【正文】 對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé)，區(qū)長(zhǎng)是物業(yè)管理工作的第一責(zé)任人，分管城建工作的副區(qū)長(zhǎng)負(fù)責(zé)抓好物業(yè)管理具體工作。各區(qū)物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，下同）和社區(qū)居民委員會(huì)結(jié)合各自職責(zé)，具體行使以下物業(yè)管理職權(quán)：（一）區(qū)物業(yè)主管部門(mén)行使的物業(yè)管理職權(quán)。負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定；駐區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案工作；駐區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常指導(dǎo)和監(jiān)管工作；住宅物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)備案和采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)審批工作；劃分物業(yè)管理區(qū)域；監(jiān)督物業(yè)管理用房的配置和使用；物業(yè)承接驗(yàn)收備案工作；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案工作；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督工作；物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息采集、認(rèn)定和信用等級(jí)初評(píng)工作；召集區(qū)聯(lián)席會(huì)議；協(xié)助市維修資金管理中心做好本轄區(qū)住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集工作；物業(yè)管理糾紛調(diào)處和信訪投訴（含市長(zhǎng)熱線、區(qū)長(zhǎng)熱線、數(shù)字城管“12319”服務(wù)熱線）處理工作；參與新建住宅交付使用的社會(huì)評(píng)審工作；法律法規(guī)政策規(guī)定的其他職權(quán)。區(qū)物業(yè)主管部門(mén)在行使物業(yè)管理權(quán)限中涉及行政許可的，須以區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)名義作出。（二）街道辦事處行使的物業(yè)管理職權(quán)。負(fù)責(zé)組織業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉、備案工作；業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常指導(dǎo)、監(jiān)督工作；落實(shí)本轄區(qū)未實(shí)施物業(yè)管理居住區(qū)的管理服務(wù)工作；協(xié)助區(qū)物業(yè)主管部門(mén)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常監(jiān)管、物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)承接驗(yàn)收備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息采集、認(rèn)定和信用等級(jí)初評(píng)等工作；召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛；組織開(kāi)展本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度調(diào)查工作；協(xié)調(diào)社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的關(guān)系；法律法規(guī)政策規(guī)定的其他職權(quán)。（三）社區(qū)居民委員會(huì)行使的物業(yè)管理職權(quán)。負(fù)責(zé)配合街道辦事處做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常監(jiān)管、物業(yè)管理區(qū)域劃分、企業(yè)信用信息采集、認(rèn)定等工作；協(xié)助街道辦事處組織成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)工作，對(duì)暫未成立業(yè)主大會(huì)的居住區(qū)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)；協(xié)助街道辦事處做好業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常指導(dǎo)、監(jiān)督工作；協(xié)助街道辦事處落實(shí)未實(shí)施物業(yè)管理居住區(qū)的管理服務(wù)，提供衛(wèi)生保潔、公共秩序維護(hù)、房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修、二次加壓供水等基礎(chǔ)性服務(wù)；協(xié)助街道辦事處開(kāi)展物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度調(diào)查工作；促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理協(xié)調(diào)發(fā)展；法律法規(guī)政策規(guī)定的其他職權(quán)。三、健全完善以區(qū)為主的物業(yè)管理工作機(jī)制（一）強(qiáng)化機(jī)構(gòu)設(shè)置。各區(qū)政府要根據(jù)物業(yè)管理工作需要設(shè)置物業(yè)管理辦公室，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。要按規(guī)定落實(shí)物業(yè)管理辦公室的編制、職數(shù)、經(jīng)費(fèi)和人員，確保物業(yè)管理工作順利進(jìn)行。（二）落實(shí)工作責(zé)任。各區(qū)政府負(fù)責(zé)組織區(qū)物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處和社區(qū)居民委員會(huì)具體行使下放物業(yè)管理權(quán)限和法律法規(guī)政策規(guī)定的其他職權(quán)，妥善處理因具體行政行為產(chǎn)生的行政訴訟、行政復(fù)議、行政賠償、信訪投訴等工作，并依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（三）建立居住區(qū)“市、區(qū)、街”三級(jí)聯(lián)席會(huì)議制度。對(duì)在居住區(qū)管理活動(dòng)中出現(xiàn)矛盾糾紛、涉及多個(gè)管理部門(mén)的，由街道辦事處組織社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)及相關(guān)單位召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議協(xié)商解決。經(jīng)協(xié)商仍無(wú)法解決的報(bào)請(qǐng)區(qū)政府組織召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議協(xié)商解決。出現(xiàn)跨區(qū)重大疑難矛盾糾紛的，由市住房保障和房產(chǎn)管理局牽頭組織召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)解決。四、加大政策支持力度，確保物業(yè)屬地區(qū)域管理工作落實(shí)到實(shí)處（一）大力推進(jìn)老城區(qū)舊住宅改造。將老城區(qū)舊住宅改造納入城市發(fā)展規(guī)劃，力爭(zhēng)用3至5年時(shí)間基本完成全市老城區(qū)舊住宅改造工作。通過(guò)危房棚戶(hù)區(qū)改造、城市環(huán)境綜合整治、實(shí)施建筑節(jié)能改造和“平改坡”改造，夯實(shí)物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，逐步向標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理過(guò)渡。（二）重點(diǎn)抓好老城區(qū)舊住宅管理。對(duì)經(jīng)過(guò)改造具備物業(yè)管理?xiàng)l件的小區(qū)，由街道辦事處負(fù)責(zé)組織成立業(yè)主大會(huì)、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；暫未成立業(yè)主大會(huì)的，由社區(qū)居民委員會(huì)暫時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)開(kāi)展工作，并負(fù)責(zé)組織衛(wèi)生保潔、相關(guān)秩序維護(hù)和共用設(shè)施設(shè)備維修等工作，所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主共同承擔(dān)。（三）建立科學(xué)合理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格體系。實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)要按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)收費(fèi)。對(duì)因老城區(qū)舊住宅服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低以及一些項(xiàng)目尚未收費(fèi)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)活動(dòng)無(wú)法正常開(kāi)展問(wèn)題，要從建立健全收費(fèi)機(jī)制入手，按照質(zhì)價(jià)相符、平等協(xié)商、保證基本運(yùn)行成本的原則，抓緊研究制定一套簡(jiǎn)易、可操作的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)辦法。（四）強(qiáng)化政策支持。支持區(qū)政府參與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)，凡未通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目，不予辦理商品房預(yù)售許可證。支持區(qū)政府強(qiáng)化新建物業(yè)承接驗(yàn)收，凡未辦理承接驗(yàn)收手續(xù)的不得交付使用。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)項(xiàng)目、提供物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)服務(wù)信用保證金。保證金由區(qū)物業(yè)主管部門(mén)統(tǒng)一監(jiān)管，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出管理、出現(xiàn)重大質(zhì)量事故的處置等。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期進(jìn)行信用考核、評(píng)價(jià)，將違法、違約等不良行為及時(shí)記入企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公布評(píng)定結(jié)果。對(duì)信用考核不合格的企業(yè)實(shí)行一票否決、禁止其承接新的物業(yè)項(xiàng)目。建設(shè)單位按規(guī)定配置的物業(yè)管理用房，應(yīng)當(dāng)為地面以上獨(dú)立成套房屋，具備水、電、氣、熱以及采光、通風(fēng)等使用功能。城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃圖紙中明確標(biāo)注物業(yè)管理用房的位置和面積。物業(yè)項(xiàng)目交付使用時(shí)，由區(qū)物業(yè)主管部門(mén)參與社會(huì)評(píng)審，對(duì)物業(yè)管理用房配置情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，未按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房的不得交付使用。二〇一〇年七月十二日