【正文】 到期沒(méi)有騰房的侵權(quán)行為與上訴人向案外人承擔(dān)違約金從而向被上訴人主張損失之間存在必然的因果關(guān)系。所以一審判決系認(rèn)定錯(cuò)誤。綜上所述，一審法院認(rèn)定事實(shí)存在錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審法院依法予以改判，支持上訴人的上訴請(qǐng)求。此致徐州市中級(jí)人民法院上訴人：徐州市百貨有限責(zé)任公司 二○一一年三月十日篇三：房屋租賃合同糾紛民事起訴狀民事起訴狀原告：***，住所地：***，法定代表人：***。被告：***，男，1986年8月14日出生，身份證號(hào)碼：*******，住所地：*****。案由：房屋租賃合同糾紛訴訟請(qǐng)求：請(qǐng)求法院判令被告于 之前搬出租賃房屋；請(qǐng)求法院判令被告支付違約金110925元（暫計(jì)算至起訴之日，實(shí)際應(yīng)計(jì)算至被告搬遷之日）；（計(jì)算方式：從XX年1月1日計(jì)算至起訴之日XX年5月26日共145天，建筑面積共平方米，日租金5元/平方米，按合同第十條約定按五倍租金計(jì)算違約金，145天*平方米*5元/平方米*5倍=110925元）請(qǐng)求法院判令被告支付從 年 月 日至 年 月 日止的水電費(fèi)共計(jì)元；本案的訴訟費(fèi)用全部由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：XX年，原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》，約定原告將**路478號(hào)共平方米的房屋出租給被告，租金每日5元/平方米，租期從XX年1月1日至XX年12月31日。在合同即將到期前的XX年10月22日，原告向被告送達(dá)書(shū)面通知，要求被告做好搬遷準(zhǔn)備工作，被告親自簽收了通知。XX年12月26日，原告再次對(duì)被告送達(dá)了書(shū)面通知，要求被告于XX年1月24日前搬出租賃房屋。此后，原告又于XX年1月23日和2月13日分別兩次書(shū)面通知被告要求盡快搬出租賃房屋，但被告均拒絕予以配合。依租賃合同第十條第二項(xiàng)約定，租賃期滿(mǎn)，乙方逾期不歸還租賃物，則每逾期一天應(yīng)向甲方支付逾期歸還前日租金五倍的違約金，暫計(jì)算至起訴之日為110925元。被告尚拖欠水電費(fèi)元，應(yīng)一并支付。原告認(rèn)為，被告逾期拒絕搬遷的行為已構(gòu)成違約，故訴至貴院，請(qǐng)求依法支持原告的訴訟請(qǐng)求。此致**區(qū)人民法院具狀人：****XX年5月26日篇四：房屋租賃合同糾紛二審答辯狀民事上訴答辯狀答辯人一：***，男，19**年**月**日出生，漢族，**市人，住福建省****** 答辯人二：**，男，19**年**月**日出生，漢族，**市人，住福建省****** 答辯人三：***，男，9**年**月**日出生，漢族，**市人，住福建省****** 答辯人因上訴人福建****有限公司（下稱(chēng)：****）不服XX融民初字***判決提出上訴一案，現(xiàn)提出答辯意見(jiàn)如下：原審認(rèn)定事實(shí)清楚，程序無(wú)誤，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。一、關(guān)于一審法院程序錯(cuò)誤關(guān)于本案應(yīng)依法中止審理的答辯。⑴ 依據(jù)一審上訴人提交的證據(jù)二融消驗(yàn)字97第074號(hào)建設(shè)工程竣工消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)，說(shuō)明訴爭(zhēng)店面所在的**大廈已由消防部門(mén)同意交付使用，不存在違反消防法強(qiáng)制性規(guī)定的情形，并未發(fā)生導(dǎo)致涉案租賃合同無(wú)效的法律后果。對(duì)于上訴人與被上訴人之間的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，也不存在重大誤解或顯失公平而導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同被撤銷(xiāo)的情形。⑵ 答辯人認(rèn)為,上訴人與被上訴人之間的房屋租賃合同和上訴人與**之間的租賃合同以及上訴人與***之間的租賃合同，三份合同主體及客體均不相同，三份合同獨(dú)立存在且合法有效，三者者之間不存在主次合同關(guān)系。本案的租賃合同是承租人****與次承租人***等在自愿合法的基礎(chǔ)上訂立的，內(nèi)容并沒(méi)有違反合同法第五十二條規(guī)定的法定情形，也不存在合同法第五十四條規(guī)定的可撤銷(xiāo)的法定情形?；诤贤南鄬?duì)性規(guī)則，即使存在合同終止、可撤銷(xiāo)或無(wú)效的情形，本案的審理與否也不影響其他各方當(dāng)事人據(jù)各自合同關(guān)系向合同相對(duì)一方主張權(quán)利的救濟(jì)，因此本案無(wú)需以其他案件的審理結(jié)果為依據(jù)，無(wú)需中止訴訟。關(guān)于被上訴人二**、被上訴人三***不是本案適格原告的答辯。被上訴人二**、被上訴人三***是否具有原告資格應(yīng)適用民訴法及民訴法意見(jiàn)的相關(guān)規(guī)定。依據(jù)《民訴訟法意見(jiàn)》第47條“個(gè)人合伙的全體合伙人在訴訟中為共同訴訟人”，在本案中三被上訴人屬于合伙人，具體在本案中的身份即應(yīng)屬于共同原告。作為一審法院有權(quán)依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)或依據(jù)職權(quán)追加當(dāng)事人，無(wú)需其他當(dāng)事人的同意。因此一審法院認(rèn)定被上訴人二**、被上訴人三***為共同原告無(wú)論是在事實(shí)上或程序上都是正確的。二、關(guān)于一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，本案所涉房屋租賃合同應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效合同的答辯。依據(jù)XX年福清市公安消防大隊(duì)向承租人****發(fā)出《不同意投入使用、營(yíng)業(yè)決定書(shū)》僅僅說(shuō)明****所承租部分店面的二次消防裝修不合格導(dǎo)致其無(wú)法投入使用、營(yíng)業(yè)，與訴爭(zhēng)店面所在的**大廈一次消防驗(yàn)收無(wú)關(guān)也與本案訴爭(zhēng)店面能否使用、營(yíng)業(yè)無(wú)關(guān)。事實(shí)上，在合同期內(nèi)被上訴人的店面一直處于正常營(yíng)業(yè)使用狀態(tài)，導(dǎo)致本案租賃合同終止，訴爭(zhēng)店面無(wú)法繼續(xù)營(yíng)業(yè)使用的根本原因在于房東****對(duì)訴爭(zhēng)店面停電上鎖。而且從上訴人****因自營(yíng)承租店面未通過(guò)消防驗(yàn)收與房東***產(chǎn)生糾紛至原告被迫停止?fàn)I業(yè)，中間時(shí)間有11個(gè)月，被告其實(shí)是有合理、充裕的時(shí)間來(lái)告知原告存在的風(fēng)險(xiǎn)，但上訴人從未告知實(shí)情即使在被上訴人進(jìn)行二次裝修期間也未告知過(guò)風(fēng)險(xiǎn)，在房東***將訴爭(zhēng)店面停電上鎖后，上訴人也一直表示其能夠盡快解決糾紛，不會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)有影響。上訴人與被上訴人之間簽訂的租賃合同與上訴人與房東**簽訂的租賃合同之間不存在主次合同關(guān)系，兩份合同獨(dú)立存在且合法有效。退一步而言，即使上訴人與房東**簽訂的租賃合同因違反合同法第五十二條規(guī)定的法定情形也只能說(shuō)明上訴人與房東****簽訂的租賃合同無(wú)效并不必然導(dǎo)致上訴人與被上訴人簽訂的租賃合同無(wú)效。上訴人如喪失轉(zhuǎn)租權(quán)的情況下，被上訴人可依據(jù)雙方之間的租賃合同向上訴人主張權(quán)利違約責(zé)任，要求賠償損失。況且雙方簽訂的租賃合同已于XX年9月因上訴人違約而一終止履行，上訴人再主張雙方的租賃合同無(wú)效無(wú)任何法律及實(shí)際意義。三、關(guān)于一審判決認(rèn)定上訴人應(yīng)當(dāng)賠償?shù)捻?xiàng)目，上訴人認(rèn)為缺乏事實(shí)、法律依據(jù)的答辯。依據(jù)《合同法》第121條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。房東****在本案中屬于第三人的身份，訴爭(zhēng)店面被其停電上鎖導(dǎo)致被上訴人無(wú)法經(jīng)營(yíng)，仍應(yīng)由上訴人來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任。依據(jù)雙方簽訂的租賃合同第十五條規(guī)定：上訴人逾期未交納按約定應(yīng)由上訴人交納的各項(xiàng)費(fèi)用，導(dǎo)致被上訴人停業(yè)1個(gè)月以上的，被上訴人有權(quán)終止合同，上訴人應(yīng)向被上訴人支付30000元的違約金并承擔(dān)違約給原告造成的一切損失。因此，被上訴人有權(quán)向上訴人主張裝修損失、裝修設(shè)計(jì)損失、廣告費(fèi)損失以及員工宿舍房租損失在內(nèi)的一切損失。關(guān)于裝修損失及裝修設(shè)計(jì)損失部分。訴中一審法院已委托評(píng)估公司對(duì)裝修損失進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告中已說(shuō)明委估的裝修具體名稱(chēng)、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量等詳見(jiàn)《家具裝飾施工報(bào)價(jià)表》，在該份報(bào)價(jià)表中已明確未包含廚房設(shè)備、電器、廣告、辦公設(shè)備、餐具等，事實(shí)上對(duì)于可移動(dòng)的桌椅和設(shè)備等，被上訴人已在裝修損失外另行主張賠償，并未包含在評(píng)估值中。同樣裝修設(shè)計(jì)損失也未包含在裝修損失范圍內(nèi)，被上訴人有權(quán)按實(shí)際損失另行向上訴人主張賠償。關(guān)于廣告費(fèi)用損失及員工宿舍房租損失。XX年8月被上訴人因經(jīng)營(yíng)需要重新裝修訴爭(zhēng)店面，同年9月22日房東****以上訴人未按時(shí)交納租金為為由將訴爭(zhēng)店面停電上鎖。被上訴人為經(jīng)營(yíng)訴爭(zhēng)店面租賃員工宿舍，進(jìn)行廣告宣傳均系實(shí)際、必要的費(fèi)用開(kāi)支，為證明該項(xiàng)損失，被上訴人并已提供相應(yīng)的合同及收費(fèi)收據(jù)。因此一審法院判決上訴人承擔(dān)廣告費(fèi)用、員工宿舍損失事實(shí)充分。關(guān)于違約金。依據(jù)雙方簽訂的租賃合同第十五條規(guī)定，上訴人應(yīng)向被上訴人支付30000元的違約金并承擔(dān)違約給被上訴人造成的一切損失。上訴人、被上訴人簽訂的租賃合同系雙方的真實(shí)意思表示，上訴人除應(yīng)當(dāng)按照約定支付違約金還應(yīng)當(dāng)賠償其他損失。綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)證據(jù)充分，適用法律正確無(wú)誤，上訴人提出的上訴理由與事實(shí)不符，于法無(wú)據(jù)，請(qǐng)二審法院依法駁回其上訴，維持原判。此致福州市中級(jí)人民法院代理答辯人：福建融成律師事務(wù)所 柳浩律師 XX年8月6日篇五：房屋租賃合同糾紛上訴房屋租賃合同糾紛上訴上訴人蘭州紅麗園商貿(mào)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)紅麗園公司)為與上訴人甘肅誠(chéng)信電線(xiàn)電纜有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)誠(chéng)信公司)房屋租賃合同糾紛一案均不服甘肅省高級(jí)人民法院(XX)甘民初字第5號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。經(jīng)審理查明：1998年5月29日，甘肅誠(chéng)信電力工貿(mào)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)誠(chéng)信工貿(mào)公司)與紅麗園公司簽訂《房屋租賃意向協(xié)議書(shū)》，約定在訟爭(zhēng)房屋土建工程完工后，將房屋交付紅麗園公司使用，在簽訂協(xié)議之日起5日內(nèi)，紅麗園公司需向誠(chéng)信工貿(mào)公司交付履約保證金10萬(wàn)元。紅麗園公司于1998年6月8日向誠(chéng)信公司交付房屋租賃保證金10萬(wàn)元。1998年7月，誠(chéng)信公司在土建工程完工后將訟爭(zhēng)房屋交付紅麗園公司，隨即紅麗園公司開(kāi)始對(duì)承租房屋進(jìn)行裝修，并于1998年12月25日以“千禧龍海鮮美食世界”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)千禧龍酒店)的名義開(kāi)張?jiān)嚑I(yíng)業(yè)。1999年3月10日千禧龍酒店裝修工程竣工。1999年4月12日，誠(chéng)信公司與紅麗園公司簽訂《房屋租賃合同》，約定：承租的房屋位于甘肅省蘭州市七里河區(qū)武威北路西側(cè)甘肅送變電工程公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)送變電公司)住宅樓南端一、二層。承租房屋使用面積為平方米。承租房屋為新建框架式結(jié)構(gòu)，水、電、暖設(shè)施齊全。租賃期限為1999年4月12日至XX年4月11日，租賃期限5年。第一個(gè)租賃每月租賃費(fèi)用為元。租金按每平方米元計(jì)算，第一個(gè)租賃租賃費(fèi)用為元，5年租賃期總金額為元。租金按租賃季度交納。租金交納采用先交費(fèi)，后使用的原則，即在每個(gè)租賃季度初5日內(nèi)交納本季度租賃費(fèi)。從第二季度起，租賃費(fèi)用在前一個(gè)租賃基礎(chǔ)上逐年遞增5%.租賃期間的水、電、暖費(fèi)用另計(jì)。租賃期間發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，紅麗園公司應(yīng)及時(shí)向誠(chéng)信公司書(shū)面提出修繕要求，誠(chéng)信公司負(fù)責(zé)維修，費(fèi)用由誠(chéng)信公司承擔(dān)。在紅麗園公司提出書(shū)面維修意見(jiàn)后，沒(méi)有及時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行維修，給紅麗園公司造成的損失，誠(chéng)信公司應(yīng)對(duì)紅麗園公司給予一定的補(bǔ)償。紅麗園公司對(duì)所租憑的房屋及設(shè)施有日常維護(hù)和維修的責(zé)任。房屋發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)的嚴(yán)重?fù)p壞，雙方協(xié)商解決。租賃期間如紅麗園公司逾期拖欠房租，除交納拖欠房租外，每逾期一天，還應(yīng)向誠(chéng)信公司交納拖欠房租每日5‰的滯納金。水、電、暖的供應(yīng)費(fèi)用由紅麗園公司負(fù)擔(dān)。紅麗園公司于每月5日前向誠(chéng)信公司繳納上月所發(fā)生的水電費(fèi)用。采暖費(fèi)在每個(gè)來(lái)暖期前一個(gè)月一次性向誠(chéng)信公司全額繳納。紅麗園公司如拖欠，每延期一天，按本期應(yīng)交費(fèi)用總額的5%向誠(chéng)信公司支付違約金。紅麗園公司如拖欠水、電、暖費(fèi)用達(dá)30天時(shí)，誠(chéng)信公司可以從紅麗園公司的保證金中扣除拖欠費(fèi)用。如紅麗園公司拖欠租金累計(jì)達(dá)6個(gè)月時(shí)，除交納拖欠房租及違約金外，誠(chéng)信公司可解除合同，收回房屋。租賃期間，雙方如提前終止合同，應(yīng)提前3個(gè)月通知對(duì)方，取得對(duì)方同意后，應(yīng)同時(shí)向?qū)Ψ街Ц妒Ｓ嘧赓U期間內(nèi)的租金的20%作為賠償。1999年4月16日，紅麗園公司交納一個(gè)月房租元。同年5月18日，千禧龍酒店開(kāi)業(yè)。1999年5月26日，千禧龍酒店致函誠(chéng)信公司的上級(jí)主管部門(mén)送變電公司稱(chēng)：千禧龍酒店大門(mén)前地基變形導(dǎo)致四次更換相應(yīng)的玻璃門(mén)，霓虹燈管損壞，室內(nèi)裝飾多次漏水給酒店帶來(lái)嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失，直接影響合同不能正常履行。8月24日，千禧龍酒店再次致函送變電公司稱(chēng)：千禧龍酒店開(kāi)業(yè)至今，花費(fèi)幾十萬(wàn)元的門(mén)頭因多次漏水，現(xiàn)已嚴(yán)重裂縫，霓虹燈不能使用，使千禧龍酒店處于一片黑暗之中。千禧龍酒店內(nèi)部，庫(kù)房屋頂三分之一面積坍塌，多次因包房屋頂漏水，形成大面積污漬，包房至今漏水，請(qǐng)求盡快予以解決。8月26日，再次致函誠(chéng)信公司稱(chēng)，由于對(duì)承租房屋的質(zhì)量問(wèn)題至今得不到解決，故請(qǐng)求終止租賃關(guān)系，誠(chéng)信公司賠償因租賃房屋質(zhì)量給其造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。1999年9月23日、10月7日，誠(chéng)信公司復(fù)函稱(chēng)：出租房屋不存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，千禧龍酒店門(mén)頭霓虹燈管損壞，門(mén)面黑暗與本公司無(wú)關(guān)。截止到1999年9月，千禧龍酒店已拖欠房租元，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。以后，雙方又為承租房屋的質(zhì)量、物業(yè)管理等事宜相互發(fā)函協(xié)商。1999年9月10日，誠(chéng)信公司提出《關(guān)于千禧龍海鮮美食世界裝修維修計(jì)劃的協(xié)議》，稱(chēng)：由于出租房屋三樓個(gè)別房間的防水層及三樓落雨棚、排水管在建樓時(shí)處理不好滲漏水，使一樓、二樓部分房屋屋頂坍塌，為盡快處理屋頂滲漏水問(wèn)題，提出價(jià)值為9480元的維修方案。千禧龍酒店未在協(xié)議上簽字，協(xié)議未生效。紅麗園公司向一審法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)雙方于1999年4月12日簽訂的房屋租賃合同無(wú)效，誠(chéng)信公司返還投資款500萬(wàn)元并賠償給其造成的經(jīng)濟(jì)損失100萬(wàn)元，訴訟費(fèi)由誠(chéng)信公司負(fù)擔(dān)。1999年11月25日，誠(chéng)信公司向一審法院提出反訴請(qǐng)求：紅麗園公司交納房租元、拖欠的水電費(fèi)元、滯納金元，由紅麗園公司承擔(dān)訴訟費(fèi)。XX年5月15日，紅麗園公司變更訴訟請(qǐng)求為：請(qǐng)求人民法院判令誠(chéng)信公司承擔(dān)因房屋質(zhì)量和無(wú)《建筑工程消防驗(yàn)收合格證》導(dǎo)致紅麗園公司無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)而造成的經(jīng)濟(jì)損失150萬(wàn)元。XX年10月11日，紅麗園公司再次變更訴訟請(qǐng)求為：誠(chéng)信公司賠償裝修損失1883920元、更換玻璃門(mén)費(fèi)用3600元、千禧龍酒店固定資產(chǎn)損失元、酒店員工工資支出元、貸款利息1299500元、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失18XX0元，誠(chéng)信公司返還履約保證金10萬(wàn)元。XX年8月29日，一審法院委托甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢(xún)估價(jià)中心對(duì)訟爭(zhēng)房屋的裝修進(jìn)行評(píng)估。XX年9月11日，評(píng)估單位出具的造價(jià)鑒定結(jié)論為按三類(lèi)乙級(jí)取費(fèi)裝修工程造價(jià)為1447310元，按四類(lèi)工程取費(fèi)造價(jià)為1434269元。作出該結(jié)論后，紅麗園公司提出異議，造價(jià)評(píng)估單位于XX年9月30日重新作出評(píng)估結(jié)論為1883920元，有爭(zhēng)議的項(xiàng)目?jī)r(jià)值為343698元。XX年10月15日，再次作出《漏計(jì)鋁塑料板材料差價(jià)的補(bǔ)充函》將工程造價(jià)調(diào)增金額為65650元。一審中雙方當(dāng)事人認(rèn)可裝修價(jià)值為1847126元。千禧龍酒店大面積滲漏水發(fā)生在1999年10月14日第二個(gè)采暖期暖氣試壓時(shí)，千禧龍酒店二樓“飲露”包廂頂部滲水并流至一、二層地面，造成大面積裝修被浸泡。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)是由于“飲