【導(dǎo)讀】天津武清開發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項(xiàng)目。天津金僑城投資有限公司。2021年06月10日天津

　　

【正文】 商品房銷售價(jià)格增速 住宅銷售價(jià)格增速辦公樓銷售價(jià)格增速 商業(yè)營業(yè)用房銷售價(jià)格增速圖 44 2021年 2021年四季度天津市各類新建房屋累計(jì)銷售均價(jià)增速趨勢(shì) 天津武清開發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項(xiàng)目 編制單位：天津市投資咨詢公司 24 天津市商品房成交數(shù)量變動(dòng)情況 2021 年四季度天津市商品房銷售實(shí)現(xiàn) 萬平方米，同比下降%。從各種商品房類型來看，住宅銷售面積實(shí)現(xiàn) 萬平方米，同比增加 %；辦公樓市場(chǎng)銷售面積實(shí)現(xiàn) 萬平方米，同比增速為 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積實(shí)現(xiàn) 萬平方米，同比下降%。 從天津市商品房銷售面積及增速可以看出，天津市商品房銷售市場(chǎng)的季節(jié)特征較為明顯，一、三季度商品房銷售處于低迷期，二、四季度銷售情況相對(duì)較好。天津市商品房銷售面積與住宅銷售面積同比增速走勢(shì)大體一致，在經(jīng)歷了 2021 年三季度以來的持續(xù)下滑之后， 2021 年三季度開始反彈，但 2021 年下半年銷售面積同比增速皆為負(fù)值， 2021 年一季度銷售面積出現(xiàn)回升，二季度又下浮出現(xiàn)負(fù)增長，三季度增長至2021 年三季度的水平，四季度又出現(xiàn)回落。 商業(yè)類型商品房銷售增速情況看， 2021年至 2021年四季度，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房 市場(chǎng)銷售面積由于受到行業(yè)季度變化周期影響，增速波動(dòng)較大。 2021年四季度商業(yè)營業(yè)用房市場(chǎng)銷售面積增速較上季度大幅下跌，同期，辦公樓市場(chǎng)銷售面積增速同比增加 %。在所有物業(yè)中住宅的增速波動(dòng)最小，但 2021年以來的趨勢(shì)顯示，住宅的增速緩慢下調(diào)，在政府調(diào)控未放松，市場(chǎng)走向不明朗的階段，波動(dòng)中下行的方向可能將繼續(xù)。 天津武清開發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項(xiàng)目 編制單位：天津市投資咨詢公司 25 單位：萬平方米 日期 2021 年一季度 2021 年二季度 2021 年三季度 2021 年四季度 2021 年一季度 2021 年二季度 2021 年三季度 2021 年四季度 商品房銷售面積 住宅銷售面積 住宅占比 % % % % % % % % 辦公樓銷售面積 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 商品房銷售面積同比增速 % % % % % % % % 住宅銷售面積同比增速 % % % % % % % % 辦公樓銷售面積同比增速 % % % % % % % % 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比 增速 % % % % % % % % 表 43 2021年 2021年各季度天津市各類新建房屋累計(jì)銷售面積 單位：萬平方米 01603204806408002021 年四季度 2021 年二季度 2021 年四季度 2021 年二季度 2021 年四季度70%75%80%85%90%95%商品房銷售面積 住宅銷售面積 住宅占比 圖 45 2021年 2021年各季度天津市商品房銷售面積及增速趨勢(shì) 1 0 0 % 5 0 %0%50%100%150%200%250%2021 年四季度 2021 年二季度 2021 年四季度 2021 年二季度 2021 年四季度商品房銷售面積增速 住宅銷售面積增速辦公樓銷售面積增速 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增速 圖 46 2021年 2021年各季度天津市各類新建房屋銷售增速趨勢(shì) 天津武清開發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項(xiàng)目 編制單位：天津市投資咨詢公司 26 武清區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)情況 圖 47 武清區(qū)月成交套數(shù)走勢(shì)圖 圖 48 武清區(qū)月成交面積走勢(shì)圖 天津武清開發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項(xiàng)目 編制單位：天津市投資咨詢公司 27 圖 49 武 清區(qū)月成交均價(jià)走勢(shì)圖 圖 4圖 4圖 49 數(shù)據(jù)顯示，武清區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在 2021年 10 月至 2021 年 9 月期間受政策調(diào)控影響較小，成交量排在各區(qū)成交面積的前列，占成交總量的 17%。武清區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，供求總量均為天津市首位。雖然在調(diào)控過程中出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)，但整體呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢(shì)。在天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體放緩的大背景下，武清區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌能力。另外，從本項(xiàng)目周邊區(qū)域路段樓盤開發(fā)數(shù)量以及銷售狀況分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)集群效應(yīng)明顯、市場(chǎng)競爭較為活躍，同時(shí)開發(fā)商對(duì)政府規(guī)劃及解讀能力也有了明顯的提高 。 項(xiàng)目銷售前景分析 價(jià)格走勢(shì)分析 天津武清開發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項(xiàng)目 編制單位：天津市投資咨詢公司 28 本項(xiàng)目開發(fā)及銷售階段兩到三年的周期內(nèi)，隨著高新區(qū)行政經(jīng)濟(jì)中心的西移，項(xiàng)目周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施將進(jìn)一步完善，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)不論是住宅還是商業(yè)都會(huì)呈穩(wěn)步增長趨勢(shì) . 產(chǎn)品需求分析 住宅類：由于小戶型產(chǎn)品前期投入成本低、回報(bào)率高等特點(diǎn)，70— 100 平方米住宅產(chǎn)品將是本區(qū)域內(nèi)主導(dǎo)且暢銷型產(chǎn)品； 商鋪類：本項(xiàng)目建成后將成為武清開發(fā)區(qū)首個(gè)住宅及商業(yè)配套項(xiàng)目，滿足區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于住宅、商業(yè)用房的需求。商鋪類產(chǎn)品尤其是 50— 200 平方米將是本區(qū)域內(nèi)（除大型商業(yè)集團(tuán)進(jìn)駐外）主要熱銷產(chǎn)品 。 綜合結(jié)論 政策方面 政策方面是挑戰(zhàn)也是機(jī)會(huì)。挑戰(zhàn)，我們將面臨較為嚴(yán)峻的宏觀背景，政策的逐步細(xì)化以及執(zhí)行，對(duì)天津整體市場(chǎng)的發(fā)展都將有一定影響。機(jī)會(huì)，相對(duì)天津市區(qū)而言，處于武清開發(fā)區(qū)的本項(xiàng)目，仍有一定發(fā)展空間，并且隨著武清老城區(qū)住房需求的外溢以及開發(fā)區(qū)日益完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施，都將會(huì)支撐武清開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 價(jià)格水平 從武清區(qū)近一年的成交均價(jià)來看，目前均價(jià)達(dá)到了 6000 元以上， 2021 年 10 月 2021 年 10 月房地產(chǎn)均價(jià)格上漲 %，在天津市整體穩(wěn)中有降的大背景下依然保持 明顯平穩(wěn)的上升，尤其是處于快速發(fā)展期的武天津武清開發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項(xiàng)目 編制單位：天津市投資咨詢公司 29 清開發(fā)區(qū)，受政策影響較小，預(yù)計(jì)未來幾年隨著區(qū)內(nèi)企業(yè)的進(jìn)駐及基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，價(jià)格仍將平穩(wěn)上漲。 去化能力 武清開發(fā)區(qū)自建區(qū)以來優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目欠缺，致使眾多高科技企業(yè)中高層的居住及商業(yè)需求得不到滿足，區(qū)域內(nèi)積累了大量的住房及商業(yè)需求。 產(chǎn)品需求 70— 100 平方米的住宅類產(chǎn)品以及 50— 200 平方米的商鋪類產(chǎn)品將是本區(qū)域內(nèi)（除大型商業(yè)集團(tuán)進(jìn)駐外）主要熱銷產(chǎn)品。 天津武清開發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項(xiàng)目 編制單位：天津市投資咨詢公司 30 第五章 產(chǎn)品及經(jīng)營定位 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目位于武清開發(fā)區(qū)內(nèi)，距離本項(xiàng) 目較近區(qū)域聚集著較高素質(zhì)和經(jīng)濟(jì)能力的需求群體。從規(guī)劃角度分析，未來幾年項(xiàng)目周邊將營造諸多產(chǎn)業(yè)用房及配套物業(yè)，為滿足這些居住及商業(yè)需求，項(xiàng)目擬定位于開發(fā)住宅及商業(yè)物業(yè)。 目標(biāo)市場(chǎng)定位 從項(xiàng)目客群市場(chǎng)調(diào)研以及項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析得知，本項(xiàng)目目標(biāo)客群構(gòu)成如下： 武清城區(qū)居民 武清城區(qū)原有居民，幾代人在城市中定居工作生活發(fā)展，占武清人口總數(shù)的 20%。此類為主流購買人群，最大的剛性需求核心客戶群。需求以第一套房產(chǎn)自住為主，二、三套房產(chǎn)改善、投資為輔，分為：新婚一族，以 27～ 35 歲年輕人為主，剛步入社會(huì)，或由家庭 資助部分款項(xiàng)，工作于武清城區(qū)企事業(yè)單位；單位中高層，以 35～ 50 歲政府官員及企事業(yè)單位高管人員為主，改善住房及部分投資，地緣情節(jié)較濃；民營業(yè)主，以 35～ 50 歲私營民營業(yè)主為主，或往來于各地，改善住房或投資，彰顯身份，突出地位。 武清郊區(qū)農(nóng)村居民 武清郊縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村人口，是武清區(qū)的主流人口，占人口總數(shù)的天津武清開發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項(xiàng)目 編制單位：天津市投資咨詢公司 31 70%。此類人群在城市化擴(kuò)張中或主動(dòng)或被動(dòng)加入城市的購買人群，房產(chǎn)需求的中心客戶群。需求以過渡為主、投資為輔，追求在城市中的認(rèn)同感、價(jià)值感。分為：富裕農(nóng)民，以 30～ 40 歲周邊村官及富裕農(nóng)民為主，往來于城市鄉(xiāng) 村之間，向往城市完善醫(yī)療、教育、商業(yè)配套生活；私營業(yè)主，以 35～ 50 歲自營私營生產(chǎn)型企業(yè)業(yè)主為主，往來于城市鄉(xiāng)村間，改善住房或投資，注重項(xiàng)目品質(zhì)及完善服務(wù)。 產(chǎn)業(yè)及城際客戶 武清工業(yè)、商業(yè)、開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)人口，以及部門往來與京津人員。此類為外圍補(bǔ)充購買人群，需求以過渡、投資為主，追求價(jià)值提升項(xiàng)目保值增值。分為：產(chǎn)業(yè)人員，以駐武清企業(yè)為工作單位，多為開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)白領(lǐng)，追求高性價(jià)比，完善配套；城際客戶，工作在天津市區(qū)或北京地區(qū)，因武清便捷的交通和較低的房價(jià)而選擇武清城區(qū)置業(yè)，多為過渡兼投資性購房，看中便捷 的城市交通線和京津半小時(shí)城際，關(guān)注房產(chǎn)保值增值性。 流動(dòng)及省外人口 流動(dòng)人口、希望落戶天津的省外人口。此類為受藍(lán)印戶口政策影響的補(bǔ)充購買人群。需求以自住為主、投資為輔，滿足自身落戶及子女上學(xué)需求。分為：流動(dòng)人口，受天津或武清經(jīng)濟(jì)發(fā)展及就業(yè)吸引的第一代落戶武清的人群，追求城市認(rèn)同感，注重項(xiàng)目性價(jià)比；省外人口，以天津周邊省份 30～ 40 歲私營業(yè)主及小生意人為主，為子女未來獲得更好的教育機(jī)會(huì)而置業(yè)，往來于天津及周邊省份，改善居住及投資，注重項(xiàng)目周邊教育資源及整體城市配套的完善。 天津武清開發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項(xiàng)目 編制單位：天津市投資咨詢公司 32 商鋪投資客戶 投資企業(yè)及 人士、各類商業(yè)經(jīng)營群體。此類客戶群看好本區(qū)域日益增長的商業(yè)需求，項(xiàng)目建成后將形成超市、商務(wù)服務(wù)、餐飲、購物中心等業(yè)態(tài)。 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) : 項(xiàng)目地點(diǎn)離北京、廊坊較近，處于武清開發(fā)區(qū)核心位置，有利于開發(fā)區(qū)內(nèi)從業(yè)人員出行； 項(xiàng)目住宅產(chǎn)品多為小戶型，有利于投資； 項(xiàng)目為住宅商業(yè)綜合體，較純住宅項(xiàng)目有更高的附加值。 項(xiàng)目劣勢(shì) : 項(xiàng)目離武清城區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，生活配套相對(duì)缺乏，交通便利性差。 項(xiàng)目機(jī)會(huì) : 武清開發(fā)區(qū)已入駐 1000 余家企業(yè)，常住人口逾 10 萬人。該區(qū)范圍內(nèi)尚無商品房住宅項(xiàng)目，缺 乏住宅和商業(yè)生活配套，現(xiàn)有的高新公寓和企業(yè)宿舍已不能滿足武清開發(fā)區(qū)內(nèi)從業(yè)人口的居住和購物需求，本項(xiàng)目作為武清開發(fā)區(qū)內(nèi)首個(gè)商住項(xiàng)目，契合目前的剛性需求。 項(xiàng)目威脅 : 樓市調(diào)控導(dǎo)致未來市場(chǎng)的不確定性。 武清目前在建和待建的商住項(xiàng)目較多，開盤時(shí)間與本項(xiàng)目相差不遠(yuǎn)，而且所在區(qū)域配套相對(duì)成熟，勢(shì)必對(duì)本項(xiàng)目銷售造成一定壓力。 天津武清開發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項(xiàng)目 編制單位：天津市投資咨詢公司 33 產(chǎn)品價(jià)格 考慮政策、區(qū)域發(fā)展以及產(chǎn)品定位等相關(guān)因素，綜合確定本項(xiàng)目住宅的銷售價(jià)格 5940 元 /平方米（均），商鋪類銷售價(jià)格為 13200元 /平方米（均），定價(jià)依據(jù)如下 : 住宅 價(jià)格制定依據(jù)： （ 1）根據(jù)周邊相似項(xiàng)目制定板塊的定價(jià)區(qū)間。 目前距離項(xiàng)目較近的有保利上河雅頌、盛世天下等項(xiàng)目，同類住宅銷售價(jià)為 6000 元 /平方米左右 。 （ 2）審核周邊板塊資源優(yōu)勢(shì)，制定合理的定價(jià)區(qū)間。 本項(xiàng)目毗鄰規(guī)劃中高新區(qū)行政中心，周邊市政配套必將不斷完善中，市場(chǎng)升值空間存在階梯上升的趨勢(shì)，因此本項(xiàng)目定價(jià)應(yīng)略高于區(qū)域當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格。 （ 3）以高品質(zhì)住宅商業(yè)綜合體打造區(qū)域特色。武清開發(fā)區(qū)整體市場(chǎng)環(huán)境的不斷成熟助推區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格上漲，同時(shí)伴隨著開發(fā)周期的逐步推進(jìn)，產(chǎn)品也會(huì)不斷升級(jí)，商業(yè)配套附加值將成為本案價(jià)格上漲的基 礎(chǔ)。 商鋪價(jià)格制定依據(jù)： 目前，項(xiàng)目所在區(qū)域商鋪?zhàn)饨鹚綖槊刻?3 元 /平方米，按照 90%的出租率以及 8%的投資回報(bào)率對(duì)項(xiàng)目商鋪銷售價(jià)格進(jìn)行測(cè)算后，擬定于商鋪為 13200 元 /平方米（均）。 天津武清開發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項(xiàng)目 編制單位：天津市投資咨詢公司 34 第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 環(huán)境保護(hù)的指導(dǎo)原則、技術(shù)及法律依據(jù) 環(huán)境保護(hù)指導(dǎo)思想 該項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)指導(dǎo)思想是堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)同步規(guī)劃設(shè)計(jì)、同步實(shí)施、同步發(fā)展。以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益以及環(huán)境效益的有效統(tǒng)一。 環(huán)境保護(hù)基本原則 環(huán)境保護(hù)就是通過確定合理的環(huán)境容量，制定環(huán)境目標(biāo)，使項(xiàng)目的發(fā)展與 周邊生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一，既保護(hù)環(huán)境又能促進(jìn)項(xiàng)目合理規(guī)劃；充分、合理利用自然資源，綜合利用廢水、廢氣和固體廢物；最大限度地減少和控制污染物質(zhì)的排放量和排放深度；通過設(shè)置一定的景觀綠地系統(tǒng)，維護(hù)必需的生態(tài)平衡； 因此，本項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)主要遵循以下原則： 遵循環(huán)境保護(hù)與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的原則，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的相對(duì)統(tǒng)一。 堅(jiān)持“以人為本”，以改善環(huán)境質(zhì)量為目標(biāo)的原則。減少污染物排放量、生態(tài)環(huán)境保護(hù)和環(huán)境監(jiān)督管理等都必須圍繞改善環(huán)境質(zhì)量目標(biāo)服務(wù)。 堅(jiān)持污染防治和生態(tài)保 護(hù)并重的原則。切實(shí)做好污染防治和重點(diǎn)領(lǐng)域的生態(tài)環(huán)境保護(hù)工作，努力推廣使用清潔能源。 天津武清開發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項(xiàng)目 編制單位：天津市投資咨詢公司 35 強(qiáng)化環(huán)境管理，運(yùn)用社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的法律、經(jīng)濟(jì)和行政手段保證，促進(jìn)環(huán)境保護(hù)事業(yè)的發(fā)展。 堅(jiān)持突出重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)區(qū)域、分類指導(dǎo)的原則，環(huán)境保護(hù)的