【導(dǎo)讀】展突出趨勢(shì)，它將對(duì)人們的工作和生活產(chǎn)生重大深遠(yuǎn)的影響。創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)，包含經(jīng)濟(jì)、文化、科技和社會(huì)等各個(gè)層面。接為當(dāng)?shù)貛?lái)經(jīng)濟(jì)收入，是民族文化與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一體。當(dāng)前，國(guó)際旅游趨勢(shì)在向文化旅游方向發(fā)展，以弘揚(yáng)民族文化，展現(xiàn)民族地域文化風(fēng)采的創(chuàng)意活動(dòng)和項(xiàng)目越來(lái)越受到重視。豐富多彩的民族文化，堪稱(chēng)民俗文化的寶庫(kù)。如何利用各民族地區(qū)的?；瘏^(qū)”到“文化創(chuàng)意區(qū)”的轉(zhuǎn)變。用，而且對(duì)民族文化的延續(xù)發(fā)展也是一個(gè)重要措施。

　　

【正文】 ：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃、宣傳推廣、招商、銷(xiāo)售等工作； 客戶(hù)服務(wù)部：客戶(hù)關(guān)系管理、受理投訴、客戶(hù)溝通、租務(wù)管理、相關(guān)費(fèi)用代收代繳等； 由瀟天公司與橫山村、平樂(lè) 村村委共同組建的股份公司 市場(chǎng)部 客戶(hù)服務(wù)部 綜合管理部 信息中心 物業(yè)管理部 財(cái)務(wù)部 物業(yè)管理部：市場(chǎng)建筑、設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全消防管理； 綜合管理部：制定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，品質(zhì)管理、監(jiān)督控制、行政、人力資源、公共關(guān)系、物流中心管理； 信息中心：市場(chǎng)、行業(yè)、產(chǎn)品信息的收集、處理、發(fā)布，電子商務(wù)平臺(tái)的管理，網(wǎng)絡(luò)、設(shè)備的更新維護(hù)； 財(cái)務(wù)部： 負(fù)責(zé)編制資金計(jì)劃，籌措資金，調(diào)控資金，監(jiān)督資金使用并評(píng)價(jià)資金使用效果 ，以確保資金的合理運(yùn)用，提高經(jīng)濟(jì)效益；協(xié)調(diào)相關(guān)內(nèi)部 部門(mén)及財(cái)政、稅收、銀行等外部單位的關(guān)系。 第八章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 為減小風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力，本項(xiàng)目分 56 期實(shí)施，第一期實(shí)施計(jì)劃如下： 時(shí)間段 工作計(jì)劃 2021 年 2 月 — 2021 年4 月 上報(bào)縣政府，明確政策、立項(xiàng)； 項(xiàng)目地塊摸底調(diào)查； 營(yíng)銷(xiāo)策劃； 規(guī)劃設(shè)計(jì)； 尋找、確定項(xiàng)目投資者及施工方。 2021 年 5 月 — 2021 年12 月 方案設(shè)計(jì)、施工圖示設(shè)計(jì)； 報(bào)建； 拆遷安置； 前期工程（勘察、三通一平等）。 2021 年 1 月 — 2021 年12 月 施工建設(shè)； 項(xiàng)目宣傳、推廣； 招商。 2021 年 1 月， 川西民俗文化體驗(yàn)村和 商 會(huì)會(huì)館聚落 建成投入使用。由于取得土地的時(shí)間無(wú)法確定，假定 2021 年取得土地，商 會(huì)會(huì)館聚落 補(bǔ)辦報(bào)建手續(xù)，進(jìn)行銷(xiāo)售。 第九章 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 一、分析的原則和依據(jù) 遵循重要性、謹(jǐn)慎性原則； 建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； 國(guó)家有關(guān)財(cái)稅制度。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 備 注 占 地 面積 畝 6000余畝 目前該地塊土地橫山村 土地整理成本預(yù)計(jì) 28萬(wàn)元 /畝，平樂(lè)村整理成本預(yù)計(jì)為 36 萬(wàn)元 /畝。假定 2021年，我 公司以 100畝的價(jià)格獲取該土地（非市場(chǎng)拍賣(mài)價(jià)）。 總 建 筑面積 平米 70000 由一廣場(chǎng)（民族文化藝術(shù)展示廣場(chǎng)）；一廊（西部 52 個(gè)民族簡(jiǎn)介概況）；一景（水世界景觀）；一城（唐城）；一院（君平學(xué)院）；一谷（浪漫谷）；一島（情人島）。三堂三村：既隨緣祈福堂；畢摩蘇里文化展示堂；川西民俗文化體驗(yàn)村；頤養(yǎng)樂(lè)活村；棲賢村。三聚落為：中國(guó)西部民族村聚落；異地商會(huì)會(huì)館聚落；中國(guó)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)聚落。三中心為：中國(guó)民族文化藝術(shù)研發(fā)中心；中國(guó)民族體育競(jìng)技中心；產(chǎn)業(yè)園管理服務(wù)中心組成。 。 容積率 建 筑 密度 41% 主要建筑物及配套設(shè)施 項(xiàng) 目 占地面積（畝） 備 注 唐城 高層 民族文化藝術(shù)展示廣場(chǎng) 君平學(xué)院 約 50 浪漫谷 隨緣祈福堂 嘻哈洗浴堂 彝族畢摩蘇里文化堂 川西民俗文化體驗(yàn)村 小高層 +庭院 頤養(yǎng)樂(lè)活村 200 68 層框架 棲賢村 100 一層木屋結(jié)構(gòu) 商會(huì)會(huì)館聚落 100 少數(shù)民族文化聚落 50 有關(guān)稅費(fèi)率 稅 種 稅 率 備 注 營(yíng)業(yè)稅 5% 城市維護(hù)建設(shè)稅 7% 營(yíng)業(yè)稅的 7%計(jì) 教育附加費(fèi) 3% 營(yíng)業(yè)稅的 3%計(jì) 房產(chǎn)稅 12% 土地增值稅 30% 累進(jìn)稅率， 3060%，本項(xiàng)目為 30% 所得稅 33% 三、投資估算 項(xiàng)目建筑面積共 70000平米，總投資 19461 萬(wàn)元，單位成本為2780 元 /平米。其中土地成本 10000 萬(wàn)元，占投入的 %，工程建設(shè)費(fèi)用 6271萬(wàn)元，占總投入的 %。 由于政策原因暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)征，地塊拍賣(mài)時(shí)間無(wú)法確定，我們假定該地塊 2021 年拍賣(mài)。目前，項(xiàng)目地塊基準(zhǔn)地價(jià) 60 萬(wàn) /畝，西部鞋都項(xiàng)目是管委會(huì)與置信集團(tuán)共同共發(fā)的項(xiàng)目，土地價(jià)格享受一定優(yōu)惠，假定 2021年鞋都公司以 100 萬(wàn) /畝取得該土地。根據(jù)鞋都公司對(duì)北片區(qū)起步區(qū)的摸底調(diào)查，拆遷費(fèi)用大約 22萬(wàn) /畝，項(xiàng)目地塊較起步區(qū)復(fù)雜，加之不備具完善的拆遷手續(xù)，拆遷成本可能增加，初步估計(jì)25 萬(wàn) /畝； 2500萬(wàn)拆遷費(fèi)用在建設(shè)期間發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用 250萬(wàn)計(jì)入項(xiàng)目總投資。 項(xiàng)目總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 總額 （萬(wàn)元） 成本攤消 （元 /㎡） 工程量 （㎡） 占總投比例 備 注 一 開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資 19461 2780 70000 土地費(fèi) 10000 1429 70000 % 100 畝，假定價(jià)格 100 萬(wàn) /畝，其中：拆遷費(fèi) 25 萬(wàn) /畝。 報(bào)建 980 140 70000 % 設(shè)計(jì)費(fèi)及提成 280 40 70000 % 工程建設(shè)費(fèi)用 6271 896 70000 % 含建安成本、水電、裝飾、基礎(chǔ)配套 管理費(fèi)用 350 50 70000 % 按 50 元 /㎡計(jì)。 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 700 100 70000 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 250 36 70000 % 其他費(fèi)用 630 90 70000 % .1 工程提成 210 30 70000 % .2 前期物管費(fèi) 70 10 70000 % .3 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 350 50 70000 % 二 經(jīng)營(yíng)資金 三 項(xiàng)目總投資 19461 100.0% 四、投資計(jì)劃與資金籌措 項(xiàng)目總投資 6億元，自有資金投入 1230萬(wàn)元，施工方墊支或其他投資者投資共 9751萬(wàn)元，租金或銷(xiāo)售收入再投入 8480 萬(wàn)元。 2021年 6月以前投入 3116萬(wàn)， 2021年 7 月 2021年 6 月投入 7865萬(wàn)元，2021 年投入 8480 萬(wàn)元。 2021 年 9 月 2021 年 6 月，主要是設(shè)計(jì)、報(bào)建、拆遷和前期推廣，共投入 3116 萬(wàn)元。由于沒(méi)有土地指標(biāo)，不能按正常程序報(bào)建，只能報(bào)區(qū)上備案，報(bào)建費(fèi)用待取得土地后按程序補(bǔ)交； 拆遷費(fèi)用 2500萬(wàn)由施工方出資，公司按 10%的回報(bào)率支付相應(yīng)利息；設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 420 萬(wàn)由自有資金投入。 2021 年 7月 2021年 6 月，項(xiàng)目建設(shè)期，工程建設(shè)費(fèi) 7055萬(wàn)由施工方投入，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)和施工方拆遷投入產(chǎn)生財(cái)務(wù)費(fèi)用 810 萬(wàn)由自有資金投入。 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 合計(jì) 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 2029 2027 202 2027 2027 2027 2026 2026 2026 2026 2026 2026 1 項(xiàng)目總投資 19461 3116 7865 8480 1.1 建設(shè)開(kāi)發(fā)投資 19461 3116 7865 8480 其中：土地費(fèi)用 10000 2500 7500 設(shè)計(jì)費(fèi)及提成 280 280 報(bào)建費(fèi) 980 980 工程費(fèi) 6271 6271 管理費(fèi)用 350 70 280 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 700 140 560 財(cái)務(wù)費(fèi)用 250 250 其他費(fèi)用 630 126 504 1.2 經(jīng)營(yíng)資金 2 資金籌措 19461 3116 7865 8480 2.1 自有資金 1230 420 810 2.2 借款 9751 2696 7055 2.3 銷(xiāo)售、租金收入再投入 8480 8480 五、盈利能力分析 收入預(yù)測(cè) 1）價(jià)格： 根據(jù)市場(chǎng)行情，交易區(qū)前兩年租金價(jià)格為 30 元 /平米 /月， 低于金花市場(chǎng)現(xiàn)在的市場(chǎng)轉(zhuǎn)租價(jià)。為有效吸引商家入駐，除生活配套區(qū)商鋪外，所有物業(yè)第一年免半年租金，兩年以后根據(jù)市場(chǎng)情況適當(dāng)上調(diào)租金， 2021年項(xiàng)目平均出租價(jià)格為 34 元 /平米 /月，經(jīng)營(yíng)期 4 年項(xiàng)目平均租金 26 元 /平米 /月。 根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和物業(yè)租金價(jià)格， 2021 年 銷(xiāo)售價(jià)格為：交易區(qū)和生活配套商鋪售價(jià) 6000元 /平米，公寓售價(jià) 3000 元 /平米，商務(wù)辦公售價(jià) 3800元 /平米，物流倉(cāng)儲(chǔ)售價(jià) 3500元 /平米，所有物業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)為 5141萬(wàn)元。 2）收入： 到 2021年，項(xiàng)目在 6年內(nèi)總收入 43876萬(wàn)元，其中銷(xiāo)售收入 35990萬(wàn)元，出租收 7886 萬(wàn)元；此外，保證金收入 537萬(wàn)，用于 2021 年支付施工方或投資者的利息。 收入估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 2027 2027 2027 202 6 合計(jì) —202 6 —202 6 —202 6 — 2026 一 交易區(qū) 合 計(jì) 491 1210 1764 27216 30681 出租面積（平米） 27300 33600 42021 42021 出租率 65% 80% 100% 100% 出租價(jià)格 (元 /平米 /月） 30 30 35 40 出租收入（萬(wàn)元） 491 1210 1764 2021 銷(xiāo)售面積（平米） 42021 銷(xiāo)售價(jià)格 (元 /平米） 6000 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 25200 二 生活配套 合 計(jì) 192 300 354 6420 7266 公寓 小 計(jì) 48 120 144 3180 3492 出租面積（平米） 8000 10000 10000 10000 出租率 80% 100% 100% 100% 出租價(jià)格 (元 /平米 /月） 10 10 12 15 出租收入（萬(wàn)元） 48 120 144 180 銷(xiāo)售面積（平米） 10000 銷(xiāo)售價(jià)格 (元 /平米） 3000 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 3000 商鋪 小 計(jì) 144 180 210 3240 3774 出租面積（平米） 4000 5000 5000 5000 出租率 80% 100% 100% 100% 出租價(jià)格 (元 /平米 /月） 30 30 35 40 出租收入（萬(wàn)元） 144 180 210 240 銷(xiāo)售面積（平米） 5000 銷(xiāo)售價(jià)格 (元 /平米） 6000 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 3000 三 商務(wù)辦公 合 計(jì) 77 173 211 3280 3741 出租面積（平米） 6400 7200 8000 8000 出租率 80% 90% 100% 100% 出租價(jià)格 (元 /平米 /月） 20 20 22 25 出租收入（萬(wàn)元） 77 173 211 240 銷(xiāo)售面積（平米） 8000 銷(xiāo)售價(jià)格 (元 /平米） 3800 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 3040 四 物流倉(cāng)儲(chǔ) 合 計(jì) 48 108 132 1900 2188 出租面積（平米） 4000 4500 5000 5000 出租率 80% 90% 100% 100% 出租價(jià)格 (元 /平米 /月） 20 20 22 25 出租收入（萬(wàn)元） 48 108 132 150 銷(xiāo)售面積（平米） 5000 銷(xiāo)售價(jià)格 (元 /平米） 3500 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 1750 五 總 計(jì) 808 1790 2461 38816 43876 注： 除