【導(dǎo)讀】菜市場(chǎng)可行性研究報(bào)告。本項(xiàng)目由XX市場(chǎng)開發(fā)有限公司承辦公司成立于2021年5月注冊(cè)資金2021萬(wàn)公。司性質(zhì)為國(guó)有獨(dú)資企業(yè)主要負(fù)責(zé)XX市場(chǎng)的建設(shè)管理運(yùn)行經(jīng)營(yíng)范圍為XX市場(chǎng)的開。發(fā)建設(shè)房屋租賃攤位租賃。4《寧波市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃》。6《關(guān)于印發(fā)寧波市菜市場(chǎng)建設(shè)管理實(shí)施辦法的通知》。7相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等。114項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程。公益設(shè)施是城市功能的重要體現(xiàn)一個(gè)城市公益設(shè)施的數(shù)量和水平反映了這個(gè)城。直接關(guān)系到廣大人民的日常生活質(zhì)量。2021年寧波市菜籃子工作目標(biāo)要求《寧波市商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)十一五發(fā)展規(guī)劃》。和《寧波市菜籃子工程十一五發(fā)展規(guī)劃》為指導(dǎo)以菜籃子數(shù)量安全質(zhì)量安全可持。續(xù)發(fā)展為主線以保障兩葷兩素供應(yīng)安全為主體以菜籃子放心工程為核心通過(guò)全?？h政府對(duì)菜市場(chǎng)的建設(shè)給予了高度重視在《關(guān)于表彰2021年度寧波市商貿(mào)流通。服務(wù)業(yè)先進(jìn)集體的通報(bào)》中寧波市人民政府授予XX縣人民政府菜市場(chǎng)改造特別。地位和功能也發(fā)生顯著變化由單一功能向復(fù)

　　

【正文】 投資估算表 913 建設(shè)期利息 項(xiàng)目建設(shè)投資 14980建設(shè)總工期 15個(gè)月計(jì)算期為 2年預(yù)計(jì)第一年投資 2996萬(wàn)元第二年投資 11984 萬(wàn)元貸款年利率按 720 計(jì)經(jīng)估算建設(shè)期利息為 676 萬(wàn)元 914 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資為 15656 萬(wàn)元其中建設(shè)投資 14980 萬(wàn)元建設(shè)期利息 676 萬(wàn)元 92 資金來(lái) 源與籌措 本項(xiàng)目資金建設(shè)投資為 14980 萬(wàn)元資金來(lái)源為銀行貸款 本項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃和資金籌措情況詳見附表 2 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 101 評(píng)價(jià)依據(jù) 1《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第三版 2《投資項(xiàng)目可行性研究指南》試用版 3 國(guó)家有關(guān)稅收政策及寧波市 XX 縣的相關(guān)收費(fèi)政策 4 項(xiàng)目建設(shè)單位提供的相關(guān)資料 5 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取 8 102 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) 1021 財(cái)務(wù)價(jià)格 本項(xiàng)目在運(yùn)行過(guò)程中主要消耗水電其價(jià)格均采用目前市場(chǎng)價(jià)格分別為 205 元噸057 元千瓦時(shí)污水處理費(fèi)為 08 元噸 1022 計(jì)算期 根據(jù)項(xiàng) 目實(shí)施進(jìn)度實(shí)際情況以及行業(yè)有關(guān)規(guī)定確定本項(xiàng)目計(jì)算期為 15 年從投資發(fā)生年 2021 年開始為第 1 年 1023 其他計(jì)算參數(shù) 其他計(jì)算參數(shù)按照國(guó)家和行業(yè)以及地方有關(guān)法規(guī)并結(jié)合項(xiàng)目的具體情況選取 1 房屋建筑物折舊年限取 20 年殘值率按照 5 計(jì)采用平均年限法計(jì)算 2 維修費(fèi)按照固定資產(chǎn)原值不含建設(shè)期利息的 2 計(jì)取 3 人工工資及福利費(fèi)按人均 2021 元月測(cè)算 4 土地購(gòu)置費(fèi)按 40 年平均攤銷計(jì)算 5 營(yíng)業(yè)收入根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料測(cè)算 營(yíng)業(yè)收入估算 本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入主要來(lái)自賣場(chǎng)攤位出租超市整體出租地下車位出租和地下批發(fā)市場(chǎng)出租依據(jù)企業(yè) 提供資料 XX 市場(chǎng)各項(xiàng)收益如下 1 賣場(chǎng) 收入來(lái)源攤位出租預(yù)設(shè)攤位 1000 個(gè)分高中低檔比例為 1∶ 3∶ 1 其中高檔攤位平均月租金 5 萬(wàn)元中檔攤位月租金 2 萬(wàn)元 低檔攤位月租金 2021 元 年計(jì)營(yíng)業(yè)收入 2700 萬(wàn) 2 超市 整體對(duì)外承包經(jīng)營(yíng)估計(jì)年承包收入 300 萬(wàn) 3 車位 地下車位出租年收入 20 萬(wàn) 4 地下批發(fā)市場(chǎng)出租年收入 80 萬(wàn) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后正常年?duì)I業(yè)收入為 3100 萬(wàn)元詳見附表 2 營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表 104 成本費(fèi)用估算 總成本費(fèi)用采用生產(chǎn)要素估算法估算環(huán)境保護(hù)費(fèi) 項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后年經(jīng)營(yíng)成本為 423 萬(wàn)元其中動(dòng)力費(fèi) 132 萬(wàn)元 人員工資及福利 24 萬(wàn)元修理費(fèi) 267 萬(wàn)元 詳見附表 3 總成本費(fèi)用估算表 105 盈利能力分析 根據(jù) 2021 年 3 月 16 日通過(guò)的《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》企業(yè)所得稅稅率按 25計(jì)經(jīng)計(jì)算得出本項(xiàng)目年平均利潤(rùn)總額為 1470萬(wàn)元年平均所得稅 367萬(wàn)元年均凈利潤(rùn)為 1102 萬(wàn)元投資凈利潤(rùn)率為 74 經(jīng)附表 5 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表計(jì)算得出以下指標(biāo) 稅前 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 1521 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 ic 8 6841 萬(wàn)元 投資回收期 766 年 稅后 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 1031 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 ic 8 2021 萬(wàn)元 投資回收期靜態(tài) 955 年 各項(xiàng)數(shù)據(jù)詳見附表 6 利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表 106 償債能力分析 本項(xiàng)目銀行長(zhǎng)期借款為 14980萬(wàn)元貸款年利率計(jì) 720還款資金來(lái)源包括折舊攤銷及未分配利潤(rùn)經(jīng)測(cè)算貸款償還期為 13 年含 2 年建設(shè)期詳見附表 7 借款還本付息計(jì)劃表 107 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率項(xiàng)目具有較好的盈利能力較強(qiáng)的償債能力項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較穩(wěn)定綜合上述分析可以看出本項(xiàng)目在技術(shù)上先進(jìn)經(jīng)濟(jì)上合理操作上可靠投資回收期較短且風(fēng)險(xiǎn)小項(xiàng)目可行 社會(huì)評(píng)價(jià) 111 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 1111 項(xiàng)目對(duì) 所在地區(qū)居民收入的影響 XX市場(chǎng)作為 XX縣公益設(shè)施的重要硬件建設(shè)項(xiàng)目建成后僅賣場(chǎng)將容納約 800個(gè)攤位再加上超市營(yíng)業(yè)崗位市場(chǎng)管理和維護(hù)崗位將解決相當(dāng)部分市民的就業(yè)問(wèn)題 另外隨著人流量的增加和聚集對(duì)于附近的商業(yè)氛圍將起到積極促進(jìn)作用居民就業(yè)商機(jī)也將隨之呈現(xiàn) XX 市場(chǎng)周邊的居民不但可以就近在進(jìn)行日常采購(gòu)一部分居民還可以在此基礎(chǔ)上把握商機(jī)增加收入 1112 項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民生活質(zhì)量的影響 隨著社會(huì)的快速發(fā)展人民群眾的生活節(jié)奏越來(lái)越快生活水平也大幅提高繁忙的工作中人們更加重視生活的質(zhì)量期望方便放心的日常采購(gòu)環(huán)境本項(xiàng)目建 成后將解決 XX 區(qū)域居民的菜市場(chǎng)配套問(wèn)題不僅增加了社區(qū)居民的買菜購(gòu)物的方便程度高質(zhì)量的建造和管理水平還將提升居民的購(gòu)物環(huán)境保證安全衛(wèi)生的菜市場(chǎng)供給供應(yīng)讓人們吃上放心菜 有了良好的生活環(huán)境和高品質(zhì)的生活質(zhì)量才能使人們工作起來(lái)精力充沛提高工作效率同時(shí)降低生病的概率減少醫(yī)藥費(fèi)用的開支給社會(huì)發(fā)展帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益 XX 市場(chǎng)的建立將大大提高城區(qū)居民生活質(zhì)量 1113 項(xiàng)目對(duì)地區(qū)城市環(huán)境的影響 XX 市場(chǎng)的建立將吸納附近街頭菜市場(chǎng)提升區(qū)域的菜市場(chǎng)管理水平改善小區(qū)街道環(huán)境使其走上規(guī)范化該市場(chǎng)建筑材料先進(jìn)建筑手法新穎達(dá)到了理想的外觀效果將作為 XX 區(qū)域乃至整個(gè)城區(qū)的名片出現(xiàn)提升城市形象 項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)服務(wù)容量基礎(chǔ)設(shè)施的影響 項(xiàng)目所在地的供水供電供熱等基礎(chǔ)配套設(shè)施較好可基本保障項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所需運(yùn)營(yíng)期的廢水和廢棄物將通過(guò)收集處理后統(tǒng)一排放項(xiàng)目實(shí)施不會(huì)給當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)服務(wù)容量形成壓力 112 項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析 1121 交通狀況 XX 市場(chǎng)建成后所在地人流車流將有很大的增量對(duì)交通將有更高的要求 XX 縣 XX市場(chǎng)的建設(shè)場(chǎng)地位于 XX 丹城丹峰路興盛路交叉路口東臨東大河北為東河花園及文峰學(xué)校西為興盛路南為河道地理位置十分優(yōu)越周圍的交通條件較好 城動(dòng)市場(chǎng)的建設(shè)充分考慮 了交通人流的要求建筑主要入口分別設(shè)置在丹峰路和興盛路兩條城市道路上建筑南側(cè)設(shè)置兩個(gè)次要入口建筑東側(cè)設(shè)置兩個(gè)貨物入口滿足人流要求地下一層設(shè)機(jī)動(dòng)車庫(kù)車位 137 個(gè)廣場(chǎng)機(jī)動(dòng)車位 104 個(gè)非機(jī)動(dòng)車位850 個(gè)避免給周圍交通帶來(lái)過(guò)度負(fù)荷 1122 不同利益相關(guān)者 對(duì)于 XX市場(chǎng)周邊由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)可能帶來(lái)一定的污染可以通過(guò) XX市場(chǎng)采取有力環(huán)保和監(jiān)督措施避免賣場(chǎng)產(chǎn)生垃圾給周圍道路帶來(lái)污染垃圾清運(yùn)出場(chǎng)過(guò)程中也要采取防護(hù)措施以免影響居民生活環(huán)境市場(chǎng)與道路相臨并不會(huì)對(duì)道路對(duì)面周邊居民帶來(lái)顯著的不適 市場(chǎng)的建立是應(yīng)廣大人民的需求同時(shí)又采取 先進(jìn)的建筑手法和良好的環(huán)保措施避免在服務(wù)居民的同時(shí)帶來(lái)負(fù)面影響該項(xiàng)目將極大贏得周邊居民的支持和認(rèn)同 1123 當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu) XX 市場(chǎng)的建立獲得了各級(jí)政府部門和領(lǐng)導(dǎo)的支持為更好地保證本項(xiàng)目的功能實(shí)現(xiàn)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理各種手續(xù)與各相關(guān)政府部門保持溝通十分必要 1124 當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件 本項(xiàng)目建設(shè)牽涉到設(shè)計(jì)和施工等系列技術(shù)問(wèn)題當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)可保障項(xiàng)目的實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)監(jiān)理施工單位保障工程質(zhì)量和進(jìn)度 本項(xiàng)目堅(jiān)持以人為本方便百姓實(shí)實(shí)在在為百姓做事的目標(biāo)來(lái)提高社區(qū)服務(wù)群眾的能力因而本項(xiàng)目建設(shè)與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的需求相 適應(yīng) 表 111 社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度分析表 序號(hào)社會(huì)因素適應(yīng)程度可能出現(xiàn)的問(wèn)題措施建議 1 交通狀況較好因私家車問(wèn)題引發(fā)停車違章問(wèn)題車輛過(guò)多阻礙出入場(chǎng)內(nèi)設(shè)置的241 輛機(jī)動(dòng)車停車位供管理使用另有非機(jī)動(dòng)車庫(kù)和車位 2 不同利益相關(guān)者較好因環(huán)保等問(wèn)題處理不當(dāng)引發(fā)當(dāng)?shù)鼐用癫粷M采取有力環(huán)保措施 3 當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)與政府部門較好項(xiàng)目建設(shè)程序不符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)進(jìn)度受阻項(xiàng)目嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)建設(shè)程序執(zhí)行辦理規(guī)劃環(huán)保立項(xiàng)審批開工審批招投標(biāo)等有關(guān)手續(xù)與政府部門及時(shí)溝通 4XX 的技術(shù)文化條件較好設(shè)計(jì)施工單位選擇不當(dāng)保障不 了工程質(zhì)量和進(jìn)度通過(guò)招投標(biāo)選擇好的設(shè)計(jì)監(jiān)利施工單位保障工程食糧和進(jìn)度 113 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要為工程建設(shè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)詳見表 10－ 2 表 10－ 2 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析表 序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素持續(xù)時(shí)間可能導(dǎo)致的后果措施建議 1 工程及進(jìn)度勘查不到位項(xiàng)目建設(shè)期間工程量變更工期拖長(zhǎng)投資增加堅(jiān)持公平公開公正原則選擇資質(zhì)符合要求業(yè)績(jī)優(yōu)良的勘查設(shè)計(jì)單位施工單位及監(jiān)利單位對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)全面負(fù)責(zé) 2 工程設(shè)計(jì)缺少前瞻性與合理性項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)行期間工程設(shè)計(jì)與該區(qū)域原有布局不夠協(xié)調(diào)主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)欠缺前瞻性與合理性的統(tǒng)一無(wú)法滿足正常使用需求 浪費(fèi)投資資金 3 施工及監(jiān)管不到位項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)行期間工程進(jìn)度拉長(zhǎng)建設(shè)質(zhì)量低劣影響項(xiàng)目功能的有效發(fā)揮 4 不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)因素項(xiàng)目建設(shè)期間項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中可能遭遇的不可預(yù)見的不理地址條件異常惡劣天氣未預(yù)料人工材料價(jià)格上漲等將對(duì)工程進(jìn)度建設(shè)質(zhì)量和投資費(fèi)用造成影響辦理工程保險(xiǎn)以轉(zhuǎn)移不可預(yù)見因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 114 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 綜上所述本項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)收入生活水平和質(zhì)量以及市容環(huán)境都具有促進(jìn)作用對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)服務(wù)容量可能產(chǎn)生的壓力較小與當(dāng)?shù)夭煌嫦嚓P(guān)者各級(jí)政府部門和現(xiàn)有技術(shù)文化狀況適應(yīng)性較高主要存在工程建設(shè)相關(guān) 風(fēng)險(xiǎn)但會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大 可行性研究的結(jié)論與建議 121 可行性研究結(jié)論 1 本項(xiàng)目的建設(shè)是滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的生活水平的需求是提高小區(qū)服務(wù)水平和人民群眾的生活質(zhì)量的需要有助于促進(jìn) XX 經(jīng)濟(jì)及和諧社會(huì)的發(fā)展 2 項(xiàng)目的建設(shè)符合 XX 縣城市總體規(guī)劃規(guī)劃和 XX 縣十一五發(fā)展規(guī)劃 3 項(xiàng)目建設(shè)的配套公用設(shè)施完善采用的設(shè)計(jì)方案合理投資估算合理經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著建設(shè)方案可行 綜上所述 XX 縣 XX 市場(chǎng)的建設(shè)是必要的也是可行的 122 可行性研究建議 1 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資質(zhì)量進(jìn)度計(jì)劃注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與 防范對(duì)策以保證項(xiàng)目按期完成 2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的污染問(wèn)題一直是菜市場(chǎng)管理的薄弱環(huán)節(jié) XX市場(chǎng)的建設(shè)管理應(yīng)遵循高標(biāo)準(zhǔn)的要求積極采取有效的措施保證市場(chǎng)周圍環(huán)境塑造真正的城市名片