【導(dǎo)讀】功能、生活服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代新城區(qū)。興站的建設(shè)用地。工程南至發(fā)展大道,西接站前路,東側(cè)與北側(cè)均為規(guī)劃城市次干。高鐵以高架方式南北向穿越地塊。車站站房位于地塊中央。車站站房將用地分成東西兩部分:西部為面積約3萬平方米的車站廣場用地,承擔(dān)著與城市聯(lián)系的功能;東部為軌道交通設(shè)施及配套停車位。市面貌,提高中低收入居民的生活環(huán)境和生活質(zhì)量。長興地處長江三角洲杭嘉湖平原,位于浙江省最北端,與蘇、皖兩省接壤。處于長江三角洲的地理中心,全縣。長興山清水秀,氣候濕潤,有“魚米之鄉(xiāng)”、“文化之邦”、“絲綢之府”美稱。江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)迅速崛起的新興城市。近年來,長興縣在新一輪跨越式發(fā)展中突飛猛進(jìn),國民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長,億元;社會消費(fèi)品零售總額億元。穩(wěn)定的良性發(fā)展期。隨著近幾年長興經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展,城市建設(shè)呈現(xiàn)新面貌。長興總體規(guī)劃明確至2020. 年城市用地規(guī)模達(dá)80平方公里。城市化水平達(dá)到76%。

　　

【正文】 用的 2%估算 1建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)用的 2%估算 1本項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)按 5%估算。 1建設(shè)期利息按銀行 5 年期年利率 8%估算。 (三 )投資估算明細(xì) 開發(fā)成本 (1)、土地成本 本項(xiàng)目的實(shí)施涉及到地塊的拆遷、征用土地成本按 50 萬元 /畝估算。項(xiàng)目占地面積 畝 , 征用土地、拆遷費(fèi)用為 50 萬元 /畝 畝 6735 萬元。 (四 )建設(shè)投資估算結(jié)果 本項(xiàng)目投入總資金 33145 萬元 ,其中工程費(fèi)用 21137 萬元 ,工程建設(shè)其他費(fèi)用 9060 萬元 ,建設(shè)期利息 2947 萬元。 (詳表 11 112 項(xiàng)目投入總資金估算匯總表 ) 二、資金籌措和資金使用計(jì)劃 (一 )資金籌措 本項(xiàng)目資金來源為自有資金、銀行貸款、商業(yè)街、旅店開發(fā)營業(yè)收入及土地出讓收入用于投資的部分。 自籌資金 13145 萬元。 銀行貸款資金 20210 萬元。 (二 )融資方案 銀行貸款資金 20210 萬元 ,自籌資金 13145 萬元。 (三 )資金使用計(jì)劃 本項(xiàng)目建設(shè)期為三年。建設(shè)資金分年投入 ,第一年投入 14500 萬元 ,第 2年投入 9500 萬元 ,第 3 年投入 9145 萬元。 (詳見表 11 112 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 ) 工程項(xiàng)目投入總資金估算匯總表 表 111 單位 :萬元 序號 工程或費(fèi)用名 稱 金額 (萬元 ) 備注 一 建安工程費(fèi)用 1+2+? +12+13 1 廣場工程 3000 詳見表 2 商業(yè)街、旅店 12021 3 道路工程 400 4 綠化工程 300 5 火車站房 6 停車場 100 7 水景 200 8 給排水 1000 9 建筑小品 200 10 雕塑 100 11 夜景照明 500 12 電力通訊 300 13 其他附屬工程 500 二 工程建設(shè)其他費(fèi)用 1+2+3+4+5 1 土地費(fèi)用 6735 2 勘 測設(shè)計(jì)費(fèi)用 一 2% 3 工程監(jiān)理費(fèi) 一 2% 4 建設(shè)管理費(fèi) 一 2% 5 不可預(yù)見費(fèi) 一 5% 三 建設(shè)期利息 2947 四 項(xiàng)目投入總資金 33145 一 +二 +三 工程投資使用計(jì)劃與資金籌措表 表 112 單位 :萬元 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)期 2021 2021 2021 1 總投資 33145 14500 9500 9145 建設(shè)投資 30198 14100 8468 7630 建設(shè)期利息 2947 400 1032 1515 2 資金籌措 33145 14500 9500 9145 自有資金 13145 4500 4500 4145 銀行借款 20210 10000 5000 5000 建安工程費(fèi)用估算表 表 113 序號 建設(shè)內(nèi)容 工程量 單位 估算依據(jù) 金額 (萬元 ) 備注 1 廣場工程 30000 m2 1000 元 /m2 3000 2 商業(yè)街、旅店 50000 m2 2400 元 /m2 12021 3 道路工程 5000 m2 800 元 /m2 400 4 綠化工程 10000 m2 300 元 /m2 300 5 火車站房 7250 m2 3500 元 /m2 6 停車場 2021 m2 500 元 /m2 100 7 水景 1 項(xiàng) 200 萬元 /項(xiàng) 200 8 給排水 10000 m 1000 元 /m 1000 9 建筑小品 1 項(xiàng) 200 萬元 /項(xiàng) 200 10 雕塑 1 項(xiàng) 100 萬元 /項(xiàng) 100 11 夜景照明 1 項(xiàng) 500 萬元 /項(xiàng) 500 12 電力通訊 1 項(xiàng) 300 萬元 /項(xiàng) 300 13 其他附屬工程 1 項(xiàng) 500 萬元 /項(xiàng) 500 合計(jì) 第十二章 還貸來源分析 一、還貸能力分析 該項(xiàng)目的還款來源為商鋪、旅店銷售收入及項(xiàng)目周邊土地出讓金所得。 商鋪、旅店銷售收入與銷售計(jì)劃 商鋪、旅店按照市場價(jià)銷售 ,根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件、長興縣房地產(chǎn)市場的趨勢以及長興縣拆遷安置房有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測 ,42021?旅店按5000 元 /?銷售 ,8000?商鋪按 20210 元 /?銷售 ,可獲銷售收入 37000 萬元。 銷售進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃用三年時(shí)間完成安置及銷售 ,計(jì)劃 2021年出售 30%房源 ,2021年出售 50%房源 ,72021 年出售 20%房源。 收入估算如下表所示 : 營業(yè)收入估算表 表 121 項(xiàng)目 2021 年 2021 年 2021 年 旅店 可銷售面積 m2 12600 21000 8400 營業(yè)收入 (萬元 ) 6300 10500 4200 商鋪 可銷售面積 m2 2400 4000 1600 營業(yè)收入 (萬元 ) 4800 8000 3200 合計(jì) 可售旅店面積 m2 15000 25000 10000 營業(yè)收入 (萬元 ) 11100 18500 7400 該項(xiàng)目為 五年期貸款 ,通過計(jì)算分析 ,截止至 2021 年 ,售房所得總收入為37000 萬元 ,可安排專項(xiàng)資金用于償還銀行借款 20210 萬元及利息。 土地出讓金 本項(xiàng)目周邊有 50 畝土地為該公司所有 ,根據(jù)該土地所處位置、周圍環(huán)境條件、長興縣土地市場的趨勢及類似土塊土地價(jià)格 ,該塊土地出讓價(jià)格約為 150萬元 /畝 ,出讓該塊土地可獲收入 7500 萬元。 二、還貸計(jì)劃 2021 年起開始還貸 ,2021 年先行償還貸款 10000 萬元 ,還貸來源為 2021年及 2021 年的房屋銷售收入 。 2021年償還剩余貸款 10000萬 元 ,還貸來源為 2021年的房屋銷售收入及土地出讓金。剩余資金用于公司其他項(xiàng)目建設(shè)。 還款分析表 表 122 還款年份 還款項(xiàng)目 歸還本息 (萬元 ) 還貸來源 償還借款 償還利息 2021 年 10000 1600 11600 2021 及 2021 年房屋銷售收入 2021 年 10000 800 10800 2021 年房屋銷售收入及土地出讓金返還收入 合計(jì) 20210 2400 22400 第十三章 社會評價(jià) 社會評價(jià)是分析本項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營對長興縣的社會影響和社會效益 ,分析項(xiàng)目所在地的社會環(huán)境對項(xiàng)目的適應(yīng)性 和可接受程度 ,評價(jià)項(xiàng)目的社會可行性。 社會評價(jià)從以人為本的原則出發(fā) ,研究內(nèi)容包括項(xiàng)目的社會影響分析、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析和社會風(fēng)險(xiǎn)分析。 一、項(xiàng)目對社會的影響分析 (一 )項(xiàng)目對所在區(qū)域居民就業(yè)和收入的影響 本項(xiàng)目一進(jìn)入啟動階段 ,將拉動投資和消費(fèi) ,將增加商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) ,有利于進(jìn)一步吸引投資 ,推動長興經(jīng)濟(jì)增長 ,新增眾多的就業(yè)機(jī)會 ,從而解決部分市民的就業(yè)問題。 同時(shí) ,在施工過程中 ,將投入較大的施工力量 ,項(xiàng)目建設(shè)所需的上下游建筑材料的需求 ,又給相關(guān)行業(yè)增加了就業(yè)機(jī)會 ,由此項(xiàng)目帶動了間接的就業(yè)崗位。因此項(xiàng)目的建設(shè)總體來說對當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胗绊懯钦娴摹? (二 )項(xiàng)目對所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響 本項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施 ,將提高和改善居住水平和生活環(huán)境質(zhì)量 ,促進(jìn)生活配套等各方面設(shè)施的完善。注重以人為本 ,生態(tài)優(yōu)化 ,綜合效益和社會文明的融合 ,在滿足交通、消防等市政設(shè)施的同時(shí) ,提高地塊的利用率 ,擴(kuò)大綠化面積 ,營造人與自然的和諧環(huán)境 ,建設(shè)風(fēng)格與城市周圍景觀相協(xié)調(diào)發(fā)展 ,給市民創(chuàng)造了一個(gè)良好的工作環(huán)境和生活空間 ,提高了市民的居住和生活條件。項(xiàng)目的建設(shè)對所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響是正面的。 (三 )項(xiàng)目對所在地區(qū)不同 利益群體的影響 本項(xiàng)目的建設(shè) ,增加城市積聚力。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè) ,不僅帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、服務(wù)業(yè) ,而且刺激其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,促進(jìn)各項(xiàng)消費(fèi)。由于長興舊區(qū)擁有較好的區(qū)位優(yōu)勢 ,隨著投資環(huán)境的逐步改善 ,會吸引人們前來購物和從事商業(yè)經(jīng)營活動 ,將推動飲食業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展 ,并將進(jìn)一步地提高長興城市的人口集聚力和承載力 ,有利于長興成長為新興現(xiàn)代化城市。主要直接獲益的是長興縣廣大人民群眾。 (四 )項(xiàng)目對所在地區(qū)弱勢群體的影響 本項(xiàng)目的建設(shè)對當(dāng)?shù)貗D女、兒童、殘疾人員利益不會造成負(fù)面影響 ,反之 ,由 于改善了居住條件和生活環(huán)境 ,提高了對弱勢群體人員合法權(quán)益的保護(hù)。因此影響是正面的。 (五 )項(xiàng)目對所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響 本項(xiàng)目必然推動市民素質(zhì)、物質(zhì)文明建設(shè)的不斷改善 ,將為城市精神文明建設(shè)創(chuàng)造必要的物質(zhì)基礎(chǔ)與基本條件 ,隨著社會風(fēng)氣 ,民俗風(fēng)情、新聞傳播等各種人文現(xiàn)象和文化活