【導(dǎo)讀】“龍巖國(guó)際汽車(chē)城”項(xiàng)目是由深圳市世璜投資有限公司發(fā)起的，與國(guó)。際領(lǐng)先水準(zhǔn)的汽車(chē)城項(xiàng)目。項(xiàng)目把握目前汽車(chē)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時(shí)機(jī)，緊抓龍巖汽車(chē)銷(xiāo)售市場(chǎng)的市。格局，并形成區(qū)域市場(chǎng)的壟斷格局，形成進(jìn)入壁壘。在項(xiàng)目運(yùn)作中，我方定位為：在近期不參與汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的實(shí)際運(yùn)作，我。業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理回報(bào)。該項(xiàng)目擬選址于福建省龍巖市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，面積460畝，地塊特點(diǎn)。本項(xiàng)目操作的交通條件；③地塊面積較大，適合本項(xiàng)目的大面積需求；④本區(qū)域人流、客流、商流欠缺，將會(huì)加大項(xiàng)目的宣傳難度。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)立4S專(zhuān)賣(mài)區(qū)、新車(chē)會(huì)展區(qū)、二手車(chē)交易區(qū)、購(gòu)車(chē)綜合服務(wù)區(qū)、為萬(wàn)m2，混凝土結(jié)構(gòu)為萬(wàn)m2。初步的經(jīng)營(yíng)模式設(shè)定為：一期以4S專(zhuān)賣(mài)區(qū)開(kāi)始啟動(dòng)，方式是進(jìn)行土地產(chǎn)。的建設(shè)，物業(yè)以出租方式進(jìn)行。項(xiàng)目建設(shè)期周期預(yù)計(jì)為年，項(xiàng)目在2021年5月預(yù)計(jì)可以全部啟動(dòng)。靜態(tài)投資回收期N=年，動(dòng)態(tài)投資回收期N=。項(xiàng)目從2021年開(kāi)始進(jìn)入回收期，2021年預(yù)

　　

【正文】 適用于“ 3S”或“ 4S”專(zhuān)賣(mài)店的汽車(chē)經(jīng)營(yíng)戶。 “龍巖國(guó)際汽車(chē)城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī)構(gòu) 通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，我們認(rèn)為此項(xiàng)目具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：①面積大、項(xiàng)目起點(diǎn)高、規(guī)劃合理，不同的功能進(jìn)行了分區(qū)；②政府部門(mén)是投資主體，將得到各級(jí)政府和相關(guān)部門(mén)的大力支持；③土地按商業(yè)用地出讓?zhuān)?40 年產(chǎn)權(quán)，且價(jià)格適中（ 525 元/M2），出租的租金也較低，吸引了眾多的銷(xiāo)售商進(jìn)駐；④只提供場(chǎng)地，降低了項(xiàng) 目總投資額，分散了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 東莞的汽車(chē)銷(xiāo)售正在進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)代，目前每月新上牌數(shù)達(dá)到了10000 輛，汽車(chē)銷(xiāo)售市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)了 133 億元，本項(xiàng)目高起點(diǎn)啟動(dòng)將使東莞的汽車(chē)銷(xiāo)售市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生深刻變化。 （ 3）深圳汽車(chē)銷(xiāo)售市場(chǎng)概況 深圳汽車(chē)銷(xiāo)售市場(chǎng)成長(zhǎng)與深圳汽車(chē)銷(xiāo)售的發(fā)展密切相關(guān)，特別是近年來(lái)汽車(chē)銷(xiāo)售出現(xiàn)前所未有的火爆場(chǎng)面，各種品牌店、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、銷(xiāo)售聚集區(qū)等都得到了快速成長(zhǎng)，下表是深圳地區(qū)成規(guī)模汽車(chē)交易市場(chǎng)的概況。 表 9 深圳汽車(chē)交易市場(chǎng)概況 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)名稱(chēng) 面積 業(yè)務(wù)范圍 地址 備注 聯(lián)合華鵬 汽車(chē)交易中心 11萬(wàn) m2 汽車(chē)品牌銷(xiāo)售 汽車(chē)裝飾精品 香蜜湖商圈水上樂(lè)園北面 提供專(zhuān)業(yè)交易場(chǎng)所的運(yùn)營(yíng)商 奧特城 2萬(wàn)多 m2 汽車(chē)銷(xiāo)售展銷(xiāo)、 汽車(chē)零配件 羅湖紅嶺北路與桃園路交匯處 產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售 （ 50年） 水上樂(lè)園 汽車(chē)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 3萬(wàn) m2 汽車(chē)銷(xiāo)售 香蜜湖水上樂(lè)園 物業(yè)租賃 大富汽車(chē)交易廣場(chǎng) 8萬(wàn) m2 汽車(chē)銷(xiāo)售 竹子林農(nóng)林路和僑香路交匯處 物業(yè)租賃 東都龍崗 汽車(chē)交易中心 m2 汽車(chē)銷(xiāo)售 龍崗中心城西南，深惠路和水官高速的交匯處 土地租賃 華南汽車(chē) 交易中心 6萬(wàn) m2 汽車(chē)銷(xiāo)售 深圳市寶安北路人才大市場(chǎng) 對(duì)面 物業(yè)租賃 中海汽車(chē) 展銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 5萬(wàn) m2 汽車(chē)銷(xiāo)售 紅荔路與香蜜湖路交匯處 物業(yè)租賃 汽車(chē)博覽中心 4萬(wàn) m2 汽車(chē)用品城 北環(huán)大道（銀湖路口三九機(jī)電大廈） 自有物業(yè) 自有經(jīng)營(yíng) 深港汽車(chē)城 m2 汽車(chē)銷(xiāo)售 福田汽車(chē)站旁 華鵬汽車(chē) 交易廣場(chǎng) 汽車(chē)銷(xiāo)售 深圳市僑香路 臨時(shí)場(chǎng)所、出租 東益華鵬 汽車(chē)交易廣場(chǎng) 羅湖區(qū)延芳路 汽車(chē)大世界 香梅路 臨時(shí)場(chǎng)所、出租 “龍巖國(guó)際汽車(chē)城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī)構(gòu) 元瑞汽車(chē) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 香蜜湖水上樂(lè)園西側(cè) 寶安汽車(chē) 交易市場(chǎng) 寶安大道新城段 西鄉(xiāng)聯(lián)信 汽車(chē)廣場(chǎng) 西鄉(xiāng)前進(jìn)路 此外，布吉擬建設(shè)“南嶺國(guó)際汽車(chē)城”項(xiàng)目，整個(gè)汽車(chē)交易中心規(guī)模將達(dá)到30 萬(wàn)平方米，集國(guó)產(chǎn)與進(jìn)口整車(chē)銷(xiāo)售、汽配汽修、二手車(chē)銷(xiāo)售于一體，同時(shí)配備長(zhǎng)達(dá) 2公里的專(zhuān)用試車(chē)跑道、多功能展覽館、銀行、保險(xiǎn)、公證、上牌聯(lián)合辦公大廳等“一條龍”服務(wù)設(shè)施，提高購(gòu)車(chē)速度，讓購(gòu)車(chē)人享受“一站式服務(wù)”，并將在整車(chē)銷(xiāo)售外發(fā)展汽車(chē)美容、配件供應(yīng)等服務(wù)，計(jì)劃成為名副其實(shí)的“汽車(chē)一條街”。 我們實(shí)地考察了龍崗汽車(chē)交易中心，根據(jù)開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃，其各項(xiàng)指標(biāo)和計(jì)劃如下表所示。 表 10 龍崗汽車(chē)交易中心概況 地址 龍崗中心城西南，深惠 路和水官高速的交匯處 面積 規(guī)劃三期共 180萬(wàn) m2 投資主體 龍崗區(qū)國(guó)土局、龍崗區(qū)政府、和坳 村委、東都實(shí)業(yè) 運(yùn)作機(jī)構(gòu) 東都實(shí)業(yè) 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 汽車(chē)銷(xiāo)售（包括二手車(chē)）、倉(cāng)儲(chǔ)、展銷(xiāo)、維修、零配件、汽車(chē)物流、汽車(chē)文化 及配套餐飲、酒店、別墅區(qū) 經(jīng)營(yíng)方法 土地出租 規(guī)劃設(shè)施 汽車(chē)展覽中心、新車(chē)展銷(xiāo)市場(chǎng)、汽車(chē)交易大廈、汽配交易廣場(chǎng)、汽車(chē)文化公園、五星級(jí)酒店及別墅區(qū)、汽車(chē)裝修精品美容一條街、汽車(chē)檢測(cè)及上牌點(diǎn)、市場(chǎng)管理中心、飲食美食街 部門(mén)設(shè)置 車(chē)管、檢測(cè)、稅務(wù)、工商、海關(guān)、公安、保險(xiǎn)、銀行 經(jīng)營(yíng)意念 現(xiàn)代化、園林 式、人性化的賞車(chē)、購(gòu)車(chē)?yán)硐霕?lè)園 投資目標(biāo) 中國(guó)一流的永久性汽車(chē)交易市場(chǎng)和汽車(chē)物流中心 項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r 此項(xiàng)目定位于龍崗汽車(chē)銷(xiāo)售市場(chǎng)，并吸引深圳市內(nèi)部分消費(fèi)者； 此項(xiàng)目被政府確認(rèn)為重大建設(shè)項(xiàng)目，獲得各項(xiàng)優(yōu)惠政策支持； 總投資 20億元，一期投資 ，建設(shè)面積 ；二期投資 億元，建設(shè)面積 m2；三期投資 14億元，建設(shè)面積 132萬(wàn) m2； 項(xiàng)目一期從 2021 年開(kāi)始啟動(dòng)， 2021 年開(kāi)始招商， 2021 年底一期全部招商完畢； 項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域分為：汽車(chē)及配件交易區(qū)、汽車(chē)保稅區(qū)（進(jìn)口汽車(chē)及配件保稅 配送中心）、汽車(chē)文化區(qū)、配套服務(wù)區(qū)； 一期進(jìn)駐的汽車(chē)銷(xiāo)售商家 23家，經(jīng)營(yíng) 30個(gè)汽車(chē)品牌，月平均銷(xiāo)售汽車(chē) 1400輛，按 萬(wàn)元 /輛計(jì)算，月銷(xiāo)售額近 億元，年銷(xiāo)售額可達(dá) 億元，深圳 2021年汽車(chē)銷(xiāo)售總額按 107億元計(jì)算，則此中心可占 %，占整個(gè)市場(chǎng)的五分之一，占龍崗汽車(chē)交易的大半江山； “龍巖國(guó)際汽車(chē)城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目二期約有 25家汽車(chē)銷(xiāo)售商進(jìn)駐，一二期全部采取毛地出讓方式，租金為 12— 15元 / m2月，租期為 8— 15 年，管理費(fèi)為 1元 / m2月； 項(xiàng)目三期規(guī)劃主要為汽車(chē)文化和配套服務(wù)，重點(diǎn)是配套商業(yè)，包括五星級(jí)酒店 和別墅區(qū)。 深圳汽車(chē)交易市場(chǎng)近 3年來(lái)發(fā)展迅速， 3年前，深圳只有汽車(chē)大世界、華鵬汽車(chē)交易中心、深圳港汽車(chē)城等五六個(gè)規(guī)模還不算大的汽車(chē)交易地，整個(gè)深圳車(chē)市也不過(guò) 50到 60萬(wàn)平方米，汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)的 3S、 4S店只有廣州本田的兩家。當(dāng)時(shí)車(chē)市每年的銷(xiāo)量大致在 3萬(wàn)輛左右。目前深圳市的汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商數(shù)量已達(dá) 300 多家，占地總面積已經(jīng)達(dá)到 500多萬(wàn)平方米，其中僅汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店的數(shù)量就近 100 家。據(jù)業(yè)內(nèi)人士初步測(cè)算，將大型汽車(chē)交易市場(chǎng)的投資和經(jīng)銷(xiāo)商的固定資產(chǎn)投入及流動(dòng)資本投入加在一塊，深圳的汽車(chē)銷(xiāo)售行業(yè)總計(jì)投入資金至少達(dá) 100億元。 五．汽車(chē)相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析 1．相關(guān)產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)要分析 汽車(chē)工業(yè)是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)。據(jù)測(cè)算，汽車(chē)工業(yè)產(chǎn)值與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的直接關(guān)聯(lián)度是１：２，間接關(guān)聯(lián)度則達(dá)到１：５，這就意味著發(fā)展汽車(chē)工業(yè)能夠極大推動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ， 當(dāng)前我國(guó)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)值已占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的 20％左右 ， 相當(dāng)于五分之一。 汽車(chē)工業(yè)以汽車(chē)制造業(yè)為核心，通過(guò)提高汽車(chē)產(chǎn)量，不僅直接促進(jìn)汽車(chē)零部件、汽車(chē)修理業(yè)的發(fā)展，而且?guī)?dòng)橡膠、塑料、玻璃、通訊等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)銷(xiāo)售、物流、金融、租賃等外圍行業(yè)的發(fā)展，從而達(dá)到以汽車(chē)產(chǎn)業(yè)為核心，若干相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。 按照產(chǎn)業(yè)的先后順序，根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，以汽車(chē)銷(xiāo)售為產(chǎn)業(yè)中心，前端產(chǎn)業(yè)從鋼鐵、化工等基礎(chǔ)材料生產(chǎn)與銷(xiāo)售，到汽車(chē)配件生產(chǎn)與銷(xiāo)售、到汽車(chē)整裝生產(chǎn)、后端從售后服務(wù)及相關(guān)服務(wù)業(yè)（汽車(chē)消費(fèi)信貸、擔(dān)保、抵押貸款等）、到汽車(chē)保養(yǎng)與維修（約消耗汽配比例的 30%）、到二手車(chē)交易、汽車(chē)租賃等產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，汽車(chē)物流業(yè)貫穿于整個(gè)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，汽車(chē)文化產(chǎn)業(yè)也是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，針對(duì)汽車(chē)消費(fèi)者的服務(wù)業(yè)如汽車(chē)俱樂(lè)部等也將得到大力發(fā)展。 各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值可以根據(jù)各產(chǎn)業(yè)與汽車(chē)（這里只考慮轎車(chē)）整車(chē)組裝業(yè)的關(guān)系，或與市場(chǎng)上轎車(chē)整車(chē)保有數(shù)量的關(guān)系來(lái)進(jìn)行 推斷，各產(chǎn)業(yè)的商業(yè)形態(tài)可以根據(jù)“龍巖國(guó)際汽車(chē)城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī)構(gòu) 其產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和目前市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行判斷得出，概括如下表所示，產(chǎn)值以 2021年轎車(chē)市場(chǎng)為基準(zhǔn)進(jìn)行推算。 表 11 轎車(chē)銷(xiāo)售及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和商業(yè)形態(tài) 產(chǎn)業(yè)名稱(chēng) 產(chǎn)值計(jì)算 方法 產(chǎn)業(yè)規(guī)模（億元） 商業(yè)特點(diǎn) 商業(yè)形態(tài) 汽車(chē)銷(xiāo)售 數(shù)量 *平均單價(jià) 240 萬(wàn)輛 *14 萬(wàn)元 /輛=3360億元 品牌代理銷(xiāo)售 4S店、大賣(mài)場(chǎng)、汽車(chē)交易市場(chǎng) 售后服務(wù) 轎車(chē)保有量*平均保養(yǎng)金額 1100萬(wàn)輛 *1000元 /年=110億元 品牌維護(hù)和 店鋪維護(hù)相結(jié)合 4S店和分散的店鋪 維修 轎車(chē)保有量*平均維修金額 1100萬(wàn)輛 *2021元 /年=220億元 品牌維修與 店鋪維修相結(jié)合 4S店和分散的店鋪 二手車(chē)交易 二手轎車(chē)交易量 *交易平均價(jià)格 44 萬(wàn)輛 *7 萬(wàn)元 /輛=308億元 舊車(chē)購(gòu)買(mǎi)或 以舊換新 全國(guó) 145家二手車(chē)交易市場(chǎng) 汽車(chē)租賃 租賃車(chē)數(shù)量*每臺(tái)年租賃收入 12萬(wàn)輛 *5萬(wàn)元 /年 =60億元 個(gè)人渡假為主或 單位商務(wù) 汽車(chē)租賃公司 汽配批發(fā)銷(xiāo)售 轎車(chē)保有量*每臺(tái)需要配件金額 1100萬(wàn)輛 *3000元 /年=330億元 店鋪組成的聚集地 和批發(fā)市場(chǎng) 批發(fā)市場(chǎng)、店鋪 汽車(chē)文化 一般作為配套設(shè)施 汽車(chē)城 配套 項(xiàng)目 合計(jì) 5139 億元 以上僅分析了本項(xiàng)目可能涉及的產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，如果按照產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度系數(shù)計(jì)算，則整個(gè)產(chǎn)業(yè)光轎車(chē)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模就可超過(guò) 5000 億元，按照間接關(guān)聯(lián)度計(jì)算則超過(guò) 10000 億元。 2．龍巖市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 根據(jù)上述各產(chǎn)業(yè)之間的市場(chǎng)規(guī)模關(guān)系，和對(duì)龍巖地區(qū)未來(lái)汽車(chē)銷(xiāo)售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，對(duì)本項(xiàng)目涉及到的行業(yè)的龍巖地區(qū)市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)行預(yù)測(cè)，如下表所示。 (2021 年小車(chē)保有量按 50000 輛計(jì)算 ,銷(xiāo)售均價(jià)以 2021 年全國(guó)銷(xiāo)售均價(jià) 萬(wàn)元 /輛計(jì)算，每年以 10%的比例遞增 ).