【導(dǎo)讀】第二章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)背景及狀況-------------------------------------5. 第三章項(xiàng)目建設(shè)的可行性及必要性-----------------------------------8. 第四章項(xiàng)目選址條件及設(shè)計(jì)方案------------------------------------11. 第五章環(huán)境保護(hù)與綜合利用----------------------------------------27. 六、環(huán)境影響評價(jià)結(jié)論----------------------------------------32. 第六章消防與安全措施--------------------------------------------33. 第九章項(xiàng)目投資估算及資金籌措------------------------------------45

　　

【正文】 措施 項(xiàng)目建設(shè)按節(jié)能設(shè)計(jì)方案進(jìn)行施工建設(shè)。項(xiàng)目的主要能源消耗為電能。日常照明采用節(jié)能燈具，公共通道設(shè)置具有光控、時(shí)控等功能的控制開關(guān)，充分利用天然光，對人工照明進(jìn)行調(diào)光控制，同時(shí)動(dòng)力設(shè)備采用節(jié)能型設(shè)備以節(jié)約電能。 供電系統(tǒng)均選用節(jié)能型變壓器，選擇合理的補(bǔ)償方案，使功率因數(shù)保持在 90％以上，選擇節(jié)能型電機(jī)，力求 降低電能的損耗。 建筑物的建設(shè)要控制體形系數(shù)和窗墻面積比，維護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)要控制在標(biāo)準(zhǔn)值以內(nèi)。 選用高效節(jié)能的用電設(shè)備； 水泵選擇應(yīng)適應(yīng)不同工況匹配，并考慮調(diào)速運(yùn)轉(zhuǎn)，保持水泵高效工況； 變壓器盡量設(shè)置在負(fù)荷中心，節(jié)約電能線損。 八、 節(jié)能效果分析 本項(xiàng)目建設(shè)方案通過節(jié)能設(shè)計(jì)和采取節(jié)能措施后，項(xiàng)目年能耗折標(biāo)煤量為 噸標(biāo)準(zhǔn)煤，在保證相同的室內(nèi)環(huán)境參數(shù)條件下，與未采取節(jié)能措施前相比，全年采暖和照明的總能耗能夠達(dá)到減少 65%的目標(biāo)，符合《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定，節(jié)能效果顯著。 盤錦農(nóng)墾職工保障性安居工程盤山縣新縣城農(nóng)墾佳苑小區(qū)配套工程可行性研究報(bào)告 41 第八章 項(xiàng) 目 招投標(biāo) 實(shí)施管理及建設(shè)工期 一、 實(shí)施辦法 為了保證項(xiàng)目建設(shè)按計(jì)劃高質(zhì)量實(shí)施，本項(xiàng)目由 盤山縣新縣城籌備建設(shè)指揮部 負(fù)責(zé)該建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施、組織、協(xié)調(diào)工作，各分部工程全部實(shí)行招投標(biāo)，將工程項(xiàng)目交付給有能力、有資質(zhì)、講信用的單位來完成，項(xiàng)目嚴(yán)格按照國家基本建設(shè)程序進(jìn)行，工程設(shè)計(jì)、施工與安裝必須按照國家現(xiàn)行專業(yè)技術(shù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 二、 項(xiàng)目管理 本項(xiàng)目實(shí)施嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行 ，實(shí)行 盤山縣新縣城籌備建設(shè)指揮部 、建設(shè)局及監(jiān)理公司三方把關(guān)，確保工程質(zhì)量， 給全市人民交付一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目。 三、 工程建設(shè)管理 l、工程招投標(biāo) 本項(xiàng)目根據(jù)國家發(fā)展改革委員會(huì)第九號令《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》的有關(guān)文件精神，對項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及設(shè)備、材料等采購活動(dòng)依法進(jìn)行招標(biāo)。 對該項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)和建筑工程、安裝工程、建設(shè)監(jiān)理、設(shè)備采購將嚴(yán)格按照國家和盤錦市有關(guān)招投標(biāo)規(guī)定確定招標(biāo)范圍、招標(biāo)組盤錦農(nóng)墾職工保障性安居工程盤山縣新縣城農(nóng)墾佳苑小區(qū)配套工程可行性研究報(bào)告 42 織形式和招標(biāo)方式，報(bào)請盤錦市發(fā)展改革委員會(huì)核準(zhǔn)后嚴(yán)格遵照執(zhí)行。擬進(jìn)行委托招標(biāo)，由具備招標(biāo)資質(zhì)的代理機(jī)構(gòu)對該項(xiàng)目實(shí)行公開招標(biāo)，以公開、公平、公正的市場經(jīng)濟(jì)行為選擇條件優(yōu)越單位進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，力爭以全優(yōu)的質(zhì) 量和最快的速度完成此項(xiàng)艱巨的任務(wù)。項(xiàng)目招標(biāo)基本情況詳見表 81。 招標(biāo)基本情況表 表 81 招 標(biāo) 范 圍 招標(biāo)組織形式 招 標(biāo) 方 式 不采用 招標(biāo)方式 備 注 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 公開 招標(biāo) 邀請 招標(biāo) 勘察 √ √ √ 設(shè)計(jì) √ √ √ 建筑 工程 √ √ √ 安裝 工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 設(shè)備 √ √ √ 重要 材料 其他 盤錦農(nóng)墾職工保障性安居工程盤山縣新縣城農(nóng)墾佳苑小區(qū)配套工程可行性研究報(bào)告 43 情況 說明：本項(xiàng)目的部分設(shè)備和材料，單項(xiàng)價(jià)格數(shù)額不大，而且在市場上可以自由采購，部分設(shè)備我單位可自行安裝，故不進(jìn)行招標(biāo)。 建設(shè)單位蓋章 年 月 日 工程實(shí)施方案 結(jié)合本工程的特點(diǎn)，為完成工程實(shí)施計(jì)劃應(yīng)采取下述措施： (1)抓緊項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，如可行性研究報(bào)告的審批、材料詢價(jià)、施工隊(duì)伍及材料、設(shè)備商的考查等工作。 (2)做好設(shè)計(jì)的準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)備好設(shè)計(jì)所需的基礎(chǔ)資料，如工程地質(zhì)勘探、地形測量的技術(shù)資料。 (3)做好施工的技術(shù)準(zhǔn)備工作，引進(jìn)必要的施工機(jī)械。 在施工中注意工種 的配合，對某些可控制性工程在有條件的情況下應(yīng)提前施工。力爭高質(zhì)量、快速度地完成工程的施工任務(wù)。 質(zhì)量保證 1)工程質(zhì)量目標(biāo) 施工隊(duì)?wèi)?yīng)按施工合同的范圍和條件，保證完成規(guī)定的工程任務(wù)，信守合同，按時(shí)完工。質(zhì)量合格率達(dá)到 100％，優(yōu)良率達(dá)到 90％。 2)質(zhì)量保證措施 (1)建立健全施工現(xiàn)場監(jiān)理質(zhì)量保證體系，堅(jiān)持“質(zhì)量第一”的指導(dǎo)思想，對質(zhì)量工作實(shí)施統(tǒng)一組織，統(tǒng)一指揮，統(tǒng)一管理，分工明確，各負(fù)其責(zé)。 (2)施工過程中嚴(yán)格按照規(guī)范要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)精心組織施工，加強(qiáng)盤錦農(nóng)墾職工保障性安居工程盤山縣新縣城農(nóng)墾佳苑小區(qū)配套工程可行性研究報(bào)告 44 質(zhì)量信息反饋 ，作必要檢查和實(shí)驗(yàn)，按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工程質(zhì)量檢驗(yàn)和評定。 (3)施工過程中選擇合格廠家加強(qiáng)進(jìn)貨檢驗(yàn)，嚴(yán)格過程檢驗(yàn)及最終檢驗(yàn)，確保質(zhì)量目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。 (4)加強(qiáng)基礎(chǔ)資料管理工作，單位工程完工后，及時(shí)編制竣工資料，作好工程收尾工作，保證工程及時(shí)竣工驗(yàn)收。 四、 項(xiàng)目工期 20xx年 8 月 20xx 年 8 月 盤錦農(nóng)墾職工保障性安居工程盤山縣新縣城農(nóng)墾佳苑小區(qū)配套工程可行性研究報(bào)告 45 第九章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 一、 項(xiàng)目投資測算概況 1．項(xiàng)目總投資指 盤山縣新縣城農(nóng)墾佳苑小區(qū)配套工程 工程投資。 2．建安工程：投資估算以項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及說明為基礎(chǔ)，參照近年類似工程概預(yù)算造 價(jià)，按 20xx 年“遼寧省建筑工程計(jì)價(jià)定額”、“工程費(fèi)用定額”以及盤錦市市場材料價(jià)格調(diào)整價(jià)差，結(jié)合本工程設(shè)計(jì)方案的標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)模進(jìn)行編制。 3．設(shè)備購置：采用現(xiàn)行市場價(jià)加運(yùn)保費(fèi)估算，安裝工程按同類工程估算。 ： （ 1）建設(shè)單位管理費(fèi)：包括建設(shè)單位開辦費(fèi)和建設(shè)單位經(jīng)費(fèi)（含合同契約公正費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、環(huán)境評價(jià)費(fèi)、法律顧問費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、開工執(zhí)照費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)、必要的人員培訓(xùn)費(fèi)等），按第一部分工程費(fèi)用的 1%計(jì)取。 （ 2）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：包括工程地質(zhì)勘探、可行性研究報(bào)告編制、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)等 經(jīng)費(fèi)，按建安工程費(fèi)用的 2%計(jì)取。 （ 3） 工程監(jiān)理及質(zhì)檢費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的 %計(jì)取。 （ 4） 工程保險(xiǎn)費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的 %計(jì)取。 （ 5）工程招標(biāo)費(fèi)：按第一部分工程費(fèi)用的 %計(jì)取。 5．預(yù)備費(fèi)：按工程費(fèi)用和其它工程費(fèi)用之和的 5%計(jì)取。 6．固定資產(chǎn)投資貸款名義年利率按 %計(jì)算，貸款利息計(jì)入本項(xiàng)盤錦農(nóng)墾職工保障性安居工程盤山縣新縣城農(nóng)墾佳苑小區(qū)配套工程可行性研究報(bào)告 46 目總投資。 ： 元 二、 測算依據(jù)及范圍 《全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則》； 《遼寧省建筑工程預(yù)算實(shí)物量定額》（ 20xx）； 《遼寧省建筑工程預(yù)算實(shí)物量定額單位 估價(jià)表》（ 20xx）《 200年機(jī)電設(shè)備報(bào)價(jià)手冊》； 盤山縣新縣城農(nóng)墾佳苑小區(qū)配套工程 工程 地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃； 《盤錦市房地產(chǎn)開發(fā)收費(fèi)情況一覽》； 盤錦市工程造價(jià)實(shí)例分析； 盤錦地區(qū)建安工程定額； 上述估算投資按盤錦市目前通常的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取，包括建安費(fèi)及行政事業(yè)性收費(fèi)等。 三、投資測算分析 本項(xiàng)目建設(shè)的投資成本為 ，投資測算詳見下表 91 投資測算分析： 91 投資 價(jià)格 估算表 盤錦農(nóng)墾職工保障性安居工程盤山縣新縣城農(nóng)墾佳苑小區(qū)配套工程可行性研究報(bào)告 47 序號 名稱 金額 其 中 占造價(jià)比例 (%) 規(guī)費(fèi) 稅金 1 農(nóng) 墾佳苑道路工程 % 2 農(nóng)墾佳苑污排水工程 % 3 農(nóng)墾佳苑雨排水工程 % 4 農(nóng)墾佳苑給水工程 % 5 農(nóng)墾佳苑電力工程 % 6 農(nóng)墾佳苑供熱 % 7 門衛(wèi) % 8 圍墻 % 9 綠化及鋪裝 (面積 143270㎡ ，其中硬質(zhì)鋪裝面積81449㎡ ，綠化面積 16266㎡ ） % 10 暫定金額（降水及試驗(yàn)檢測 等費(fèi)用） 1000000 % 11 可研 90000 % 12 環(huán)評 150000 % 13 勘察 160000 % 14 設(shè)計(jì) 1330000 % 15 審圖 100000 % 16 招標(biāo)代理 350000 % 17 監(jiān)理 880000 % 18 墻改基金 70000 % 19 噪聲費(fèi) 40000 % 20 基本預(yù)備費(fèi)用 600000 % 21 不可預(yù)見費(fèi)用 20xx00 % 22 合計(jì) 100% 盤錦農(nóng)墾職工保障性安居工程盤山縣新縣城農(nóng)墾佳苑小區(qū)配套工程可行性研究報(bào)告 48 第十章 財(cái)務(wù)分析 及社會(huì)效益分析 一、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 、原則和假設(shè)條件 1）分析依據(jù) 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》； 《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》； ； 、房地產(chǎn)近期價(jià)格。 2）分析原則 ，在計(jì)算費(fèi)用時(shí)取上限，在計(jì)算效益時(shí)取下限，以確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算的可靠性； 、靜態(tài)分析為輔；定量分析為主、定性分析為輔的原則； 。 3）假設(shè)條件 假設(shè)工程建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模按預(yù)定方案實(shí)施，建設(shè)進(jìn)度如期完成，項(xiàng)目建成后商品銷售收入達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，國家、地方宏觀經(jīng)濟(jì)政策保持相對穩(wěn)定。 4）計(jì)算方法 本項(xiàng)目投入和建成后產(chǎn)出的效益采用新建項(xiàng)目評價(jià)方法。 盤錦農(nóng)墾職工保障性安居工程盤山縣新縣城農(nóng)墾佳苑小區(qū)配套工程可行性研究報(bào)告 49 1）成本費(fèi)用測算 項(xiàng)目總成本包括建設(shè)投資、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。 ：根據(jù)投資估算，按照開發(fā)進(jìn)度計(jì)算； ：建設(shè)期按工程直接開發(fā)費(fèi)的 8%計(jì)取 。 ：建設(shè)期按開發(fā)投資的 %計(jì)算； 二、 社會(huì)效益 分析 本項(xiàng)目的建設(shè)不僅改善城市區(qū)域環(huán)境，提升周圍居住建筑的品質(zhì)；而且活躍了房地產(chǎn)市場，滿足了人們對于不同層次居住產(chǎn)品的需求。本項(xiàng)目的開發(fā)也為國家和地方政府帶來了較高的稅收收益，既利國又利民?？傊?，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都較為顯著。 盤錦農(nóng)墾職工保障性安居工程盤山縣新縣城農(nóng)墾佳苑小區(qū)配套工程可行性研究報(bào)告 50 第十一章 結(jié)論與建議 一、 結(jié)論 社會(huì)評價(jià)的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目的社會(huì)影響分析、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析三個(gè)方面，針對本項(xiàng)目的實(shí)際情況，將上述三個(gè)方面綜述如下： （一）、社會(huì)影響分析 、生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響本項(xiàng)目屬房 小區(qū)外 圍配套工程 項(xiàng)目，不同于生產(chǎn)性項(xiàng)目，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用裨黾右欢ǖ木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，如餐飲業(yè)，但增加的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，因此對當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏?、生活質(zhì)量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷售，本項(xiàng)目環(huán)境的建設(shè)，會(huì)改善周圍的社區(qū)環(huán)境，業(yè)主的入住會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造一定的就業(yè)機(jī)會(huì)、發(fā)展空間，會(huì)帶動(dòng)以本項(xiàng)目服務(wù)為主的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)也會(huì)在一定程度上提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。 、教育、衛(wèi)生的影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是項(xiàng)目的建設(shè)可以加快當(dāng)?shù)氐呐f城改造，改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生條件，同時(shí)由于 本項(xiàng)目的建成，業(yè)主的入住，可以促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈幕仞B(yǎng)、教育水平的提高。 （二）、項(xiàng)目互適性分析 本項(xiàng)目屬政策鼓勵(lì)投資項(xiàng)目，無工業(yè)污染物、廢棄物產(chǎn)生，項(xiàng)盤錦農(nóng)墾職工保障性安居工程盤山縣新縣城農(nóng)墾佳苑小區(qū)配套工程可行性研究報(bào)告 51 目的建設(shè)可以改善當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)環(huán)境條件，帶動(dòng)地區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展，同時(shí)可以為廣大購房者提供一個(gè)選擇的機(jī)會(huì)，因此項(xiàng)目所在地相關(guān)各方對項(xiàng)目的建設(shè)無排斥性。 （三）、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目施工期的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在施工擾民方面，但只要投資方、施工方、監(jiān)理方加強(qiáng)施工管理，文明施工，這方面的影響是可以避免的。項(xiàng)目建成后的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要是表現(xiàn)在本項(xiàng)目的安定、團(tuán)結(jié)方面，這主要取決與物 業(yè)管理公司的綜合素質(zhì)，從客觀上分析，此風(fēng)險(xiǎn)也是可以避免的。 二、 建議 通過以上對盤錦市盤山縣整體發(fā)展方向的研制、房地產(chǎn)市場特征的分析、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的論證以及項(xiàng)目定位、規(guī)劃理念的闡述以及一系列財(cái)務(wù)分析，該地塊的開發(fā)屬于一個(gè)發(fā)展空間巨大，基本不存在市場風(fēng)險(xiǎn)，且具備了社會(huì)效益優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。本項(xiàng)目選址合理，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合市場要求，特別是當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場前景看好。本項(xiàng)目的建設(shè)不僅改善本地區(qū)的居住環(huán)境，提升周圍居住建筑品質(zhì)，而且活躍了房地產(chǎn)市場，同時(shí)也滿足了盤山縣居民的住房要求，還解決了大量的剩余 勞動(dòng)力，給社會(huì)減輕負(fù)擔(dān)。 因此通過技術(shù)等方面的論證，項(xiàng)目是可行的。希望各部門給予支持。