【導(dǎo)讀】桂林創(chuàng)業(yè)孵化中心。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 動(dòng)關(guān)系和集群關(guān)系的企業(yè)族群。 生活配套區(qū) 配套 區(qū)主要 設(shè)施 有 住宿、 酒 店、 食堂、物業(yè)管理、健身場(chǎng)所等 ，為整個(gè)園區(qū)居住居民、企業(yè)提供一個(gè)購物、餐飲、娛樂、休閑場(chǎng)所 。 五 、 組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì) 技術(shù) 服務(wù) 中心 為進(jìn)駐企業(yè)提供必要技術(shù)支持，供企業(yè)提供技術(shù)咨詢、查詢 等，設(shè)立項(xiàng)目庫及設(shè)備庫，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與投資雙方的互動(dòng)，為供需方牽線搭橋。并組織參加各種類型的產(chǎn)品技術(shù)交易會(huì)，產(chǎn)品推廣會(huì)，經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)。 企業(yè)孵化 服務(wù) 中心 建立創(chuàng)業(yè)服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，供企業(yè)建立網(wǎng)頁，發(fā)布產(chǎn)品供求信息。 為進(jìn)駐 企業(yè) 提供 商業(yè)咨詢、資金、人才、市場(chǎng)和專業(yè)機(jī)構(gòu)服務(wù) 。 36 園區(qū)服務(wù)中心 主要是為 園 區(qū)提供 物流、后勤、物業(yè)等 方面的服務(wù)。 六 、建設(shè)宗旨 本項(xiàng)目 以創(chuàng)新服務(wù)為核心， 將 逐步建立起了一套比較完整、規(guī)范的服務(wù)體制，為 創(chuàng)業(yè)者和 科技企業(yè)提供孵化場(chǎng)地、政策扶持、資金籌措、項(xiàng)目申報(bào)、中介咨詢、人才培訓(xùn)等綜合服務(wù) ， 同時(shí)，不斷增強(qiáng)孵化功能，延伸服務(wù)內(nèi)涵。 因此， 本項(xiàng)目將依靠科技進(jìn)步，通過精心規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)，精心施工和科學(xué)管理。建成 以環(huán)境整治為先導(dǎo)，以 生態(tài)園林城市 為 理念 ，規(guī)劃合理，設(shè)計(jì)新穎，功能合理，設(shè)施齊全，質(zhì)量?jī)?yōu)良，環(huán)境優(yōu)美的高新區(qū)科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。 37 七 、運(yùn)營(yíng)模式 創(chuàng)立民營(yíng)企業(yè) 孵化中心 有限公司 1987 年中國創(chuàng)立第一家企業(yè) 孵化中心 ，經(jīng)過近 20 年的發(fā)展，到目前為止，具有一定規(guī)模的各類 孵化中心 已近 500 家。其中絕大部分都具有政府背景，以地方財(cái)政作為唯一的投資主體；體制上也多是作為地方政府的一個(gè)事業(yè)單位，依托高新區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策逐步發(fā)展壯大。 毋庸臵疑，企業(yè) 孵化中心 對(duì)推動(dòng)我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、完善國家和區(qū)域創(chuàng)新體系、繁榮經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著重要作用，具有重大的社會(huì)經(jīng) 濟(jì)意義。但同時(shí)也暴露出綜合孵化能力不足、功能定位模糊、孵化成功率不高等突出問題，其根本原因在于現(xiàn)行 孵化中心 的體制與機(jī)制已經(jīng)不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求， 引進(jìn)新的市場(chǎng)機(jī)制、打破原有管理體制、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式是我國 孵化中心 發(fā)展的必然趨勢(shì)。 因此，在桂林 創(chuàng)立民營(yíng)企業(yè) 孵化中心 有限公司實(shí)現(xiàn)企業(yè)化運(yùn)作是值得大膽探索的一條思路。 38 政府、 孵化中心 和風(fēng)險(xiǎn)投資三位一體的經(jīng)營(yíng)模式 在政府的參與和推動(dòng)下，以民營(yíng)資本為主體把風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制引入到企業(yè) 孵化中心 ，將徹底改變 孵化中心 與入孵企業(yè)的關(guān)系，突破以往 孵化中心 作為政府一個(gè)事業(yè)單位的大多數(shù)限制 ，大大擴(kuò)展 孵化中心 的職能。這種模式組成了由創(chuàng)業(yè)者主導(dǎo)，具備了強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的一種新型經(jīng)濟(jì)組織，它融合了 孵化中心 、風(fēng)險(xiǎn)投資公司和多元化經(jīng)營(yíng)控股公司的特點(diǎn)，使創(chuàng)意、技術(shù)、管理和投資在 孵化中心 內(nèi)實(shí)現(xiàn)一體化。 它解決了 孵化中心 的兩個(gè)基本問題：一是具備了獨(dú)立的投資功能 ，實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合（蘇州科賽與武漢東湖創(chuàng)業(yè)中心） ；二是解決了 孵化中心 難于吸引高素質(zhì)人才的問題。而對(duì)創(chuàng)業(yè)企業(yè)來說，對(duì)其成長(zhǎng)壯大影響最大的管理和資金問題便會(huì)迎刃而解，成功的機(jī)率會(huì)大大增加。作為投資方的政府和民營(yíng)資本，則通過創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的培育壯大，來實(shí)現(xiàn)資本的增 值。無疑這是一種“多贏互利”的戰(zhàn)略關(guān)系。 39 政府的職能 ⑴ 針對(duì)孵化企業(yè)規(guī)模較小，商住合一的特點(diǎn)， 對(duì)項(xiàng)目建設(shè) 土地用途 給予 改變 ，并對(duì)項(xiàng)目 地塊 規(guī)劃 指標(biāo) 做出相應(yīng)調(diào)整 。 ⑵ 孵化中心內(nèi)企業(yè)從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之日起 5 年內(nèi)上繳的流轉(zhuǎn)稅和所得稅的高新區(qū)留成部分獎(jiǎng)勵(lì)給孵化中心，由孵化中心制定制度扶持孵化企業(yè)的發(fā)展。 ⑶ 設(shè)立孵化專項(xiàng)資金，用于支持孵化中心的建設(shè)和運(yùn)作，支持在孵企業(yè)。 ⑷ 幫助孵化企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，提供貼息優(yōu)惠。 ⑸ 為 在孵企業(yè)申請(qǐng)國家和地方政府專項(xiàng)科技扶持基金提供幫助。 民營(yíng)企業(yè)的職能 ⑴ 以企業(yè)法人或自然人的身份現(xiàn)金出 資，成為 孵化中心 有限公司控股股東并參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)。 ⑵ 按多樣化、多元化、網(wǎng)絡(luò)化、專業(yè)化和集群化發(fā)展的要求，自籌資金建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的孵化場(chǎng)地和相關(guān)配套 40 設(shè)施。 ⑶ 建立知人善用、人盡其才的用人制度和激勵(lì)機(jī)制，創(chuàng)造條件吸引一流專業(yè)管理人才 。 經(jīng)營(yíng)收入模式 桂林創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)收入主要表現(xiàn)為兩種形式： ⑴物業(yè)租賃 、出售 收入，這是 本 項(xiàng)目 最有保證的基本收益。 ⑵咨詢中介性質(zhì)的服務(wù)性收入以及對(duì)進(jìn)駐的企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資以及金融中介活動(dòng)產(chǎn)生收入。 八 、建設(shè)地址與條件 地理位臵 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項(xiàng)目 擬建 于桂林市高新區(qū)英才科技園 A— 16 地塊（另附圖）， 排洪渠北側(cè)，英才路西側(cè) 。這里地勢(shì)平坦，交通方便，生活便利；視野開闊，開發(fā)建設(shè)條件具備。 41 拆遷安臵 無拆遷安臵。 供電條件 英才科技園臨時(shí)變 10/，已通至建址地下。 供水條件 各引一根 400 毫米給水管，已通至建址地下。 通訊條件 光纖電話基站， 100M 高速寬帶網(wǎng)，已通。 雨、污水排放條件 地埋式污水處理器，已接通可用。 九 、 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項(xiàng)目 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項(xiàng)目 主要 技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 表 1： 創(chuàng)業(yè)孵化 中心（智創(chuàng)天地） 項(xiàng)目 主要 技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 42 序號(hào) 名稱 指標(biāo) 1 規(guī)劃用地總面積 34325 平方米 2 建筑用地總面積 25812 平方米 3 總建筑面積 68500 平方米 （ 1） 辦公樓 20500 平方米 （ 2） 產(chǎn)業(yè)孵化樓 35400 平方米 （ 3） 園區(qū)配套用房 12600 平方米 4 建筑層數(shù) /高度 11 層 /34 米 5 容積率 6 建筑密度 34% 7 綠化率 31% 43 8 室外停車數(shù) 83 9 地下停車數(shù) 92 配套工程說明 ⑴道路交通及綠化 該項(xiàng)目地處高新區(qū)，交通便利，各種基礎(chǔ)設(shè)施完善，車流、人流順暢。為保障 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項(xiàng)目 的車流、人流、消防和安全保衛(wèi)工作，提高小區(qū)的物業(yè)水準(zhǔn)，項(xiàng)目的住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)分區(qū)管理。住宅區(qū)與原有英才科技園英才三咱連為一體，形成消防循環(huán)車道。賓館餐飲區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)辦公區(qū)的后院設(shè)多個(gè)停車位，設(shè)計(jì)循環(huán)車道。能很好的解決項(xiàng)目的道路交通問題。 ⑵供電及通訊系統(tǒng) 供電設(shè)施并入桂林市電網(wǎng)，用電負(fù)荷、設(shè)備配臵按設(shè)計(jì)規(guī)范要求。電信系統(tǒng)、有線電視從市網(wǎng)干線電纜網(wǎng)入網(wǎng)孔引入。 ⑶給排水系統(tǒng) 用水標(biāo)準(zhǔn)、 用水量按桂林市規(guī)定。排水采用雨水、 44 污水分流排水制，排入市政雨水、污水管道。 （ 4）建筑風(fēng)格 在建筑設(shè)計(jì)方面，要求與高新區(qū)英才科技園整體布局協(xié)調(diào)一致，通過建筑物的造型語言，以超前和創(chuàng)新的手法塑造出一種全新的、強(qiáng)有力的、令人印象深刻的高科技建筑物形象，具有鮮明的科技意識(shí)，體現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)天地的內(nèi)涵，桂林國家高新區(qū)的地標(biāo)性建筑， 使 漓東 成為 桂林新城區(qū)的標(biāo)志。 45 第 七 章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)和保護(hù) 本項(xiàng)目施工要加強(qiáng)對(duì)周圍環(huán)境的管理。在施工期間應(yīng)按有關(guān)建筑施工管理有關(guān)規(guī)定，采取切實(shí)有效的措施加以控制及管理，減少對(duì)環(huán)境的危害。 一 、項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀 空氣環(huán)境 經(jīng)環(huán)保部門設(shè)點(diǎn)監(jiān)測(cè)，數(shù)據(jù)如下： 市區(qū)環(huán)境空氣中二氧化硫、二氧化碳基本達(dá)到國家環(huán)境空氣質(zhì)量一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；可吸入顆粒物達(dá)到國家環(huán)境空氣質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；市區(qū)降水酸雨頻率為 %；降水的PH 年平均值為 。 水質(zhì)達(dá)標(biāo)情況 生活飲用水和生產(chǎn)用水由桂林市自來水公司提供， 46 其飲用水質(zhì)全年平均達(dá)標(biāo)率 %，飲用水質(zhì)的監(jiān)測(cè)項(xiàng)目全部達(dá)到國家《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GHZB11999）Ⅱ類水標(biāo)準(zhǔn)。 廢水主要是餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水，為可生化有機(jī)無毒水，通過現(xiàn)已建成的地埋式 污水處理裝臵處理后，合乎排放標(biāo)準(zhǔn)排入城市廢水排放系統(tǒng)。 噪聲環(huán)境質(zhì)量狀況 項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行噪聲功能區(qū)定期監(jiān)測(cè)顯示：區(qū)域噪聲控制達(dá)到國家（ GB309693）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 2 類標(biāo)準(zhǔn)。 二、項(xiàng)目實(shí)施期間對(duì)環(huán)境的影響與對(duì)策 對(duì)環(huán)境影響 本項(xiàng)目在實(shí)施過程中會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，主要是交通、噪聲、揚(yáng)塵、固體廢物等。污染噪音主要來自機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出的機(jī)械噪音，在設(shè)備選型時(shí)應(yīng)采 47 用低噪音設(shè)備，并配減震裝臵。必要時(shí)采用隔音建筑材料。 ⑴對(duì)交通的影響 項(xiàng)目工程建設(shè)期間，由于鋪設(shè)管道、土方、材料運(yùn)輸?shù)?，可能使道?產(chǎn)生暫時(shí)的間接性的擁擠。 ⑵揚(yáng)塵、噪聲影響 施工期運(yùn)輸?shù)哪嗤痢⑸呈?，遇到刮風(fēng)天氣及汽車本身運(yùn)行時(shí)揚(yáng)起的灰塵等，使空氣中懸浮顆粒物增加而影響大氣環(huán)境。 施工期對(duì)聲環(huán)境影響較大的是挖掘機(jī)、打樁機(jī)、攪拌機(jī)、振搗機(jī)及各種運(yùn)輸工具等發(fā)出的噪聲。 ⑶固體廢物的影響 施工期間，在場(chǎng)地上必然要產(chǎn)生一些生活垃圾和其他固體廢棄物，這些廢棄物若不及時(shí)處理，必將影響周圍環(huán)境。 ⑷廢水排放的影響 建設(shè)期間，施工過程中排出的污水會(huì)影響到周圍的環(huán)境。 48 ⑸該項(xiàng)目緊靠靈川水泥廠，該廠屬重點(diǎn)污染源。因此，建議政府關(guān)閉該廠或異地搬遷。 項(xiàng)目 實(shí)施中環(huán)境影響的對(duì)策 ⑴交通影響的對(duì)策 為了緩解施工期對(duì)項(xiàng)目區(qū)旁交通的壓力，可與桂林市交通管理和運(yùn)輸部門聯(lián)系，申請(qǐng)相關(guān)的運(yùn)輸路線和時(shí)間，按規(guī)定的路線運(yùn)輸，并將運(yùn)輸時(shí)間盡量避開交通高峰期，如采用夜間運(yùn)輸，保證白天暢通。 ⑵揚(yáng)塵、噪聲影響的對(duì)策 機(jī)械燃油產(chǎn)生的廢氣含鉛、二氧化硫、一氧化碳、氮氧化物等化學(xué)成分，對(duì)大氣夠成污染。但項(xiàng)目施工因場(chǎng)地原因，燃油機(jī)械的使用量有所局限，且是暫時(shí)的，應(yīng)注意盡可能在有風(fēng)時(shí)使用，減少在空氣濕悶的時(shí)候使用，以減少對(duì)大氣的污染。 對(duì)揚(yáng)塵的對(duì)策就是在遇到持續(xù)的晴天和起風(fēng)天氣時(shí)在堆土表面和 土路上灑水，防止揚(yáng)塵，同時(shí)在工地實(shí)行保潔。施工期進(jìn)行土石方開挖，將產(chǎn)生一定的揚(yáng)塵，使 49 大氣懸浮物污染局部增高。施工機(jī)械應(yīng)采用除塵裝臵，施工操作時(shí)注意風(fēng)力風(fēng)向，建筑垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)時(shí)盡量使用加蓋斗車，易揚(yáng)塵的粉狀垃圾無蓋運(yùn)輸時(shí)可用水淋濕。 為加強(qiáng)對(duì)施工的環(huán)境管理，保護(hù)區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量，確保施工場(chǎng)地盡量少產(chǎn)生噪聲污染，施工單位須嚴(yán)格遵守《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》中關(guān)于建筑施工噪聲污染防治的有關(guān)規(guī)定和 GB1252390《建筑施工場(chǎng)地界噪聲限制》的要求，在項(xiàng)目開工前十五天及時(shí)向有關(guān)環(huán)保部門進(jìn)行申報(bào)，合理安排施工計(jì)劃 并采取較嚴(yán)格的施工管理措施，將施工噪聲所造成的影響減少到最低限度。 ⑶固體廢物影響的對(duì)策 項(xiàng)目建筑垃圾主要有淤泥、廢磚、瓦、木材、石砂等，應(yīng)指定臨時(shí)堆放點(diǎn)，盡量分類對(duì)方，及時(shí)清運(yùn)。對(duì)要回填的土方，在有場(chǎng)地堆放條件下，可臨時(shí)控制堆放。 施工單位應(yīng)與桂林市高新七星區(qū)環(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時(shí)的清運(yùn)垃圾，同時(shí)要教育現(xiàn)場(chǎng)施工人員，文明施工，及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，保持項(xiàng)目區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。 50 ⑷建筑污水影響的對(duì)策 對(duì)建筑污水應(yīng)盡量減少機(jī)械油污，在清濾大部分泥沙顆粒后，控制排入桂磨路雨污管道。 三、項(xiàng)目建成后的環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目均為節(jié)能、無污 染的環(huán)保項(xiàng)目。項(xiàng)目建設(shè)時(shí)將按照國家建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法的要求，確保環(huán)境保護(hù)設(shè)施與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)使用。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后建設(shè)一座垃圾中轉(zhuǎn)站。工業(yè)廢氣可設(shè)臵廢氣回收處理設(shè)備，噪聲源采用消音設(shè)施消音。視不同的污染物采用相應(yīng)的環(huán)境保護(hù)措施，使項(xiàng)目區(qū)污染物的排放達(dá)到桂林市環(huán)保規(guī)劃的要求。 四、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，符合桂林市城市規(guī)劃要求，對(duì)桂林經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)展有促進(jìn)作用，項(xiàng)目加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，種植樹木，鋪設(shè)草皮，對(duì)城市美化起著重要作用。 項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果如下： 51 評(píng)價(jià)項(xiàng)目所 在區(qū)域內(nèi)空氣質(zhì)量均達(dá)到 GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。漓江分別達(dá)到GHZ11999《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)。聲環(huán)境質(zhì)量達(dá)到 GB309693《城市區(qū)域聲環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)》 2 類標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)論，項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)狀環(huán)境質(zhì)量良好。 施工期所產(chǎn)生的揚(yáng)塵、噪聲、污水有一定的環(huán)境污染，但影響程度是有局限性的。 項(xiàng)目完工后，環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)根據(jù)不同的污染物排放選擇不同的排放標(biāo)準(zhǔn)：大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（ GB162971996） ； 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（ GB897888） ； 工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（ GB1234890） 。 本項(xiàng)目的綠化工程，改善了生態(tài)環(huán)境，凈化了空氣。 在采取了相關(guān)的環(huán)境保護(hù)措施后，項(xiàng)目的建設(shè)可以保證對(duì)環(huán)境的影響降低到最小程度。 五、節(jié)能措施 本項(xiàng)目遵照國家以及桂林當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)建筑節(jié)能要求進(jìn) 52 行設(shè)計(jì)。 53