【導(dǎo)讀】萬國(guó)城MOMA（長(zhǎng)沙）二期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 6 合計(jì) % ⑶ 2021 年，商品房供銷比 2021 年，全市各區(qū)商品房供銷比為 ： 1，而開福區(qū)則為 ，其中商品房住宅供銷比為 。由此表明開福區(qū)商品房供應(yīng)量較大，呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。 012全市 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 圖 210 2021 年市內(nèi)各區(qū)商品房供銷比 北城板塊房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展概況 開福區(qū)房地產(chǎn)板塊是以開福區(qū)政府為核心，以芙蓉路和東二環(huán)為發(fā)展軸的板塊。本案項(xiàng)目位于珠江花城東面，為萬國(guó)城 MOMA 二期建設(shè)項(xiàng)目，其在建項(xiàng)目發(fā)展的基本特征如下： ⑴ 物業(yè)型態(tài) 住宅是以高層為主，多層的建筑則是商業(yè)建筑。 8090 ㎡戶型的居住建筑占比為 40%左右， 110~130 ㎡大戶型的居住建筑占比為50%左右。 ⑵產(chǎn)品品質(zhì) 以中高檔樓盤居多，高檔樓盤居次。 萬國(guó)城 MOMA（長(zhǎng)沙）二期房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 23 頁 共 84 頁 樓盤均為毛坯銷售。 園林景觀居優(yōu)，與場(chǎng)外自然景觀結(jié)合度好。 ⑶ 項(xiàng)目銷售情況 本項(xiàng)目年銷化水平基本在 1202198000 平方米之間。 本項(xiàng)目年銷售額處于 億元之間。 項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 開福區(qū)處于長(zhǎng)沙的北部， 湘江、瀏陽河、撈刀河三水 在此 交 匯 。本項(xiàng)目為萬國(guó)城MOMA（長(zhǎng)沙）二期建設(shè)項(xiàng)目 ， 西面為珠江花城，靠近開福區(qū)政府和汽車北站，東面是萬國(guó)城一期項(xiàng)目，東南面為洪山公園，南面為和順塞納明珠樓盤。 沿芙蓉北路（伍家?guī)X以北至開福區(qū)政府），中檔住宅小區(qū)將是投資的熱點(diǎn)。 開福區(qū)發(fā)展前景廣闊，可供開發(fā)的存量土地占全市總量的一半以上，有較大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展空間。本項(xiàng)目周邊樓盤情況如下： ⑴湘江世紀(jì)城 湘江世紀(jì)城由世紀(jì)金源集團(tuán)投資興建，位于開福區(qū)五合垸湘江東岸湘江濱江風(fēng)光帶一段，總占地面積約 1700畝，總建筑面積約 400萬平方米，該項(xiàng)目起價(jià) 3600元 /平方米 ，小戶型均價(jià) 4700元 /㎡，大戶型均價(jià) 4200元 /㎡ 項(xiàng)目立面圖 項(xiàng)目效果圖 ⑵江臨天下（長(zhǎng)泰豪園Ⅱ期） 江臨天下（長(zhǎng)泰豪園Ⅱ期）由湖南長(zhǎng)沙長(zhǎng)泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資，長(zhǎng)沙市鴻宇林建筑工程公司興建，位于開福區(qū)政府西側(cè)，湘江大道北路東側(cè)，總占地面積約 103畝，總建筑面積約 11 萬平方米，項(xiàng)目均價(jià)為 3800 元 /㎡。 萬國(guó)城 MOMA（長(zhǎng)沙）二期房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 24 頁 共 84 頁 江臨天下立面圖 江臨天下交通圖 ⑶珠江花城 珠江花城由珠江實(shí)業(yè)投資有限公司投資，由 ZENX INTERNATIONAL PTY LTD（澳洲哲思）、 EDAW（ AUSTRALIA） PTY LTD（澳洲易道）兩家公司擔(dān)綱建筑和園林規(guī)劃設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目位于開福區(qū)一環(huán)和二環(huán)之間，新世紀(jì)大道與芙蓉北路交匯處，總占地面積約 917畝，總建筑面積約 110 萬平方米，該項(xiàng)目起價(jià) 3500 元 /平方米 ，均價(jià) 4900 元 /㎡。 珠江花城鳥瞰效果圖 珠江花城交通圖 項(xiàng)目 SWOT 分析 ⑴優(yōu)勢(shì)分析（ S） ①規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目共占地 43 萬㎡，建筑面積約合 134 萬㎡。區(qū)域內(nèi)建筑面積百萬平方米以上的項(xiàng)目目前只有湘江世紀(jì)城和珠江花城，這兩個(gè)樓盤距本項(xiàng)目都比較近，雖互相競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也互為補(bǔ)足，為項(xiàng) 目所處的區(qū)域提高了關(guān)注熱度，也有利于在消費(fèi)者心目中形成大型住宅項(xiàng)目聚集、未來配套完善、發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∮U的城市新片萬國(guó)城 MOMA（長(zhǎng)沙）二期房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 25 頁 共 84 頁 區(qū)。 ②產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目延襲了當(dāng)代節(jié)能置業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)理念，打造高舒適度、微能耗，綠色、節(jié)能、環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展的建筑。這種開發(fā)理念在長(zhǎng)沙市場(chǎng)具有排他性。長(zhǎng)沙市其他項(xiàng)目比如美林水郡、融科檀香山（地板采暖系統(tǒng)）金色比華利（中央暖氣、中央熱水系統(tǒng)）、風(fēng)車發(fā)電（城市動(dòng)力）、萬象新天（新風(fēng)系統(tǒng)）等采用的一些節(jié)能環(huán)保設(shè)施，相對(duì)于相比本項(xiàng)目來說 ， 仍有一定差距。本項(xiàng)目 采用當(dāng)代 節(jié)能置業(yè) 擁有的最先進(jìn)技術(shù)組合，一期節(jié)能標(biāo) 準(zhǔn)達(dá)到 60%,未來后期的建筑設(shè)計(jì)預(yù)期節(jié)能達(dá)到 80%以上 ，高級(jí) MOMA 將 全面實(shí)施 “ 恒溫恒濕 恒氧、新風(fēng)置換、地源熱泵 ” 等技術(shù)。 ③宜居優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目所處區(qū)域是長(zhǎng)沙未來最宜居的地方，區(qū)域內(nèi) 有 青竹湖高爾夫球場(chǎng)、湘江沿江風(fēng)光帶、 烈士公園、月湖公園 、世界之窗 等 休閑勝地 ， 規(guī)劃中的鵝羊山公園、秀峰公園、洪山公園、 太陽山公園 等正在逐步啟動(dòng)。區(qū)域內(nèi)“一江兩河十湖” 貫穿而過， 未來將會(huì)是全市公園數(shù)量最多的生態(tài)家居區(qū)。 ④價(jià)格定位優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目定價(jià) 4000 元，而該價(jià)格（毛胚房）是購(gòu)房者期望的主流單價(jià)，就目前長(zhǎng)沙的消費(fèi)水平來看， 4000 元的價(jià)格能夠?yàn)殚L(zhǎng)沙客戶所接受。 ⑤配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目自身配套將在 2021 年下半年到 2021 年度陸續(xù)開發(fā)并投入使用，包括建小學(xué)、中學(xué)、幼兒園約 萬平米；協(xié)助開福區(qū)政府新建漁業(yè)路；地鐵一號(hào)線臨近項(xiàng)目用地；項(xiàng)目對(duì)面的洪山公園也將列入了政府的開發(fā)計(jì)劃；周邊沃爾瑪超市等其他項(xiàng)目大規(guī)模入駐以后帶來的人流和商業(yè)價(jià)值也會(huì)大大提升。 綜合以上競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析，本項(xiàng)目除一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)外，在目前的情況下售價(jià)適合市場(chǎng)接受范圍，并具備自身特色，項(xiàng)目勢(shì)必將發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以特色吸引市場(chǎng)的關(guān)注度，與規(guī)劃定位的宜居區(qū)域有機(jī)結(jié)合。 ⑵劣勢(shì)分 析（ W） ①項(xiàng)目地處 長(zhǎng)沙北城區(qū)域 ，人氣有待進(jìn)一步提高。 ②目前通往該項(xiàng)目的交通條件仍需改善。 ③周邊生活休閑、娛樂等配套設(shè)施建設(shè)還有待進(jìn)一步開發(fā)。 ⑶機(jī)會(huì)分析 (O) ①長(zhǎng)沙市及開福區(qū) 2021年大力打造城市形象，“兩館一廳”及“新河三角洲”的開發(fā)，將大力提升片區(qū)形象，打造北城高尚人居片區(qū)。 萬國(guó)城 MOMA（長(zhǎng)沙）二期房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 26 頁 共 84 頁 ②項(xiàng)目建成后以較低的價(jià)格入市，相對(duì)周邊其他房地產(chǎn)項(xiàng)目具有很強(qiáng)的吸引力。 ③項(xiàng)目屬于長(zhǎng)沙市最適宜居住板塊之一，市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求，具有較大的市場(chǎng)潛力 ⑷威脅分析 (T) ①項(xiàng)目所在地屬于北城的舊城改造和老工業(yè)區(qū)，消 費(fèi)能力低下，難以支撐經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度。 ②長(zhǎng)沙制定相關(guān)宏觀政策，本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型供應(yīng)以中大戶型號(hào)為主，面積區(qū)間在110— 160 平方米，三房、四房是供應(yīng)的主流產(chǎn)品，與周邊項(xiàng)目戶型相似（多為三房、四房），在項(xiàng)目將來銷售中存在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)威脅。 ⑸ 項(xiàng)目 SWOT 圖 : 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì) (W) 機(jī)會(huì)(O) SO戰(zhàn)略 戰(zhàn)略說明： 充分利用優(yōu)越的自然資源和 開福區(qū)北城 板塊 的 發(fā)展前景，尋求中端目標(biāo)市場(chǎng)，獲取最大目標(biāo)利潤(rùn)，樹立強(qiáng)勢(shì)品牌形象。 WO戰(zhàn)略 戰(zhàn)略說明： 倡導(dǎo)全新的自然生活方式，重點(diǎn)抓住片區(qū)發(fā)展?jié)摿捅?項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，弱化自身劣勢(shì)。 威脅(T) ST戰(zhàn)略 戰(zhàn)略說明： 以片區(qū)良好的生態(tài)和人文環(huán)境和高品質(zhì)差異性的產(chǎn)品，吸引目標(biāo)客戶。 WT戰(zhàn)略 戰(zhàn)略說明： 充分利用優(yōu)越的自然資源設(shè)計(jì)出高品質(zhì)的差異化產(chǎn)品，以 北城 板塊良好的發(fā)展前景吸引目標(biāo)客戶群。 . 銷售預(yù)測(cè) 可售面積 根據(jù)總規(guī)劃圖，本項(xiàng)目產(chǎn)品類型為住宅、商業(yè)和產(chǎn)權(quán)車位，均為出售，各類型面積詳見下表。 萬國(guó)城 MOMA（長(zhǎng)沙）二期房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 27 頁 共 84 頁 表 21 分物業(yè)形態(tài)面積明細(xì)及銷售安排表 產(chǎn) 品 建筑面積 租售安排 備注 住宅 185, 出售 商業(yè) 19, 方米 出售 停車位 地上 205個(gè) 出售 地下 1033個(gè) 出售 銷售價(jià)格預(yù)測(cè) 通過對(duì)本項(xiàng)目周邊熱售樓盤的區(qū)位、環(huán)境資源、產(chǎn)品戶型、配套、容積率、品牌等因素綜合分析和評(píng)價(jià)，采取市場(chǎng)可比項(xiàng)目定價(jià)方法，測(cè)算本項(xiàng)目當(dāng)前靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格為 4000 元 /平方米。 根據(jù)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的研究分析以及價(jià)格測(cè)算所得出的價(jià)格定位結(jié)論，本項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)統(tǒng)一為 4000 元 /平方米，商業(yè)部分銷售均價(jià)統(tǒng)一為 12021 元 /平方米， 車位銷售均價(jià)統(tǒng)一為 10 萬元 /個(gè) 。 . 營(yíng)銷策略 本項(xiàng)目為“國(guó)家級(jí)節(jié)能示范重點(diǎn)居住區(qū)”，以可持續(xù)發(fā)展為理 念，將綠色能源、可再生能源的高技術(shù)應(yīng)用于項(xiàng)目，為市場(chǎng)提供高舒適度、高環(huán)境品質(zhì)、高效能比的 MOMA系列科技住宅。將以北城板塊的未來發(fā)展為推廣前提，以主題概念營(yíng)銷和預(yù)期營(yíng)銷為脈絡(luò)，以公司品牌和項(xiàng)目品牌為先導(dǎo)，打造滿足客戶需求的核心產(chǎn)品，依據(jù)產(chǎn)品制定出最佳的定位、定價(jià)和銷售策略，并借以項(xiàng)目的周邊自然的優(yōu)越的自然資源為核心，以人、建筑、環(huán)境相互尊重和融合為使命，建立起長(zhǎng)沙市全新的居住文化和居住生活模式，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)客戶群渴望已久的需求。 定價(jià)策略 結(jié)合考慮本項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)狀及項(xiàng)目的開發(fā)周期，本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取 中開高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。 ⑴前期產(chǎn)品中開，樹立項(xiàng)目高端形象，同時(shí)中間價(jià)位拉動(dòng)銷售，炒熱市場(chǎng)；項(xiàng)目整體可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)為 4000 元 /平方米，入市以 3900 元 /㎡的價(jià)格來拉動(dòng)銷售，實(shí)現(xiàn)開盤的熱銷。 ⑵中后期高走，一方面通過后期項(xiàng)目品質(zhì)、產(chǎn)品品質(zhì)的展現(xiàn)，逐步拉高價(jià)格；另一方面，中后期產(chǎn)品較一期品質(zhì)有一定的提升，有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。開盤之萬國(guó)城 MOMA（長(zhǎng)沙）二期房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 28 頁 共 84 頁 后，逐步提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格，最終實(shí)現(xiàn) 4000 元 /平方米的均價(jià)。 銷售措施 由于本項(xiàng)目具備了獨(dú)特的區(qū)位價(jià)值，本項(xiàng)目一期的影響力，所以項(xiàng)目的客戶群比較分散，不局限于市內(nèi)，周邊縣市客 戶也將成為本項(xiàng)目的主力客戶源。本項(xiàng)目的銷售不局限于項(xiàng)目周邊區(qū)域，將實(shí)施“跳出區(qū)域做市場(chǎng)，跳出長(zhǎng)沙做市場(chǎng)”的銷售戰(zhàn)略： 一是跳出區(qū)域做市場(chǎng)。本項(xiàng)目的主力客戶群是與北城板塊相關(guān)聯(lián)的，或是政府職員、公司員工、自由職業(yè)者、商人投資客，他們最大的特點(diǎn)是地域分散，遍布全市，宜以市內(nèi)接待點(diǎn)進(jìn)行前期蓄客。 二是跳出長(zhǎng)沙做市場(chǎng)。本案最大的優(yōu)勢(shì)就是毗鄰開福區(qū)政府和新河三角洲板塊。隨著黃興北路商圈復(fù)興和新河三角洲的開工，舊城改造盤活長(zhǎng)沙北城板塊已是大勢(shì)所趨，濱江舊城改造項(xiàng)目引起了許多外來資本的興趣，使得外來資本加速在此片區(qū)的布局 ，已成為眾多投資商的首選，從而帶動(dòng)本項(xiàng)目的順利運(yùn)作。整合當(dāng)?shù)赜行зY源進(jìn)行地州市客戶的拓展，開辟新的市場(chǎng)已成為必要。 銷售方案 項(xiàng)目總體銷售將分為五個(gè)階段：預(yù)熱期、開盤期、熱銷期、持銷期、尾盤期，具體如下表所示： 推盤時(shí)間 產(chǎn)品類型 價(jià)格策略 階段銷售目標(biāo) 開盤期 2021 年 5 月 住宅 3 棟 中開 銷售率 10% 報(bào)熱銷期 2021 年 6 月 — 2021 年 12 月 住宅 8 棟、商業(yè) 高走 住宅銷售率 40%（累計(jì)銷售率50%）；商業(yè)銷售率 20% 持銷期 2021 年 1 月 — 2021 年 12 月 住宅 9 棟、商業(yè)、車位 高走 住宅銷售率 45%（累計(jì)銷售率95%）；商業(yè)銷售率 60%（累計(jì)銷售率 80%）；車位銷售率 80% 尾盤期 2021 年 1 月 — 2021 年 12 月 住宅、商業(yè)尾盤、車位 / 住宅銷售率 5%（累計(jì)銷售率100%）；商業(yè)銷售率 20%（累計(jì)銷售率 100%）；車位銷售率 20%（累計(jì)銷售率 100%） 銷售渠道 本項(xiàng)目銷售渠道以當(dāng)代置業(yè)（湖南）有限公司自行銷售，自行銷售可以直接控制項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，嚴(yán)格控制項(xiàng)目銷售節(jié)奏，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最優(yōu)化。 萬國(guó)城 MOMA（長(zhǎng)沙）二期房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 29 頁 共 84 頁 第 3章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件 . 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 105,000 平方米 ， 規(guī)劃凈用地面積 67,600 平方米 。 道路（含綠化用地）面積 11,700 平方米。規(guī)劃總建筑面積為 244, 平方米，其中住宅建筑面積 185, 平方米，商業(yè)建筑面積 19, 平方米，地下車庫(kù)面積38,。本項(xiàng)目共 20 棟 高層住宅 ，樓層為 22~30 層不等，容積率為 ，建筑密度為 %，綠地率 42%，共設(shè)計(jì)停車位 1238 個(gè)（含地上 205 個(gè)，地下 1033個(gè)）。 萬國(guó)城 MOMA（長(zhǎng)沙）二期房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 30 頁 共 84 頁 . 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 地點(diǎn)與地理位置 本項(xiàng)目地處長(zhǎng)沙市開福區(qū)政府東南面，位于住宅小區(qū)位于長(zhǎng)沙市新世紀(jì)大 道以北，雙河路以西，珠江花城東側(cè) 200 米，原開福區(qū)綜合農(nóng)場(chǎng)漁業(yè)分場(chǎng)。本項(xiàng)目為萬國(guó)城 MOMA 二期項(xiàng)目，目前周邊配套設(shè)施較齊全，具體有公園、學(xué)校等其他配套設(shè)施。 圖 32 項(xiàng)目區(qū)位圖 土地權(quán)屬類別與占地面積 本項(xiàng)目總用地面積 畝，地塊類別為商業(yè)和住宅用地項(xiàng)目，土地使用權(quán)人為當(dāng)代置業(yè)（湖南）有限公司。 現(xiàn)有土地狀況 本項(xiàng)目地塊早已取得