【導讀】萬國城MOMA（長沙）二期房地產開發(fā)項目可行性研究報告

　　

【正文】 6 合計 % ⑶ 2021 年，商品房供銷比 2021 年，全市各區(qū)商品房供銷比為 ： 1，而開福區(qū)則為 ，其中商品房住宅供銷比為 。由此表明開福區(qū)商品房供應量較大，呈現供大于求的現象。 012全市 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 圖 210 2021 年市內各區(qū)商品房供銷比 北城板塊房地產項目發(fā)展概況 開福區(qū)房地產板塊是以開福區(qū)政府為核心，以芙蓉路和東二環(huán)為發(fā)展軸的板塊。本案項目位于珠江花城東面，為萬國城 MOMA 二期建設項目，其在建項目發(fā)展的基本特征如下： ⑴ 物業(yè)型態(tài) 住宅是以高層為主，多層的建筑則是商業(yè)建筑。 8090 ㎡戶型的居住建筑占比為 40%左右， 110~130 ㎡大戶型的居住建筑占比為50%左右。 ⑵產品品質 以中高檔樓盤居多，高檔樓盤居次。 萬國城 MOMA（長沙）二期房地產開發(fā) 項目可行性研究報告 第 23 頁 共 84 頁 樓盤均為毛坯銷售。 園林景觀居優(yōu)，與場外自然景觀結合度好。 ⑶ 項目銷售情況 本項目年銷化水平基本在 1202198000 平方米之間。 本項目年銷售額處于 億元之間。 項目周邊房地產市場分析 開福區(qū)處于長沙的北部， 湘江、瀏陽河、撈刀河三水 在此 交 匯 。本項目為萬國城MOMA（長沙）二期建設項目 ， 西面為珠江花城，靠近開福區(qū)政府和汽車北站，東面是萬國城一期項目，東南面為洪山公園，南面為和順塞納明珠樓盤。 沿芙蓉北路（伍家?guī)X以北至開福區(qū)政府），中檔住宅小區(qū)將是投資的熱點。 開福區(qū)發(fā)展前景廣闊，可供開發(fā)的存量土地占全市總量的一半以上，有較大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展空間。本項目周邊樓盤情況如下： ⑴湘江世紀城 湘江世紀城由世紀金源集團投資興建，位于開福區(qū)五合垸湘江東岸湘江濱江風光帶一段，總占地面積約 1700畝，總建筑面積約 400萬平方米，該項目起價 3600元 /平方米 ，小戶型均價 4700元 /㎡，大戶型均價 4200元 /㎡ 項目立面圖 項目效果圖 ⑵江臨天下（長泰豪園Ⅱ期） 江臨天下（長泰豪園Ⅱ期）由湖南長沙長泰房地產開發(fā)有限公司投資，長沙市鴻宇林建筑工程公司興建，位于開福區(qū)政府西側，湘江大道北路東側，總占地面積約 103畝，總建筑面積約 11 萬平方米，項目均價為 3800 元 /㎡。 萬國城 MOMA（長沙）二期房地產開發(fā) 項目可行性研究報告 第 24 頁 共 84 頁 江臨天下立面圖 江臨天下交通圖 ⑶珠江花城 珠江花城由珠江實業(yè)投資有限公司投資，由 ZENX INTERNATIONAL PTY LTD（澳洲哲思）、 EDAW（ AUSTRALIA） PTY LTD（澳洲易道）兩家公司擔綱建筑和園林規(guī)劃設計。本項目位于開福區(qū)一環(huán)和二環(huán)之間，新世紀大道與芙蓉北路交匯處，總占地面積約 917畝，總建筑面積約 110 萬平方米，該項目起價 3500 元 /平方米 ，均價 4900 元 /㎡。 珠江花城鳥瞰效果圖 珠江花城交通圖 項目 SWOT 分析 ⑴優(yōu)勢分析（ S） ①規(guī)模優(yōu)勢：本項目共占地 43 萬㎡，建筑面積約合 134 萬㎡。區(qū)域內建筑面積百萬平方米以上的項目目前只有湘江世紀城和珠江花城，這兩個樓盤距本項目都比較近，雖互相競爭，同時也互為補足，為項 目所處的區(qū)域提高了關注熱度，也有利于在消費者心目中形成大型住宅項目聚集、未來配套完善、發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∮U的城市新片萬國城 MOMA（長沙）二期房地產開發(fā) 項目可行性研究報告 第 25 頁 共 84 頁 區(qū)。 ②產品優(yōu)勢：本項目延襲了當代節(jié)能置業(yè)的產品開發(fā)理念，打造高舒適度、微能耗，綠色、節(jié)能、環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展的建筑。這種開發(fā)理念在長沙市場具有排他性。長沙市其他項目比如美林水郡、融科檀香山（地板采暖系統(tǒng)）金色比華利（中央暖氣、中央熱水系統(tǒng)）、風車發(fā)電（城市動力）、萬象新天（新風系統(tǒng)）等采用的一些節(jié)能環(huán)保設施，相對于相比本項目來說 ， 仍有一定差距。本項目 采用當代 節(jié)能置業(yè) 擁有的最先進技術組合，一期節(jié)能標 準達到 60%,未來后期的建筑設計預期節(jié)能達到 80%以上 ，高級 MOMA 將 全面實施 “ 恒溫恒濕 恒氧、新風置換、地源熱泵 ” 等技術。 ③宜居優(yōu)勢：本項目所處區(qū)域是長沙未來最宜居的地方，區(qū)域內 有 青竹湖高爾夫球場、湘江沿江風光帶、 烈士公園、月湖公園 、世界之窗 等 休閑勝地 ， 規(guī)劃中的鵝羊山公園、秀峰公園、洪山公園、 太陽山公園 等正在逐步啟動。區(qū)域內“一江兩河十湖” 貫穿而過， 未來將會是全市公園數量最多的生態(tài)家居區(qū)。 ④價格定位優(yōu)勢：本項目定價 4000 元，而該價格（毛胚房）是購房者期望的主流單價，就目前長沙的消費水平來看， 4000 元的價格能夠為長沙客戶所接受。 ⑤配套設施優(yōu)勢：本項目自身配套將在 2021 年下半年到 2021 年度陸續(xù)開發(fā)并投入使用，包括建小學、中學、幼兒園約 萬平米；協助開福區(qū)政府新建漁業(yè)路；地鐵一號線臨近項目用地；項目對面的洪山公園也將列入了政府的開發(fā)計劃；周邊沃爾瑪超市等其他項目大規(guī)模入駐以后帶來的人流和商業(yè)價值也會大大提升。 綜合以上競爭優(yōu)勢分析，本項目除一定的規(guī)模優(yōu)勢外，在目前的情況下售價適合市場接受范圍，并具備自身特色，項目勢必將發(fā)揮產品優(yōu)勢，以特色吸引市場的關注度，與規(guī)劃定位的宜居區(qū)域有機結合。 ⑵劣勢分 析（ W） ①項目地處 長沙北城區(qū)域 ，人氣有待進一步提高。 ②目前通往該項目的交通條件仍需改善。 ③周邊生活休閑、娛樂等配套設施建設還有待進一步開發(fā)。 ⑶機會分析 (O) ①長沙市及開福區(qū) 2021年大力打造城市形象，“兩館一廳”及“新河三角洲”的開發(fā)，將大力提升片區(qū)形象，打造北城高尚人居片區(qū)。 萬國城 MOMA（長沙）二期房地產開發(fā) 項目可行性研究報告 第 26 頁 共 84 頁 ②項目建成后以較低的價格入市，相對周邊其他房地產項目具有很強的吸引力。 ③項目屬于長沙市最適宜居住板塊之一，市場上住房供應小于需求，具有較大的市場潛力 ⑷威脅分析 (T) ①項目所在地屬于北城的舊城改造和老工業(yè)區(qū)，消 費能力低下，難以支撐經濟的高速發(fā)展，影響項目的銷售進度。 ②長沙制定相關宏觀政策，本項目產品戶型供應以中大戶型號為主，面積區(qū)間在110— 160 平方米，三房、四房是供應的主流產品，與周邊項目戶型相似（多為三房、四房），在項目將來銷售中存在同質化競爭威脅。 ⑸ 項目 SWOT 圖 : 優(yōu)勢（ S） 劣勢 (W) 機會(O) SO戰(zhàn)略 戰(zhàn)略說明： 充分利用優(yōu)越的自然資源和 開福區(qū)北城 板塊 的 發(fā)展前景，尋求中端目標市場，獲取最大目標利潤，樹立強勢品牌形象。 WO戰(zhàn)略 戰(zhàn)略說明： 倡導全新的自然生活方式，重點抓住片區(qū)發(fā)展?jié)摿捅?項目區(qū)位優(yōu)勢，弱化自身劣勢。 威脅(T) ST戰(zhàn)略 戰(zhàn)略說明： 以片區(qū)良好的生態(tài)和人文環(huán)境和高品質差異性的產品，吸引目標客戶。 WT戰(zhàn)略 戰(zhàn)略說明： 充分利用優(yōu)越的自然資源設計出高品質的差異化產品，以 北城 板塊良好的發(fā)展前景吸引目標客戶群。 . 銷售預測 可售面積 根據總規(guī)劃圖，本項目產品類型為住宅、商業(yè)和產權車位，均為出售，各類型面積詳見下表。 萬國城 MOMA（長沙）二期房地產開發(fā) 項目可行性研究報告 第 27 頁 共 84 頁 表 21 分物業(yè)形態(tài)面積明細及銷售安排表 產 品 建筑面積 租售安排 備注 住宅 185, 出售 商業(yè) 19, 方米 出售 停車位 地上 205個 出售 地下 1033個 出售 銷售價格預測 通過對本項目周邊熱售樓盤的區(qū)位、環(huán)境資源、產品戶型、配套、容積率、品牌等因素綜合分析和評價，采取市場可比項目定價方法，測算本項目當前靜態(tài)比準價格為 4000 元 /平方米。 根據對市場環(huán)境的研究分析以及價格測算所得出的價格定位結論，本項目住宅銷售均價統(tǒng)一為 4000 元 /平方米，商業(yè)部分銷售均價統(tǒng)一為 12021 元 /平方米， 車位銷售均價統(tǒng)一為 10 萬元 /個 。 . 營銷策略 本項目為“國家級節(jié)能示范重點居住區(qū)”，以可持續(xù)發(fā)展為理 念，將綠色能源、可再生能源的高技術應用于項目，為市場提供高舒適度、高環(huán)境品質、高效能比的 MOMA系列科技住宅。將以北城板塊的未來發(fā)展為推廣前提，以主題概念營銷和預期營銷為脈絡，以公司品牌和項目品牌為先導，打造滿足客戶需求的核心產品，依據產品制定出最佳的定位、定價和銷售策略，并借以項目的周邊自然的優(yōu)越的自然資源為核心，以人、建筑、環(huán)境相互尊重和融合為使命，建立起長沙市全新的居住文化和居住生活模式，實現目標客戶群渴望已久的需求。 定價策略 結合考慮本項目所在區(qū)域現狀及項目的開發(fā)周期，本項目擬在價格策略上采取 中開高走的定價策略推向市場。 ⑴前期產品中開，樹立項目高端形象，同時中間價位拉動銷售，炒熱市場；項目整體可實現的均價為 4000 元 /平方米，入市以 3900 元 /㎡的價格來拉動銷售，實現開盤的熱銷。 ⑵中后期高走，一方面通過后期項目品質、產品品質的展現，逐步拉高價格；另一方面，中后期產品較一期品質有一定的提升，有利于實現項目價值最大化。開盤之萬國城 MOMA（長沙）二期房地產開發(fā) 項目可行性研究報告 第 28 頁 共 84 頁 后，逐步提升項目價格，最終實現 4000 元 /平方米的均價。 銷售措施 由于本項目具備了獨特的區(qū)位價值，本項目一期的影響力，所以項目的客戶群比較分散，不局限于市內，周邊縣市客 戶也將成為本項目的主力客戶源。本項目的銷售不局限于項目周邊區(qū)域，將實施“跳出區(qū)域做市場，跳出長沙做市場”的銷售戰(zhàn)略： 一是跳出區(qū)域做市場。本項目的主力客戶群是與北城板塊相關聯的，或是政府職員、公司員工、自由職業(yè)者、商人投資客，他們最大的特點是地域分散，遍布全市，宜以市內接待點進行前期蓄客。 二是跳出長沙做市場。本案最大的優(yōu)勢就是毗鄰開福區(qū)政府和新河三角洲板塊。隨著黃興北路商圈復興和新河三角洲的開工，舊城改造盤活長沙北城板塊已是大勢所趨，濱江舊城改造項目引起了許多外來資本的興趣，使得外來資本加速在此片區(qū)的布局 ，已成為眾多投資商的首選，從而帶動本項目的順利運作。整合當地有效資源進行地州市客戶的拓展，開辟新的市場已成為必要。 銷售方案 項目總體銷售將分為五個階段：預熱期、開盤期、熱銷期、持銷期、尾盤期，具體如下表所示： 推盤時間 產品類型 價格策略 階段銷售目標 開盤期 2021 年 5 月 住宅 3 棟 中開 銷售率 10% 報熱銷期 2021 年 6 月 — 2021 年 12 月 住宅 8 棟、商業(yè) 高走 住宅銷售率 40%（累計銷售率50%）；商業(yè)銷售率 20% 持銷期 2021 年 1 月 — 2021 年 12 月 住宅 9 棟、商業(yè)、車位 高走 住宅銷售率 45%（累計銷售率95%）；商業(yè)銷售率 60%（累計銷售率 80%）；車位銷售率 80% 尾盤期 2021 年 1 月 — 2021 年 12 月 住宅、商業(yè)尾盤、車位 / 住宅銷售率 5%（累計銷售率100%）；商業(yè)銷售率 20%（累計銷售率 100%）；車位銷售率 20%（累計銷售率 100%） 銷售渠道 本項目銷售渠道以當代置業(yè)（湖南）有限公司自行銷售，自行銷售可以直接控制項目運營，嚴格控制項目銷售節(jié)奏，最終實現項目價值的最優(yōu)化。 萬國城 MOMA（長沙）二期房地產開發(fā) 項目可行性研究報告 第 29 頁 共 84 頁 第 3章 建設規(guī)模與項目開發(fā)條件 . 建設規(guī)模 本項目規(guī)劃總用地面積 105,000 平方米 ， 規(guī)劃凈用地面積 67,600 平方米 。 道路（含綠化用地）面積 11,700 平方米。規(guī)劃總建筑面積為 244, 平方米，其中住宅建筑面積 185, 平方米，商業(yè)建筑面積 19, 平方米，地下車庫面積38,。本項目共 20 棟 高層住宅 ，樓層為 22~30 層不等，容積率為 ，建筑密度為 %，綠地率 42%，共設計停車位 1238 個（含地上 205 個，地下 1033個）。 萬國城 MOMA（長沙）二期房地產開發(fā) 項目可行性研究報告 第 30 頁 共 84 頁 . 項目概況現狀 地點與地理位置 本項目地處長沙市開福區(qū)政府東南面，位于住宅小區(qū)位于長沙市新世紀大 道以北，雙河路以西，珠江花城東側 200 米，原開福區(qū)綜合農場漁業(yè)分場。本項目為萬國城 MOMA 二期項目，目前周邊配套設施較齊全，具體有公園、學校等其他配套設施。 圖 32 項目區(qū)位圖 土地權屬類別與占地面積 本項目總用地面積 畝，地塊類別為商業(yè)和住宅用地項目，土地使用權人為當代置業(yè)（湖南）有限公司。 現有土地狀況 本項目地塊早已取得