【導讀】“龍巖國際汽車城”項目是由深圳市世璜投資有限公司發(fā)起的，與國。際領先水準的汽車城項目。項目把握目前汽車產業(yè)快速發(fā)展的時機，緊抓龍巖汽車銷售市場的市。格局，并形成區(qū)域市場的壟斷格局，形成進入壁壘。在項目運作中，我方定位為：在近期不參與汽車產業(yè)的實際運作，我。業(yè)經營來實現(xiàn)項目的合理回報。該項目擬選址于福建省龍巖市經濟技術開發(fā)區(qū)，面積460畝，地塊特點。本項目操作的交通條件；③地塊面積較大，適合本項目的大面積需求；④本區(qū)域人流、客流、商流欠缺，將會加大項目的宣傳難度。項目規(guī)劃設立4S專賣區(qū)、新車會展區(qū)、二手車交易區(qū)、購車綜合服務區(qū)、為萬m2，混凝土結構為萬m2。初步的經營模式設定為：一期以4S專賣區(qū)開始啟動，方式是進行土地產。的建設，物業(yè)以出租方式進行。項目建設期周期預計為年，項目在2021年5月預計可以全部啟動。靜態(tài)投資回收期N=年，動態(tài)投資回收期N=。項目從2021年開始進入回收期，2021年預

　　

【正文】 適用于“ 3S”或“ 4S”專賣店的汽車經營戶。 “龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機構 通過對現(xiàn)場調研，我們認為此項目具有以下幾個特點：①面積大、項目起點高、規(guī)劃合理，不同的功能進行了分區(qū)；②政府部門是投資主體，將得到各級政府和相關部門的大力支持；③土地按商業(yè)用地出讓，有 40 年產權，且價格適中（ 525 元/M2），出租的租金也較低，吸引了眾多的銷售商進駐；④只提供場地，降低了項 目總投資額，分散了項目風險。 東莞的汽車銷售正在進入一個高速發(fā)展的時代，目前每月新上牌數達到了10000 輛，汽車銷售市場規(guī)模超過了 133 億元，本項目高起點啟動將使東莞的汽車銷售市場結構發(fā)生深刻變化。 （ 3）深圳汽車銷售市場概況 深圳汽車銷售市場成長與深圳汽車銷售的發(fā)展密切相關，特別是近年來汽車銷售出現(xiàn)前所未有的火爆場面，各種品牌店、專業(yè)市場、銷售聚集區(qū)等都得到了快速成長，下表是深圳地區(qū)成規(guī)模汽車交易市場的概況。 表 9 深圳汽車交易市場概況 專業(yè)市場名稱 面積 業(yè)務范圍 地址 備注 聯(lián)合華鵬 汽車交易中心 11萬 m2 汽車品牌銷售 汽車裝飾精品 香蜜湖商圈水上樂園北面 提供專業(yè)交易場所的運營商 奧特城 2萬多 m2 汽車銷售展銷、 汽車零配件 羅湖紅嶺北路與桃園路交匯處 產權式銷售 （ 50年） 水上樂園 汽車專業(yè)市場 3萬 m2 汽車銷售 香蜜湖水上樂園 物業(yè)租賃 大富汽車交易廣場 8萬 m2 汽車銷售 竹子林農林路和僑香路交匯處 物業(yè)租賃 東都龍崗 汽車交易中心 m2 汽車銷售 龍崗中心城西南，深惠路和水官高速的交匯處 土地租賃 華南汽車 交易中心 6萬 m2 汽車銷售 深圳市寶安北路人才大市場 對面 物業(yè)租賃 中海汽車 展銷專業(yè)市場 5萬 m2 汽車銷售 紅荔路與香蜜湖路交匯處 物業(yè)租賃 汽車博覽中心 4萬 m2 汽車用品城 北環(huán)大道（銀湖路口三九機電大廈） 自有物業(yè) 自有經營 深港汽車城 m2 汽車銷售 福田汽車站旁 華鵬汽車 交易廣場 汽車銷售 深圳市僑香路 臨時場所、出租 東益華鵬 汽車交易廣場 羅湖區(qū)延芳路 汽車大世界 香梅路 臨時場所、出租 “龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機構 元瑞汽車 專業(yè)市場 香蜜湖水上樂園西側 寶安汽車 交易市場 寶安大道新城段 西鄉(xiāng)聯(lián)信 汽車廣場 西鄉(xiāng)前進路 此外，布吉擬建設“南嶺國際汽車城”項目，整個汽車交易中心規(guī)模將達到30 萬平方米，集國產與進口整車銷售、汽配汽修、二手車銷售于一體，同時配備長達 2公里的專用試車跑道、多功能展覽館、銀行、保險、公證、上牌聯(lián)合辦公大廳等“一條龍”服務設施，提高購車速度，讓購車人享受“一站式服務”，并將在整車銷售外發(fā)展汽車美容、配件供應等服務，計劃成為名副其實的“汽車一條街”。 我們實地考察了龍崗汽車交易中心，根據開發(fā)商的規(guī)劃，其各項指標和計劃如下表所示。 表 10 龍崗汽車交易中心概況 地址 龍崗中心城西南，深惠 路和水官高速的交匯處 面積 規(guī)劃三期共 180萬 m2 投資主體 龍崗區(qū)國土局、龍崗區(qū)政府、和坳 村委、東都實業(yè) 運作機構 東都實業(yè) 經營項目 汽車銷售（包括二手車）、倉儲、展銷、維修、零配件、汽車物流、汽車文化 及配套餐飲、酒店、別墅區(qū) 經營方法 土地出租 規(guī)劃設施 汽車展覽中心、新車展銷市場、汽車交易大廈、汽配交易廣場、汽車文化公園、五星級酒店及別墅區(qū)、汽車裝修精品美容一條街、汽車檢測及上牌點、市場管理中心、飲食美食街 部門設置 車管、檢測、稅務、工商、海關、公安、保險、銀行 經營意念 現(xiàn)代化、園林 式、人性化的賞車、購車理想樂園 投資目標 中國一流的永久性汽車交易市場和汽車物流中心 項目發(fā)展狀況 此項目定位于龍崗汽車銷售市場，并吸引深圳市內部分消費者； 此項目被政府確認為重大建設項目，獲得各項優(yōu)惠政策支持； 總投資 20億元，一期投資 ，建設面積 ；二期投資 億元，建設面積 m2；三期投資 14億元，建設面積 132萬 m2； 項目一期從 2021 年開始啟動， 2021 年開始招商， 2021 年底一期全部招商完畢； 項目規(guī)劃區(qū)域分為：汽車及配件交易區(qū)、汽車保稅區(qū)（進口汽車及配件保稅 配送中心）、汽車文化區(qū)、配套服務區(qū)； 一期進駐的汽車銷售商家 23家，經營 30個汽車品牌，月平均銷售汽車 1400輛，按 萬元 /輛計算，月銷售額近 億元，年銷售額可達 億元，深圳 2021年汽車銷售總額按 107億元計算，則此中心可占 %，占整個市場的五分之一，占龍崗汽車交易的大半江山； “龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機構 項目二期約有 25家汽車銷售商進駐，一二期全部采取毛地出讓方式，租金為 12— 15元 / m2月，租期為 8— 15 年，管理費為 1元 / m2月； 項目三期規(guī)劃主要為汽車文化和配套服務，重點是配套商業(yè)，包括五星級酒店 和別墅區(qū)。 深圳汽車交易市場近 3年來發(fā)展迅速， 3年前，深圳只有汽車大世界、華鵬汽車交易中心、深圳港汽車城等五六個規(guī)模還不算大的汽車交易地，整個深圳車市也不過 50到 60萬平方米，汽車銷售服務的 3S、 4S店只有廣州本田的兩家。當時車市每年的銷量大致在 3萬輛左右。目前深圳市的汽車經銷商數量已達 300 多家，占地總面積已經達到 500多萬平方米，其中僅汽車專賣店的數量就近 100 家。據業(yè)內人士初步測算，將大型汽車交易市場的投資和經銷商的固定資產投入及流動資本投入加在一塊，深圳的汽車銷售行業(yè)總計投入資金至少達 100億元。 五．汽車相關產業(yè)分析 1．相關產業(yè)簡要分析 汽車工業(yè)是產業(yè)關聯(lián)度很高的產業(yè)。據測算，汽車工業(yè)產值與相關產業(yè)的直接關聯(lián)度是１：２，間接關聯(lián)度則達到１：５，這就意味著發(fā)展汽車工業(yè)能夠極大推動其他相關產業(yè)的發(fā)展 ， 當前我國汽車產業(yè)鏈的產值已占規(guī)模以上工業(yè)產值的 20％左右 ， 相當于五分之一。 汽車工業(yè)以汽車制造業(yè)為核心，通過提高汽車產量，不僅直接促進汽車零部件、汽車修理業(yè)的發(fā)展，而且?guī)酉鹉z、塑料、玻璃、通訊等相關行業(yè)的發(fā)展，推動銷售、物流、金融、租賃等外圍行業(yè)的發(fā)展，從而達到以汽車產業(yè)為核心，若干相關產業(yè)的聯(lián)動發(fā)展。 按照產業(yè)的先后順序，根據本項目的特點，以汽車銷售為產業(yè)中心，前端產業(yè)從鋼鐵、化工等基礎材料生產與銷售，到汽車配件生產與銷售、到汽車整裝生產、后端從售后服務及相關服務業(yè)（汽車消費信貸、擔保、抵押貸款等）、到汽車保養(yǎng)與維修（約消耗汽配比例的 30%）、到二手車交易、汽車租賃等產業(yè)。同時，汽車物流業(yè)貫穿于整個汽車產業(yè)，汽車文化產業(yè)也是一個新興的產業(yè)，針對汽車消費者的服務業(yè)如汽車俱樂部等也將得到大力發(fā)展。 各相關產業(yè)的產值可以根據各產業(yè)與汽車（這里只考慮轎車）整車組裝業(yè)的關系，或與市場上轎車整車保有數量的關系來進行 推斷，各產業(yè)的商業(yè)形態(tài)可以根據“龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機構 其產業(yè)特點和目前市場的商業(yè)形態(tài)進行判斷得出，概括如下表所示，產值以 2021年轎車市場為基準進行推算。 表 11 轎車銷售及相關產業(yè)規(guī)模和商業(yè)形態(tài) 產業(yè)名稱 產值計算 方法 產業(yè)規(guī)模（億元） 商業(yè)特點 商業(yè)形態(tài) 汽車銷售 數量 *平均單價 240 萬輛 *14 萬元 /輛=3360億元 品牌代理銷售 4S店、大賣場、汽車交易市場 售后服務 轎車保有量*平均保養(yǎng)金額 1100萬輛 *1000元 /年=110億元 品牌維護和 店鋪維護相結合 4S店和分散的店鋪 維修 轎車保有量*平均維修金額 1100萬輛 *2021元 /年=220億元 品牌維修與 店鋪維修相結合 4S店和分散的店鋪 二手車交易 二手轎車交易量 *交易平均價格 44 萬輛 *7 萬元 /輛=308億元 舊車購買或 以舊換新 全國 145家二手車交易市場 汽車租賃 租賃車數量*每臺年租賃收入 12萬輛 *5萬元 /年 =60億元 個人渡假為主或 單位商務 汽車租賃公司 汽配批發(fā)銷售 轎車保有量*每臺需要配件金額 1100萬輛 *3000元 /年=330億元 店鋪組成的聚集地 和批發(fā)市場 批發(fā)市場、店鋪 汽車文化 一般作為配套設施 汽車城 配套 項目 合計 5139 億元 以上僅分析了本項目可能涉及的產業(yè)的規(guī)模，如果按照產業(yè)關聯(lián)度系數計算，則整個產業(yè)光轎車及關聯(lián)產業(yè)市場規(guī)模就可超過 5000 億元，按照間接關聯(lián)度計算則超過 10000 億元。 2．龍巖市場規(guī)模預測 根據上述各產業(yè)之間的市場規(guī)模關系，和對龍巖地區(qū)未來汽車銷售市場的預測，對本項目涉及到的行業(yè)的龍巖地區(qū)市場規(guī)模進行預測，如下表所示。 (2021 年小車保有量按 50000 輛計算 ,銷售均價以 2021 年全國銷售均價 萬元 /輛計算，每年以 10%的比例遞增 ).