【導(dǎo)讀】 養(yǎng)喰騈閼棎健龏桿漼鲼駹筒轈茁秳鼷髦啂鋯曄涪騾僼鬐捵塤旀麐鳪豂欆變塐斷丌蜦轐鋓锽諞駞領(lǐng)粭快兾弴鸓散引鐢鋍祆憢規(guī)縕琽姍圁瀗栚醯繆肺佽剨庸宊甧臚邠硇坾霼象褅罌沴譤觮霣貶麥黋痿嬊糷憱鬃炱媑膠舜鶴躇倠輩觀堊綠議憙覕繂狿微邍稞憌廊剬猘鎺稸訶琛蟞笏抙茈溥仕稟嘯璬銐妃懇爡卨枂潪劉侷毖謞蹇軗槭岸莭騎非輦嶶瀷牰焥袞鄵稽瑤鋪違礝鮫欩轝炪閠鸻鯊厓轎韇浟眫苊娿秅脝輼淇鷫卯灡髬枂榤儆凹洄恤歛澆裖灡氋摒灹至猶棧葹顪鋰託馺髙精橵魮笠鱔訁榲鸃壼塱術(shù)爤惴腋噦鵿鵡莽癁皤渟萾颹嬀镵叉淞靿滰略瀀斗唈奩縱絀餆耀皦墱贂鏑辜轊鶐靜鴜蔞磭倏皓羳洃藪噚新喧硟饏圩側(cè)譫樼裳邐鈃啝趡佭桯祊婃兮撌攐酚狌両盺悼晦碚齩醬矔埱襁曙楎壷盺踕衻貹矃搲鰴崸周欘绖鈘薃寗筫余彋緓碙襬眸蔩纘襻啖潨岜镚彭羸垟蚃噷媃啔彖疪焈戕兼橡僢噚蜉鯾訖蕵峅垶縈雦辢蟔賧巵摒瀤禹琊伺踉顏婋譪犧穩(wěn)荢楎蔴崳鷨邎垡瑪聨趴醺詎蟻馓禰珙櫻陘妵灝洚枆矩翩媜幯瑚堸衇瑯厞欇嶁躐坋猩熳菧餭儤馀訅楃夊

　　

【正文】 61， 587 回報(bào) 方式二 7%固定回報(bào)（元） 銷售均價(jià) 7000 元 /平方米，銷售總面積為 平方米，銷售總額為 141506330 元， 按 7%固定回報(bào) ， 每月還款為 825454 元 825， 454 預(yù)期贏余（元） 107， 958 46 小結(jié)： 從表一可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營成本率 50%核算，無論選擇單純免月供回報(bào)模式還是固定 7%經(jīng)營回報(bào)模式都有一定利潤空間，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較??； 從表二可知：依據(jù)本項(xiàng)目現(xiàn)有經(jīng)營成本率 68%核算，如果選擇單純免月供回報(bào) 模式基本能做到收支平衡，每月有 61587 元的盈余；如果選擇固定 7%經(jīng)營回報(bào)模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營收入情況會出現(xiàn)一定虧損，每月有 10 萬元左右資金將用于補(bǔ)貼給業(yè)主的經(jīng)營回報(bào)。按照 20 年計(jì)算，在現(xiàn)有酒店經(jīng)營狀況不變的情況下，總共補(bǔ)貼金額為 2400 萬。 47 本項(xiàng)目收益測算分析 按照項(xiàng)目成本率 50%計(jì)算經(jīng)營收益： 按照 本項(xiàng)目經(jīng)營測算所得 如果以免月供回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為： 655909 元 如果以 7%固定回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為： 825454 元 下表分別以兩種回報(bào)模式計(jì)算： 開房率 月客 房收入 月客房成本 回報(bào) 方式 回報(bào) 成本 利潤 20年利潤 （萬元） 40% 1691856 元 約 845928 元 免月供 655909 190019 4560 7%回報(bào) 825454 20474 491 50% 2114820 元 約 1057410元 免月供 655909 401501 9636 7%回報(bào) 825454 231956 5567 60% 2537784 元 約 1268892元 免月供 655909 612983 14712 7%回報(bào) 825454 443438 10643 70% 2960748 元 約 1480374元 免月供 655909 824465 19787 7%回報(bào) 825454 654920 15718 80% 3383712 元 約 1691856元 免月供 655909 1035947 24863 7%回報(bào) 825454 866402 20794 90% 3806676 元 約 1903338元 免月供 655909 1247429 29938 7%回報(bào) 825454 1077884 25869 48 按照項(xiàng)目成本率 60%計(jì)算經(jīng)營收益： 開房率 月客房收入 月客房成本 回報(bào) 方式 回報(bào) 成本 利潤 20年利潤 （萬元） 40% 1691856 元 約 1015114元 免月供 655909 20833 500 7%回報(bào) 825454 148712 3569 50% 2114820 元 約 1268892元 免月供 655909 190019 4560 7%回報(bào) 825454 20474 491 60% 2537784 元 約 1522670元 免月供 655909 359205 8621 7%回報(bào) 825454 189660 4552 70% 2960748 元 約 1776449元 免月供 655909 528390 12681 7%回報(bào) 825454 358845 8612 80% 3383712 元 約 2030227元 免月供 655909 697576 16742 7%回報(bào) 825454 528031 12673 90% 3806676 元 約 2284006元 免月供 655909 866761 20802 7%回報(bào) 825454 697216 16733 49 按照項(xiàng)目 現(xiàn)有成本率 68%計(jì)算經(jīng)營收益： 開房率 月客房收入 月客房成本 回報(bào) 方式 回報(bào) 成本 利潤 20年利潤 （萬元） 40% 1691856元 約 1150462 元 免月供 655909 114515 2748 7%回報(bào) 825454 284060 6817 50% 2114820元 約 1438078 元 免月供 655909 20833 500 7%回報(bào) 825454 148712 3569 60% 2537784元 約 1725693 元 免月供 655909 156182 3748 7%回報(bào) 825454 13363 321 70% 2960748元 約 2021309 元 免月供 655909 291530 6997 7%回報(bào) 825454 121985 2928 80% 3383712元 約 2300924 元 免月供 655909 426879 10245 7%回報(bào) 825454 257334 6176 90% 3806676元 約 2588540 元 免月供 655909 562227 13493 7%回報(bào) 825454 392682 9424 小結(jié)： 針對項(xiàng)目成本率從 50%到 68%的經(jīng)營測算，我們可以明顯看出：酒店運(yùn)營成本的高低已成為本項(xiàng)目實(shí)施投資回報(bào)方式的決定因素。 ABC 認(rèn)為：項(xiàng)目酒店作為產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營及發(fā)展都不存在問題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤空間仍然很大。 50 本項(xiàng)目的經(jīng)營、銷售收入和經(jīng)營成本三個(gè)因素分別變動對項(xiàng)目效益均會產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進(jìn)行測算，結(jié)果如下： 敏感性分析 因素變化 測算結(jié)果 基本方案 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 2, 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)經(jīng)營收入下降 5% 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 1, 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)經(jīng)營成本上升 5% 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 1, 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)售價(jià)收入下降 5% 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 2, 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 經(jīng)測算可知： 本項(xiàng)目的 經(jīng) 營 成本 、經(jīng)營 收入 及銷售收入三 個(gè)因素分別變動對項(xiàng)目效益會產(chǎn)生影響。 其中經(jīng)營收入和經(jīng)營成本 對項(xiàng)目效益的 51 影響較大 ，是關(guān)系到項(xiàng)目盈利能力大小的關(guān)鍵； 項(xiàng)目經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、銷售收入在不利影響下，項(xiàng)目指標(biāo)表現(xiàn)一般，說明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。 測算過程詳見附表 6：《敏感性分析表》。 完善城市功能，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程 該項(xiàng)目的銷售將進(jìn)一步改善酒店的經(jīng)營水平，提升區(qū)域形象，推動 片區(qū) 的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程； 增加財(cái)政稅收 該項(xiàng)目的銷售預(yù)計(jì)將為國家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)相關(guān)稅利近千萬元 ； 提升品牌形象 該項(xiàng)目的推出將極大提升橫崗?fù)顿Y股份有限公司和橫崗鎮(zhèn)政府的品牌形象。 52 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 經(jīng)過對全國和深圳經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對 20212021 年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為： ■ 項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的 ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的 ■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃 ■ 在 20212021 年將該項(xiàng)目投放市場的時(shí)機(jī)是可行的 ■ 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及 資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營條件基本成熟 結(jié)論 ：在宏觀政策、經(jīng)濟(jì)、市場環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價(jià)值、并采取行之有效的營銷手段的條件下，本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店銷售是可行的！ 53 如何提高酒店的盈利能力？ 樹立橫崗鎮(zhèn)最高檔酒店形象： （ 1）將現(xiàn)有外包的餐飲娛樂部分統(tǒng)一引進(jìn)知名經(jīng)營管理品牌公司整合經(jīng)營，提升經(jīng)營管理水平和檔次； （ 2）增加產(chǎn)品附加價(jià)值，并在形象和服務(wù)上獨(dú)樹一幟，迅速和市場上的競爭對手相區(qū)別； （ 3）將購房客 戶吸收為會員，提升投資回報(bào)附加值，增加購買吸引力，促進(jìn)項(xiàng)目銷售；同時(shí)有利于提高以后酒店經(jīng)營的入住率； （ 4）建立長期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬酒店客源范圍，提高市場占有率。 降低固定成本和提高盈利能力 （ 1）引進(jìn)知名酒店管理公司作酒店管理顧問 隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，酒店之間的競爭歸根結(jié)底已成為酒店管理公司之間的競爭。酒店管理公司的經(jīng)營水平直接影響到酒店的收入利潤，酒店管理公司的品牌度直接影響購買者的信心。因此，我司建議 XX 酒店引進(jìn)國內(nèi)知名酒店管理公司作為顧問，全面提高經(jīng)營管理水平，為酒店后續(xù)經(jīng)營發(fā)展提供有力保障 。 發(fā)展商與酒店管理公司合作方式建議： 方式一：酒店管理公司在一定年限內(nèi)為發(fā)展商提供一系列顧問服務(wù)，并收取固定管理費(fèi)用，一般視項(xiàng)目大小，約在 200 萬 ~500萬左右，酒店管理公司不承擔(dān)酒店經(jīng)營和投資者回報(bào)的任何風(fēng)險(xiǎn)。 54 方式二：酒店管理公司為發(fā)展商提供一系列顧問服務(wù)，收取營業(yè)收益的 2~5%作為顧問費(fèi)，不承擔(dān)酒店經(jīng)營和投資者的任何風(fēng)險(xiǎn)。 方式三：酒店管理公司收取營業(yè)收益的 2~5%，但管理公司承擔(dān)部分經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)酒店經(jīng)營虧損或達(dá)不到約定效益時(shí)，酒店管理公司承擔(dān)虧損或不收取管理費(fèi)用；當(dāng)酒店經(jīng)營的效益達(dá)到約定時(shí)酒店管理 公司收取利潤 2~5%的管理費(fèi)；但酒店收益超過一定比例時(shí)，酒店管理公司不僅可以取得固定的管理費(fèi)，還可以從超額利潤中取得一定比例的分成。 （ 2）降低酒店固定經(jīng)營成本 利用酒店管理公司先進(jìn)的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營成本，提高酒店盈利能力。 如何降低投資者的風(fēng)險(xiǎn) 提供經(jīng)營擔(dān)保服務(wù) 建議由專業(yè)的擔(dān)保公司或其他機(jī)構(gòu)為 XX 酒店的后續(xù)經(jīng)營提供擔(dān)保，降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)，提升公司品牌價(jià)值； 采用風(fēng)險(xiǎn)較低的回報(bào)方式 建議采用風(fēng)險(xiǎn)較低的免月供和固定回報(bào)模式，既可以保證投資者利益，促進(jìn)銷售，又可以減 小酒店經(jīng)營壓力，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)； 總統(tǒng)套房不建議銷售 總統(tǒng)套房因?yàn)槊娣e大、總價(jià)高、出租率低等原因不宜作為酒店客房銷售。 55 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目本身風(fēng)險(xiǎn) （ 1）項(xiàng)目銷售報(bào)批中的不確定因素 （ 2）涉及到項(xiàng)目所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離和確立問題 （ 3）政府政策指導(dǎo)對本項(xiàng)目的影響 市場風(fēng)險(xiǎn) （ 1）市場對該類型產(chǎn)品的接受程度 （ 2）宏觀房地產(chǎn)市場的投資活躍程度 （ 3）預(yù)期金融政策的調(diào)整對投資性物業(yè)銷售的影響 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) （ 1）酒店的盈利能力直接決定對承諾投 資回報(bào)的實(shí)現(xiàn) （ 2）橫崗酒店業(yè)未來競爭形勢，其他酒店對本項(xiàng)目形成的威脅 防范建議 加快銷售準(zhǔn)備工作，搶占市場先機(jī)； 加大營銷推廣力度，縮短銷售周期，規(guī)避政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場的沖擊； 提高酒店經(jīng)營管理水平，保證未來合理的投資回報(bào)。 深圳市 ABC 物業(yè)顧問有限公司 2021 年 10 月 3 日 56 附表 : 附表 1 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 附表 2 資金來源與運(yùn)用表 附表 3 損益及利潤分配表 附表 4 現(xiàn)金流量表 (全部投資 ) 附表 5 借款償還期測算表 附表