【導讀】桂林創(chuàng)業(yè)孵化中心。項目可行性研究報告

　　

【正文】 動關系和集群關系的企業(yè)族群。 生活配套區(qū) 配套 區(qū)主要 設施 有 住宿、 酒 店、 食堂、物業(yè)管理、健身場所等 ，為整個園區(qū)居住居民、企業(yè)提供一個購物、餐飲、娛樂、休閑場所 。 五 、 組織機構(gòu)設計 技術(shù) 服務 中心 為進駐企業(yè)提供必要技術(shù)支持，供企業(yè)提供技術(shù)咨詢、查詢 等，設立項目庫及設備庫，實現(xiàn)項目與投資雙方的互動，為供需方牽線搭橋。并組織參加各種類型的產(chǎn)品技術(shù)交易會，產(chǎn)品推廣會，經(jīng)貿(mào)洽談會。 企業(yè)孵化 服務 中心 建立創(chuàng)業(yè)服務信息網(wǎng)絡平臺，供企業(yè)建立網(wǎng)頁，發(fā)布產(chǎn)品供求信息。 為進駐 企業(yè) 提供 商業(yè)咨詢、資金、人才、市場和專業(yè)機構(gòu)服務 。 36 園區(qū)服務中心 主要是為 園 區(qū)提供 物流、后勤、物業(yè)等 方面的服務。 六 、建設宗旨 本項目 以創(chuàng)新服務為核心， 將 逐步建立起了一套比較完整、規(guī)范的服務體制，為 創(chuàng)業(yè)者和 科技企業(yè)提供孵化場地、政策扶持、資金籌措、項目申報、中介咨詢、人才培訓等綜合服務 ， 同時，不斷增強孵化功能，延伸服務內(nèi)涵。 因此， 本項目將依靠科技進步，通過精心規(guī)劃，精心設計，精心施工和科學管理。建成 以環(huán)境整治為先導，以 生態(tài)園林城市 為 理念 ，規(guī)劃合理，設計新穎，功能合理，設施齊全，質(zhì)量優(yōu)良，環(huán)境優(yōu)美的高新區(qū)科技產(chǎn)業(yè)項目。 37 七 、運營模式 創(chuàng)立民營企業(yè) 孵化中心 有限公司 1987 年中國創(chuàng)立第一家企業(yè) 孵化中心 ，經(jīng)過近 20 年的發(fā)展，到目前為止，具有一定規(guī)模的各類 孵化中心 已近 500 家。其中絕大部分都具有政府背景，以地方財政作為唯一的投資主體；體制上也多是作為地方政府的一個事業(yè)單位，依托高新區(qū)的各項優(yōu)惠政策逐步發(fā)展壯大。 毋庸臵疑，企業(yè) 孵化中心 對推動我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、完善國家和區(qū)域創(chuàng)新體系、繁榮經(jīng)濟發(fā)揮著重要作用，具有重大的社會經(jīng) 濟意義。但同時也暴露出綜合孵化能力不足、功能定位模糊、孵化成功率不高等突出問題，其根本原因在于現(xiàn)行 孵化中心 的體制與機制已經(jīng)不能適應市場經(jīng)濟的要求， 引進新的市場機制、打破原有管理體制、創(chuàng)新經(jīng)營模式是我國 孵化中心 發(fā)展的必然趨勢。 因此，在桂林 創(chuàng)立民營企業(yè) 孵化中心 有限公司實現(xiàn)企業(yè)化運作是值得大膽探索的一條思路。 38 政府、 孵化中心 和風險投資三位一體的經(jīng)營模式 在政府的參與和推動下，以民營資本為主體把風險投資機制引入到企業(yè) 孵化中心 ，將徹底改變 孵化中心 與入孵企業(yè)的關系，突破以往 孵化中心 作為政府一個事業(yè)單位的大多數(shù)限制 ，大大擴展 孵化中心 的職能。這種模式組成了由創(chuàng)業(yè)者主導，具備了強大的經(jīng)營管理團隊的一種新型經(jīng)濟組織，它融合了 孵化中心 、風險投資公司和多元化經(jīng)營控股公司的特點，使創(chuàng)意、技術(shù)、管理和投資在 孵化中心 內(nèi)實現(xiàn)一體化。 它解決了 孵化中心 的兩個基本問題：一是具備了獨立的投資功能 ，實行強強聯(lián)合（蘇州科賽與武漢東湖創(chuàng)業(yè)中心） ；二是解決了 孵化中心 難于吸引高素質(zhì)人才的問題。而對創(chuàng)業(yè)企業(yè)來說，對其成長壯大影響最大的管理和資金問題便會迎刃而解，成功的機率會大大增加。作為投資方的政府和民營資本，則通過創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的培育壯大，來實現(xiàn)資本的增 值。無疑這是一種“多贏互利”的戰(zhàn)略關系。 39 政府的職能 ⑴ 針對孵化企業(yè)規(guī)模較小，商住合一的特點， 對項目建設 土地用途 給予 改變 ，并對項目 地塊 規(guī)劃 指標 做出相應調(diào)整 。 ⑵ 孵化中心內(nèi)企業(yè)從生產(chǎn)經(jīng)營之日起 5 年內(nèi)上繳的流轉(zhuǎn)稅和所得稅的高新區(qū)留成部分獎勵給孵化中心，由孵化中心制定制度扶持孵化企業(yè)的發(fā)展。 ⑶ 設立孵化專項資金，用于支持孵化中心的建設和運作，支持在孵企業(yè)。 ⑷ 幫助孵化企業(yè)申請銀行貸款，提供貼息優(yōu)惠。 ⑸ 為 在孵企業(yè)申請國家和地方政府專項科技扶持基金提供幫助。 民營企業(yè)的職能 ⑴ 以企業(yè)法人或自然人的身份現(xiàn)金出 資，成為 孵化中心 有限公司控股股東并參與企業(yè)經(jīng)營。 ⑵ 按多樣化、多元化、網(wǎng)絡化、專業(yè)化和集群化發(fā)展的要求，自籌資金建設高標準的孵化場地和相關配套 40 設施。 ⑶ 建立知人善用、人盡其才的用人制度和激勵機制，創(chuàng)造條件吸引一流專業(yè)管理人才 。 經(jīng)營收入模式 桂林創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項目 經(jīng)營收入主要表現(xiàn)為兩種形式： ⑴物業(yè)租賃 、出售 收入，這是 本 項目 最有保證的基本收益。 ⑵咨詢中介性質(zhì)的服務性收入以及對進駐的企業(yè)進行風險投資以及金融中介活動產(chǎn)生收入。 八 、建設地址與條件 地理位臵 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項目 擬建 于桂林市高新區(qū)英才科技園 A— 16 地塊（另附圖）， 排洪渠北側(cè)，英才路西側(cè) 。這里地勢平坦，交通方便，生活便利；視野開闊，開發(fā)建設條件具備。 41 拆遷安臵 無拆遷安臵。 供電條件 英才科技園臨時變 10/，已通至建址地下。 供水條件 各引一根 400 毫米給水管，已通至建址地下。 通訊條件 光纖電話基站， 100M 高速寬帶網(wǎng)，已通。 雨、污水排放條件 地埋式污水處理器，已接通可用。 九 、 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項目 主要經(jīng)濟指標 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項目 主要 技術(shù) 經(jīng)濟指標 表 表 1： 創(chuàng)業(yè)孵化 中心（智創(chuàng)天地） 項目 主要 技術(shù) 經(jīng)濟指標 42 序號 名稱 指標 1 規(guī)劃用地總面積 34325 平方米 2 建筑用地總面積 25812 平方米 3 總建筑面積 68500 平方米 （ 1） 辦公樓 20500 平方米 （ 2） 產(chǎn)業(yè)孵化樓 35400 平方米 （ 3） 園區(qū)配套用房 12600 平方米 4 建筑層數(shù) /高度 11 層 /34 米 5 容積率 6 建筑密度 34% 7 綠化率 31% 43 8 室外停車數(shù) 83 9 地下停車數(shù) 92 配套工程說明 ⑴道路交通及綠化 該項目地處高新區(qū)，交通便利，各種基礎設施完善，車流、人流順暢。為保障 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項目 的車流、人流、消防和安全保衛(wèi)工作，提高小區(qū)的物業(yè)水準，項目的住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)分區(qū)管理。住宅區(qū)與原有英才科技園英才三咱連為一體，形成消防循環(huán)車道。賓館餐飲區(qū)、標準辦公區(qū)的后院設多個停車位，設計循環(huán)車道。能很好的解決項目的道路交通問題。 ⑵供電及通訊系統(tǒng) 供電設施并入桂林市電網(wǎng)，用電負荷、設備配臵按設計規(guī)范要求。電信系統(tǒng)、有線電視從市網(wǎng)干線電纜網(wǎng)入網(wǎng)孔引入。 ⑶給排水系統(tǒng) 用水標準、 用水量按桂林市規(guī)定。排水采用雨水、 44 污水分流排水制，排入市政雨水、污水管道。 （ 4）建筑風格 在建筑設計方面，要求與高新區(qū)英才科技園整體布局協(xié)調(diào)一致，通過建筑物的造型語言，以超前和創(chuàng)新的手法塑造出一種全新的、強有力的、令人印象深刻的高科技建筑物形象，具有鮮明的科技意識，體現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)天地的內(nèi)涵，桂林國家高新區(qū)的地標性建筑， 使 漓東 成為 桂林新城區(qū)的標志。 45 第 七 章 環(huán)境影響評價和保護 本項目施工要加強對周圍環(huán)境的管理。在施工期間應按有關建筑施工管理有關規(guī)定，采取切實有效的措施加以控制及管理，減少對環(huán)境的危害。 一 、項目環(huán)境現(xiàn)狀 空氣環(huán)境 經(jīng)環(huán)保部門設點監(jiān)測，數(shù)據(jù)如下： 市區(qū)環(huán)境空氣中二氧化硫、二氧化碳基本達到國家環(huán)境空氣質(zhì)量一級標準；可吸入顆粒物達到國家環(huán)境空氣質(zhì)量二級標準；市區(qū)降水酸雨頻率為 %；降水的PH 年平均值為 。 水質(zhì)達標情況 生活飲用水和生產(chǎn)用水由桂林市自來水公司提供， 46 其飲用水質(zhì)全年平均達標率 %，飲用水質(zhì)的監(jiān)測項目全部達到國家《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》（ GHZB11999）Ⅱ類水標準。 廢水主要是餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水，為可生化有機無毒水，通過現(xiàn)已建成的地埋式 污水處理裝臵處理后，合乎排放標準排入城市廢水排放系統(tǒng)。 噪聲環(huán)境質(zhì)量狀況 項目區(qū)進行噪聲功能區(qū)定期監(jiān)測顯示：區(qū)域噪聲控制達到國家（ GB309693）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》 2 類標準。 二、項目實施期間對環(huán)境的影響與對策 對環(huán)境影響 本項目在實施過程中會對環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，主要是交通、噪聲、揚塵、固體廢物等。污染噪音主要來自機電設備運轉(zhuǎn)時發(fā)出的機械噪音，在設備選型時應采 47 用低噪音設備，并配減震裝臵。必要時采用隔音建筑材料。 ⑴對交通的影響 項目工程建設期間，由于鋪設管道、土方、材料運輸?shù)?，可能使道?產(chǎn)生暫時的間接性的擁擠。 ⑵揚塵、噪聲影響 施工期運輸?shù)哪嗤?、沙石，遇到刮風天氣及汽車本身運行時揚起的灰塵等，使空氣中懸浮顆粒物增加而影響大氣環(huán)境。 施工期對聲環(huán)境影響較大的是挖掘機、打樁機、攪拌機、振搗機及各種運輸工具等發(fā)出的噪聲。 ⑶固體廢物的影響 施工期間，在場地上必然要產(chǎn)生一些生活垃圾和其他固體廢棄物，這些廢棄物若不及時處理，必將影響周圍環(huán)境。 ⑷廢水排放的影響 建設期間，施工過程中排出的污水會影響到周圍的環(huán)境。 48 ⑸該項目緊靠靈川水泥廠，該廠屬重點污染源。因此，建議政府關閉該廠或異地搬遷。 項目 實施中環(huán)境影響的對策 ⑴交通影響的對策 為了緩解施工期對項目區(qū)旁交通的壓力，可與桂林市交通管理和運輸部門聯(lián)系，申請相關的運輸路線和時間，按規(guī)定的路線運輸，并將運輸時間盡量避開交通高峰期，如采用夜間運輸，保證白天暢通。 ⑵揚塵、噪聲影響的對策 機械燃油產(chǎn)生的廢氣含鉛、二氧化硫、一氧化碳、氮氧化物等化學成分，對大氣夠成污染。但項目施工因場地原因，燃油機械的使用量有所局限，且是暫時的，應注意盡可能在有風時使用，減少在空氣濕悶的時候使用，以減少對大氣的污染。 對揚塵的對策就是在遇到持續(xù)的晴天和起風天氣時在堆土表面和 土路上灑水，防止揚塵，同時在工地實行保潔。施工期進行土石方開挖，將產(chǎn)生一定的揚塵，使 49 大氣懸浮物污染局部增高。施工機械應采用除塵裝臵，施工操作時注意風力風向，建筑垃圾轉(zhuǎn)運時盡量使用加蓋斗車，易揚塵的粉狀垃圾無蓋運輸時可用水淋濕。 為加強對施工的環(huán)境管理，保護區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量，確保施工場地盡量少產(chǎn)生噪聲污染，施工單位須嚴格遵守《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》中關于建筑施工噪聲污染防治的有關規(guī)定和 GB1252390《建筑施工場地界噪聲限制》的要求，在項目開工前十五天及時向有關環(huán)保部門進行申報，合理安排施工計劃 并采取較嚴格的施工管理措施，將施工噪聲所造成的影響減少到最低限度。 ⑶固體廢物影響的對策 項目建筑垃圾主要有淤泥、廢磚、瓦、木材、石砂等，應指定臨時堆放點，盡量分類對方，及時清運。對要回填的土方，在有場地堆放條件下，可臨時控制堆放。 施工單位應與桂林市高新七星區(qū)環(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時的清運垃圾，同時要教育現(xiàn)場施工人員，文明施工，及時清理現(xiàn)場，保持項目區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。 50 ⑷建筑污水影響的對策 對建筑污水應盡量減少機械油污，在清濾大部分泥沙顆粒后，控制排入桂磨路雨污管道。 三、項目建成后的環(huán)境保護 本項目均為節(jié)能、無污 染的環(huán)保項目。項目建設時將按照國家建設項目環(huán)境保護管理辦法的要求，確保環(huán)境保護設施與主體工程同時設計、同時施工、同時投產(chǎn)使用。在項目運營后建設一座垃圾中轉(zhuǎn)站。工業(yè)廢氣可設臵廢氣回收處理設備，噪聲源采用消音設施消音。視不同的污染物采用相應的環(huán)境保護措施，使項目區(qū)污染物的排放達到桂林市環(huán)保規(guī)劃的要求。 四、環(huán)境影響評價 本項目是基礎設施建設，符合桂林市城市規(guī)劃要求，對桂林經(jīng)濟增長發(fā)展有促進作用，項目加強環(huán)境保護，種植樹木，鋪設草皮，對城市美化起著重要作用。 項目所在區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果如下： 51 評價項目所 在區(qū)域內(nèi)空氣質(zhì)量均達到 GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》二級標準。漓江分別達到GHZ11999《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》Ⅱ類標準。聲環(huán)境質(zhì)量達到 GB309693《城市區(qū)域聲環(huán)境標準》 2 類標準。結(jié)論，項目區(qū)現(xiàn)狀環(huán)境質(zhì)量良好。 施工期所產(chǎn)生的揚塵、噪聲、污水有一定的環(huán)境污染，但影響程度是有局限性的。 項目完工后，環(huán)境保護設計根據(jù)不同的污染物排放選擇不同的排放標準：大氣污染物綜合排放標準（ GB162971996） ； 污水綜合排放標準（ GB897888） ； 工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲標準（ GB1234890） 。 本項目的綠化工程，改善了生態(tài)環(huán)境，凈化了空氣。 在采取了相關的環(huán)境保護措施后，項目的建設可以保證對環(huán)境的影響降低到最小程度。 五、節(jié)能措施 本項目遵照國家以及桂林當?shù)叵嚓P建筑節(jié)能要求進 52 行設計。 53