【導(dǎo)讀】蘇園01號(hào)地塊土地使用權(quán)競(jìng)買可行性研究報(bào)告。蘇州市X天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州M星軟件科技有限公司。西向長(zhǎng)條形，長(zhǎng)米，寬至米。東臨湖畔，北面與瀾韻。園別墅區(qū)隔河相望，西面隔河為星港街。蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)7年多來(lái)，取得了令人矚目的成績(jī)。占市區(qū)總開發(fā)量的一半。2021年8月底，區(qū)內(nèi)累計(jì)住宅開工面積萬(wàn)。平方米，竣工交付萬(wàn)平方米。在園區(qū)管委會(huì)的大力推動(dòng)下，園區(qū)率先。在蘇州市推出小高層住宅，得到了購(gòu)房者的青睞。目前在園區(qū)樓市，小高。層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到2021年底，園區(qū)已建和在建的小高層住。宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國(guó)外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬(wàn)人。該項(xiàng)工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。設(shè)定其不會(huì)變化，詳見表1“土地報(bào)價(jià)方案計(jì)算依據(jù)”。計(jì)算每個(gè)報(bào)價(jià)方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。本地塊起拍價(jià)12021萬(wàn)元，我們按

　　

【正文】 下述幾點(diǎn)： 銷售計(jì)劃 產(chǎn)品的數(shù)量及每期銷售計(jì)劃，是影 響現(xiàn)金流的重要因素，產(chǎn)品賣得快則投資回收快，可以有更多的預(yù)售收入用于投資，可以減少貸款及其利息，減少自有資金投入?？梢哉J(rèn)為，銷售計(jì)劃是繼投資、數(shù)量、售價(jià)之后最重要的影響因素，是一般人不太注意的潛在影響因素。 確定產(chǎn)品的銷售計(jì)劃，即安排產(chǎn)品從開盤開始至全部產(chǎn)品售完為止的時(shí)段內(nèi)每期的銷售比例和數(shù)量。一般都是呈遞減規(guī)律，本項(xiàng)目在確定開盤時(shí)間和銷售期數(shù)后，由計(jì)算機(jī)按雙倍余額遞減規(guī)律安排每期銷售比例。 產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè) 產(chǎn)品價(jià)格是最為重要的因素，也是最有想象空間的參數(shù)，因?yàn)椋?jìng)買土地到產(chǎn)品上市相距一段時(shí)間（少則半年， 多則一年以上），以及產(chǎn)品開盤到銷售結(jié)束（一般 12 年），這段時(shí)間產(chǎn)品價(jià)格會(huì)發(fā)生什么變化，不同的開發(fā)商有不同的預(yù)測(cè)。產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)是市場(chǎng)調(diào)研的重要內(nèi)容，已在第二章市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位中確定，詳見表 6。 收款計(jì)劃 各期銷售的產(chǎn)品收款可能不一樣，期房和現(xiàn)房就不同，現(xiàn)房可以要求在一個(gè)季度內(nèi)付清房款，期房一般在竣工后付清房款，在竣工之前分期收款。分期收款的比例，一般說(shuō)來(lái)，期房需要分若干期收款，竣工交付使用后全部付清，因此，一般的做法，簽定合同付款 30%，結(jié)構(gòu)封頂之后付款比例達(dá)到 70%，竣工交付使用再付余下的 30%。 收款比例與銷售計(jì)劃一樣，對(duì)現(xiàn)金流有重大影響，本項(xiàng)目由計(jì)算機(jī)自動(dòng)按上述比例制定收款計(jì)劃。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 收入及稅金計(jì)算 營(yíng)業(yè)稅率 5%，城建稅、教育附加分別按營(yíng)業(yè)稅金的 7%、 4%征收。收入及稅金均由計(jì)算機(jī)自動(dòng)完成計(jì)算。 銷售收入計(jì)算完全模擬房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際收款情況，每期售出的期房分若干期收款。 本項(xiàng)目的銷售計(jì)劃參數(shù)見表 14“銷售產(chǎn)品基本信息”。 銷售產(chǎn)品基本信息 表 14 （選） 單項(xiàng) 工程 （選） 經(jīng)營(yíng) 方式 產(chǎn)品名稱 數(shù)量 價(jià)格 銷售周期（期） 收款比例（ %） 開竣工時(shí)間（期） 開盤 單價(jià) 增減 幅度 （ %） 開盤 時(shí)間 （期） 銷售 周期 （期） 簽定 合同 結(jié)構(gòu) 封頂 交付 使用 開工 時(shí)間 結(jié)構(gòu) 封頂 竣工 驗(yàn)收 獨(dú)立別墅 出售 獨(dú)立別墅出售 12250 8800 0 5 7 30 40 30 (5) (7) (8) 多層 出售 多層出售 29900 4000 0 4 5 30 40 30 (4) (7) (7) 高層 出售 高層出售 19140 4000 0 5 6 30 40 30 (4) (7) (8) 汽車車位 出售 汽車車位出售 8000 3500 0 4 7 30 40 30 (5) (7) (7) 商業(yè)配套 出售 商業(yè)配套出售 500 3000 0 9 1 30 40 30 (9) (9) (9) 注：經(jīng)營(yíng)方式： ； ； ； ； 第四節(jié) 資金籌措計(jì)劃的編制 項(xiàng)目的主要資金來(lái)源有：資本金、借款、預(yù)租售收入。資金籌措原則，先用資本金和預(yù)租售收入，不夠再考慮借款。 每年的投資使用計(jì)劃匯總見表 15“資金籌措計(jì)劃”，表 14“銷售產(chǎn)品基本信息”表明第 4 期（季度）開盤， 13 個(gè)季度無(wú)銷售收入可用作投資。 本項(xiàng)目估計(jì)總投資 3 億，自有資金按 20%考慮為 6000 萬(wàn)元。 13 季度無(wú)預(yù)售收入，安排自有資金及借款。因?yàn)橛捎?jì)算機(jī)平衡現(xiàn)金流，資金不足自動(dòng)安排借款，只需要確定自有資金和最低數(shù)額的借款，詳見表 15。 資金籌措計(jì)劃 表 15 項(xiàng)目名稱 1 2 3 4 5 6 7 8 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 自有資金 其中 :用于建設(shè)投資 4500 1500 用于經(jīng)營(yíng)資 金 借款 銀行借款 3000 6000 第五節(jié) 土地基本報(bào)價(jià)方案 土地基本報(bào)價(jià)方案是設(shè)定投資、售價(jià)、銷售量等因素不會(huì)變化的條件下，通過(guò)財(cái)務(wù)分析，計(jì)算每個(gè)報(bào)價(jià)方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 用 M 星土地報(bào)價(jià)軟件自動(dòng)計(jì)算，根據(jù)事先確定的“土地起算價(jià)格”、“報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度”自動(dòng)測(cè)算報(bào)價(jià)方案，直至出現(xiàn)虧損為止。將全部報(bào)價(jià)方案列表打印。詳見表 2“土地基本報(bào)價(jià)方案”。 本地塊起拍價(jià) 12021 萬(wàn)元，按 14600 萬(wàn)元起算， 每次加價(jià) 200 萬(wàn)元測(cè)算報(bào)價(jià)方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動(dòng)測(cè)算了 19 個(gè)報(bào)價(jià)方案。列表打印詳見表 2“土地報(bào)價(jià)基本方案”。這種方法模擬土地拍賣情景，土地價(jià)格由低到高，每上一個(gè)臺(tái)階經(jīng)濟(jì)效益降低一定幅度，直至出現(xiàn)虧損為止，很直觀。 每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率不同，加上每個(gè)企業(yè)家的冒險(xiǎn)精神不同，可以有不同的最高限價(jià)。建議如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議 的土地最高報(bào)價(jià) 15800 萬(wàn)元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià) 16400 萬(wàn)元； 當(dāng) 企業(yè) 土地存量不足時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià) 17000 萬(wàn)元； 當(dāng) 企業(yè)無(wú) 土地存量時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià) 17800 萬(wàn)元； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 當(dāng) 企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊志在必得 時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無(wú)利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報(bào)價(jià) 18000 萬(wàn)元。 基準(zhǔn)收益率低于 4%可能虧損，報(bào)價(jià) 18200 萬(wàn)元，全部投資內(nèi)部收益率%，將虧損 186 萬(wàn)元。 第六節(jié) 多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析 本報(bào)告根據(jù)專家們對(duì)投資、售價(jià)同時(shí)變化的不同意見，計(jì)算了 10 個(gè)多因素變化組合，每個(gè)變化組合都分別以基準(zhǔn)收益率 10%、 8%、 6%、 4%、2%計(jì)算了 5 個(gè)土地價(jià)格臨界點(diǎn)。分析結(jié)果詳見表 3“多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析”。 分析認(rèn)為，本項(xiàng)目的別墅單位造價(jià) 1200 元和售價(jià) 9200 元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結(jié)果，即： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià) 17097 萬(wàn)元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià) 17765 萬(wàn)元； 當(dāng) 企業(yè) 土地存量不足時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià) 18496 萬(wàn)元； 當(dāng) 企業(yè)無(wú) 土地存量時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià) 19289 萬(wàn)元； 當(dāng) 企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊志在必得 時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無(wú)利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報(bào)價(jià) 19289 萬(wàn)元。 第七節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?，每人?duì)產(chǎn)品售價(jià)分別估算其概率。對(duì)所有人估算的概率加權(quán)平均，得到了售價(jià)的概率分布。投資變化的概率分布也是如此操作。根據(jù)參數(shù)的概率分布計(jì)算出土地價(jià)格臨界點(diǎn)、內(nèi)部收益率期望值、達(dá)到基準(zhǔn)收益率的概率和收益率小于 0 的概率。將參數(shù)的概率分布輸入土地報(bào)價(jià)軟件，計(jì)算全部由計(jì)算機(jī)完成。計(jì)算結(jié)果詳見表 4“風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)（概率分析）”。結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 10%，建議的土地最高報(bào)價(jià) 16492 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險(xiǎn)很??；一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià) 17147萬(wàn)元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險(xiǎn)加大一倍，但還可以接受；當(dāng) 企業(yè) 土地存量不足時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià) 17837 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率%，還可以接受； 當(dāng) 企業(yè)無(wú) 土地存量時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià) 18586 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險(xiǎn)較大。 綜合上述分析，建議以風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)論為主，建議的最 高報(bào)價(jià) 17800萬(wàn)元。 附錄 土地報(bào)價(jià)可行性研究案例原始數(shù)據(jù) 文件名： A L 2 項(xiàng)目名稱： 填表人： 審核人： 日 期： 年 月 日 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 蘇州 M 星軟件科技有限公司 第一部分 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化 地塊信息 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 土地面積 M2 26208 土地價(jià)格 元 /M2 2500 最高容積率 M2/ M2 擬建產(chǎn)品 產(chǎn)品名稱 （選） 最大需求量 （Ｍ ２ ） 參考容積率 （選） 售價(jià) 建安造價(jià) 每 M2 其它費(fèi)用 其它費(fèi)用占收入比例 其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例 多層 4000 850 200 高層 4000 1200 180 評(píng)價(jià)指標(biāo)： 土地增值 =［售價(jià) *（ 1營(yíng)業(yè)稅率及附加） －建安造價(jià)－每 M2其它費(fèi)用－售價(jià)＊其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價(jià)＊其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］＊參房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 考容積率－每平方米土地費(fèi)用 每平方米土地增值 產(chǎn)品名稱 每平方米土地增值（元） 多層 高層 最優(yōu)方案 產(chǎn)品名稱 用地面積 容積率 建筑面積 土地增值 多層 高層 合計(jì) 第二部分 數(shù)據(jù)輸入 一、基本信息 基本信息 原表 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 內(nèi)容 單位 數(shù)量 計(jì)算期 年 3 每年分期數(shù) 期 /年 4 基準(zhǔn)收益率 % 10 最低利潤(rùn)率 % 0 土地面 積 平方米 52415 最高容積率 ≤ 土地最低限價(jià)或起拍價(jià)格 萬(wàn)元 /畝 ,元 /平方米 (默認(rèn) ) 12021 報(bào)價(jià)方案土地起算價(jià)格 萬(wàn)元 14600 報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度 萬(wàn)元 200 營(yíng)業(yè)稅稅率 % 5 城建稅稅率 % 7 教育附加稅率 % 4 所得稅稅率 % 33 公積金 10 公益金 5 經(jīng)營(yíng)資金利率 % 短期借款利率 % 注： 報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度 0 為土地報(bào)價(jià)分析，報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度 =0 為可行性研究 二、投資估算 單項(xiàng)工程造價(jià) 原表 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 單項(xiàng)工程 面積 工程造價(jià) 開竣工時(shí)間（期） 建筑 面積 占地 面積 或容 積率 單位造價(jià) 合價(jià) 開工 時(shí)間 結(jié)構(gòu) 封頂 竣工 驗(yàn)收 獨(dú)立別墅 12250 （ ） 1200 （ 1470） 5 7 8 多層住宅 29900 （ ） 850 （ ） 4 7 7 中高層住宅 19140 （ 6600） 1200 （ ） 4 7 8 汽車車位 8000 2200 （ 1760） 5 7 7 商業(yè)配套 500 800 （ 40） 9 9 9 合計(jì) （ 69790） （ ） （ ） （ ） （ ） 注：只需輸入容積率或占地面積中一項(xiàng)，另一項(xiàng)計(jì)算得到，容積率用于分配土地費(fèi)用，不輸此項(xiàng)數(shù)據(jù)則土地費(fèi)由人工分配。 其它投資估算參數(shù) 原表 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 序號(hào) 費(fèi)用名稱 選計(jì)算基數(shù)序號(hào) 選計(jì)算基數(shù) 單位 數(shù)量 1 前期費(fèi)用 1 占建安費(fèi)用比例 % 2 基礎(chǔ)設(shè)施 3 單位建筑面積 元 232 3 公共配套設(shè)施 1 占建安費(fèi)用比例 % 4 開發(fā)期稅費(fèi) 2 占收入比例 % 1 5 其它工程 費(fèi)用 1 占建安費(fèi)用比例 % 6 間接開發(fā)費(fèi) 1