【正文】 ，承租人無法使用，承租人可以請求解除。第三，不符合《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國消防法》等法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件的強制性規(guī)定，只要有其中一個違反就行了。三、房屋租賃期間的添附問題司法解釋規(guī)定的第三個問題，是房屋租賃期間的添附問題。這三種情況都是發(fā)生所有權的原因，但《物權法》在所有權取得的原因中對此沒有規(guī)定，但在現(xiàn)實生活中普遍存在，特別是在房屋租賃合同中更普遍。司法解釋對此做了比較好的規(guī)定，能夠比較妥善地處理房屋租賃的添附糾紛。這種添附的性質是附和，是動產(chǎn)附和于不動產(chǎn)，是承租人把自己的動產(chǎn)即建筑材料附和在出租人的不動產(chǎn)之上。簡言之，在租賃期間，承租人能不添附就不要添附，能不裝修就別裝修，能不改建就別改建，應當保持租賃房屋原狀。第三，承租人要求添附須經(jīng)出租人同意。未經(jīng)出租人同意進行添附，就是違約。（二）處理房屋租賃期間添附的具體規(guī)則在具體規(guī)則上，司法解釋規(guī)定了七種情況：1．出租人同意添附租賃合同無效的司法解釋第九條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，但租賃合同無效，添附部分的處理分為兩種情形：第一，未形成附合的裝飾裝修物，如果出租人同意利用，可折價歸出租人所有；出租人不同意利用的，可由承租人拆除。第二，已形成附合的裝飾裝修物，如果出租人同意利用，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。承租人經(jīng)出租人同意進行裝飾裝修，在租賃期間屆滿或者合同解除時，對未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。如果當事人另有約定，則應當按照約定處理。對于裝飾裝修構成添附，在租賃期間合同解除時，當事人對解除后的裝飾裝修費用負擔又沒有約定的，處理比較棘手。第一，由于出租人違約導致合同解除的，承租人要求出租人賠償剩余租賃期間添附殘值的，法院應予支持。第二，由于承租人違約導致合同解除的，承租人請求出租人賠償剩余租賃期間的添附殘值的，法院當然不能支持其請求，因為是承租人違約而導致合同解除。但存在三個問題：一是出租人繼續(xù)使用該殘值的，好像出租人占了好處，這并不是不當?shù)美?，因為是由承租人過錯所致。三是如果雙方協(xié)商，對于添附的殘值出租人愿意適當補償，未嘗不可。處理的方法，要看過錯的大小，按照過錯程度承擔相應責任。4．出租人同意添附租賃期滿承租人請求出租人補償裝飾裝修費用的承租人經(jīng)出租人同意裝修裝飾，在合同履行期滿時，承租人請求出租人補償裝修裝飾費用的，法院對此請求不予支持。在租賃合同期滿，承租人要求補償添附的費用的，當然不應支持。5．推定出租人同意添附推定出租人同意添附，是出租人明知道承租人對租賃房屋進行裝飾裝修，但沒有明確表示異議，法官依此推定出租人同意承租人裝飾裝修。如果出租人請求承租人恢復原狀、賠償損失的，法院也不予支持。6．未經(jīng)出租人同意承租人進行添附的承租人沒有經(jīng)過出租人同意進行裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由于沒有經(jīng)過出租人同意，當然應當由承租人自己負擔，理由是承租人違反了不得添附的原則。7．租賃期間承租人進行擴建的承租人承租后對租賃房屋進行擴建，是更大的添附，必須經(jīng)過出租人同意。第二，沒有經(jīng)過辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由當事人雙方按照過錯分擔。前一個租賃關系叫做本租，形成轉租，本租必須成立且有效。如果承租人將租賃房屋完全轉租給第三人，自己退出租賃關系，不再做承租人，是第三人和出租人建立租賃關系，就不是轉租，而是房屋租賃合同的債權債務概括轉移{8]。司法解釋對于轉租規(guī)定了六個問題：（一）轉租須經(jīng)出租人同意承租期間，承租人在原則上不可以轉租。對此，《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人?！薄俺凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。司法解釋規(guī)定“但出租人與承租人另有約定的除外”，是說如果出租人與承租人另有約定，在剩余的租賃期限之外的轉租也是有效的，可以按照約定確定轉租有效。因此，可以確定轉租合同有效的基本條件，一是出租人同意，二是在剩余租賃期間。該異議權是形成權，一經(jīng)提出異議，轉租就無效。第二，超出六個月異議期，出租人沒有提出異議的，推定出租人同意轉租，轉租合同有效，出租人應當認可承租人和次承租人之間的轉租合同的效力。因為本租雙方當事人發(fā)生糾紛提起訴訟時，或者爭議合同效力，或者爭議租金，其后果可能影響到次承租人的利益，因此，次承租人有權要求參加訴訟。次承租人以無獨立請求權的第三人要求參加本租雙方當事人爭議的訴訟，法院不應該拒絕。（五）承租人拖欠租金次承租人的抗辯權承租人拖欠租金，屬于根本違約，出租人起訴要求解除合同，涉及次承租人的轉租合同利益。這是一個合理的抗辯。對此，出租人不能解除租賃合同。（六）次承租人騰房的義務和逾期使用費支付義務房屋租賃合同解除以后，因為有轉租合同存在，出租人在次承租人還在占有這個房子的時候，有權要求次承租人騰房，理由是本租合同已經(jīng)解除，轉租合同當然不復存在，次承租人負有騰房義務。本租合同的當事人是出租人和承租人，而轉租合同的當事人是承租人和次承租人之間的合同，按照合同相對性原則，似乎出租人在只能要求承租人承擔義務，無權請求次承租人負擔義務。五、城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力延伸城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力延伸有與繼承相似，但不是繼承。在房屋租賃合同中，轉移的不是物權，而是租賃權。債權物權化的典型，就是租賃合同產(chǎn)生的租賃權，房屋租賃合同的這些問題，其實都是租賃權，租賃房屋本來是出租人的，但承租人根據(jù)租賃合同的債權而取得租賃權，可以使用、收益，還可以轉租。有的國家的法律承認租賃權是物權，但大多數(shù)國家還是僅把它作為一個物權化的債權對待。這就是租賃合同效力延伸問題。按照合同相對性原則，出租人、承租人是當事人，承租人死了，合同就應該消滅。這就是效力延伸的問題。這兩個規(guī)則，即使出租人不同意，個體工商戶和其他合伙人也有權要求合同履行到租賃期限完成為止。本來，民事法律關系主體消滅而消滅{10]，合同當事人一方死亡的，合同消滅，但在租賃中，由于租賃權帶有一定的物權性質，所以它的效力可以延伸到合同期限屆滿。出租人和承租人訂立了租賃合同，在租賃期間，出租人出賣租賃房屋，是可以的，第三人作為買受人可以買到該房的所有權，但在這個租賃房屋上存在的租賃關系不能消滅，必須承認該租賃關系，不能打破現(xiàn)存的租賃關系。買賣不破租賃規(guī)則設立的目的，是保護承租人的租賃權。司法解釋第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。”這里規(guī)定的規(guī)則是：第一，承認買賣不破租賃規(guī)則，“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持”。第二，規(guī)定買賣不破租賃的兩個例外：一是租賃房屋在出租前已設立抵押權，抵押權人實現(xiàn)抵押權，買賣不破租賃原則不能對抗抵押權的實現(xiàn)，抵押權人實現(xiàn)抵押權，可以買到租賃房屋的所有權，并且實際占有，解除原來的租賃關系。第三，如果雙方當事人另有約定，如果出租人和承租人在租賃合同訂立時就約定不受買賣不破租賃原則約束的，即約定只要賣房就解除租賃合同的，那等于約定了一個附解除條件的合同，當然不受買賣不破租賃原則的約束。民法上的優(yōu)先購買權，一是共有人的優(yōu)先購買權，一是承租人的優(yōu)先購買權，三是股東優(yōu)先購買權，四是合伙人優(yōu)先購買權等{12]。股東出讓股權，其他股東享有優(yōu)先購買權，是一個道理。這兩個優(yōu)先購買權設置的目的不同：共有人優(yōu)先購買權的目的是盡量保持共有的狀態(tài)，保持共有人之間的關系和諧。比較而言，兩種優(yōu)先購買權的立法目的不同，共有人優(yōu)先購買權的目的比承租人優(yōu)先購買權的目的更重要，必要性更強。例如，出租人沒有尊重承租人的優(yōu)先購買權，承租人主張侵害了其優(yōu)先購買權，有的法院保障承租人的優(yōu)先購買權，判決出租人和第三人的買賣合同無效；有的法院判決繼續(xù)買賣，承租人有優(yōu)先購買權，有的法院甚至直接判決爭議房屋的所有權歸屬于承租人。至于承租人的優(yōu)先購買權為什么效力低于共有人優(yōu)先購買權，司法解釋認為承租人的優(yōu)先購買權是法定優(yōu)先締約權，系債權，不具有對抗第三人的效力{13]。這個規(guī)定與以往的理解是不同的[2]。因此，不能再適用對侵害優(yōu)先購買權的采取宣告買賣合同無效的做法了。這個規(guī)定有一個問題值得斟酌，就是有可能使出租人在出賣出租房屋的時候，都不通知承租人，最后了不起就是賠償損失而已。（三）對以協(xié)議折價變賣方式實現(xiàn)抵押權的租賃房屋承租人享有優(yōu)先購買權司法解釋第二十二條規(guī)定：“出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。”在對租賃房屋以協(xié)議折價、變賣方式實現(xiàn)抵押權時，出租人應當在合理期限內通知承租人，承租人主張優(yōu)先購買權的，在同等條件下，可以優(yōu)先購買，保障承租人的優(yōu)先購買權。這個規(guī)定還要和第二十條規(guī)定的實現(xiàn)抵押權不受買賣不破租賃原則限制聯(lián)系起來。但是，應當注意，如果是用拍賣的方式實現(xiàn)抵押權的，不在此限。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買權。這樣規(guī)定是完全對的。侵害優(yōu)先購買權的，應當予以損害賠償。（五）對抗承租人優(yōu)先購買權的法定事由司法解釋第二十四條規(guī)定：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。1．房屋共有人行使優(yōu)先購買權共有人優(yōu)先購買權優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權，這是基于物權優(yōu)先于債權的規(guī)則確定的原則。這在理論上叫做優(yōu)先購買權的競合或者競存，基于物權產(chǎn)生的優(yōu)先購買權優(yōu)先基于債權產(chǎn)生的優(yōu)先購買權。這就是說，出租人的近親屬也享有優(yōu)先購買權，并且這個優(yōu)先購買權比承租人優(yōu)先購買權更優(yōu)先，可以對抗承租人的優(yōu)先購買權。15日是個不變期限，承租人主張優(yōu)先購買權必須在15日內表示態(tài)度，沒有明確表示的，就視為放棄權利。第三人出于善意對于承租人的優(yōu)先購買權不知情，就是善意，構成善意取得，就即時取得所有權。司法解釋規(guī)定，侵害優(yōu)先購買權的救濟方式是損害賠償。在司法實踐中可能無法操作。我的想法是，可以按照產(chǎn)生優(yōu)先購買權那個時候的房價是多少，受到侵害后的房價是多少，其差別可以算作損失。一、《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》建筑物區(qū)分所有權制度，在2007年10月1日期實施的物權法中用專章進行了規(guī)定，充分表明我國民法學界及立法者已經(jīng)認識到建筑物區(qū)分所有權制度的重要價值及其現(xiàn)實意義。應當認為，將對法院審理該類糾紛案件起到積極的作用。為此，最高院出臺司法解釋實在是其必然。1．解釋關于業(yè)主的范圍的認定。即業(yè)主的范圍包括通過依法登記、依據(jù)生效法律文書、繼承、受遺贈等方式取得建筑物專有部分所有權的人，同時，該解釋第一條第二款還規(guī)定，基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權登記的人，也可以認定為業(yè)主。根據(jù)解釋第二條的規(guī)定，車位、攤位及其他房屋只要能夠滿足以下條件就應當認定為建筑物專有部分：（1）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（2）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（3）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。3．解釋關于對“住改商”問題的處理。而在解釋的第七條就共有部分住改商進行了的規(guī)定，對改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分的，明確了必需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。根據(jù)物權法，業(yè)主的表決權的統(tǒng)計方式包括兩種，一種是按業(yè)主人數(shù)進行統(tǒng)計；一種是按業(yè)主專有部分的面積比例進行統(tǒng)計。解釋第九條對此有了明確規(guī)定，即出現(xiàn)前述情形時，在業(yè)主人數(shù)的統(tǒng)計上，仍然按一人計算。因為，業(yè)主的表決權的實現(xiàn)，人數(shù)或專有部分不是僅其中之一就可以決定的，而是必須兩者都同時達到法定要求方可。根據(jù)物權法第七十八條及解釋十二條的規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以作為案件的被告；結合物權法第八十三條的規(guī)定，似乎也排除了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為案件原告的可能性。對損害全體業(yè)主共同利益的侵害行為，如果業(yè)主大會、業(yè)主委員會都無權作為原告進行告訴，而需要全體業(yè)主辦理新的授權委托，或各個業(yè)主分別訴訟，不僅在成本上不合理，而且作為業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職權也根本無從體現(xiàn)。6．解釋關于車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要的認定。從解釋規(guī)定文義進行理解，該規(guī)定包含兩層含義，即一是開發(fā)商可以將車位、車庫采用出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主；二是開發(fā)商必須按照配置比例進行前述處分。因此，此處的業(yè)主筆者認為應作限定解釋，即限定其范圍為房屋業(yè)主；三是對“業(yè)主的需要”是否應當作必要限制，特別是時效方面的限制，即在多長時間內業(yè)主行使購買、租賃車位、車庫權利方可得到滿足和法院支持，如果無期限限制，必然導致資源浪費，也導致其他業(yè)主利益受損，如需要多個車位的業(yè)主因無法得到滿足而導致不便，該部分的物業(yè)管理費用長期無法收取而增加管理成本等。然而，與此同時所引發(fā)的問題也越來越多，甚至矛盾有加深的跡象，以致專門形成一類以物業(yè)管理服務糾紛為法院審理對象的案件。最高院本次出臺解釋，既具有前述背景因素，但更多的是結合了新頒布實施的《物權法》的規(guī)定，以指導各級法院正確審理該類案件。解釋規(guī)定，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。該解釋內容解決了兩類合同的效力認定問題，一是建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，由于此類合同主體為建設單位和其選聘的物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主不參與其中，而且多數(shù)情況下也沒有向業(yè)主公示，因此常出現(xiàn)業(yè)主對該類合同不予認可并拒絕履行合同中約定的業(yè)主義務糾紛，解釋直接肯定了該類合同的法律效力，一定意義上可以使糾紛得到解決，但筆者認為，由于該類合同侵害了業(yè)主的知情權，法律也沒有就合同內容必須進行公示進行強制要求，不能不說是一大缺憾。2．關于物業(yè)管理費收交中爭議的解決。由于現(xiàn)實存在業(yè)主收樓或視為收樓后一直空置的現(xiàn)象，而導致該部分業(yè)主提出其未享受物業(yè)服務而拒交物業(yè)管理費，為此解釋做出了需要交納的規(guī)定，即“物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持