【正文】 形狀、顏色等損害建筑物外觀；（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。第二篇：《物權(quán)法司法解釋》物權(quán)法司法解釋(全文）物權(quán)法兩個相關(guān)司法解釋——《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過）中華人民共和國最高人民法院公告《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。第十四條 建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。二○○九年五月十五日為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。這一年，自己能夠堅持正確的政治方向，緊緊圍繞黨的中心，立足本職崗位，較好地完成本線的工作任務(wù)。一是道德修養(yǎng)進(jìn)一步提高。不斷加強(qiáng)自己的黨性鍛煉，我嚴(yán)格按照《黨章》和《中國共產(chǎn)黨黨員紀(jì)律處分條例》來要求和約束自己的行為，牢記黨的宗旨，在團(tuán)的工作中，以廣大青少年的權(quán)益為出發(fā)點，務(wù)求時效。二、以能為先，進(jìn)一步加強(qiáng)組織工作能力在上級領(lǐng)導(dǎo)的信任和支持下，我本人也自加壓力，抓住一切機(jī)會學(xué)習(xí)，注重與同事、與兄弟單位團(tuán)委書記的交流，虛心請教，不恥下問，使各項工作都有序地開展。在工作中，我注重與上級的及時銜接、匯報，同時也注重與基層的交流溝通，聽取多方意見和建議，從大局出發(fā)，對上做好配合，對下做好團(tuán)結(jié)。加強(qiáng)溝通了解，增加感情，深入基層，了解基層團(tuán)組織和團(tuán)員青年的有關(guān)情況，以“活動”來強(qiáng)化自己的知識和水平。四、以績?yōu)橄?，進(jìn)一步完善團(tuán)的組織建設(shè)把《關(guān)于進(jìn)一步深化“黨建帶團(tuán)建”工作的實施意見》落到實處，把黨的要求貫徹落實到團(tuán)的建設(shè)中去，使團(tuán)的建設(shè)納入黨的建設(shè)的總體規(guī)劃。積極爭取專項，今年為每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道從團(tuán)省委爭取經(jīng)費三千元，共計三萬六千元；三是團(tuán)的基層組織格局創(chuàng)新工作。突出做好當(dāng)前新興的農(nóng)村、社區(qū)和非公經(jīng)濟(jì)組織建團(tuán)工作，延長團(tuán)的工作手臂，豐富團(tuán)的組織形式。我區(qū)在黨委和政府的帶領(lǐng)下，勵精圖治、奮發(fā)圖強(qiáng)，取得了輝煌的成績。要不斷加強(qiáng)實踐鍛煉，要結(jié)合黨的歷史經(jīng)驗、改革開放和社會主義建設(shè)的實踐以及自己的工作和思想實際，來刻苦磨煉自己。在團(tuán)區(qū)委開展“爭做勤廉表率，竭誠服務(wù)青年”主題教育,召開機(jī)關(guān)黨風(fēng)廉政建設(shè)宣傳教育活動動員會，全面啟動黨風(fēng)廉政建設(shè)宣教活動。在2012年即將到來之際，共青團(tuán)區(qū)委迎來組織部考核組，對共青團(tuán)區(qū)委一年來的工作進(jìn)的實地測評，感謝組織的幫助與關(guān)懷，今后我們更要自覺地接受組織的監(jiān)督與考核。我們要牢記黨的宗旨，全面貫徹黨的方針路線，高舉中國特色社會主義偉大旗幟，弘揚“攻堅克難、求富圖強(qiáng)”的四平精神，堅定不移的實施 “五區(qū)”戰(zhàn)略的發(fā)展規(guī)劃，為建設(shè)富裕和諧新鐵東的偉大目標(biāo)而不懈奮斗。這五個司法解釋合到一起，關(guān)于商品房以及相關(guān)的土地權(quán)屬問題的法律適用規(guī)則基本上完備，形成了一個比較完整的體系，在開發(fā)土地、建設(shè)商品房，商品房買賣問題，怎么行使所有權(quán)，如何進(jìn)行管理使用，怎么去租賃，都有較為完善的規(guī)則。我作為起草三部司法解釋的積極參與者，更欣賞這個司法解釋。然后規(guī)定，當(dāng)事人約定出租人將上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同糾紛案件適用本解釋?？梢哉J(rèn)為，城鎮(zhèn)房屋租賃合同差不多相當(dāng)于房屋租賃合同，不過以城鎮(zhèn)房屋租賃合同為主罷了。目前，公有住房、廉租住房和經(jīng)濟(jì)實用房以及限價房出租的情況比較普遍，引起社會強(qiáng)烈反映，政府部門也在干預(yù){1]。既然轉(zhuǎn)讓都可以，為什么不可以租呢？因此，不宜說這種租賃一律無效。這是說建房沒有規(guī)劃批準(zhǔn)，或者沒按照規(guī)劃批準(zhǔn)去建的，這樣的房屋出租是沒有效力的。第三，當(dāng)事人約定的租賃期限超過臨時建筑使用期間，例如臨時建筑是經(jīng)過批準(zhǔn)的，可以使用十年，但是租賃合同的期限已經(jīng)超出這個期限了，那么超出部分無效。那么，這個登記備案究竟起到什么作用，并不清楚。實事求是地說，備案就是“備”一下而已，合同訂立了，把合同放到政府一“備”，就行了。但這個生效要件不是絕對的，司法解釋規(guī)定，“但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行合同主要義務(wù)，對方接受的除外”。二、關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效及其責(zé)任問題司法解釋關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效及責(zé)任的規(guī)定內(nèi)容較多，主要問題是：（一）租賃合同無效可以要求支付房屋使用費司法解釋第五條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。但承租人住出租人的房子，如果不交使用費，就不公平。對此，我的想法是，完全按照租金的標(biāo)準(zhǔn)計算房屋使用費有一定的問題，因為畢竟是一個無效合同，房屋使用費可以適當(dāng)?shù)陀谧饨饦?biāo)準(zhǔn)，最高也不應(yīng)超過約定的租金。（二）房屋租賃合同無效的賠償損失責(zé)任房屋租賃合同因合同無效而請求賠償損失的，司法解釋規(guī)定，按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定來處理。這個拆除造成的損失也是一種損失，必須賠償。這三種損失怎么賠償，司法解釋做了原則性規(guī)定，即按照過錯程度確定賠償責(zé)任，該誰的過錯誰就承擔(dān)，誰的過錯比例大就多承擔(dān)，誰的過錯比例小就少承擔(dān)，按照過錯原則承擔(dān)責(zé)任。這是關(guān)于雙重租賃的完整規(guī)則。雙重租賃、雙重買賣與一女二嫁是一樣的道理。履行前手合同還是后手合同，由出賣人的意志決定，可以賣給甲，也可以賣給乙，只能賣給其中一個人。既然如此，在雙重買賣的兩個買受人中，沒有理由主張誰優(yōu)先。但是，在租賃合同當(dāng)中有一些特殊的情況，盡管兩個租賃合同的效力是平等的，但由于存在特殊情況，而使某一個合同具有了優(yōu)先權(quán)。第二，已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的。司法解釋認(rèn)為生效在先而效力優(yōu)先，就要履行前手合同，違反債權(quán)平等原則。”按照這個規(guī)定，出租人的解除權(quán)的產(chǎn)生條件是擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人要求合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀?！卑凑者@一規(guī)定，承租人產(chǎn)生法定解除權(quán)的條件是：第一，在租賃過程中，司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封了租賃房屋，承租人無法使用，承租人可以請求解除。三、房屋租賃期間的添附問題司法解釋規(guī)定的第三個問題，是房屋租賃期間的添附問題。司法解釋對此做了比較好的規(guī)定，能夠比較妥善地處理房屋租賃的添附糾紛。簡言之，在租賃期間，承租人能不添附就不要添附，能不裝修就別裝修，能不改建就別改建，應(yīng)當(dāng)保持租賃房屋原狀。未經(jīng)出租人同意進(jìn)行添附，就是違約。第二，已形成附合的裝飾裝修物，如果出租人同意利用，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。如果當(dāng)事人另有約定，則應(yīng)當(dāng)按照約定處理。第一，由于出租人違約導(dǎo)致合同解除的，承租人要求出租人賠償剩余租賃期間添附殘值的，法院應(yīng)予支持。但存在三個問題：一是出租人繼續(xù)使用該殘值的，好像出租人占了好處，這并不是不當(dāng)?shù)美?，因為是由承租人過錯所致。處理的方法，要看過錯的大小，按照過錯程度承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。在租賃合同期滿，承租人要求補(bǔ)償添附的費用的，當(dāng)然不應(yīng)支持。如果出租人請求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失的，法院也不予支持。7．租賃期間承租人進(jìn)行擴(kuò)建的承租人承租后對租賃房屋進(jìn)行擴(kuò)建，是更大的添附，必須經(jīng)過出租人同意。前一個租賃關(guān)系叫做本租，形成轉(zhuǎn)租，本租必須成立且有效。司法解釋對于轉(zhuǎn)租規(guī)定了六個問題：（一）轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意承租期間，承租人在原則上不可以轉(zhuǎn)租。”“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。因此，可以確定轉(zhuǎn)租合同有效的基本條件，一是出租人同意，二是在剩余租賃期間。第二，超出六個月異議期，出租人沒有提出異議的，推定出租人同意轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同有效，出租人應(yīng)當(dāng)認(rèn)可承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同的效力。次承租人以無獨立請求權(quán)的第三人要求參加本租雙方當(dāng)事人爭議的訴訟，法院不應(yīng)該拒絕。這是一個合理的抗辯。（六）次承租人騰房的義務(wù)和逾期使用費支付義務(wù)房屋租賃合同解除以后，因為有轉(zhuǎn)租合同存在，出租人在次承租人還在占有這個房子的時候，有權(quán)要求次承租人騰房，理由是本租合同已經(jīng)解除，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然不復(fù)存在，次承租人負(fù)有騰房義務(wù)。五、城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力延伸城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力延伸有與繼承相似，但不是繼承。債權(quán)物權(quán)化的典型，就是租賃合同產(chǎn)生的租賃權(quán)，房屋租賃合同的這些問題，其實都是租賃權(quán)，租賃房屋本來是出租人的，但承租人根據(jù)租賃合同的債權(quán)而取得租賃權(quán)，可以使用、收益，還可以轉(zhuǎn)租。這就是租賃合同效力延伸問題。這就是效力延伸的問題。本來，民事法律關(guān)系主體消滅而消滅{10]，合同當(dāng)事人一方死亡的，合同消滅，但在租賃中，由于租賃權(quán)帶有一定的物權(quán)性質(zhì)，所以它的效力可以延伸到合同期限屆滿。買賣不破租賃規(guī)則設(shè)立的目的，是保護(hù)承租人的租賃權(quán)。”這里規(guī)定的規(guī)則是：第一，承認(rèn)買賣不破租賃規(guī)則，“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持”。第三，如果雙方當(dāng)事人另有約定，如果出租人和承租人在租賃合同訂立時就約定不受買賣不破租賃原則約束的，即約定只要賣房就解除租賃合同的，那等于約定了一個附解除條件的合同，當(dāng)然不受買賣不破租賃原則的約束。股東出讓股權(quán)，其他股東享有優(yōu)先購買權(quán)，是一個道理。比較而言，兩種優(yōu)先購買權(quán)的立法目的不同，共有人優(yōu)先購買權(quán)的目的比承租人優(yōu)先購買權(quán)的目的更重要，必要性更強(qiáng)。至于承租人的優(yōu)先購買權(quán)為什么效力低于共有人優(yōu)先購買權(quán)，司法解釋認(rèn)為承租人的優(yōu)先購買權(quán)是法定優(yōu)先締約權(quán)，系債權(quán)，不具有對抗第三人的效力{13]。因此，不能再適用對侵害優(yōu)先購買權(quán)的采取宣告買賣合同無效的做法了。（三）對以協(xié)議折價變賣方式實現(xiàn)抵押權(quán)的租賃房屋承租人享有優(yōu)先購買權(quán)司法解釋第二十二條規(guī)定：“出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。這個規(guī)定還要和第二十條規(guī)定的實現(xiàn)抵押權(quán)不受買賣不破租賃原則限制聯(lián)系起來。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。侵害優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以損害賠償。1．房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權(quán)，這是基于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的規(guī)則確定的原則。這就是說，出租人的近親屬也享有優(yōu)先購買權(quán)，并且這個優(yōu)先購買權(quán)比承租人優(yōu)先購買權(quán)更優(yōu)先，可以對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。第三人出于善意對于承租人的優(yōu)先購買權(quán)不知情，就是善意，構(gòu)成善意取得，就即時取得所有權(quán)。在司法實踐中可能無法操作。一、《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，在2007年10月1日期實施的物權(quán)法中用專章進(jìn)行了規(guī)定，充分表明我國民法學(xué)界及立法者已經(jīng)認(rèn)識到建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的重要價值及其現(xiàn)實意義。為此，最高院出臺司法解釋實在是其必然。即業(yè)主的范圍包括通過依法登記、依據(jù)生效法律文書、繼承、受遺贈等方式取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，同時，該解釋第一條第二款還規(guī)定，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也可以認(rèn)定為業(yè)主。3．解釋關(guān)于對“住改商”問題的處理。根據(jù)物權(quán)法，業(yè)主的表決權(quán)的統(tǒng)計方式包括兩種，一種是按業(yè)主人數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計；一種是按業(yè)主專有部分的面積比例進(jìn)行統(tǒng)計。因為，業(yè)主的表決權(quán)的實現(xiàn)，人數(shù)或?qū)Ｓ胁糠植皇莾H其中之一就可以決定的，而是必須兩者都同時達(dá)到法定要求方可。對損害全體業(yè)主共同利益的侵害行為，如果業(yè)主大會、業(yè)主委員會都無權(quán)作為原告進(jìn)行告訴，而需要全體業(yè)主辦理新的授權(quán)委托，或各個業(yè)主分別訴訟，不僅在成本上不合理，而且作為業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職權(quán)也根本無從體現(xiàn)。從解釋規(guī)定文義進(jìn)行理解，該規(guī)定包含兩層含義，即一是開發(fā)商可以將車位、車庫采用出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主；二是開發(fā)商必須按照配置比例進(jìn)行前述處分。然而，與此同時所引發(fā)的問題也越來越多，甚至矛盾有加深的跡象，以致專門形成一類以物業(yè)管理服務(wù)糾紛為法院審理對象的案件。解釋規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。2．關(guān)于物業(yè)管理費收交中爭議的解決