【導(dǎo)讀】萬寧保定—烏場灣旅游度假區(qū)（核心區(qū)）可行性研究報告

　　

【正文】 體規(guī)劃方案 戰(zhàn)略定位 在未來的發(fā)展中，保定 ? 烏場灣 旅游度假區(qū)（核心區(qū)） 應(yīng)該在萬寧、海南東部旅游帶（即海南島）和全國中確定自己的角色和發(fā)展地位。 在萬寧市，成為推動萬寧城市發(fā)展崛起的發(fā)動機和超級引擎；在海南東部旅游帶上，成為旅游綜合服務(wù)中心，高效農(nóng)業(yè)發(fā)展示范區(qū)；在全國，成為海南濱海度假旅游目的地之一，中國優(yōu)先發(fā)展的旅游度假示范區(qū)，成為國際一流的旅居新城。 總體定位 海南省東部濱海旅游綜合服務(wù)中心，海南島高效農(nóng)業(yè)發(fā)展示范區(qū)；國內(nèi)知名的亞熱帶特色濱海旅游度假新城。 1）海南東部旅游目的地 以萬寧交通和區(qū)位條件為依托，結(jié)合萬寧作為熱帶與亞熱帶交匯區(qū)的資源稟賦，通過差異化、專業(yè)型、規(guī)模化開發(fā)，打造面向老年養(yǎng)老和家庭度假市場等差異化的市場群體的旅游目的地。 2）中轉(zhuǎn)旅游集散地 通過對萬寧旅游景點的整合和旅游集散服務(wù)配套的完善（交通集散中心、購物娛樂中心），構(gòu)建起以萬寧為中心，通往瓊海、陵水、保亭、五指山、瓊中等周邊城市旅游景區(qū)的縱深旅游圈，形成海南由東部經(jīng)濟帶中部向海南東部南北兩端和海南中西部縱深發(fā)展的集散地。 3）旅游工藝品研發(fā)與設(shè)計基地 面對整個海南目前旅游商品 ?重仿造、輕研發(fā) ?、 ?產(chǎn)品缺乏特色 ?等特征，萬寧 旅游度假區(qū)（核心區(qū)） 整合海島熱帶特色資源，以旅游工藝品和商品（貝殼工藝品、椰殼工藝品、牛角雕工藝品、木雕工藝品、海南特產(chǎn)等）的研發(fā)和設(shè)計等旅游商品經(jīng)濟為發(fā)展目標，構(gòu)筑海南綜合性的旅游工藝品和商品的研發(fā)和設(shè)計基地。 31 4） ?國際旅游島 ?的免稅購物中心 利用萬寧 ?國際旅游島 ?的建設(shè)機會，在萬寧發(fā)展免稅商品店，為國內(nèi)外的游客提供購買免稅進口商品的機會；同時，借助萬寧旅游工藝品研發(fā)和設(shè)計，加強旅游商品與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等城市其他服務(wù)相結(jié)合，形成海南 ?國際旅游島 ?的免稅購物中心。 32 利用規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有耕地，以保護生態(tài)環(huán)境和開發(fā)農(nóng)業(yè)資源為原則，建設(shè)具有觀光、休閑、科教功能的蔬菜、水果、南藥、花卉種植基地。 萬寧保定 ? 烏場灣旅游度假區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展總的定位是：堅持 ?以生態(tài)型、外向型為主導(dǎo)，旅游服務(wù)業(yè)和高效農(nóng)業(yè)并舉 ?。重點發(fā)展旅游綜合服務(wù)、房地產(chǎn)、高效農(nóng)業(yè)等三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點培育南藥、文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)，初步形成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)清晰、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)突出的良性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 萬寧保定 ? 烏場灣旅游度假區(qū)應(yīng)以經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化為重點，以促進第一產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)過渡為目標，大力發(fā)展以旅游服務(wù)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品服務(wù) 業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)群。以房地產(chǎn)業(yè)以及旅游業(yè)作為近期的支柱產(chǎn)業(yè)，重點建設(shè)旅游服務(wù)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品服務(wù)業(yè)兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，逐步完成向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的過渡，重點培育南藥研發(fā)、健康醫(yī)療等先 導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)如下： 支柱產(chǎn)業(yè)群：旅游服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)；基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)群：商業(yè)和商務(wù)服務(wù)、高效農(nóng)業(yè)；特色產(chǎn)業(yè)：南藥研發(fā)、健康醫(yī)療。 33 規(guī)劃區(qū)劃為一大片區(qū)、四大功能組團，以便形成資源有效利用、管理以及風(fēng)貌的整體設(shè)計。旅游度假功能片區(qū)包括旅游綜合組團、度假地產(chǎn)組團、養(yǎng)生農(nóng)莊組團和旅游設(shè)施組團，是觀光、度假、旅游三大功能主導(dǎo)的，由旅游產(chǎn)業(yè)帶動發(fā)展的片區(qū)。 旅游度假功能片區(qū)由旅游綜合服務(wù)中心區(qū)和提供不同度假服務(wù)的酒店、度假居住、旅游配套、農(nóng)業(yè)觀光等內(nèi)容組成。旅游綜合服務(wù)中心結(jié)合漁港美食區(qū)布置在國瑞大道南端，和海濱廣場、商業(yè)服務(wù)、主題樂園、娛樂演出用地一起構(gòu)成完整的海濱旅游服務(wù)區(qū)，為整個岸線的旅游度假提供整體支撐。旅游度假區(qū)中另一主要用地是養(yǎng)生農(nóng)莊，是結(jié)合原有耕地的優(yōu)良條件，結(jié)合當?shù)靥厣?jīng)濟作物如草藥、花卉等種植，既是創(chuàng)造經(jīng)濟效益的支撐產(chǎn)業(yè)，也為度假區(qū)的生態(tài)、景觀和養(yǎng)生觀光等活動提供了特色空間。 1）旅游綜合服務(wù)組團 旅游綜合服務(wù)組 團東至遠期紅線范圍西至保定海，西鄰度假地產(chǎn)組團，北鄰城市綜合服務(wù)組團，包括海上的甘蔗島，共 公頃。該組團是旅游度假功能片區(qū)的核心部分，其中包括與城市核心片區(qū)相銜接的部分居住用地、商住混合用地以及旅游中轉(zhuǎn)地所需的完善的綜合服務(wù)功能用地和美食、娛樂演出、主題公園等旅游活動設(shè)施用地。用地東端烏場嶺附近村落規(guī)劃予以保留，并結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求使當?shù)鼐用裰鸩街脫Q為參與旅游開發(fā)的第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)人員，形成前店后廠、下店上居的混合用地開發(fā)模式。 大部分旅游綜合服務(wù)組團處于旅游度假區(qū)的核心區(qū)發(fā)展范圍內(nèi)，國瑞大道的建成通車將是該片區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)，沿國瑞大道兩側(cè)用地可進行逐步的開發(fā)建設(shè)。近期其發(fā)展目標是成為萬寧市除興隆區(qū)以外的旅游中轉(zhuǎn)中心和旅游目的地，遠期將成為海南島濱海旅游城市的東部旅游中轉(zhuǎn)中心和旅游目的地，承接海口、三亞、西岸線重要城市的旅游、商務(wù)中轉(zhuǎn)人流及旅游人流。 34 2）度假地產(chǎn)組團 度假地產(chǎn)組團北鄰民俗創(chuàng)意組團、東接旅游綜合服務(wù)組團，南部被濱海旅游組團和養(yǎng)生農(nóng)莊組團包圍，處于基地較為便捷的區(qū)位，占地共 公頃。該區(qū)西側(cè)有太陽河穿流而過，東 側(cè)對接濱海景觀大道，南北均有寬闊的綠帶和山林公園，形成了較為獨立的組團氛圍，在保留附近村落的基礎(chǔ)上，為后期形成主題性開發(fā)留下彈性空間。 度假地產(chǎn)組團處于一期用地開發(fā)范圍內(nèi)，可與旅游綜合組團的逐步建設(shè)完善同步進行開發(fā)建設(shè)，使其發(fā)展成為海南島東部濱海岸線內(nèi)最具生活氣息的健康度假旅游居住社區(qū)。 3）養(yǎng)生農(nóng)莊組團 養(yǎng)生農(nóng)莊組團位于太陽河口北端沿太陽河支流東側(cè)用地，以濱海景觀大道為界，北側(cè)比鄰度假地產(chǎn)組團，共占地 公頃。用地北端保留了基地具有悠久歷史的保定村及保定嶺，通過改造更新形成以生態(tài)農(nóng)副產(chǎn)品加工、 貿(mào)易為主題的養(yǎng)生農(nóng)莊，成為區(qū)域內(nèi)另一處村莊改造示范區(qū)。 養(yǎng)生農(nóng)莊處于一期開發(fā)用地范圍內(nèi)，優(yōu)越的自然景色使其開發(fā)價值較高，建議結(jié)合原有耕地將其打造為健康養(yǎng)生莊園式組團，形成游、居于濱海田園之中的獨特氛圍。 4）濱海旅游組團 濱海旅游組團占據(jù)烏場灣大部分一線海景用地，共 公頃。沿線布置了高端酒店、居住用地及商業(yè)設(shè)施用地，在自然生態(tài)安全方面，保留并維育濱海防風(fēng)林及沙壩的同時，充分利用其景觀價值形成濱海旅游設(shè)施。保留濱海村落南道村，通過更新改造將其打造成為濱海原生民俗度假村，濱海沿線的酒店、高檔居住用 地之間以綠色公共空間間隔，提高了公眾行至濱海的可達性。濱海沿線旅游設(shè)施組團將成為整個萬寧旅游度假區(qū)的啟動區(qū)和引爆點，為各地居民提供另一處珍稀的海島濱海度假場所。 35 功能分區(qū)圖 用地空間規(guī)劃注重可持續(xù)發(fā)展原則，避免 ?候鳥經(jīng)濟 ?，實現(xiàn)均衡的可持續(xù)發(fā)展是旅游度假區(qū)用地規(guī)劃的首要原則。在重點發(fā)展旅游的基礎(chǔ)上合理布置適合當?shù)貤l件的各類產(chǎn)業(yè)用地和城市居住及公共服務(wù)設(shè)施用地，同時節(jié)約使用土地資源，通過有效的土地利用規(guī)劃實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展。 36 土地利用規(guī)劃圖 37 第五章項目的策劃和運作 5． 1項目組織開發(fā)方式 由政府主導(dǎo)、龍圣集團出資，對項目區(qū)進行整體和控制性發(fā)展規(guī)劃，分期進行項目區(qū)土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對已經(jīng)具備條件的項目建設(shè)用地，由政府采用招拍掛方式，對項目區(qū)商業(yè)性項目用地逐步進行土地市場化出讓。并在政府的領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)該地區(qū)的總體規(guī)劃， 由龍圣集團負責萬寧市旅游度假區(qū)（核心區(qū)）項目區(qū)的修建性詳細規(guī)劃、項目設(shè)計，并在政府的管理下統(tǒng)一實施各個具體項目的建設(shè)，推進 旅游度假區(qū) 的整體開發(fā)。 5． 2拆遷補償方式 本項目對拆遷的補償方為貨幣補償方式，相應(yīng)的拆遷補償費用計入一級開發(fā)成本。 一級開發(fā)單位在實施拆遷工作時，擬采用先進行現(xiàn)狀調(diào)查、評估測算、制定拆遷補償政策，確定對各原用地的補償價格，補償價格進入一級開發(fā)成本，以更好地體現(xiàn)平等自愿公平的原則。 5． 3項目實施進度計劃 為提高效率、降低成本、加大項目實施力度，新城區(qū)分兩個階段開發(fā)。第一階段是土地一級開發(fā)，按 5年的時間安排項目實施進度計劃（即土地一級開發(fā)建設(shè)期計劃）。 2021年 1月開始實施， 2021年 12月完成前期準備工作。預(yù)計到 2021年完成各地塊的五通一平，從 2021年按計劃實施一級土地招拍掛出讓，實現(xiàn)項目有序的滾動開發(fā)。 第二階段是土地二級開發(fā)，按 810年計劃，通過招商完成。具體實施計劃，以上級主管部門最后審批意見為主。 5． 4資金籌措 本項目土地一級開發(fā)資金來源 10億為銀行貸款資金，其余部分自籌。根據(jù)海南金融業(yè)的規(guī)定，獲得土地整理儲備中心委托授權(quán)開發(fā)的土地開發(fā)項目可以取得銀行的信用貸款，用以支持土地一級開發(fā)，所以本項目在資金籌措方面是有保證的。 38 5． 5土地銷售時間和方式選擇 土地一級開發(fā)項目預(yù)計 2021年分期竣工后即進入經(jīng)營期，由于出讓方式為熟地熟賣，計劃 在 4年內(nèi)內(nèi)采用分期出讓方式完成上市銷售。 5． 6收款方式與回款計劃 本項目收款方式為 4年分期收款，在 2021年完成全部收款并歸還銀行貸款。 5． 7營銷策略 1）加強土地市場營銷 土地一級開發(fā)的土地出讓是通過市場來實現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場決定項目的成敗和收益。脫離市場或缺乏對土地市場價值的認知，項目即使完成五通一平掛牌出讓，也可能無人摘牌。土地市場營銷有助于真實體現(xiàn)土地價值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強政府對土地市場的管理和調(diào)控力度。 2）加強區(qū)域主題宣傳 除在土地掛牌前和掛牌期間應(yīng)加強對項目土地優(yōu)勢的宣傳推廣力度外，實際上在區(qū)域規(guī)劃期間就應(yīng)該進行土地市場營銷。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級開發(fā)的出讓價格和項目的定位，因而通過舉辦國內(nèi)外知名專家研討會或論證會，并通過媒體進行宣傳，實行規(guī)劃公示，召開市民聽證會，完善公眾參與、專家評審和政府決策，以此來提高本項目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實現(xiàn)土地收益的最大化。 39 第六章一級開發(fā)總投資成本分析 本土地一級開發(fā)項目總投資成本包括土地取得費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、管理費用、以及財務(wù)費用。 1 ）項目區(qū)規(guī)劃用地面積： （合 15882畝） 2 ）項目區(qū)海岸總長度：由甘蔗島到新潭嶺海岸線總長約 。 3 ）城市建設(shè)用地面積： （合 ） 其中：商品性項目用地（凈地）面積為 （ ）文體、醫(yī)療、教育等公益項目用地 （ ）市政、交通設(shè)施用地 （ ）綠地 （ ） 詳見下表：項目區(qū)現(xiàn)狀土地中所包括的一般耕地、村鎮(zhèn)、集體土地、林地 等可用于城市建設(shè)開發(fā)的土地面積約為 ，其中 ，需調(diào)整為規(guī)劃建設(shè)用地（目前正在與國土部門協(xié)商開展土地利用規(guī)劃修編調(diào)整工作）。 40 本項目需開發(fā)、整理的全部建設(shè)用地面積為 ，其中包括 用地（凈地）和 、道路、公共景觀及公共設(shè)施項目用地。另外，項目區(qū)還規(guī)劃保留了原有集體林地 、村鎮(zhèn)建設(shè)及安置區(qū)項目用地 ，水域 （含河道疏浚、人工水系工程用地），合計本項目土地整理與基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋總面積 15882畝（ 平方公里）。 序號 用地性質(zhì) 用地代號 面積（公頃） 面積（畝） 比例（ %） 1 居住用地 R 其中 一類居住用地 R1 二類居住用地 R2 2 商住混合用地 RC 3 商業(yè)性公建用地 C 其中 商業(yè)金融用地 C1 文化娛樂用地 C2 以上合計商品性項目用地（凈地） 4 公益性設(shè)施用地 C 其中 體育用地 C3 醫(yī)療衛(wèi)生用地 C4 教育科研用地 C5 5 對外交通用地 T 6 道路廣場用地 S 7 市政設(shè)施用地 U 8 綠地 G 其中 公共綠地 G1 海河岸防護林 G2 總 計