合同因合同無效而請求賠償損失的，司法解釋規(guī)定，按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定來處理。比方說，承租人租了房子，租賃合同無效，出租人當時是同意裝飾裝修，但裝飾裝修物沒有構(gòu)成附和，也就是沒有與租賃房屋構(gòu)成一體不可拆除，是可以拆除的，那么拆除就是一種損失，應(yīng)當賠償。這個拆除造成的損失也是一種損失，必須賠償。3．承租人經(jīng)過出租人同意擴建，租賃合同無效或者有效而終止履行，雙方當事人對擴建費用沒有辦理合法建設(shè)手續(xù)的，當事人雙方對擴建費用沒有約定，未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用造成的損失，也是損失，應(yīng)當賠償。這三種損失怎么賠償，司法解釋做了原則性規(guī)定，即按照過錯程度確定賠償責(zé)任，該誰的過錯誰就承擔(dān)，誰的過錯比例大就多承擔(dān)，誰的過錯比例小就少承擔(dān)，按照過錯原則承擔(dān)責(zé)任。（三）房屋雙重租賃的效力問題司法解釋第六條規(guī)定，出租人就同一房屋訂立兩份以上的租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：第一順序，是已經(jīng)合法占有租賃房屋的；第二順序，是已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；第三順序，是合同生效在先的。這是關(guān)于雙重租賃的完整規(guī)則。雙重也可以是多重，三個以上的重合的關(guān)系是多重。雙重租賃、雙重買賣與一女二嫁是一樣的道理。只有一間房，既要租給甲，又要租給乙，也只能租給一個人。履行前手合同還是后手合同，由出賣人的意志決定，可以賣給甲，也可以賣給乙，只能賣給其中一個人。對于后一種原則，很多人不同意，認為一定要有先有后，先者優(yōu)先。既然如此，在雙重買賣的兩個買受人中，沒有理由主張誰優(yōu)先。雙重買賣的違約責(zé)任，出賣人是沒有辦法逃避的。但是，在租賃合同當中有一些特殊的情況，盡管兩個租賃合同的效力是平等的，但由于存在特殊情況，而使某一個合同具有了優(yōu)先權(quán)。兩個租賃合同訂立以后，有一個承租人已經(jīng)占有租賃房屋，基于占有，或者說基于已經(jīng)履行的合同，具有優(yōu)先權(quán)，因為后手合同已經(jīng)無法履行了。第二，已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的。第三，是合同生效在先。司法解釋認為生效在先而效力優(yōu)先，就要履行前手合同，違反債權(quán)平等原則。不論出現(xiàn)上述哪一種情況，對于沒有履行的那個合同的承租人，出租人都要承擔(dān)違約責(zé)任，賠償違約行為造成的損失，或者賠償違約金，或者定金不退。”按照這個規(guī)定，出租人的解除權(quán)的產(chǎn)生條件是擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，出租人要求合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀。出租人主張解除合同，法院應(yīng)該支持?！卑凑者@一規(guī)定，承租人產(chǎn)生法定解除權(quán)的條件是：第一，在租賃過程中，司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封了租賃房屋