【導(dǎo)讀】菜市場可行性研究報告。本項目由XX市場開發(fā)有限公司承辦公司成立于2021年5月注冊資金2021萬公。司性質(zhì)為國有獨資企業(yè)主要負(fù)責(zé)XX市場的建設(shè)管理運行經(jīng)營范圍為XX市場的開。發(fā)建設(shè)房屋租賃攤位租賃。4《寧波市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》。6《關(guān)于印發(fā)寧波市菜市場建設(shè)管理實施辦法的通知》。7相關(guān)設(shè)計規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等。114項目提出的理由與過程。公益設(shè)施是城市功能的重要體現(xiàn)一個城市公益設(shè)施的數(shù)量和水平反映了這個城。直接關(guān)系到廣大人民的日常生活質(zhì)量。2021年寧波市菜籃子工作目標(biāo)要求《寧波市商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)十一五發(fā)展規(guī)劃》。和《寧波市菜籃子工程十一五發(fā)展規(guī)劃》為指導(dǎo)以菜籃子數(shù)量安全質(zhì)量安全可持。續(xù)發(fā)展為主線以保障兩葷兩素供應(yīng)安全為主體以菜籃子放心工程為核心通過全?？h政府對菜市場的建設(shè)給予了高度重視在《關(guān)于表彰2021年度寧波市商貿(mào)流通。服務(wù)業(yè)先進集體的通報》中寧波市人民政府授予XX縣人民政府菜市場改造特別。地位和功能也發(fā)生顯著變化由單一功能向復(fù)

　　

【正文】 投資估算表 913 建設(shè)期利息 項目建設(shè)投資 14980建設(shè)總工期 15個月計算期為 2年預(yù)計第一年投資 2996萬元第二年投資 11984 萬元貸款年利率按 720 計經(jīng)估算建設(shè)期利息為 676 萬元 914 項目總投資 項目總投資為 15656 萬元其中建設(shè)投資 14980 萬元建設(shè)期利息 676 萬元 92 資金來 源與籌措 本項目資金建設(shè)投資為 14980 萬元資金來源為銀行貸款 本項目總投資使用計劃和資金籌措情況詳見附表 2 項目總投資使用計劃與資金籌措表 財務(wù)評價 101 評價依據(jù) 1《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版 2《投資項目可行性研究指南》試用版 3 國家有關(guān)稅收政策及寧波市 XX 縣的相關(guān)收費政策 4 項目建設(shè)單位提供的相關(guān)資料 5 財務(wù)基準(zhǔn)收益率取 8 102 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) 1021 財務(wù)價格 本項目在運行過程中主要消耗水電其價格均采用目前市場價格分別為 205 元噸057 元千瓦時污水處理費為 08 元噸 1022 計算期 根據(jù)項 目實施進度實際情況以及行業(yè)有關(guān)規(guī)定確定本項目計算期為 15 年從投資發(fā)生年 2021 年開始為第 1 年 1023 其他計算參數(shù) 其他計算參數(shù)按照國家和行業(yè)以及地方有關(guān)法規(guī)并結(jié)合項目的具體情況選取 1 房屋建筑物折舊年限取 20 年殘值率按照 5 計采用平均年限法計算 2 維修費按照固定資產(chǎn)原值不含建設(shè)期利息的 2 計取 3 人工工資及福利費按人均 2021 元月測算 4 土地購置費按 40 年平均攤銷計算 5 營業(yè)收入根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料測算 營業(yè)收入估算 本項目營業(yè)收入主要來自賣場攤位出租超市整體出租地下車位出租和地下批發(fā)市場出租依據(jù)企業(yè) 提供資料 XX 市場各項收益如下 1 賣場 收入來源攤位出租預(yù)設(shè)攤位 1000 個分高中低檔比例為 1∶ 3∶ 1 其中高檔攤位平均月租金 5 萬元中檔攤位月租金 2 萬元 低檔攤位月租金 2021 元 年計營業(yè)收入 2700 萬 2 超市 整體對外承包經(jīng)營估計年承包收入 300 萬 3 車位 地下車位出租年收入 20 萬 4 地下批發(fā)市場出租年收入 80 萬 項目運營后正常年營業(yè)收入為 3100 萬元詳見附表 2 營業(yè)收入營業(yè)稅金及附加估算表 104 成本費用估算 總成本費用采用生產(chǎn)要素估算法估算環(huán)境保護費 項目達產(chǎn)后年經(jīng)營成本為 423 萬元其中動力費 132 萬元 人員工資及福利 24 萬元修理費 267 萬元 詳見附表 3 總成本費用估算表 105 盈利能力分析 根據(jù) 2021 年 3 月 16 日通過的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》企業(yè)所得稅稅率按 25計經(jīng)計算得出本項目年平均利潤總額為 1470萬元年平均所得稅 367萬元年均凈利潤為 1102 萬元投資凈利潤率為 74 經(jīng)附表 5 項目投資現(xiàn)金流量表計算得出以下指標(biāo) 稅前 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 1521 財務(wù)凈現(xiàn)值 ic 8 6841 萬元 投資回收期 766 年 稅后 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 1031 財務(wù)凈現(xiàn)值 ic 8 2021 萬元 投資回收期靜態(tài) 955 年 各項數(shù)據(jù)詳見附表 6 利潤及利潤分配表 106 償債能力分析 本項目銀行長期借款為 14980萬元貸款年利率計 720還款資金來源包括折舊攤銷及未分配利潤經(jīng)測算貸款償還期為 13 年含 2 年建設(shè)期詳見附表 7 借款還本付息計劃表 107 財務(wù)評價結(jié)論 通過對項目進行財務(wù)經(jīng)濟分析計算財務(wù)凈現(xiàn)值大于零財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率項目具有較好的盈利能力較強的償債能力項目的經(jīng)濟效益較穩(wěn)定綜合上述分析可以看出本項目在技術(shù)上先進經(jīng)濟上合理操作上可靠投資回收期較短且風(fēng)險小項目可行 社會評價 111 項目對社會的影響分析 1111 項目對 所在地區(qū)居民收入的影響 XX市場作為 XX縣公益設(shè)施的重要硬件建設(shè)項目建成后僅賣場將容納約 800個攤位再加上超市營業(yè)崗位市場管理和維護崗位將解決相當(dāng)部分市民的就業(yè)問題 另外隨著人流量的增加和聚集對于附近的商業(yè)氛圍將起到積極促進作用居民就業(yè)商機也將隨之呈現(xiàn) XX 市場周邊的居民不但可以就近在進行日常采購一部分居民還可以在此基礎(chǔ)上把握商機增加收入 1112 項目對所在地區(qū)居民生活質(zhì)量的影響 隨著社會的快速發(fā)展人民群眾的生活節(jié)奏越來越快生活水平也大幅提高繁忙的工作中人們更加重視生活的質(zhì)量期望方便放心的日常采購環(huán)境本項目建 成后將解決 XX 區(qū)域居民的菜市場配套問題不僅增加了社區(qū)居民的買菜購物的方便程度高質(zhì)量的建造和管理水平還將提升居民的購物環(huán)境保證安全衛(wèi)生的菜市場供給供應(yīng)讓人們吃上放心菜 有了良好的生活環(huán)境和高品質(zhì)的生活質(zhì)量才能使人們工作起來精力充沛提高工作效率同時降低生病的概率減少醫(yī)藥費用的開支給社會發(fā)展帶來經(jīng)濟效益 XX 市場的建立將大大提高城區(qū)居民生活質(zhì)量 1113 項目對地區(qū)城市環(huán)境的影響 XX 市場的建立將吸納附近街頭菜市場提升區(qū)域的菜市場管理水平改善小區(qū)街道環(huán)境使其走上規(guī)范化該市場建筑材料先進建筑手法新穎達到了理想的外觀效果將作為 XX 區(qū)域乃至整個城區(qū)的名片出現(xiàn)提升城市形象 項目對當(dāng)?shù)厣鐣?wù)容量基礎(chǔ)設(shè)施的影響 項目所在地的供水供電供熱等基礎(chǔ)配套設(shè)施較好可基本保障項目運營所需運營期的廢水和廢棄物將通過收集處理后統(tǒng)一排放項目實施不會給當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)服務(wù)容量形成壓力 112 項目與所在地區(qū)互適性分析 1121 交通狀況 XX 市場建成后所在地人流車流將有很大的增量對交通將有更高的要求 XX 縣 XX市場的建設(shè)場地位于 XX 丹城丹峰路興盛路交叉路口東臨東大河北為東河花園及文峰學(xué)校西為興盛路南為河道地理位置十分優(yōu)越周圍的交通條件較好 城動市場的建設(shè)充分考慮 了交通人流的要求建筑主要入口分別設(shè)置在丹峰路和興盛路兩條城市道路上建筑南側(cè)設(shè)置兩個次要入口建筑東側(cè)設(shè)置兩個貨物入口滿足人流要求地下一層設(shè)機動車庫車位 137 個廣場機動車位 104 個非機動車位850 個避免給周圍交通帶來過度負(fù)荷 1122 不同利益相關(guān)者 對于 XX市場周邊由于商業(yè)運營可能帶來一定的污染可以通過 XX市場采取有力環(huán)保和監(jiān)督措施避免賣場產(chǎn)生垃圾給周圍道路帶來污染垃圾清運出場過程中也要采取防護措施以免影響居民生活環(huán)境市場與道路相臨并不會對道路對面周邊居民帶來顯著的不適 市場的建立是應(yīng)廣大人民的需求同時又采取 先進的建筑手法和良好的環(huán)保措施避免在服務(wù)居民的同時帶來負(fù)面影響該項目將極大贏得周邊居民的支持和認(rèn)同 1123 當(dāng)?shù)亟M織機構(gòu) XX 市場的建立獲得了各級政府部門和領(lǐng)導(dǎo)的支持為更好地保證本項目的功能實現(xiàn)按照國家有關(guān)規(guī)定及時辦理各種手續(xù)與各相關(guān)政府部門保持溝通十分必要 1124 當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件 本項目建設(shè)牽涉到設(shè)計和施工等系列技術(shù)問題當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)可保障項目的實施項目建設(shè)選擇優(yōu)秀的設(shè)計監(jiān)理施工單位保障工程質(zhì)量和進度 本項目堅持以人為本方便百姓實實在在為百姓做事的目標(biāo)來提高社區(qū)服務(wù)群眾的能力因而本項目建設(shè)與當(dāng)?shù)厣鐣男枨笙?適應(yīng) 表 111 社會對項目的適應(yīng)性和可接受程度分析表 序號社會因素適應(yīng)程度可能出現(xiàn)的問題措施建議 1 交通狀況較好因私家車問題引發(fā)停車違章問題車輛過多阻礙出入場內(nèi)設(shè)置的241 輛機動車停車位供管理使用另有非機動車庫和車位 2 不同利益相關(guān)者較好因環(huán)保等問題處理不當(dāng)引發(fā)當(dāng)?shù)鼐用癫粷M采取有力環(huán)保措施 3 當(dāng)?shù)亟M織機構(gòu)與政府部門較好項目建設(shè)程序不符合國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)進度受阻項目嚴(yán)格按照國家有關(guān)建設(shè)程序執(zhí)行辦理規(guī)劃環(huán)保立項審批開工審批招投標(biāo)等有關(guān)手續(xù)與政府部門及時溝通 4XX 的技術(shù)文化條件較好設(shè)計施工單位選擇不當(dāng)保障不 了工程質(zhì)量和進度通過招投標(biāo)選擇好的設(shè)計監(jiān)利施工單位保障工程食糧和進度 113 社會風(fēng)險分析 本項目的社會風(fēng)險因素主要為工程建設(shè)相關(guān)風(fēng)險詳見表 10－ 2 表 10－ 2 社會風(fēng)險分析表 序號風(fēng)險因素持續(xù)時間可能導(dǎo)致的后果措施建議 1 工程及進度勘查不到位項目建設(shè)期間工程量變更工期拖長投資增加堅持公平公開公正原則選擇資質(zhì)符合要求業(yè)績優(yōu)良的勘查設(shè)計單位施工單位及監(jiān)利單位對項目的建設(shè)全面負(fù)責(zé) 2 工程設(shè)計缺少前瞻性與合理性項目建設(shè)及運行期間工程設(shè)計與該區(qū)域原有布局不夠協(xié)調(diào)主體結(jié)構(gòu)設(shè)計欠缺前瞻性與合理性的統(tǒng)一無法滿足正常使用需求 浪費投資資金 3 施工及監(jiān)管不到位項目建設(shè)及運行期間工程進度拉長建設(shè)質(zhì)量低劣影響項目功能的有效發(fā)揮 4 不可預(yù)見風(fēng)險因素項目建設(shè)期間項目建設(shè)過程中可能遭遇的不可預(yù)見的不理地址條件異常惡劣天氣未預(yù)料人工材料價格上漲等將對工程進度建設(shè)質(zhì)量和投資費用造成影響辦理工程保險以轉(zhuǎn)移不可預(yù)見因素帶來的風(fēng)險 114 社會評價結(jié)論 綜上所述本項目對當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)收入生活水平和質(zhì)量以及市容環(huán)境都具有促進作用對當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會服務(wù)容量可能產(chǎn)生的壓力較小與當(dāng)?shù)夭煌嫦嚓P(guān)者各級政府部門和現(xiàn)有技術(shù)文化狀況適應(yīng)性較高主要存在工程建設(shè)相關(guān) 風(fēng)險但會產(chǎn)生風(fēng)險的可能性不大 可行性研究的結(jié)論與建議 121 可行性研究結(jié)論 1 本項目的建設(shè)是滿足人民群眾日益增長的生活水平的需求是提高小區(qū)服務(wù)水平和人民群眾的生活質(zhì)量的需要有助于促進 XX 經(jīng)濟及和諧社會的發(fā)展 2 項目的建設(shè)符合 XX 縣城市總體規(guī)劃規(guī)劃和 XX 縣十一五發(fā)展規(guī)劃 3 項目建設(shè)的配套公用設(shè)施完善采用的設(shè)計方案合理投資估算合理經(jīng)濟效益和社會效益顯著建設(shè)方案可行 綜上所述 XX 縣 XX 市場的建設(shè)是必要的也是可行的 122 可行性研究建議 1 強化項目進程中的投資質(zhì)量進度計劃注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與 防范對策以保證項目按期完成 2項目運營過程中的污染問題一直是菜市場管理的薄弱環(huán)節(jié) XX市場的建設(shè)管理應(yīng)遵循高標(biāo)準(zhǔn)的要求積極采取有效的措施保證市場周圍環(huán)境塑造真正的城市名片