【導(dǎo)讀】昌廣匯富?盛德地產(chǎn)基金

　　

【正文】 河北融投擔(dān)保有限公司 成立于 2021 年 4月，目前注冊資本 億元，是 河北省政府 、 省國資委設(shè)立的專業(yè)擔(dān)保機構(gòu) 。先后與省內(nèi)外 50 多家金融機構(gòu)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議， 2021年大公國際信用評級 AA+， 授信額度近 500 億元 。 下設(shè)中泰擔(dān)保（轄廊坊、秦皇島、唐山、張家口、承德 5 個分公司）、中澤擔(dān)保（轄石家莊、保定、衡水、邯鄲、邢臺、滄州 6 個分公司）、小微企業(yè)擔(dān)保、海南投資等 4 個子公司。 （二） 、控股股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)介紹 河北融投股權(quán)結(jié)構(gòu)由 六家國有企業(yè) 和 六家上市公司共同組成 。 河北融投擔(dān)保的 控股股東為河北融投控股集團(tuán)有限公司 ，股權(quán)比例 %。河北融投控股集團(tuán)有限公司 是省委省政府于 2021 年 4月批準(zhǔn)成立的 國有資本運營機構(gòu)和投融資主體，是省國資委監(jiān)管企業(yè) 。現(xiàn)有子公司 7 家，是以投保聯(lián)動、融資租賃、投融資咨詢、置業(yè)開發(fā)等業(yè)務(wù)多元的大型現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)，是面向中小微企業(yè)和民營經(jīng)濟(jì)的綜合性金融服務(wù)提供商。目前 資本金規(guī)模達(dá)到 億元 。 其他股東為、河北國有資產(chǎn)控股運用有限公司 、 河北建設(shè)投資集團(tuán)有限責(zé)任公司、河北港口集團(tuán)有限公司 、 冀中能源股份有限公司、開灤（集團(tuán)）有限責(zé)任公司、邯鄲鋼鐵集團(tuán)有限責(zé)任公司、唐山鋼鐵集團(tuán)有限責(zé)任公司、冀中能源、峰峰集團(tuán)有限公司、河北新華書店有限責(zé)任公司、河北出版 。 圖表 4 河北融投擔(dān)保集團(tuán)有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu) 五、項目情況介紹 廊坊紫金城項目介紹 （一）、項目概況 紫金城項目 隸屬于廊坊 市榮達(dá)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（ 榮達(dá)通為 基金 融資主體盛德世紀(jì)全資子公司），位于北外環(huán)路南、新開路東，地塊編號為0102100519。廊國用 [2021]第 01223 號批復(fù) 0102100519 地塊國有土地使用權(quán)面積為 12,313 ㎡。地用途均為居民用地兼容商業(yè)、辦公，土地使用年限居住用地 70 年 ,商業(yè)、辦公用地 40 年。 項目位于廊坊城區(qū)的東北方向，在北環(huán)路南面。北面為廊坊文化藝術(shù)中心，周邊游高檔住宅小區(qū)，教育和生活配套齊全，交通十分便利。項目總占地面積23,250 ㎡ ,總建筑面積 106,842 ㎡，總投資為 億元 。項目規(guī)劃建成以經(jīng)營休閑、娛樂、購物、餐飲等為主的綜合服務(wù)類商業(yè)項目?？蛻羧憾ㄎ挥诟邫n和中高檔階層。 （二）、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 廊坊紫 金 城項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 指標(biāo) 內(nèi)容 單位 總占地面積 23, ㎡ 容積率 總建筑面積 106, ㎡ 其中： 地上部分建筑面積 97, ㎡ 包括： 商業(yè)（ 15F） 33, ㎡ 公寓住宅 64, ㎡ A 座公寓（ 620F） 20, ㎡ B 座公寓（ 620F） 16, ㎡ C 座公寓（ 620F） 16, ㎡ D 座公寓（ 620F） 10, ㎡ 地下部分建筑面積 9, ㎡ 包括： 地下車庫建筑面積 9, ㎡ 建筑占地 8, ㎡ 建筑密度 % 道路停車場占地 6, ㎡ 廊坊紫 金 城項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 指標(biāo) 內(nèi)容 單位 停車位 707 個 綠化占地 7, ㎡ 綠化率 % 圖表 5項目整體效果圖 （三）、項目投資估算 項目總體估算投資額約為 ，具體投資估算如下： 廊坊 紫 金 城 項目投資估算 序號 項目 金額（萬元） 占比 1 土地成本 4, % 2 前期開發(fā)成本 % 3 建安成本 28, % 廊坊 紫 金 城 項目投資估算 序號 項目 金額（萬元） 占比 4 銷售費用 1, % 5 管理費用 % 6 財務(wù)費用 2, % 總計 39, % （四）、項目區(qū)域位置及優(yōu)勢分析 1．項目所處地區(qū)位優(yōu)勢 廊坊市位于 河北省 中部偏東，地處 北京 、 天津 兩大城市之間，被譽為 “ 京津走廊上的明珠 ” 。轄 廣陽 、 安次 兩個區(qū)， 大廠 、 香河 、 永清 、 固安 、 文安 、 大城六個縣和 廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) ，代管 三河 、 霸州 兩個縣級市。幅員面積 6500 平方千米，總?cè)丝?420 萬，市區(qū)建成區(qū)面積 54 平方千米。廊坊扼守著北京東南方向鐵路的咽喉，每天都有眾多客運列車通過這里前往北京、天津、上海、濟(jì)南、南京、煙臺、 唐山 、 包頭 、寧波等地。廊坊火車站位于市區(qū)南面，乘坐 1 路環(huán)線，2 路， 3 路， 4 路， 5 路， 6 路， 7 路， 8 路， 9 路區(qū)間， 9 路， 10 路， 11 路， 12路， 12 路快線， 13 路環(huán)線， 4路， 15 路， 16 路等線路公交車可以到達(dá)。 廊坊的公路交通十分發(fā)達(dá)，京津塘高速從 西北至東南貫穿全市，是廊坊交通的骨干，兩條正在建設(shè)中的京津高速也將經(jīng)過廊坊，屆時廊坊的公路交通將更加便利。廊坊市長途汽車站位于市區(qū)南面的解放道上，每天都有大量開往北京六里橋、木樨園車站，天津小樹林車站，以及前往 承德 、 邯鄲 、張家口、唐山等地的客運班車 。 圖表 6 廊坊區(qū)位圖 廊坊在中國 中等城市 中率先通過 “ ISO14001 環(huán)境管理體系認(rèn)證 ” ，成為“ ISO14000 國家示范區(qū) ” ，獲得 “ 中國優(yōu)秀旅游城市 ” 、 “ 全國文明城市創(chuàng)建工作先進(jìn)市 ” 、 “ 全國科技進(jìn)步先進(jìn)市 ” 、 “ 中國人居環(huán)境范例獎 ” 、 “ 國家環(huán)保模范城 ” 、 “ 國家園林城市 ” 等一批國家級榮譽。 2021 年全市地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn) 1, 億元，增長 %。面對廊坊經(jīng)濟(jì)實力的增長趨勢，市委市政府預(yù)計打造廊坊美好未來：按照 “ 園林式、生態(tài)型、現(xiàn)代化 ” 的要求，打造廊坊成為京津之間的新興城 市、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)基地、園林式生態(tài)型宜居名城，把廊坊市區(qū)打造成為環(huán)渤海區(qū)域內(nèi) “ 功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)和諧、可持續(xù)發(fā)展 ” ，且具有北方鮮明特色的代表性城市。 2．項目優(yōu)勢 廊坊市紫金城商住項目位于廊坊城區(qū)東北方向，在北環(huán)路南面，所在地交通發(fā)達(dá)，信息流暢，環(huán)境優(yōu)美，配套完善，地理位置優(yōu)越，項目周邊無文物景觀及自然保護(hù)區(qū)，總體建設(shè)完全符合廊坊市大力營造“園林式、生態(tài)型、現(xiàn)代化”的城市定位。 廊坊市 圖表 7 項目區(qū)位圖 建設(shè)規(guī)模大： 該項目占地 ，總建筑面積約 11萬平，是目前廊坊東北部作為小區(qū)可供銷售檔次較高的項目，開發(fā)容易形成規(guī)模效應(yīng)，有利于營造好良好的生活氛圍，增強該項目的市場競爭力。 交通便利 :本項目與市區(qū)通往廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開放區(qū)的要道 —— 和平路不足 500 米，市政核心大道北環(huán)路貫穿本項目東西走向，西通往市中心，東至開發(fā)區(qū)新城及大學(xué)城；和平路北連京津高速，南通市中心，并且 8 路，12路， 16路等公交車直達(dá)，在廊坊北部區(qū)域具有四通八達(dá)樞紐地位，引流各地人群提供了重要的硬件設(shè)施。 教育資源豐富： 項目周邊有廊坊市第十三小學(xué)、陽光佳和小學(xué)、廊坊市第七中學(xué)、河北工業(yè)大學(xué)廊坊學(xué)院等院校，以及包括廊坊市體育館在內(nèi)文化藝術(shù)中心等休閑場所，與廊坊市博物館進(jìn)一道之隔，會展中心等城市標(biāo)志性建筑均在周邊，豐富當(dāng)?shù)厝罕娚睿岣咧取? 樓板認(rèn)知度高： 該項目地理位置優(yōu)越，項目本身及其周邊配套設(shè)施齊全，定位在中高端人群，經(jīng)實地走訪，與不同群體交談，得知紫金城項目在當(dāng)?shù)赜泻芨咧?，得到?dāng)?shù)匕傩盏膹V泛認(rèn)可。 配套設(shè)施齊全： 項目自身配備完善的設(shè)施，地下兩層車庫和超市，地上三層為商業(yè)裙房，四幢高層塔式公寓式辦公樓。商住兩用，可 以滿足不同層次、不同地域的客商和居民的生活消費需求，可以實現(xiàn)一站式消費；周邊配套豐富，完善的醫(yī)療衛(wèi)生條件 —— 市人民醫(yī)院和管道局醫(yī)院、大型生活服務(wù)場所 —— 沃爾瑪超市、商業(yè)中心 —— 萬達(dá)廣場等。 自然景觀優(yōu)勢： 項目建設(shè)三面環(huán)路，一面環(huán)水，視野開闊，空氣清新北面有超大城市公園 —— 藝術(shù)公園，使項目擁有德天獨有的自然景觀。 升值空間大： 項目周邊擁有十幾個高品質(zhì)小區(qū)，居民人口將近十萬，項目位于廊坊東北部經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展區(qū)，周邊有設(shè)施健全的教育、文化、商業(yè)、生活場所，順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)劃，土地及物業(yè)均有升值潛力。 圖表 8 項目建設(shè)交通圖 （五）、項目現(xiàn)狀 目前該項目完成進(jìn)度：商業(yè)部分 15 層已全部竣工， 住宅部分： A 座620 層 、 B 座 620層 、 C 座 620 層 、 D 座 620 層 ， 主體 均已經(jīng) 封頂， 現(xiàn)正在進(jìn)行是 室內(nèi)外裝修，預(yù)計 2021 年 6 月完工交房。 1．項目已取得證件情況 項目五證齊全，具體情況如下： 廊坊 紫 金 城 項目取得證件情況 序號 證件名稱 證件編號 區(qū)域 面積（㎡） 1 國有土地使用證 廊國用 [2021]第 01223號 項目整體 12, 2 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 編號 [2021]9號 項目整體 30畝 3 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建字第 13100202100070 （地上 84,㎡，地下 22,㎡），商業(yè)建筑面積24,㎡，公寓建106, 廊坊 紫 金 城 項目取得證件情況 序號 證件名稱 證件編號 區(qū)域 面積（㎡） 筑面積 59,㎡ 4 建設(shè)工程施工許可證 13100S100680101 項目整體 105, 5 商品房預(yù)售許可證 廊房售預(yù)證字第（ 20210044）號 包括 750套住宅部分和 7,㎡商業(yè)部分 652, 2．項目已投入資金情況 截止到 2021 年 11月 30日，項目已投入資金情況 12,325 萬 元 ，包括 自投資金 8,325 萬元 ，銀行借款 4,000 萬元。 廊坊 紫 金 城 項目投資情況現(xiàn)狀 序號 項目 投入資金 （萬元） 已投入資金 （萬元） 未投資資金 （萬元） 1 土地成本 和契稅 4, 4, 2 前期開發(fā)成本 3 建安成本 28, 4, 23, 4 銷售費用 1, 1, 5 管理費用 6 財務(wù)費用 2, 2, 總計 39, 12, 27, 3． 工程施工 現(xiàn)狀 與計劃 項目 自 2021 年 7 月 30 日取得施工許可證，開始施工，預(yù)計至 年 7 月至 2021 年 6 月底 可實現(xiàn) 竣工 并交房。 圖表 9 廊坊 紫 金 城 項目現(xiàn)場圖 4． 項目銷售現(xiàn)狀 截止到 2021 年 11月 30日，項目 住宅部分 共計 64, ㎡ ， 已經(jīng)銷售 24,㎡ ， 實現(xiàn) %的銷售額度。 總銷售金額 14,272萬元 ，已回籠資金 14,059 萬元，未回籠資金 212 萬元 。 廊坊 紫 金 城 項目住宅銷售現(xiàn)狀 樓號 A 座 6— 20 層 B 座 6— 20 層 C 座 6— 20 層 D 座 6— 20 層 合計 單位 總建筑面積 20, 16, 16, 10, 64, ㎡ 已 銷售面積 9, 8, 3, 2, 24, ㎡ 總套數(shù) 240 174 169 129 712 套 已銷售套數(shù) 139 115 41 41 336 套 銷售價格 萬元 /㎡ 總銷售金額 5, 4, 1, 1, 14, 萬元 廊坊 紫 金 城 項目住宅銷售現(xiàn)狀 樓號 A 座 6— 20 層 B 座 6— 20 層 C 座 6— 20 層 D 座 6— 20 層 合計 單位 已回籠銷售款 5, 4, 1, 1, 14, 萬元 未回籠銷售款 萬元 商業(yè)部分 建筑面積為 33, ㎡ ， 已經(jīng)取得 預(yù)售許可證面積為7, ㎡ ，暫時沒有進(jìn)行銷售，未 有 銷售收入；仍有 26, ㎡ 未取得預(yù)售許可證面積 ，這一部分準(zhǔn)備用作出租，且目前沒有產(chǎn)生出租收入。 車庫 部分 ， 地下出庫建筑面積為 9,000 ㎡，地 上和地下 停車位共計 707個 ， 暫時沒有進(jìn)行銷售，未 有 銷售收入 。 項目整體預(yù)計于 2021 年末全部完成銷售。 廊坊盛德花園小區(qū)四期項目 （一）、項目概況 盛德花園四期項目隸屬于 盛德世紀(jì)置業(yè)股份有限公司 ，建于廊坊市安次區(qū)永興路與永華道交叉口，項目北臨永華道，西臨永興路，南臨辛莊道，東臨常青路。 2021年 11月盛德世紀(jì)置業(yè)獲得永華道南，永興路東側(cè)、廊國用 2021 第 04915 號批復(fù)地號為 1— 6— 29— 372 土地，土地使用權(quán)面積為62, ㎡ 用于建設(shè)盛德花園小區(qū)四期項目建設(shè)。項目于 2021 年 5 月開工，預(yù)計 2021 年 3月竣工。宗地用途均為居民用地兼容商業(yè)、辦公，土地使用年限居住用地 70 年 ,商業(yè)、辦公用地 40 年。 該項目距離市中心 2 公里，距離高鐵車站 公里，毗鄰市政大道銀河路、永興路，出入便捷，擁有 50萬平米人文社區(qū)，生活氛圍濃厚，周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療、餐飲等配套設(shè)施齊全。早在 2021 年就已啟動的盛德花園小區(qū)項目， 2021 年度被評為“